Einfamilienhaus aus Ende 50er sarnieren

Diskutiere Einfamilienhaus aus Ende 50er sarnieren im Sanierungskonzept & Kostenschätzung Forum im Bereich Altbau; Hallo Zusammen Wir sind aktuell an einem Einfamilienhaus aus 1957 dran. Das Haus hat eine gute Lage und ein tolles Grundstück, leider ist der...

  1. Jay2000

    Jay2000

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    Hallo Zusammen

    Wir sind aktuell an einem Einfamilienhaus aus 1957 dran. Das Haus hat eine gute Lage und ein tolles Grundstück, leider ist der sonstige Ausbaustandard so ziemlich noch von 1957 (Ölzentralheizung ca. 10 Jahre alt, Fenster im EG und OG ca. 15 Jahre alt, bereits 2-fach verglast, optisch in ordentlichem Zustand, Kunststofffenster). Das Haus liegt leicht am Hang, was bedeutet dass das Erdgeschoss vorne raus auf Strassenebene ist, zum Garten jedoch ein Geschoss über dem Garten. Aus diesem Grund sind auch die zwei zum Garten zeigenden Kellerräume "ausgebaut" worden (wohl in den 70ern). Der Weg zu diesen Räumen ist noch so wie man sich einen Keller vorstellt. Das Erdgeschoss selbst ist von der Aufteilung her recht ordentlich, lediglich einen Durchbruch zwischen Küche und direkt danebenliegendem Raum hätten wir gerne. Aber das sind Details (mir ist bewusst, dass man sich hierfür die Statik anschauen muss).
    Was leider absolut nicht geht, ist das Obergeschoss. Niedriger Kniestock gepaart mit einem Dach in eher flachem Winkel ergibt in keinem Zimmer ein gutes Raumgefühl. Raumhöhe am höchsten Punkt ca. 2,20 m, jedoch auf einer Breite nicht grösser als ein durchschnittlicher Flur aus dieser Zeit. Und das bei einer Aussenbreite von ca. 8,6 m (und Aussenlänge von etwas über 11 m). Mit diesem Kniestock sehen wir auch keine Möglichkeit den Zustand durch eine Neuaufteilung der Räume zu verbessern.
    Da das Dach ebenfalls noch aus dem Ursprungsjahr ist, keimt in uns nun die Idee, das Dach komplett neu machen zu lassen und bei dieser Gelegenheit zumindest den Kniestock zu erhöhen, je nachdem eventuell auch das gesamte Dach. Anschliessend könnte man an eine entsprechende Neugestaltung des Obergeschosses gehen.
    Aufgrund des Alter des Hauses müssten sowieso alle Elektroleitungen und Wasserleitungen neu, zudem so ziemlich alle Oberflächen optisch auf einen aktuellen Stand gebracht werden. Die Kellerräume bzw. den gesamten Keller würden wir vorerst belassen wie er ist.
    Leider ist das Haus aktuell noch so teuer, dass uns nach dem Hauskauf bis zum erreichen des Zielbudgets nur noch 150t € (für Kaufnebenkosten + Sarnierung!) bleiben würden. Der Verkäufer hat allerdings bereits Verhandlungsbereitschaft signalisiert, allerdings ist natürlich unklar in welcher Höhe dies ist. Auch ist eine Überschreitung der 150t € für uns nicht unbedingt sofort der Untergang.
    Um grob abschätzen zu können, wie weit der Verkäufer noch runter gehen müsste, damit es in meinem Budgetrahmen liegt, wollte ich nachfragen ob jemand eventuell eine grobe Abschätzung der Kosten für die folgenden Posten abgeben kann:
    - Erneuerung Elektrik und Wasserleitungen
    - EG und OG neue Böden + 2 neue Bäder (1 mal 2x2 m, das andere sollte dann etwas grösser werden)
    - Kniestockerhöhung + neues Dach

    Sollte dies bereits weit den Rahmen sprengen, lohnt es sich nicht, weiter Zeit und Geld in die Abklärungen für dieses Haus zu investieren. Ist davon auszugehen, dass es ungefähr in den Rahmen rein passt, würde ich als nächsten Schritt das Geld in die Hand nehmen um einen Experten vor Ort hinzuzuziehen, der sich alle im Details anschauen und eine genauere Kostenschätzung abgeben kann.
     
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  3. R.B.

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    Wenn eine Dacherhöhung Grundvoraussetzung für einen Kauf ist, dann würde ich zuerst einmal klären, ob Dein Vorhaben überhaupt machbar ist. Vielleicht ist die Dachschräge vorgeschrieben, evtl. ist die Traufhöhe schon ausgereizt, oder was weiß ich. Wenn später der Herr (oder die Dame) vom Amt den Kopf schüttelt hast Du ein Problem.

    Was die Kosten betrifft, so könnte man jetzt beliebig Zahlen würfeln. Aus der Ferne kann man das nicht einmal näherungsweise abschätzen. In einem anderen thread hatte ich heute geschrieben, dass man ein Badezimmer für 5T€ sanieren kann, aber auch für 50T€. Es wäre nicht die erste Sanierung bei der die Wunschliste während der Arbeiten immer länger und länger, der Geldbeutel immer leerer und leerer wird.

    Also, zuerst klären ob Dein Vorhaben überhaupt machbar ist, dann Begehung vor Ort und Abschätzung der Kosten, unter Berücksichtigung des budgets. Sollte das budget nicht ausreichen, dann schauen was man von der Wunschliste streichen kann. Ansonsten abhaken.

    Das Haus ist ja bewohnbar, wenn auch nicht auf dem neuesten Stand. Also muss man sich fragen, ob man das Haus wirklich komplett umkrempeln soll. Wenn Du einen Neubau möchtest, dann solltest Du ein Grundstück kaufen und neu bauen. Ansonsten damit anfreunden, dass es sich um ein fast 60 jahre altes Haus handelt, das halt modernisiert werden soll, aber niemals vergleichbar mit einem Neubau sein wird. Möchtest Du das Haus auf Neubauniveau bringen, dann kann ich Dir jetzt schon sagen, dass die Aktion teurer wird als ein Neubau.
     
  4. Jay2000

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    Danke für deine Antwort.
    Als bewohnbar würde ich das Haus nicht unbedingt bezeichnen. Klar, es ist trocken drin und das Wasser fliesst, aber es ist doch schon abgewohnt. Und bevor ich jetzt anfange, alle Wände zu streichen oder gar neu zu fliessen oder ähnliches, würde ich sicherlich vor Einzug komplett alle Leitungen (Strom und Wasser) neu wissen wollen. Ob man den "Dachumbau" vorher oder hinterher macht ist sicherlich nochmals ein anderes Thema. Aber mich würde kostenmässig einfach eine grobe Hausnummer interessieren, was es kostet ein Dach (bei Hausabmessungen 8,6 x 11 m, aktuelle Dachneigung ca. 30°) bzw. Kniestock um ca. 1 m zu erhöhen. Hier kann ich mir einfach am wenigstens den Aufwand vorstellen. Ist das mit 40t € gemacht, oder erst mit 140 t €? Dass dann noch Variablen wie Dachfenster und andere Spielerein reinkommen ist mir klar. Aber bevor ich mich auf den Weg mache, und einen Haufen Abklärungen mache, ob es rechtlich machbar ist (und eventuell sogar noch Geld zahle, damit das ganze mal gezeichnet wird), wollte ich mich erst mal vergewissern, ob es preislich in meinem Rahmen liegt. Ich denke das ist verständlich.
     
  5. R.B.

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    Verständlich ist das schon, doch wenn hier irgendwelche Zahlen in den Raum gestellt werden, ist Dir auch nicht geholfen. Stell´ Dir mal vor, es werden hier 150T€ genannt, und später stellt sich heraus, dass es unter 200T€ nicht machbar ist. Was dann?
    Mal als Beispiel. In meiner Verwandtschaft hat jemand sein Haus, das 10 Jahre alt war, um 6 oder 7m verlängert. Dieser Anbau hat entgegen der ersten Schätzungen mehr gekostet als das ursprüngliche Haus. Es verging kein Tag an dem nicht irgendwo wieder was aufgetaucht ist, das Geld gekostet hat, aber dann kann man nicht mehr zurück.
    Das Haus über das wir in Deinem Fall sprechen ist viel älter und kein Mensch kann vorhersagen, was eine komplette Sanierung kosten wird. Es ist auch unmöglich sämtliche Wände aufzuklopfen um bei der Begutachtung mal nachzuschauen usw. usw.

    Mit 150T€ budget für Nebenkosten und Umbau kann man schon einiges bewegen, aber ob das für Deinen Fall ausreicht, das steht in den Sternen. Allein die Erneuerung der Elektrik kann problemlos teurer werden als eine Neuinstallation, für die ganzen Rohre (Wasser, Heizung) gilt das analog. Wenn dann noch Heizflächen hinzu kommen, dann kannst Du alleine in diesen 2 Positionen problemlos 20T€ oder gar 30T€ versenken. Es geht auch günstiger, keine Frage, aber ob es in Deinem Fall günstiger wird, das kann man nicht einmal raten.

    Tja, und dann muss man auch noch an die Folgen solcher Umbauten denken. Wird das Dach erhöht, dann kommt ja nicht nur der Zimmerer zum Zuge, sondern Mauern, Putz, und Dank der umfangreichen Änderungen darf man sich dann auch gleich noch die EnEV reinziehen, und da eine Anpassung der neuen "Bauteile" nach EnEV evtl. besch.... aussieht, hängt man dann plötzlich an der ganzen Fassade, Dämmung, usw........... Während Du das gelesen hast, sind schon viele 10T€ den Bach runter gegangen.

    Was glaubst Du wie oft ich schon meiner Chefin gesagt habe, "am Samstag mache ich schnell dies oder das", und am Ende ging eine ganze Woche dafür drauf. Rechne das um in Handwerkerstunden die Du bezahlen musst und schon wieder wird Dein Geldbeutel deutlich leichter.
     
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