Eigentumswohnung - Haus Bj.1900 (?) - Frage an alle, besonders an Archi. u. Statiker

Diskutiere Eigentumswohnung - Haus Bj.1900 (?) - Frage an alle, besonders an Archi. u. Statiker im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo ! Ich wollte mir eine Wohnung anschauen. Nur anschauen erstmal, nicht kaufen, damit keine Missverständnisse entstehen. Fakten: 1. Drei...

  1. #1 Handwerker123, 8. Juli 2009
    Handwerker123

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    Hallo !
    Ich wollte mir eine Wohnung anschauen. Nur anschauen erstmal, nicht kaufen, damit keine Missverständnisse entstehen.

    Fakten:
    1. Drei Parteien (DG, 1.OG, EG)
    2. Im Dachgeschoß, vermietete, "renovierte" Wohnung.
    3. 1.OG ist die zu Besichtigende Wohnung, 125qm, ca. 72500euro. Muss allerdings komplett renoviert werden.
    4. EG, leerstehend, mit Ladenlokal, demnächst auch zu verkaufen.
    5. Haus aus Baujahr um 1900..genaues Jahr weiss ich nicht aber bei so einem Baujahr machen +-10 Jahre auch keinen Unterschied aus, denk ich. 1OG + EG gehört zwei Geschwistern. 2.OG weiss ich (noch) nicht wer der Besitzer ist.

    Mir ist bewusst das es ein sehr altes Haus ist, auch die Tatsache das man eigentlich ALLES renovieren müsste um da was vernünftiges draus zu machen. Und das Betrifft nicht nur das 1.OG ! Verlockend hört sich natürlich der Preis an. Allerdings bin ich mir auch bewusst das die Renovierung (wenn man den alle Handwerker bezahlen muss und Firmen kommen lässt) sehr viel Geld verschlingen könnte/würde. Und man dann leicht auf die Kosten einer neueren renovierten Wohnung kommen könnte.

    Meine Fragen (vor allem an Architekten, Statiker,..aber gerne auch alle anderen) :

    1. Wieviel kann man als Richtwert ansetzen für die Renovierung/Sanierung der 1.Etage (125qm) in "Standardausführung" ? Vorrausgesetzt man muss alles machen. Von Putz, Boden, heizung, elektro.. (ich würde eh das meiste selbst bzw. von Handwerkerfreunden machen lassen, es interessiert mich aber dennoch wieviel es kosten würde wenn das Firmen machen würden). Es reicht eine grobe Schätzung aus der Erfahrung heraus.

    2. Was ist von so einem Haus aus Statischer Sicht zu halten ? Ich meine, Bj. um 1900... weiss noch nicht wie es genau INNEN aussieht und ob da was auch verstärkt wurde usw...aber das würde mir die Größten Sorgen machen, weniger die ganze Renovierung. Was nützt die ganze Renovierung wenn das Haus in ein paar Jahren zusammenfällt. Alleine aufgrund des Baujahrs FINGER WEG LASSEN ? Wie ist eure Erfahrung mit solchen Häusern.

    3. Worauf sollte man bei der Besichtigung achten ? Bitte alles aufzählen was euch einfällt.

    4. Was haltet ihr im Allgemeinen von dem Ganzen ? Bitte so ausführlich wie möglich antworten.


    So, vielen, vielen dank schon mal im Voraus an ALLE, die sich eventuell die Mühe machen und mir auf diese Fragen antworten. DANKE SCHÖN !
     
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  3. Julius

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    Zusammenfallen wird die Hütte wohl nicht. Höchstens auseinander - und auch das nicht gleich... :mega_lol:

    Im Ernst:
    Es gibt dabei sicherlich anderweitige, wirklich schwerwiegende Probleme.
    Das fängt bei der Frage an, ob es überhaupt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung gibt bzw. ob die Voraussetzungen erfüllt/erfüllbar sind, eine solche zu bekommen.

    Weiterer wesentlicher Punkt ist der Schallschutz, insbesondere zur darüberliegenden Wohnung.

    Und was ist mit Instandhaltungsrückstau des zukünftigen Gemeineigentums???


    Fazit:
    Eigenen Fachmann das Objekt gründlich durchsehen lassen.
    Frage der Abgeschlossenheit klären.
    Dann entscheiden!
     
  4. #3 JensDecker, 8. Juli 2009
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    Hallo!

    Da das Gemeinschaftseigentum sicherlich auch massive Investionen
    erfordert, sollte da zwischen den Eigentümern die Chemie stimmen
    und eine gemeinsame Interessenlage bestehen. Kommen ggf. auch
    noch Denkmalschutzaspekte mit ins Spiel?

    Viel Erfolg,
    Jens
     
  5. #4 Handwerker123, 8. Juli 2009
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    @Julius: Ja, mir geht es auch nur erstmal darum in wie weit das Haus und die Wohnung an sich geeignet sind. Ich mein, auch ein altes Haus kann schön sein (werden).. unter bestimmten Voraussetzungen. Das einzige wo ich bei so einem Haus an Bedenken habe ist wie schon erwähnt die Statik. Deshalb interessiert mich im allgemeinen was für Erfahrung andere damit gemacht haben und erstmal nur die oben gestellten Fragen.

    @JensDecker: Was die Investitionen angeht. Natürlich würde ich alle anderen Fragen klären, unter anderem auch Denkmalschutz (besteht denk ich nicht), mit den/dem Miteigentümer reden, Abgeschlossenheitsbescheinigung,..und und und..

    Mit der Entscheidung habe ich nicht vor zu überstürzen und wenn sich eben einer schneller entscheidet,... pech.. oder vielleicht auch glück gehabt :shades
     
  6. #5 gunther1948, 8. Juli 2009
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    hallo
    statik nix mit glaskugel nur durch örtliche besichtigung. aus der zeit gibts sehr gute substanz wenn der bauherr betucht war und es gibt schrott. also ausnahmsweise wie julius mit experten ansehen.

    gruss aus de pfalz
     
  7. #6 Handwerker123, 8. Juli 2009
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    Ja und wie teuer ist der Statiker ? Wahrscheinlich lohnt es sich ihn nur in dem Fall dazu zu holen, wenn man den Kauf nur noch von seiner Einschätzung abhängig macht ?
     
  8. mls

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    vielleicht DER punkt mit handlungsbedarfswunschmöchtebesserhaben. unf genau da beisst´s ..
    da hilft auch nicht der statiker - weil da geht´s normalerweise in die
    drüberliegenden wohnung. au backe.
    man kann zwar im prinzip vieles hinbeten - aber bei schallschutz, der nicht
    innerhalb der eigenen 4 wände machbar ist, wirds spannend.
     
  9. Julius

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    Meine Erfahrung (mit einem erheblich älteren Haus - schon über 400 Jahre alt) ist durchaus positiv. Einmal was das "Flair" angeht (aber man muß es mögen), andererseits was die Statik angeht (so ne Hütte fällt auch dann nicht um, wenn mal der eine oder andere Balken rausgefault ist...).

    Nur hilft Dir das für Deinen Fall überhaupt nichts!
    Das ist schließlich keine statistische Erhebung, sondern Du möchtest etwas zu genau jenem Objekt wissen. Und da hilft eben nur, einen Fachmann drübersehen lassen.
    Auch übers Gemeinschafteigentum! Denn wenn da was nötig wird, zahlst Du anteilig mit - ob Du in dem Moment willst oder in kannst, interessiert nicht...
     
  10. #9 Handwerker123, 8. Juli 2009
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    Ja, über gewisse Sachen die man beim Wohnungskauf beachten muss habe ich mich mittlerweile informiert und das man aus der ferne keine statische Berechnungen oder sonst was machen kann ist mir ja auch klar. In der Hinsicht wollte ich "nur" wissen was bei solchen Häusern/Wohnungen, immer/sehr oft/oft, gemacht werden muss (beispielsweise der erwähnte eventuell minderwertige Schallschutz) und ob der Aufwand und Kosten bei solchen Häusern meistens so hoch sind das es sich nicht lohnt.
    Und ich hoffe noch das mir jemand auf die unbeantworteten Fragen...u.a. Kostenfrage, eine Antwort geben kann.
     
  11. #10 gunther1948, 9. Juli 2009
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    hallo
    handwerker sanieren heißt meistens erst abreissen und dann neu machen also arbeit mal zwei.
    zustand des bestandes und wünsche des besitzers entscheidend für die kosten.
    machbar ist vieles nicht alles, nur eine frage des euroneneinsatzes.
    eventuell hilft nicht weiter auch beim schall nicht.
    ich glaube nicht dass du hier von einem fachmann eine summe xxxxxxx abgreifen kannst
    auch bei haftungsfreistellung nicht.
    zu den kosten für statiker was kostet ein handwerker pro stunde und was verlangt deine kfz-werkstatt, einige dich auf einen stundensatz und du hast einen überblick und den wohl größten invest in deinem leben vielleicht abgesichert und kalkulierbar gemacht.

    gruss aus de pfalz
     
  12. moep3fx

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    Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung wirds sicherlich geben, ansonsten könnte die Wohnung ja nicht verkauft werden. Mindestens genauso interessant, wie der Schallschutz zur darüber liegenden Wohnung dürfte der Schallschutz zum darunter liegenden Ladenlokal sein. Über ner Kneipe zu wohnen...ich weiß ja nicht. Meins wärs definitiv nicht.
    Hat die Bude einen professionellen Verwalter? Sind Rücklagen vorhanden? Nach welchem Maßstab werden die Verwaltungs- und Betriebskosten umgelegt? Welche bindenden Beschlüsse wurden in der Vergangenheit gefasst? Was ist für die Zukunft geplant, was unbedingt notwendig?

    So als kleiner Denkanstoß!

    Gruß, moep3fx
     
  13. optikus

    optikus

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    Morgen!!!!!!!!!
    Seh ich auch so ,bei einer Miteigentumanlage sind die Protokolle wichtig,die Rücklagen,allgemeine Kosten und die Rechte und Pflichten die durch die Teilungserklärung gegeben sind.

    Gruß optikus
     
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  15. Igel

    Igel Gast

    Wenn du mich fragst, ich halte davon nicht so viel.

    Ich wohne momentan selbst zur Miete in einer Altbauwohnung (anno 1914) und freue mich auf den Tag des Auszugs. Die Nachteile der Wohnung beginnen im Keller wo kein richtiger Boden vorhanden ist und auf der Erde gelaufen wird, die Deckenhöhe beträgt ca. 1,80m. Hoch geht es über die morsche und knarzende Treppe zur Wohnung. Die Geschossdecken sind vollständig aus Holz, die Mieter über uns haben Kinder. Der Boden in der Wohnung ist stellenweise abgesackt, krumm und schief. Die Toilette war bis in den 50er Jahren in einem Zwischengeschoss auf dem Flur, die Fallrohre verlaufen in der Küchenwand. Die Deckenhöhe ist altbautypisch hoch, die Heizkosten auch. Der Putz an den Wänden ist bröckelig, die Balkonmauer rissig. Beim heftigen Unwetter letzte Woche kam das Regenwasser aus der Spüle.

    Der Grund warum ich noch dort wohne ist a) der Mietpreis und b) weil ich noch kein Haus gefunden habe.

    Wenn du nicht gerade ein Fan von Altbauwohnungen bist und auf den Charm und Flair verzichten kannst, dann würde ich eher abraten.

    Überlege auch was du hast wenn die Wohnung vollständig renoviert wurde, und vergleiche die Gesamtkosten mit den Kosten für eine neuere Wohnung.

    Grüsse
     
  16. #14 Handwerker123, 10. Juli 2009
    Handwerker123

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    Danke nochmal an alle.
    Ich habe mir die Wohnung und das Haus angeschaut.
    Wenn es interessiert, hier ist das Ergebnis aus meiner Sicht:

    Es hat sich eigentlich fast alles bestätigt was ich schon am Anfang vermutet habe. Die noch vorhandene Ölheizung soll aus dem Keller weg kommen und jeder für sich Gasetagenheizung machen. Das vermietete Dachgeschoss wird schon damit betrieben. Das EG und diese 1. Etage müsste die dann auch bekommen. EG ist übrigens komplett eine Wohnung derzeit.
    Zur Strasse hin sind neuere Kunststofffenster und müssen nicht ausgetauscht werden. Zu den anderen Seiten hin müssten (insgesamt 6 Fenster) erneuert werden. Decken, Wände...und zumindest an einigen Stellen, wenn nicht komplett auch der Boden müssten gemacht werden. Ob man alles komplett machen muss müsste jeder selbst urteilen aber ich persönlich würde da den ganzen Putz runterschlagen und erneuern.
    Ich würde auch einige Wände "weghauen" und die Aufteilung ändern. Es wäre wohl auch kein Problem, weil da früher ein großer Raum gewesen sein soll, der beim letzten Umbau aufgeteilt worden ist.
    Die Decken sind zwar hoch aber es ist ja nicht so das man da keine abgehangene Decke machen könnte...
    Bad ist wohl vor nicht all zu langer Zeit gemacht worden aber auch die würde man in einer Mietwohnung durchgehen lassen aber wenn man schon alles andere machen würde, dann muss man das auch neu machen.
    Nach Angaben des Maklers, müsste man mit mehr als 50000euro Reparaturkosten rechnen und mit viel Eigenleistung, ohne Eigenleistung entsprechend mehr, wobei ich dennoch denke das es nicht so teuer werden würde. Natürlich hängt es immer davon ab was, wie und wieviel man macht und welchen Standard man verfolgt.
    Dach ist 15 Jahre alt und es stehen sonst auch keine dringend notwendigen Reparaturen an. Wobei man etwas mit der Fassade "machen könnte", im Keller einige Schönheitsreparaturen und das Treppenhaus ist auch nicht der Brüller :-) .. was dann aber alles zum Gemeinschafteigentum gehört und was dann mit dem neuen Eigentümer des EG und dem des 1.OG besprochen werden müsste.
    A ja.. und zur Rückseite hin, könnte man derzeit noch eine sehr große Terasse (ca. 6x8m) machen, solange das EG noch nicht verkauft ist und noch der selbe Eigentümer ist. Es müssten dazu aus einem Raum paar Stufen und eine Terassentür eingebaut werden und entsprechend auch die Terasse nach eigenen Wünschen gemacht werden.

    Wenn ich mir aber den Kaufpreis, die dazugehörigen Kosten, die Sanierungskosten und irgendwo auch die große Eigenleistung zusammenrechne bleibt man vielleicht immernoch ein wenig unter dem Preis einer relativ neuen Wohnung in der man nicht viel machen muss.
    Dennoch, neu ist neu und alt ist alt... und das Risiko ist mir zu groß da auf die Schnauze zu fallen. Und was nützt mir eine Wohnung die ich kaufen kann aber nicht alles vernünftig renovieren und meinen Anteil der Instandhaltungs-und Reparaturkosten aufbringen kann wenn es sich herausstellt das es ein Fass ohne Boden ist...
     
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