Einkaufscenter wird in Gremien vorgestellt

Diskutiere Einkaufscenter wird in Gremien vorgestellt im Bauüberwachung, Bauleitung Forum im Bereich Rund um den Bau; In meiner unmittelbaren Nachbarschaft wird auf ca. 8000 qm ein Einkaufscenter geplant (in 61169 Friedberg/H). Damit soll auch im Rahmen der...

  1. henning06

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    In meiner unmittelbaren Nachbarschaft wird auf ca. 8000 qm ein Einkaufscenter geplant (in 61169 Friedberg/H).
    Damit soll auch im Rahmen der Sanierung der grösste städteplanerische Mißstand behoben werden, womit ich nur einverstanden sein kann.
    Da mein Anwesen an der Straßenfront liegt und mehrere Läden beiinhaltet, zudem direkt neben unserem Haus einer der beiden Fußgängerpassagen entstehen soll, ist sicherlich von einer Werterhöhung auszugehen!
    Allerdings ist das Center in Grenzbebauung geplant und soll mit dem Erdgeschoß an die ca. 21 m breite Rückfront unseres Hinterhauses angebaut werden, ohne hier sowohl in der Passage als auch an der Rückfront, wo mehrere Fenster (u.a. für ein Cafe) vorhanden, für LICHTDURCHFLUTUNG zu sorgen. Von Belichtung ist die Rede, was aber imHinblick auf Grenzbebauung keineswegs den gleichen Stellenwert besitzt.
    Als mutmaßlichen Anreiz für meine Einwilligung will der Investor entlang der Passage zwei Ladenfenster zu dem vn mir vermieteten Cafe bauen. Dies ist aber kein Ersatz für Sonnenlicht und auch nicht für Belüftung. Diese Punkte sind aber doch auch Grundsätze, die bei Grenzbebauung zu beachten sind.
    Heute wurde das Gesamtprojekt in städt. Gremien vorgestellt, wo grundsätzlich Zustimmung erfolgte, auch für das ebenfalls geplante Parkdeck.
    Das Planungsprozedere hat nun begonnen, wenn auch die Offenlegung noch auf sich warten lassen wird.
    Dennoch muss ich aufpassen, will ich keine Fristen versäumen!! Wann ich muss ich meine Interssen spätestens geltend machen?Ein Gutachter erklärte mir, dass ich nach seiner Ansicht für die Genehmigung der beschriebenen Grenzbebauung eine erhebliche finanzielle Entschädigung fordern kann, únd er berechnete dies nach dem Ertragswert, der sich für den Investor ergibt, wenn er den Raum nutzt, den er nicht nutzen könnte, wenn ich gegen Grenzbebauung intervenieren würde!!
    Nach seiner Ansicht haben bestehende Fenster Bestandsschutz (uraltes Haus, Fenster wurden bei Konzession des Cafes als Genehmigungsvoraussetzung angesehen).
    Möchte nicht als Querulant erscheinen, gar den Baubeginn verzögern, aber auch nicht zu allem JA und AMEN sagen!!
    Erbitte Euren Rat, für den ich jetzt schon ein ganz herzliches Dankeschön sage.
     
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  3. Stefan61

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    Mal ne ...

    Frage: Anfang des Monats wollten Sie das Gebäude doch noch verkaufen. Ist daraus nichts geworden?
     
  4. Bruno

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    Da wäre ich vorsichtig. Es ist zwar ganz gut, den Nutzen zu kennen, den ein anderer vielleicht hat. Aber warum sollte ein Investor etwas bauen, wenn er den gesamten Ertrag daraus an den Nachbarn abführen soll? Der baut nicht mal, wenn er den halben Ertrag abgeben soll. Sinkt die Rendite für eine Investition unter einen gewissen Satz, der eben nicht Null ist, investiert er sein Geld woanders oder parkt es risikolos bei der Bank.
     
  5. ilis

    ilis

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    Steht da doch gar nicht?
    Nur die Berechnung der Entschädigung erfolgt auf Basis des Mehrwerts für den Investor. Dass er einen gewissen Prozentsatz dieses Mehrwerts abgeben sollte, den er auf Kosten anderer erzielt, erscheint dann ja nur recht und billig.
     
  6. Bruno

    Bruno

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    Doch, das steht da. Der Ertragswert ist der Wert des ganzen Ertrags und nicht igendein diffuser Prozentsatz davon. Er wird errechnet aus dem Reinertrag über die gesamte Nutzungsdauer des Objekts. Der Investor setzt das in Relation zur Investition. Wenn es sich rechnet, investiert er. Wenn er den Ertrag aber beim Nachbarn abliefern soll damit dieser zustimmt, baut er einfach nicht. Jedenfalls nicht auf die Grenze.
     
  7. th_viper

    th_viper

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  8. #7 Ralf Dühlmeyer, 22. November 2007
    Ralf Dühlmeyer

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    >>berechnet nach<< kann man so und so lesen.
    Ist doch aber eh Blutwurst, weil keiner weiß, was da geplant ist und ob es überhaupt eine Berücksichtigung der Fenster gibt, wie die örtliche Situation ist und ob die amtlichen Planer und Rechtler da irgendwas einwandfrei oder angreifbar zu festgelegt haben.
    Wenn die Gemeinde den Nachbarn im Verfahren nicht beteiligt oder dessen Vorträge nicht (ausreichend) würdigt, bleibt als einzig möglicher Rat der Gang zu Anwalt für Bauverwaltungsrecht.
    Der kann Ihnen auseinanderklamüsern, welche Rechte Sie zu welchem Zeitpunkt haben und ob diese bereits verletzt wurden und auch klarstellen, welche Ansprüche es für diese Fenster überhaupt gibt. Denn wenn die, wie früher üblich, irgendwann entstanden sind und seit anno Achtzehnhundertdickemilch geduldet werden, muß geklärt werden, ob es für die einen Bestandsschutz oder ein Gewohnheitsrecht gibt.
    Da oben steht was von Fenster = Auflage aus Nutzungsänderung in Café. Damit könnte ein findiger Jurist den Bestandschutz z.B. kippen, weil das Café erst "neu" ist und bei dessen Entstehen eine baurechtliche Absicherung der Fenster hätte erfolgen müssen. Muss nicht, aber kann.
    Ich würde da (auf beiden Seiten) weder mit der Kavallerie vorpreschen noch schweres Geschütz auffahren, sondern gaaaaanz sachte das Gelände sondieren.
    Da bewegen sich glaube ich BEIDE in einem argen Minenfeld.
    Der Investor, weil es seine Planungen verzögern und stören kann und der Fragesteller, weil es ihn seine Fenster und damit die Nutzung kosten könnte.

    MfG
     
  9. #8 fribbich2006, 22. November 2007
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    In diesem Fall würde ich umgehend einen guten Anwalt hinzuziehen, der Ihre Interessen wahrt!

    Bin im übrigen schon sehr gespannt, ob neben den in Fb inzwischen üblichen Billig-Jeans-Ketten die Läden an interessanten Einzelhandel vermietet/verkauft werden können. Zahlreiche alteingesessene Händler haben in den letzten Jahren ja aufgeben müssen.

    Grüsse von frib
     
  10. henning06

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    1.
    Ich würde verkaufen, wenn der Preis okay wäre!! Es ist offiziell in Plaungsunerlagen und Plänen vorgemerkt, dass insgesamt drei weitere Anwesen, u.a. unseres, als Erweiterungsfläche vorgesehen sind!! Ein weiter Betroffener lehnte Verkauf auch wegen zu gerigem Angebot ab, einem Dritten wurden noch keine Zahlen genannt.
    2.
    Es ist bekannt, dass Investor mit "spitzem Blei" rechnet!! Bin der Meinung, da Center auch von aussen gesehen werden will, und zudem Zukauf erheblichen Mehrgewinn bringt, dass zumindest angemessener Betrag gezahlt werden muss. Leben und Leben lassen ist ja okay, aber ich will mich ja nicht schlechterstellen als es jetzt ist. Habe Haus ohne Schulden, 3 Geschäfte, 1 Mietwohnung und relativ gute Mieteinnahmen. Es sollte doch nach "Adam Riese" zumindest ein Betrag auf der Bank liegen, der einen Zinsertrag erbringt, der den Nettomieteinnahmen + eigener Wohnung entspricht. Ich weiss, dass nach Berechnung nach der WertVO alle mögliche Dinge berücksichtigt werden... Ich sehe es aber so, dass der Investor ohnehin alles "in einem Rutsch" abreißt, keine Bausicherungsmaßnahmen zu efüllen hat und zudem auf mehr als 400 qm das doppelte bis dreifache an Mietobjekten installieren kann.
    3.
    Das besagte Cafe mit Fenster wurde baurechtlich enehmigt "mit Fenster". Wären diese nicht vorhanden, müsste Cafe zwangsbelüftet werden und wäre gänzlich ohnen einen Sonnenstrahl.
    Wie schon erwähnt, waren Fenster bereits vor 1929 vorhanden, danach wurde nach Brand Objekt zu Wohnzwecken aufgestockt.
    4.
    Selbst in Planunsunterlagen die den Gremien der Stadt vorlagen, ist im Hinblick auf Nachbarbeeinflussung erwähnt, dass an "Licht" und nicht an "Belichtung" zu denken ist!
    5.
    Von Grenzbebauung sind auch noch weitere Anrainer betroffen, die de facto auf Recht Abstand pochen können. Diese wurden bislang überhaupt noch nicht gefragt!!
    6.
    Mir geht es letztendlich darum, keine nicht wiedergutzumachenden Fehler zu machen. Keinesfalls, um etwas aus allen Dingen zu Geld zu machen.
    Mir ist aber auch klar, dass es dem Investor völlig egal ist, ob der eine oder andere "über den Tisch" gezogen wird. Ihm geht es um sein Projekt und um den Umstand, alles möglichst billig zu erfüllen.

    Ich glaube, dass hier noch einige beredet werden muss!! Teile Ihren Standpunkt, nicht gegen alles mit schweren Geschützen zu kämpfen, aber ein sehr grosses Grundstück von 400 1m in 1b-Lage mit 3 Ladengeschäften kostet eben mehr als ein Bungalow!
    Wenn ich den gebotenen Preis nennen würde, bekäme der eine oder andere verm. einen Lachkrampf!!
    Vielen vielen Dank für Eure Teilahme
     
  11. Bruno

    Bruno

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    An die oberschlauen Beamten hier im Forum:

    Genau genommen steht nur Unsinn da. Anscheinend ist gewünscht, unsinnig zu antworten. Dann nehme ich das mal wörtlich:

    "Ein Gutachter"

    Gutachter ist kein geschützter Begriff. Das kann also eine Pfeife gewesen sein oder ein Beamter.​

    "erklärte mir"

    aha, wenn er es erklärt hat, wozu dann die Frage?​

    "dass ich nach seiner Ansicht"

    Hörensagen, Blablabla​

    "für die Genehmigung der beschriebenen Grenzbebauung"

    Genehmigen tut die Behörde, sonst niemand​

    "eine erhebliche finanzielle Entschädigung fordern kann,"

    Fordern kann man alles​

    "únd er berechnete dies nach dem Ertragswert, der sich für den Investor ergibt,"

    Aha, erst hat er also den Ertragswert berechnet, und als er damit fertig war, hat er die Genehmigungsgebühren errechnet​

    "wenn er den Raum nutzt, den er nicht nutzen könnte, wenn ich gegen Grenzbebauung intervenieren würde!!"

    Also bauen könnte er wohl immer einen Raum, nur nicht nutzen.​

    Ich würde sagen, Frage neu stellen. Ich hoffe, die Beamten gehen konform.
     
  12. #11 Ralf Dühlmeyer, 22. November 2007
    Ralf Dühlmeyer

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    Das Café (oder besser die Nutzung Gaststätte) wurde so genehmigt, weil die Fenster da waren und ein kluger Beamter ;) hat erkannt, das selbige auf der Grenze stehen und nicht geishcert sind. Deswegen hat er die Fenster zur Auflage mit Vorschlag zur Ersatzvornahme gemacht.
    Das ist ein RIESENunterschied zu einer baurechtlichen Absicherung der Fenster. Dazu müsste es eine Abstandsbaulast oder andere Regelungen AUF DEM Nachbargrundstück geben. Die gibts wohl nicht (sonst gäbs die Debatte SO nicht).
    Ergo sind die Fenster gefährdet.
    Ich sags mal so. Wenn ich der Architekt des Investors wäre und der nachbar würde zusehr aufmucken, würde ich den Investor auf folgende Prüfungen hinweisen:
    • Brandschutz
    • Abstandsflächen
    • Verlust des Bestandsschutzes durch Nutzungsänderung
    • Prüfung der Reichs-/Landesbaurodnung von 1929 - wurde schon damals gegen geltendes Recht verstoßen
    • Nachweispflicht des Nachbarn, das die Fenster baurechtlich überhaupt je zulässig waren (wird schwer, weil über 90 % der Unterlagen < 1945 meist weg sind.
    • Brandschutz und Abstandsregelungen sonstiger Baukörper auf dem Grundstück
    • usw
    • usw
    Da können wir noch ne Weile dran stricken.
    Diese Center sind der neueste Investoren-Renner. Vor ein paar Jahren waren es Pflegeheime. Heute finanzieren die Banken kaum noch private Pflegeheime, weil zu viele Betreiber auf Grund völlig überzogener Erwartungen krachen gegangen sind.
    Ein seriöser Wertgutachter ermittelt auch so etwas.
    Und nichts sit tödlicher für ein Ladenobjekt als eine Investitionsruine zum Nachbarn zu haben.

    MfG
     
  13. Tom Köhl

    Tom Köhl

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    Die Werbung in diesem Forum ist großer Mist
    Hey Bruno,

    geh mal zum Chinesen 'nen Jasmin-Tee trinken, das soll beruhigen. So schlimm war's doch gar nicht :lock

    Herzliche Grüße,
    Tom

    P.S.: zu Beamten kann ich nix sagen, zu der Fraktion gehöre ich nicht
     
  14. Bruno

    Bruno

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    Danke für den Rat. Eigentlich würden mich ja die krummen Gedankengänge interessieren, die der eine Beamte aus den Beiträgen des anderen Beamten nicht rauslesen zu müssen geglaubt hat. Andererseits bin ich der Meinung, dass unsinnige Zwischenrufe von Nichtexperten besser unterbleiben sollten.

    Das Ganze riecht für mich inzwischen nach Anleitung zur Abzocke.
     
  15. henning06

    henning06

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    Was BRUNO hier von sich gibt, mag verstehen wer will!Wenn er von "oberschlauen Beamten" spricht, weiß ich nicht, warum er dies überhaupt erwähnt und in dieser Form versucht zu diffamieren. Könnte fast denken, dass er schlechte Erfahrungen mit Beamten gemacht hat. Und im übrigen: Was soll denn der Versuch, meine Erklärung "oberschulmeistermässig" auseinander zu nehmen?Wenn man solche Versuche startet, dann sollte man wenigstens die deutsche Sprache beherrschen, vgl.: "Genehmigen tut die Behörde"
    Und dann noch von Abzocke zu sprechen? Was soll denn das? Höre ich so was wie Neid heraus??
    Ich kann das Verhalten und die Äusserungen "unseres schlauen Brunos" so nicht nachvollziehen!!
    Ich würde gerne wissen, wie sich unser Bruno verhalten würde, wäre er an meiner Stelle?
    Neben Architektur würde er sich bestimmt auch um das materielle Baurecht kümmern.
     
  16. sepp

    sepp

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    @henning

    komm mal runter und lies dir brunos beiträge noch mal genau durch.
    dann wirst du feststellen, daß er nicht gegen dich, sondern in deinem sinne argumentiert.
    du schreibst, du willst keine fehler machen, dann lass dir mal deine zitate des "gutachters" auf der zunge vergehen und vergleiche sie mit brunos antwort.
     
  17. Bruno

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    Oberschulmeistermässig war allein der andere Beamte hier im Thread. Von nichts eine Ahnung, wenn ich von Ertragswert schreibe und vor überzogenen Forderungen warne, aber blöd dazwischenschreiben.

    Tatsächlich ist die Sache sehr diffus, es scheint um Geld zu gehen. Meine Ratschläge werden aber anscheinend nicht gebraucht. Auch ok. Ich glaube, das Forum muss sich hier nicht den Kopf zerbrechen, es gibt genug Fälle, die wirklich besorgniserregend und beantwortenswert sind und in denen es um Gesundheit und Sicherheit geht.

    Hier dagegen will nur der eine Geschäftsmann mit seinem Wohn- und Geschäftshaus auf der Grenze und mit einem ungenehmigten Fenster, durch das er seine Immobilie erst kräftig nutzen konnte, vom anderen Geschäftsmann, der jetzt ebenfalls auf die Grenze will, Geld haben. Und ein "Gutachter" scheint die Abzocke anzuheizen.

    Noch ein letzter Denkanstoß: wäre ich der neue Investor, würde ich für die Erhaltung des Lichts für das Cafe den Ertragswert des Cafes als Entschädigung haben wollen, zuzüglich des entgehenden eigenen Ertrags. Auf jeden Fall würde ich mit dieser Position in die Verhandung gehen, wenn mir einer dumm kommt und den zusätzlichen Ertragswert meines Objekts bei Grenzbebauung abschöpfen will.

    http://www.ag-cottbus.brandenburg.de/sixcms/media.php/4250/5 U 044-06.pdf
     
  18. th_viper

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    Du hast in einem Punkt was Falsches interpretiert, Ilis hats korrigiert, du behauptest weiter das Gegenteil, ich habs wieder korrigiert und du regst dich weiter auf und lamentierst im ganzen Sachverhalt rum, zu dem ich mich gar nicht geäußert habe.
    Ich finde Dein Verhalten einfach nur kindisch.
     
  19. Bruno

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    Was der Ertragswert ist, ist in der Wertermittlungsrichtlinie definiert und einer Interpretation durch Programmierer und Beamte nicht zugänglich. "únd er berechnete dies nach dem Ertragswert" ist insoweit eindeutig. Der Einzige, der hier etwas zu korrigieren hätte, weil sein Gutachter vielleicht doch etwas anderes berechnet hat, wäre der Fragesteller. Er hat es nicht getan.

    Sein Gutachter liegt aber auch in anderer Hinsicht falsch. Wenn ich eine "finanzielle Entschädigung" fordern kann, geht es um Schaden, wie der Begriff "Entschädigung" impliziert. Der wäre zu berechnen. Es geht nicht um Abschöpfung des Nutzens, den der andere hat. Eine Begehren nach Beteiligung am Nutzen des Anderen, ohne einen eigenen Schaden zu beziffern, ist versuchte Abzocke. Das unterstütze ich nicht, auch wenn Ilis meint, sowas wäre recht und billig.
     
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  21. Ryker

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    Das ist letztkich der einzig interressante Teil:
    Gibt es keine Moeglichkeit, dem Cafe durch Lichtkuppeln oder ~tunnel oder gar zusaetzlich durch Wanddurchbruch
    den anschliessenden Ladengeschaeften Licht wenn nicht zusaetzlichen Wert zu verschaffen?

    Dazu sollte es Moeglich sein, mit dem Investor ein Wort von Nachbar zu Nachbar zu wechseln anstatt ueber
    Gutachter und Anwaelte zu kommunizieren.
     
  22. Bruno

    Bruno

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    Du denkst zu eng in den technischen Bahnen des Dachhandwerkers :)

    Den Beteiligten, auch dem Fragesteller, geht es ausschließlich ums Geld. Weder Bautechnisches noch Kaffee-Soziokulturelles wurde nachgefragt. Wenn die Kasse stimmen würde, dürfte man das Cafe verdunkeln oder sogar plattmachen.

    Darum ist die aus meiner Sicht einzig interessante Frage: ist das Fenster in der Grenzwand rechtlich gesichert? Wenn ja, kann man fürs Zumauern beliebig viel Geld verlangen, bis hin zur Sittenwidrigkeit. Wenn nein, dann wird es ersatzlos zugemauert. Der Investor wäre dumm, dann auch nur irgendwas springen zu lassen. Die Frage muss nicht verhandelt werden, sie ist klärbar.
     
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