Einbindung KFW bei Hauptkredit mit 20 Jahren, sinnvoll?

Diskutiere Einbindung KFW bei Hauptkredit mit 20 Jahren, sinnvoll? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo, ich überlege, KFW-Mittel (KFW151) mit in die Finanzierung einzubinden. Der Hauptkredit soll eine lange Zinsbindungsfrist von 20 Jahren...

  1. Gwenny

    Gwenny

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    Hallo,

    ich überlege, KFW-Mittel (KFW151) mit in die Finanzierung einzubinden. Der Hauptkredit soll eine lange Zinsbindungsfrist von 20 Jahren haben, der KFW-Kredit wird ja nur eine Zinsbindungsfrist von 10 Jahren haben. Beide Kredite werden durch die kreditdurchleitende Bank im Grundbuch besichert.

    Wenn nun nach 10 Jahren der KFW-Kredit weiterfinanziert werden muss, wird die Bank oder die KFW mir ein Prolongationsangebot unterbreiten. Sind dort die Zinsen zu hoch, kann ich mir eine andere Bank suchen. Doch sicherlich wird mir die einen höheren Zins anbieten, da sie nicht im 1.Rang stehen wird.

    Sehe ich es also richtig, dass KFW-Mittel in Verbindung mit einem Hauptkredit und langer Zinsbindungsfrist nicht zusammen passen?

    Danke und Gruß,
    Gwenny
     
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  3. Boja79

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    Warum sollen diese nicht zusammen passen?

    Man müsste genau schauen was man vorhat. Wenn man einen Kredit (KFW151) in Höhe von 45.000 € veranschlagt, könnte man mit diesen in 10 Jahren bei der KFW tilgen ohne weiterfinanzieren zu müssen. Monatlich dürften knappe 450 € zu buche stehen.

    Interessant wäre aber der gesamte zu finanzierende Betrag. Nur so könnte man ausrechnen welche monatliche Belastung durch den Hauptkredit dazu kommt. Wenn wir von 80.000 € ausgehen, durften weitere 400 - 450€ veranschlagt werden.

    LG
     
  4. Torian

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    Sie überlegen also ernsthaft ein Darlehen zu einem Zinssatz von 1,00% auszuschlagen und stattdessen die 50.000€ über 20 Jahre für ??3,3+?? % aufzunehmen??!!

    Ja, ihre Bank wird bei der Prolongation in 10 Jahren möglicherweise 0,X% über dem Marktniveau liegen w.g. 1.Rang im Grundbuch, aber wenn Sie die gesparten 2,3+% Zinsen entweder von Anfang an in die Tilgung stecken wie von Boja79 empfohlen oder mit Sondertilgungen schnell zurückbezahlen so ist nach 10 Jahren schon ordentlich abbezahlt und dieser Aufschlag tut Ihnen nicht mehr weh.
    Bei dem Programm 151 sind Sondertilgungen in beliebiger Höhe möglich, auch dies kann bei unerwartetem Geldsegen oder wenn unerwartet verkauft werden muss (wie viele Ehen werden heutzutage Geschieden?!) von Vorteil sein (keine Vorfälligkeitsentchädigung!).

    LG
    Horst
     
  5. #4 Bankkaufmann, 27. Januar 2013
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    Nach 10 Jahren möchten Sie gedanklich ein KfW Darlehen umschulden durch eine fremde Bank? Das geht nicht, da ja diese einen fremden hohen Vorrang hat.
    Entweder Sie nehmen das Prolongationsangebot der KfW nach 10 Jahren an, oder Sie schulden intern mit der jetzigen erstrangigen Bank um.
     
  6. b0012sm

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  7. #6 Bankkaufmann, 27. Januar 2013
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    @b0012sm, sorry, so einfach ist es aber nicht. Natürlich ist theoretisch eine Umschuldung mit Grundschuldabtretung möglich. Jedoch möchten heutzutage Banken keine anderen Banken im Vorrang im Grundbuch haben.
    Meine Praxiserfahrung ist, dass man "nachrangig" nur Chancen hat, wenn man:
    - innerhalb eines Auslaufes von 50% ist ( Vorrang fremde Bank und Nachrangbank ) oder
    - maximal 10% des Verkehrswertes bei einem Beleihungsauslauf über 50% hat. ( Beispiel EUR 10.000 Bank fremd, Bank im Nachrang EUR 140.000,00. Würde bei einem Auslauf von über 50% gehen, wenn der Verkehrswert hier EUR 200.000,00 beträgt)
     
  8. Gwenny

    Gwenny

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    Hallo,

    vielen Dank für die Meinungen.

    Ich hab mal die Weiterfinanzierung des 151ers nach 10 Jahren bei verschiedenen Sollzinsen durchgerechnet. Im Vergleich zur Restsschuld nach 20 Jahren gewinne ich im besten Fall 7.500€ und im schlechtesten verliere ich 9.000€.
    Daher habe ich mich jetzt gegen den 151er bei der KFW entschieden und werde stattdessen den 430er (Zuschuss) nehmen. Das ist für meine Finanzierung bessser.

    Gruß,
    Gwenny
     
  9. baufibemu

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    Mit diesem Problem, der unterschiedlich auslaufenden Zinsbindungen haben wir jeden Tag zu tun. Vor allem bei KfW-Darlehen.
    Wobei es hier noch zu verstehen ist, weil die Zinsen nun mal nicht länger festgeschrieben werden können.
    Wenn ich aber dann von Kunden höre, mein Banker hat mir geraten zumindest einen Teil des Darlehens länger festzuschreiben, stellt sich bei mir der Kamm.
    Oftmals ist dies einfach nur der Versuch, den Kunden langfristig an die eigene Bank zu binden und dann bei der Anschlussfinanzierung die Zinssätze zu diktieren.
    Selbst ein hier oft zitierter Vermittler wirbt damit.
    Wenn man jeden Tag mit Vorlasten bei Anschlussfinanzierungen zu tun hat, kann man das schon mal einen dicken Hals kriegen :-).
     
  10. Torian

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    Wie hoch sind denn "üblicherweise" "diktierte" Aufschläge der Hauptbank ganz grob (wenn Auslauf mehr als 50% ist)??

    Wie hoch sind "üblicherweise" Aufschläge für den zweiten Rang durch eine andere Bank falls der Auslauf unter 50% ist??

    Mir ist klar, dass dies von Bank zu Bank unterschiedlich ist, mich würde eine häufige von-bis Spanne interessieren.
     
  11. KyleFL

    KyleFL

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    Ist es nicht generell so, das man nach 10Jahren aus seinem Kredit rauskann, egal wie lange die vereinbahrte Zinsbindung ist?

    Also kann man nach 10Jahren mit KFW und regulärem Kredit gemeinsam zu einer anderen Bank wechseln.
    (20Jahre Zinsbindung bedingt mit Sicherheit 0,5-1,0% höhere Zinsen als bei 10Jahren)

    Cu KyleFL
     
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  13. baufibemu

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    @torian: Wenn die Beleihung inkl. Vorlast und Grundschuldzins unter 50 % liegt, ist der Aufschlag bei Banken, die Vorlasten akzeptieren zwischen 0 und 0,5 %.
    @KyleFL: Klar kann man nach 10 Jahren aussteigen, aber warum soll man dann erst den höheren Zins für eine zwanzigjährige Kondition bezahlen????

    Beste Grüße
     
  14. Torian

    Torian

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    @baufibemu: Danke!
     
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