Einheitswert: Wohnfläche nach Baurecht oder Nutzung?

Diskutiere Einheitswert: Wohnfläche nach Baurecht oder Nutzung? im Architektur Allgemein Forum im Bereich Architektur; Liebe Forengemeinde, auf der Suche nach Antworten durchstromere ich das Netz und bin jetzt auf diesem Forum gelandet - hier wurde das Thema ja...

  1. lobster

    lobster

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    Liebe Forengemeinde,
    auf der Suche nach Antworten durchstromere ich das Netz und bin jetzt auf diesem Forum gelandet - hier wurde das Thema ja schon immer wieder mal behandelt aber dieser Fall ist bisher nicht dabei:

    Über eine Schenkung erhält Sohnemann das Einfamilienhaus seiner Eltern.
    Beim Versuch, Überblick über die Kosten zu erhalten stellt er fest, daß er überraschenderweise mehr als doppelt soviel Grundsteuer als der Nachbar bezahlt obwohl dessen Haus eine ähnliche Wohnfläche und sogar auf einem größeren Grundstück steht und sogar das gleiche Baualter (um 1934) aufweist. Der Einheitswert wurde offenbar im Ertragswertverfahren ermittelt.

    Bei der Recherche der Ursachen stellte Sohnemann fest, daß das elterliche Haus im Zuge eine Neuveranlagung 1976 einen neuen Einheitswert erhalten hat da die Eltern angebaut hatten.

    Dieser Anbau wurde in der Baugenehmigung damals so bewertet, daß die gesamten angebauten Flächen keine Wohnflächen darstellen und in den Bauzeichnungen des Amtes mit einem grünen "U" gekennzeichnet sind. Nach der heutigen Wohnflächenverordnung wäre es tatsächlich weiterhin so, daß der als Keller deklarierte Bereich weiterhin keine Wohnfläche wäre - allerdings wäre das ausgebaute Dach inzwischen eine solche da die Deckenhöhe in der Wohnflächenverordnung zwischenzeitlich von 2,50 m auf 2 m gesenkt wurde.

    Sohnemanns Pappa war aber damals so in Sorge, daß das Finanzamt einen Kontrolleur schicken würde und hat daher - auch wenn diese Flächen baurechtlich damals als Kellerflächen bezeichnet wurden - diese als Wohnflächen bei der Neuberechnung des Einheitswertes angegeben. Er war und ist der Meinung, daß das Finanzamt die Grundsteuern nach der tatsächlich genutzten Fläche berechnen würde und nicht nach den baurechtlich als Wohnflächen ausgewiesenen Flächen.

    Sohnemann aber vertritt die Meinung, daß die tatsächliche Nutzung nicht ausschlaggebend sein kann - dann müsse man den Einheitswert ja schon bei kleinsten Veränderungen (z.B. wenn man eben aus dem Keller ein Gästezimmer macht) ändern lassen und das wäre ja ein Riesenaufwand für das Finanzamt. Entscheidend sollte die Baugnehmigung sein, nach der ja eindeutig anhand bestimmter Parameter (z.B. Deckenhöhe) definiert wird, was Wohnfläche ist - wie man das dann nutzt, bleibt ja jedem selbst überlassen.

    Wer hat nun recht?

    Kann das Finanzamt jemanden schicken und der kann dann "frei nach Schnauze" entscheiden, was alles als Wohnfläche und damit Grundsteuer-relevant herangezogen wird?
    Oder kann das FA eine neue Vermessung fordern (wobei dann vermutlich zwar der Keller als Wohnfläche rausfallen würde und das Dachgeschoß reinkommen würde - dann hätte man gar nichts gewonnen) ?
    Und haben auch Investitionen wie z.B. eine Wärmedämmung oder Gartengestaltung Einfluß auf die Ermittlung des Einheitswertes?

    Sohnemann fragt sich, ob es womöglich sinnvoll wäre, das als Einfamilienhaus deklarierte Haus besser als Zweifamilienhaus zu deklarieren, da das ausgebaute Dachgeschoß sowohl eine eigene Küche/Bad und einen eigenen E-Zähler verfügt als auch über eine Zwischentür von dem restlichen Haus getrennt ist - kann Sohnemann so Grundsteuer sparen?

    Steuerberater und Architekten haben Sohnemann leider kaum weiterhelfen können da alle weitgehend ahnungslos von der Materie - und Sohnemann ist das erst recht.

    Aber womöglich (hoffentlich) weiß hier jemand mehr dazu!

    Es dankt und grüße
    Lobster
     
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  3. Julius

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  4. Stefan61

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    Einfacher Fall:

    1. Die Steuer bemißt sich nach den tatsächlichen Verhältnissen. Dieser Grundsatz gilt ausnahmsweise nicht, wenn ein Bescheid einer anderen Behörde Grundlagenbescheid für den Steuerbescheid ist. Das ist bei Baugenehmigungen aber nicht der Fall. Ihr Argument, das Finanzamt müßte dann schon bei geringfügigen Nutzungsänderungen den Grundsteuermeßbetrag neu festsetzen, verfängt nicht. Es müssen auch Einkommensteuerbescheide bei geringfügigen Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse geändert werden (z. B. 5 Euro vergessene Werbungskosten), solange die Festsetzung noch nicht bestandskräftig ist.

    2. Selbstverständlich können die Finanzbehörden eine Außenprüfung durchführen, um die tatsächlichen Verhältnisse festzustellen. Das wird in der Praxis aber selten gemacht. Keinesfalls darf die Steuer in unserem Rechtsstaat, wie Sie argwöhnen, "frei nach Schnauze" festgesetzt werden. Es werden die tatsächlichen Verhältnisse festgestellt, und anschließend wird die danach gesetzlich geschuldete Steuer festgesetzt.

    @Julius: So wie sich der Sachverhalt darstellt, war mit diesem Fall nie ein Steuerberater befaßt.
     
  5. #4 Ralf Dühlmeyer, 17. Januar 2008
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    Hehe - Kleine Anekdote hierzu.
    Schwiegereltern haben vor Jahren in Opas Häusel eine Gaube eingebaut.
    Das Finanzamt kam, da das Haus an Opas Lebensgefährten vermietet ist, mit einem neuen Einheitswertbescheid und wollte dazu Flächenberechnungen haben.
    Na - wozu hat man denn einen Architekten in der Familie :Roll.
    Im Bescheid stand:
    Wohnflächenberechnung nach DIN 277 :yikes :bounce: :cry.
    Anruf beim Sachbearbeiter
    >> Was hättens denn nun gerne???<< >>Öhhh - weiß ich nicht, ich geb ihnen mal den Kollegen<<
    Frage an den Kollegen >> Was hätten Sie den gerne?? WoFlVO, II Berechnungsverordnung (weil die zum Umbauzeitpunkt noch galt) oder die DIN.<< - >> Haben wir Ihnen doch mitgeteilt, WoFl nach 277<< >> Sorry, aber 277 kennt keine Wohnfäche<< >> Öhhh.......<< >> Es muss doch geregelt sein??<< >> Ja, ne....<<
    ***
    Ende vom Lied - ich hab beides berechnet.

    Soviel zum Fachwissen der FiA-Mitarbeiter in Sachen Flächenermittlung

    MfG
     
  6. Stefan61

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    Seit den ...

    ... gleichlautenden Erlassen der obersten Finanzbehörden der Länder vom 28. Mai 1997 "Bewertung von bebauten Grundstücken im Ertragswertverfahren" ist die Sache klar: Zugrundezulegen ist nicht die DIN, sondern die II. BV.

    Der von Ihnen beschriebene Fall liegt daher wohl länger zurück. Oder die Finanzbeamten kannten den Erlaß nicht. Na ja, unsere Finanzbeamten können auch nicht das gesamte Steuerrecht kennen ...
     
  7. lobster

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    Natürlich hat Sohnemann einen Steuerberater und sogar einen von dem er viel hält - aber der ist offenbar nicht so bewandert mit gerade diesem Thema. Leider hatte Sohnemanns Vater damals offenbar keinen oder keinen guten...

    Es ist aber interessant, daß es nach den bisherigen Aussagen so erscheint, daß der Einheitswert also durchaus nachträglich geändert werden kann; ja sogar muß wenn sich die Nutzung verändert!

    Denn in einem anderen Forum hieß es zu der Frage entschieden:

    Wenn die Nutzung entscheidend ist, dann stellt sich die Frage: Ist die Änderung in ein 2-Familienhaus nicht steuerlich günstiger? Und wenn die tatsächliche Nutzung entscheidet, dann sarf man fragen, welche Nutzung denn als Wohnfläche gilt - ist ein Werkzeugkeller, ein Heizungskeller Nutzfläche? Ist ein mit Möbeln und Kram vollgestellter Lagerraum Nutzfläche?

    Das wird ja amüsant; da freut sich Sohnemann ja schon auf den Besuch des Finanzbeamten...

    Lobster
     
  8. Stefan61

    Stefan61

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    1. Die Aussagen aus dem anderen Forum sind schwachsinnig; siehe § 22 BewG. Die Aussagen unterscheiden noch nicht einmal zwischen materieller Bestandskraft und formeller Bestandskraft (Unanfechtbarkeit).

    2. Ob Ein- oder Zweifamilienhaus spielt für die Bewertung keine Rolle; siehe § 76 BewG.

    3. Ob Kellerräume etc. zur Wohnfläche gehören ist in der II. BV definiert.
     
  9. lobster

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    Also wenn Sie damit die "Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz" meinen (http://www.gesetze-im-internet.de/bvo_2/index.html) dann stimmt das nicht - ich denke, Sie meinen die "Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche"; zu finden unter http://www.gesetze-im-internet.de/woflv/index.html.

    Demnach gehören "Kellerräume" nicht zur Wohnfläche.

    Trotzdem kaum nachzuvollziehen wie das praktisch laufen soll - wenn die "tatsächliche Nutzung" vorrangig zur baurechtlichen Genehmigung entscheidet; gleichzeitig aber die Wohnflächenverordnung...wie ist das also bei einem Raum, der nach der WoflVO keine ist aber z.B. als Kinderzimmer als solche genutzt wird??

    Fragen über Fragen...wirklich nur zu dumm daß Sohnemann trotz meherer Versuche unter der Telefonnummer des Grundsteueramtes keinen erreichen kann...egal, ob Sprechzeiten oder nicht.
    Er wird sich wohl den Bauzeichnungsordner unter den Arm klemmen und da einfach mal hinfahren müssen...

    L.
     
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  11. Stefan61

    Stefan61

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    Meine Antworten stimmen immer ... :shades

    Der gleichlautende Ländererlaß aus 1997 bezieht sich explizit auf die II. BV. Dort finden Sie in § 42 eine Überleitungsvorschrift. Dieser zufolge ist die WoFlV anzuwenden, wenn sich nach dem 31. 12. 2003 bauliche Veränderungen ergeben haben. Andernfalls bleibt es bei der ursprünglichen Berechnung nach II. BV. Für Sie wohl etwas undurchsichtig, weil die II. BV erst nach dem gleichlautenden Ländererlaß novelliert wurde.
     
  12. lobster

    lobster

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    Das Thema wird immer spannender:
    Heute mit dem Grundsteueramt gesprochen. Tatsächlich entscheidet die Nutzung der Flächen ob angerechnet wird oder nicht; die anzurechnende Fläche würde sich in diesem Fall ja - wie Stefan61 korrekterweise feststellte - nach der II. BV berechnen (die sich, wenn ich das recht sehe, nur wenig von der WoFlVO unterscheidet...die 2 m Deckenhöhe waren da auch schon drin; auch diese hälftige 1 m-Klausel) da die ganzen Baumaßnahmen weit von 2003 stattfanden.

    Die Deklaration in ein 2Familienhaus kann, muß sich aber nicht lohnen. Bis zu den ersten 38.346 € des Einheitswertes gilt die Steuermeßzahl von 2,6 beim EFH; danach gilt 3,5 %. Für Zweifamilienhäuser ist das 3,1%.
    Ergo lohnt sich diese Zweifamilienhausgeschichte nur bei bereits entsprechend hohem Einheitswert, den man auch nicht weiter senken kann...dann kann es interessant sein. Für Sohnemann ist es aber nicht...

    Wärmedämmung ist übrigens uninteressant - Bodenbeläge, edle Innenausstattung (Deckenmalerei, offene Kamine etc. pp.) sind es aber für die Bewertung der Ausstattung die in 4 Klassen erfolgt.

    Also durchaus interessant mal über die Nutzung der Flächen nachzudenken - übrigens werden Büro/Gewerberäume höher angesetzt und damit teurer!

    Danke für Eure Anregungen...mal sehen, ob Sohnemann hier nicht wieder auf zivilisierte Werte kommen kann...

    Lobster
     
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