Einfamilienhaus pro forma als Mehrfamilienhaus planen. Was ist zu beachten?

Diskutiere Einfamilienhaus pro forma als Mehrfamilienhaus planen. Was ist zu beachten? im Praxisausführungen und Details Forum im Bereich Architektur; Hallo zusammen, vor dem Hintergrund, dass ich bald wieder zum Archi muss würde ich eure Meinung zu folgender Idee gerne hören: Ist es...

  1. #1 Younis2005, 16. Juni 2014
    Younis2005

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    Hallo zusammen,

    vor dem Hintergrund, dass ich bald wieder zum Archi muss würde ich eure Meinung zu folgender Idee gerne hören:

    Ist es möglich, ein zunächst als Einfamilienhaus (5 Jahre Zweckbindung) angedachtes Haus -mit einem Wohnkeller plus 2 Vollgeschossen nebst Staffelgeschoss (10x10m)- vorab so zu planen, dass in Zukunft ein Mehrfamilienhaus für 3 Parteien daraus errichtet werden kann?

    1. Welche Mehrkosten würden hierdurch anfallen für Statik,Heizung, Stromzähler, Küchenanschluss in jedem Geschoss etc pp?
    2. Wie müsste die Treppe installiert werden?
    3. Gibt es steuerrechtlich eine Regelung, wann ein Haus als ein Mehrfamilienhaus anerkannt wird? Habe flüchtig gelesen, dass die Wohneinheiten separat voneinander erreichbar sein müssen.
    4. Können die Sanitären Installationen bereits jetzt -kostengünstig- installiert werden?
    5. Mein Baubudget soll inklusive Grundstück ca. 80.000 € insgesamt 450.000 € nicht überschreiten. Darstellbar?

    Wäre für jeden Rat und Kritik dankbar.

    Gruß Younis
     
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  3. Taipan

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    mir fallen da sofort folgende Anforderungen ein:

    - Schallschutz zw. den Wohneinheiten
    - Vereinbarkeit mit einem ggf. vorhandenem Bebauungsplan
    - Brandschutz zw. den Wohneinheiten
    - eigenes Treppenhaus
    - Abgeschlossenheit den WE
    - Du hast eine BGF von 100m² je Etage. Damit eine NGF von 80m². Abzüglich Treppenhaus --> max. 65m² --> Abzüglich Technik, Abstellräume etc ... nehmen den Platz im Staffelgeschoß ein --> würde ich nicht als Wohnung bezeichnen.
    - Zur Technik: In jeder Wohnung muss zählbar sein: KTW, WTW, KBW, Strom, Wärme; Du wirst die Mindestblüftung über Infiltration nicht erreichen können --> 3 Lüftungsanlagen; jede WE eigene ELT-Verteilung, Jede WE eigene Heizungsverteilung ....

    Zur Verfügung: 450k - 80k Grundstück - 74k Nebenkosten = 296kEUR Kostengruppe 3+4, Da ist noch kein cm² Außenanlagen dabei. --> ergo: vergiss es. Da würden selbst für ein EFH dieser Größe 50k fehlen.
     
  4. #3 Gast23627, 16. Juni 2014
    Gast23627

    Gast23627 Gast

    Das fragt ein "Jurist" und ist ein Zeichen für die Qualität dieser (zum größten Teil jämmerlichen) "Branche"

    Gruß
     
  5. Taipan

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    @Jsch: Top-Antwort. :mauer Wir verneigen uns vor Dir. :konfusius
     
  6. ultra79

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    Also ich verneige mich nicht. Find die Antwort ziemlich sinnfrei - keine Ahnung welcher Frust gegen Juristen da herrscht, aber den hier rauszulassen ist doch daneben.
     
  7. #6 stockstadt, 16. Juni 2014
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    Hallo,

    deine Treppenhäuser sind ja nicht schlecht :respekt ... (da muss ich mich ja in Zukunft schämen, wenn ich meine Treppe hochgehe)

    LG
     
  8. Taipan

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    Wieso du jetzt 15qm für ein Treppenhaus als zu viel ansiehst, erschließt sich mir nicht.
     
  9. #8 Younis2005, 16. Juni 2014
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    Hossa!@ JSCH sorry, dass meine Unwissenheit deinen unermesslichen Intellekt als Tischlermeister beschämt hat. Ich wusste nicht, dass dieses Forum auch eine Klugscheisserabteilung hat. Die Qualität unserer Branche an einer solchen Frage festmachen wollen, du bist lustig. Da ich ein jovialer Mensch bin, können wir das hierbei belassen und zum Thema zurückkehren.

    Danke @ Taipan und allen anderen.
     
  10. #9 Younis2005, 16. Juni 2014
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    Okay, das sind erhebliche Mehrkosten die dort anfallen würden. Habe daher überlegt, die Investitionen für das Staffelgeschoss und den Wohnkeller zu strecken und vorerst im Ausbauzustand zu belassen.

    Es ist auch nur ein reines Gedankenspiel von mir. Alternativ könnte man auch "nur" 2 Wohneinheiten daraus machen. Es hat aber für mich den Anschein, dass die Mehrkosten die ich dadurch haben würde, nicht in Relation und zum Ertrag der hypothetischen Vermietbarkeit stehen. Die 450.000 € könnte, aber will ich nicht überschreiten. Der BBP hätte es zugelassen.
     
  11. #10 Bauneulingin, 16. Juni 2014
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    Ich kann es mir nicht vorstellen das man das realisieren kann für den Preis auch als EFH nicht.
    Wir haben das gleiche Budget und da kommen nur 160qm EFH ohne Keller raus - 20.000€ die wir mehr fürs Grundstück ausgeben.
    Ja ich weiss Äpfel und Birnen kann man nicht vergleichen aber das wirkt sehr ambitioniert.
    Vor allem wenn ich daran denke dass du den Keller großflächig abgraben willst mit vollflächiger Verglasung, Hebeanlage etc. also auch nicht kostenoptimiert zu planen scheinst.
     
  12. #11 Younis2005, 16. Juni 2014
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    Hallo Bauneulingin,
    zugegebenermaßen sehr ambitioniert. Das Grundstück muss ohnehin um ca. 1,30m aufgefüllt werden, daher bietet sich der Wohnkeller geradezu an. Ich würde nur eine der vier seiten kellertief freilegen wollen (Süden), nicht komplett. Ich weiß natürlich nicht, wie anspruchsvoll und hochwertig ihr euer Haus habt bauen lassen. Ich versuche daher den Keller und das Staffelgeschoss fast im Rohbauzustand zu belassen und die Ausbaukosten zu strecken.

    Ich bin kein Fantast. Wenn mein Architekt von vornherein sagt, dass es nicht darstellbar ist, dann wird entweder kleiner gebaut oder auf das Staffelgeschoss verzichtet werden müssen.
     
  13. #12 Bauneulingin, 17. Juni 2014
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    Weder das eine noch das andere. Bis auf einen extravaganten Boden wird nichts besonderes dran sein wenn es denn irgendwann steht. Ich bzw planen lieber konservativ, es wird sowieso teurer, nie weniger kosten ;)
    Warum willst du ein Haus bauen in dem du 2 Etagen nicht benötigst? Dann doch lieber kleiner aber fertig oder? Mit einem guten Entwurf kommt man mit der Fläche auch hin
     
  14. #13 malgucken, 17. Juni 2014
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    Mehrpreis E-Zähler, Wärmezahler sind doch marginal. Treppe und Brandschutz wird auch nicht zig tausende Mehrkosten.
    Musst den Grundriss eben so legen, dass jedes Badezimmer, Küche übereinander liegen und dass das Treppenhaus günstig liegt (außen oder innen). Treppe müsste mind. so glaube 1m breit sein (20cm mehr als im EFH und natürlich noch einmal rum im OG hoch zur nächsten Treppe). Dafür kannst du unter der Treppe noch Stauraum einplanen, ebenso den Technikraum einmal unten im EG oder KG. Darüber kann dieser als Verteilerraum dem Mieter als Stauraum dienen.
    Zusätzlich kannst du noch eine z.B. Wendeltreppe innen planen, die du später entfernst und das Loch möglichst schalldicht schließt.
    Also planen kann man es schon. Kosten, gute Frage...Keller dürfte je nach Boden wohl teuerer sein, als oben ein Geschoss...
     
  15. #14 Younis2005, 17. Juni 2014
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    Ja, eine berechtigte Frage. Wer weiß, wenn es mir in 5-10 Jahren nicht mehr gefällt oder was die Zukunft bringt, dann hätte ich zugleich ein gutes Renditeobjekt. Vordererst dient es sicherlich dem Leben und Wohnen für die eigene Familie. Zeitgleich reizt es mich aber auch, ein Renditeobjekt für die Zukunft zu schaffen. Wenn die Kinder aus dem Haus sind.
     
  16. #15 Younis2005, 17. Juni 2014
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    Sicherlich wäre das planbar, die Kosten hierfür scheinen mir jedoch zu hoch. Je mehr ich zudem ein verkapptes Mehrfamilienhaus plane, um so weniger entspricht es den ästhetischen Anforderungen meiner Frau. :hammer:
     
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  18. #16 Ralf Dühlmeyer, 17. Juni 2014
    Ralf Dühlmeyer

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    Naja!

    Mieter sind keine Eigentümer. Wenn die mit Deinen Ex-Wohnräumen nicht (in Deinem Sinne) angemessen umgehen, kriegst Du die erste Krise.
    Kommen die dann auch wg. jedem Kleinkram angerannt, weil Du ja so schön nah bist, dann wird die Krise schon deutlich grösser.

    Renditeobjekt in Ehren, aber:
    1) bitte mit gewissem Abstand zum eingenen Domizil
    2) Was glaubst Du, warum trotz absolutem Vermietermarkt in Deutschlands Großstätten kaum Mietwohnraum neu gebaut wird??
    Weil´s sich nicht rechnet!
    3) Wir hatten mal vor eine Kaffeemühle aus den 30ern zu kaufen. 2 Familienhaus + DG ausgebaut. Eigenes Treppenhaus.
    Ich habe lange versucht, daraus ein Kozept zu machen, dass nicht das Leben im Treppenhaus bedeutete. Alle Ideen, die ich hatte, wären mit massiven Eingriffen in die Substanz mit hohen Kosten und vor allem einigem an Platzverlust verbunden gewesen.

    Wir habens dann gelassen.

    Einen brauchbaren Kompromis zwischen abgetrennten Wohnungen und daraus gebildetem EFH gibts max. mit einer Einliegerwohnung, aber nicht mit 3 oder mehr Wohneinheiten, wenn man nicht Unsummen nur für die Trennbarkeit vorinvestieren will.
    Da ists günstiger, jetzt nach heutigem Bedarf zu bauen, dann zu verkaufen und neu zu bauen oder gebraucht zu kaufen.
     
  19. #17 Der Bauamateur, 17. Juni 2014
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    Warum ist es wichtig, dass das Haus als "Mehrfamilienhaus" eingestuft wird?
     
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Einfamilienhaus pro forma als Mehrfamilienhaus planen. Was ist zu beachten?

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