Einschätzung zu Machbarkeit

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  1. Atossa

    Atossa

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    Hallo,

    frisch angemeldet möchte ich gerne eine Einschätzung von Euch zur Machbarkeit eines Hausbaus.

    Familie mit zwei kleinen Kindern. Keine weiteren geplant.

    Grundstück:
    60.000 Eur aus der Familie. Verkehrswert liegt bei knapp 100.000 Eur.

    Neubau EFH: (130qm, mind. KfW70)
    200.000 Eur (Vorgabe für Architekt)

    weitere Kosten geschätzt (Umzug, Abriss altes Haus, Außenanlagen, Architekt, Unvorhergesehenes). Da auf dem Grundstück zwei Familien bauen werden, werden die Kosten auf beide aufgeteilt:
    70.000 Eur/2 = 35.000 Eur


    Vermögen:
    42.000 Eur Bar
    8.000 Eur in einem Riestervertrag

    Einkünfte:
    2.650 Eur ER. Fester Arbeitsplatz. Luft nach oben.
    368 Eur Kindergeld

    Momentan hat SIE keine Einkünfte, da noch Kinderbetreuung ansteht. Sobald das zweite Kind in Betreuung kommt, wird sie zumindest halbtags arbeiten. Ein 450 Eur Job ist sicher. Angestrebt ist eine Halbtagsanstellung. Die Chancen etwas zu finden sind gut. Zu erwartendes Einkommen in dem Fall ganz vorsichtig gerechnet 700 Eur.

    Ist das so machbar?
    Wieviel Eigenkapitel mehr ist erforderlich, damit das ganze möglich wird?
     
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  3. Atossa

    Atossa

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    Nachtrag (ich kann nicht editieren):
    Kein Auto. Kommt auch keins.

    Wäre es schlauer, erst das Grundstück zu kaufen, um das als Eigenkapital anzugeben, da ja der Verkehrswert höher als der Kaufwert ist?
     
  4. SoL2000

    SoL2000

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    Ja, senkt die prozentuale Beleihung.

    Was mir noch nicht klar ist:
    - Warum fallen Eure GESAMTEN Nebenkosten (beispielsweise Architekt), nur weil zwei Parteien auf dem Grundstück bauen? Baut die andere Partei das gleiche Haus? Wie ist der Anschluss an die Versorgungsleitungen geplant?
    - Wie sicher sind die Abrisskosten kalkuliert? 70.000 als Nebenkosten für den Abriss eines Hauses, die Architektenleistungen für zwei Häuser, Außenanlagen, Umzug, etc. etc. ist meiner Meinung nach deutlich zu knapp!
    - Wenn die anderen auch auf dem Grundstück bauen - Wem gehört das Grundstück dann und welche Bank kann wie ins Grundbuch eingetragen werden?

    Die 200.000€ reine Baukosten sind denke ich machbar, aber große Sonderwünsche sind da nicht noch drin...

    Viele Grüße
    SoL
     
  5. R.B.

    R.B.

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    Das funktioniert aber nur wenn der höhere Verkehrswert auch nachgewiesen werden kann, sprich Wertermittlung erforderlich. Banken werden freiwillig einen höheren Wert nicht akzeptieren und nach dem Grundsatz verfahren, Kaufpreis entspricht dem realistischen Wert.

    Zum Rest, 300T€ Kosten bei etwa 40T€ EK, macht 260T€ die zu finanzieren wären.Rechnen wir vereinfacht mit durchschnittlich 5% für Zins und Tilgung, dann wäre das eine Belastung von etwa 1.100,- €/Monat. Wie man diese Belastung mit Hilfe von Fördermitteln weiter reduziert, das steht noch in den Sternen. KfW ist angedacht, aber ob dies bei dem Preis auch so umgesetzt werden kann, das kann man auch nur erahnen. Also lieber mit etwas Reserve rechnen.

    Bei den Einkünften gehe ich davon aus, dass die 2.650,- € das Nettoeinkommen darstellen und außer dem Haus keine Verbindlichkeiten vorliegen. Dann bleiben für die Lebenshaltung 1.550,- € aus dem Einkommen zzgl. 368,- € Kindergeld, macht zusammen 1.918,- €/Monat für 2 Erw. und 2 Kinder. In meinen Augen wäre das darstellbar, zumal in absehbarer eine Verstärkung des Einkommens erfolgt. Hier sollte man aber die höheren Kosten durch Kita o.ä. nicht unter den Tisch fallen lassen. Unter´m Strich sollte das Einkommen aber trotzdem steigen.

    Meine Meinung, die Sache ist darstellbar, auch wenn das EK knapp ist. Ob die Neubewertung des Grundstücks erfolgreich ist, das muss man sehen. An den Zinskonditionen dürfte sich dadurch nicht viel ändern. Die monatliche Belastung dürfte etwas höher liegen als geplant, aber hier kann man erst Aussagen treffen wenn Fakten auf dem Tisch liegen.

    Gruß
    Ralf
     
  6. Atossa

    Atossa

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    Danke schonmal für die Rückmeldungen.
    Es ist ein Grundstück auf dem ein Haus steht. Das Haus wird abgerissen und das Grundstück geteilt. Den Verkehrswert orientiere ich am Bodenrichtwert.
    Ein Architekt macht die ersten vier Leistungsphasen und dann soll das an einen Generalunternehmer gehen.
    Also ist meine grobe Rechnung: 10.000 anteilig für den Architekten, 10.000 anteilig für Abriss, 5.000 für Notar und Steuer, 10.000 für Außen, Umzug, Sonstiges. Außenanlage können viele Steine usw weiterverwendet werden. Renovierung altes Haus und Umzug machen wir selbst, neue Möbel werden nicht benötigt (ja, natürlich kommt hier und da irgendwas dazu, aber es fehlen keine grundsätzlichen Möbel).

    Ich nehme da gerne weiter Anregungen auf.
     
  7. Atossa

    Atossa

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    Nachtrag nochmal:
    aufgeführt ist Nettoeinkommen, keine weiteren Belastungen vorhanden.
    R.B. wieso rechnest Du 40.000 Eigenkapital und nicht 50.000 Eur, wie aufgeführt? Also steckt da hinter nochmal der Gedanke eines "Puffers"?
    Nach meinem Verständnis können die 8.000 Eur aus dem Riestervertrag zur Finanzierung genommen werden. Oder liege ich da falsch?
     
  8. DerMarc

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    da liegst du falsch, du kannst den Riester in die Tilgung eines laufenden Vertrages umschichten, mehr aber auch nicht!
     
  9. R.B.

    R.B.

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    Den Riester habe ich ignoriert (s.o.), und die 2T€ ebenso, weil das nicht einmal reicht um während der Bauzeit die Versorgung mit Flüssignahrung sicherzustellen. ;)

    Was ich damit sagen will, wenn keine weiteren Rücklagen vorhanden sind, dann sollte der EK Einsatz wohl überlegt sein. Es fallen ständig Kosten an, und die kann man über das genannte Einkommen nicht abfedern. Man braucht also eine Reserve.

    Abgesehen davon ging es erst einmal darum den Rahmen abzustecken. Wie man das nun im Detail austüftelt, da solltest Du zuerst mal mit Deiner Bank sprechen.
     
  10. Atossa

    Atossa

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    Um die 2.000 Eur ging es mir auch nicht, sondern um die Quintessenz: Meine Annahme mit dem Riester ist falsch. Daher hast Du die 40.000 Eur genommen, was für mich ein wichtiger Hinweis ist.
     
  11. Atossa

    Atossa

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  12. tupol

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    Ist das grundstueck an eine schenkung an die kinder ( also nicht eure kinder, sondern ihr als kinder eurer eltern)? Wenn ja musst du bei dieser summe keine grunderwerbsteuer zahlen. Aber dazu muss der beschenkte alleiniger grundstuecksbesitzer werden, ansonsten zahlt der andere partner eben die grunderwerbsteuer auf die haelfte.

    10.000 aussenanlage geht meiner ansicht nach nur ohne garage/carport

    200.000 ist fuer 130m2 ein guter ansatz. Aber dann ist nicht viel schnick/ schnack drin

    Seid ihr euch sicher dass 130 m2 reichen. Fuer ein efh finde ich das recht wenig. Wir haben ein dhh und 166 m2 + 24 m2 auegebauten hobbyraum

    Viel erfolg beim hausbau!
     
  13. balu85

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    Das mit der Grunderwerbssteuer ist nicht ganz korrekt. Wenn man das Grundstück von den Eltern bzw großeltern also gerade Linie bekommt ist der erwerb nach Paragraph 3 nr. 6 satz 3 Grunderwerbssteuergesetz auch für den Ehegatten von der Grunderwerbssteuer befreit.
     
  14. Amarutuk

    Amarutuk

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    Wenn ich es richtig verstanden habe, meinte tupol nicht den Ehepartner, sondern den Baupartner für die andere Hälfte des Hauses / Grundstückes.
     
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  16. balu85

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    Achso, das kann auch gut sein, dann sorry topul. Ich war jetzt davon ausgegangen, dass der Ehepartner gemeint ist, da viele noch nicht wissen, dass die Befreiung auch für den Ehepartner gilt. So wie z.b. unser Notar, der sich erstmal bedankt hat für den Hinweis.
     
  17. Atossa

    Atossa

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    Hi,

    mal als Rückmeldung:
    * Die im Riester Rentenversicherungsvertrag angesparte Summe kann inklusive Zulagen entnommen werden. Dazu kontaktiert man die zentrale Zulagenstelle direkt, liefert entsprechende Nachweise zum geplanten Hausbau und die weisen dann den Versicherer an, das Geld auszuzahlen. Ob man dann danach wohnriestert, ist davon unabhängig. Man muss aber wie beim Wohnriester bedenken, dass dieses Geld auch nach einem späteren Hausverkauf zweckgebunden ist. D.h. es muss dann wieder gemäß Riester eingesetzt werden.
    * Banken gehen wie von R.B. erwähnt als Verkehrswert erstmal von dem aus, was man auch tatsächlich bezahlt hat. Je nach Bank kann man aber ggf eine Neueinschätzung machen lassen, wenn das wirklich vorteilhaft ist.
     
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