Einzelvergabe - Verträge

Diskutiere Einzelvergabe - Verträge im Bauvertrag Forum im Bereich Rund um den Bau; Hi, da wir mit einem Archi bauen werden interessiere ich mich im Vorfeld über die Vertragsmodalitäten mit den zukünftigen AN. Sind diese frei...

  1. Stevie82

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    Hi,

    da wir mit einem Archi bauen werden interessiere ich mich im Vorfeld über die Vertragsmodalitäten mit den zukünftigen AN.
    Sind diese frei verhandelbar? Auf was muss man achten? Gewährleistungen sind bei normaler Beauftragung i.d.R. ja nur 2 j.

    Wie habt Ihr beauftragt?

    Grüße Steve
     
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  3. #2 Ralf Wortmann, 15. Juni 2015
    Ralf Wortmann

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    Nicht 2 Jahre, sondern 5 Jahre Gewährleistung.

    Auf was solltest du achten?

    BGB-Werkvertrag (kein VOB-Vertrag) mit ausführlichem Leistungsverzeichnis und Bezugnahme auf eine vollständige, dem AN vorliegende Ausführungsplanung des Architekten mit allen Details,

    Förmliche Abnahme vereinbaren, keine rechtsgeschäftlichen Teil- oder Zwischenabnahmen,

    5 % Erfüllungssicherheit nach § 632a Absatz 3 BGB,

    5 % Gewährleistungssicherheit,

    Wenn die Ausführungsplanung, die Mengen und Massen und das LV des Archi wirklich vollständig sind, wäre es für dich sinnvoll, sich auf einen Pauschal-Festpreis zu einigen.
     
  4. Stevie82

    Stevie82

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    Hallo,

    vielen Dank für die ausführliche Antwort und den Tipps. Mal schauen wie viele sich auf eine 5%ige Bürgschaft einlassen werden.
    Wie ist das mit der Erfüllungsbürgschaft, müssen das nur Bauunternehmen (Rohbau) aushändigen, oder auch Firmen für die anderen Gewerke?

    Grüße Steve
     
  5. Stevie82

    Stevie82

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    Ok, habe mich selbst mal informiert. Anscheinend gilt die Erfüllungsbürgschaft auch für alle anderen Gewerke.
    Kann diese Bürgschaft auch benutzt werden, wenn bei der Abnahme Mängel festgestellt wurden, oder nur bei Insolvenz.

    Worin Unterscheidet sich dann die Erfüllungsbürgschaft von der Gewährleistungsbürgschaft? Angenommen der Rohbauer geht während der Bauzeit um.
    Könnte ich dann beides verwenden?

    Wie ist es, wenn vereinbart wird, 100% Zahlung erst nach Erbringung der Leistung (z.B. Fliesenleger, Maler, Elektriker etc.). In diesen Fällen benötige ich keine Erfüllungsbürgschaft, oder? Erst wenn ich Teilzahlungen nach Baufortschritt erbringen muss?

    Grüße Steve
     
  6. #5 Gast036816, 15. Juni 2015
    Gast036816

    Gast036816 Gast

    du kannst auch die sicherheiten von den rechnungen einbehalten. nicht jeder unternehmer hat ein gesteigertes interesse, dir eine bürgschaft zu überreichen.

    bürgschaft ist kein muss, sondern sache des auftragnehmers.
     
  7. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Wenn Du ohnehin erst nach Erfüllung des Vertrages zahlst gibt's keine Erfüllungsbürgschaft.
     
  8. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Der Regelfall gem. BGB ist die Sicherheitsleistung (z.B. Bürgschaft) durch den Unternehmer.

    Was den Einbehalt von Rechnungen angeht:

     
  9. #8 Gast943916, 16. Juni 2015
    Gast943916

    Gast943916 Gast

    wenn die Handwerker sich darauf einlassen so lange in Vorleistung zu gehen....
    ich würde in dem Falle vom BH eine Sicherheit verlangen, denn ich habe das selbe Risiko kein Geld zu bekommen, wie der BH das Risiko hat keine komplette Leistung zu erhalten, das wird immer gerne übersehen, weil immer nur der Handwerker der böse ist, der seine Verträge nicht einhält
     
  10. #9 Ralf Wortmann, 16. Juni 2015
    Ralf Wortmann

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    Die Erfüllungssicherheit nach § 632a Absatz 3 BGB sichert nur die Erfüllungsansprüche aus dem Werkvertrag bis zur Abnahme ab. Sie gilt kraft Gesetzes, könnte aber theoretisch vertraglich abbedungen werden, deshalb habe ich sie mit erwähnt. Es sollte darauf geachtet werden, dass sie im Vertrag nicht abbedungen ist.

    Sie sieht vor, dass der AN bei seiner ersten Abschlagsrechnung eine Sicherheit in Höhe von 5 % der gesamten vereinbarten Werklohnforderung des ihn betreffenden Gewerkes leistet. Tut er dies nicht, darf der AG (also du) diese Summe vom Werklohn schon bei der ersten Abschlagszahlung einbehalten. Der von Baufuchs zitierte Zusatz im Gesetz „auf Verlangen des Unternehmers“ stellt das Wahlrecht der AN heraus. Es entspricht jedoch der herrschenden Meinung, dass bei Nichtleistung der Sicherheit der AN auch ein Zurückbehaltungsrecht hat. Dieses sollte jedoch entsprechend kommuniziert und geltend gemacht werden. Einen Mustertext dazu gibt es auf meiner Homepage unter „Mustertext Sicherheitsleistung für Verbraucher“.

    Die Erfüllungssicherheit ist nach mängelfreier Abnahme zurückzugeben. Sie kann zuvor aber in Anspruch genommen werden, wenn ein in Geld gerichteter Anspruch des AG aufgrund von Mängeln oder (teilweiser) Nichterfüllung der vertraglich vereinbarten Leistungen entstanden ist. An dem Grundsatz, dass zunächst dem AN natürlich das Recht gewährt werden muss, Mängel zu beseitigen, ändert die Erfüllungssicherheit nichts.

    Eine Gewährleistungsbürgschaft gibt es indes nicht auf gesetzlicher Basis, sondern nur, wenn sie vertraglich vereinbart wurde und deckt die Gewährleistungsansprüche für die Zeit nach der Abnahme ab.

    Beide Sicherheitsarten kann man nicht gleichzeitig verwenden. Im Vertrag sollte vereinbart werden, dass die Gewährleistungssicherheit bei der Abnahme auszuhändigen ist, hilfsweise kann auch hier ein Betrag in Höhe von 5 % von der Schlussrechnung einbehalten werden. Sinnvoll wäre es, wenn für diesen Fall eine Anlage des Einbehalts auf einem Sperrkonto vereinbart wird.

    Frage deinen Architekten, wie er es mit den Werkverträgen in der Vergabephase hält, ob er dafür Mustertexte verwendet. Falls ja, lasse dir einen aushändigen und überprüfe ihn. Dein Archi ist indes nicht verpflichtet, dir für den Werkvertragsabschluss rechtssichere Verträge zur Verfügung zu stellen. Manche sind aber so nett und tun es trotzdem. Es gibt notfalls auch Mustertexte, z.B. von Haus und Grund.
     
  11. Bauliesl

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    Darf ich mal eine Zwischenfrage stellen? Wieso wird dem TE geraten einen Vertrag nach BGB abzuschließen? Gibt es dafür einen Grund? Ich schließe seit Jahr und Tag immer die VOB in meine Verträge (bzw. in die Verträge, die ich für Bauherr und AN vorbereite) ein.....
    Für mich ist die VOB irgendwie viel leichter "händelbar"....
     
  12. #11 Ralf Wortmann, 16. Juni 2015
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    Die VOB enthält eine ganze Reihe für einen Verbraucher nachteilige Klauseln. Wenn du die VOB als Architektin als Erste in das abzuschließende Vertragswerk einführst, gilt der von dir vertretene AG als „Verwender“ dieser Allgemeinen Geschäftsbedingungen und der AG kann sich dann nicht auf eine Unwirksamkeit der einzelnen, für ihn ungünstigen Regelungen berufen.

    § 307 Absatz 1 BGB:
    „Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen.“
     
  13. Bauliesl

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    Ääähm, gut dass ich nicht Juristin geworden bin ;-)
    Ich verstehe Deinen Beitrag gar nicht. Im Normalfall gibt es doch gar keinen allgemeinen Geschäftsbedigungen, die Vertragsinhalt werden...? Ich habe ein LV, Pläne, angebotene Preise und daraus ergibt sich (zusammen mit der VOB) die Grundlage für das Vertragsverhältnis.... An welcher Stelle bin ich auf dem falschen Dampfer...? ;-)
     
  14. #13 stockstadt, 16. Juni 2015
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    Hallo,

    bei Verträgen nach VOB wird dem Bauherren unterstellt, dass er weiss was er tut ... quasi ein Vertrag unter Fachleuten
    bei Verträgen nach BGB wird dem Bauherren Blödheit unterstellt ... ein Vertrag mit allen (privat)Verbraucherrechten

    LG
     
  15. Bauliesl

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    Ok - aber wenn der Bauherr einen Architekten hat, dann sollte der doch seine "Blödheit" neutralisieren können..... :e_smiley_brille02:
     
  16. #15 Ralf Wortmann, 16. Juni 2015
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    Sorry, wenn das zu kompliziert war.

    Die VOB/B sind diese Allgemeinen Geschäftsbedingungen.

    Die VOB/B ist ja kein Gesetz, sondern es handelt sich um ein Vertragsklauselwerk. Die VOB/B wird daher von den Gerichten als „Allgemeine Geschäftsbedingung“ des jeweiligen Verwenders angesehen und die Frage, ob die in der VOB/B enthaltenen Klauseln wirksam sind, wird deshalb auch auf Grundlage der §§ 305 BGB, dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen, entschieden.
     
  17. #16 Skeptiker, 16. Juni 2015
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    ... aber auch einige vorteilhafte: http://www.focus.de/immobilien/baue...en-unterschiede-im-ueberblick_aid_428369.html. Den Joker der Unwirksamkeit ungünstiger Regelungen kann der AGi bei Verwendung durch den eigenen Architekten natürlich nicht mehr ziehen.

    Was empfiehlst Du, BGB, VOB/B oder andere, eigene AGB?
     
  18. Eric

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  19. #18 Achim Kaiser, 17. Juni 2015
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    In einem EFH dürftet ihr mir mit diesen Regelungen ganz einfach im Mondschein begegnen.

    Die ganzen Konstrukte sind der beste Garant dafür dass die guten Firmen mit ziemlicher Sicherheit so gar keine Lust haben auch nur einen Hammerschlag an dem Bauvorhaben zu arbeiten.

    Ich les in solchen Fällen die Vertragsbedingungen und spätestens nach 5 Minuten "Vorbedingungen" fliegt die Anfrage in die Rundablage und dabei interessierts mich noch nicht mal mehr was nach den Vorbedingungen überhaupt gefordert wäre ....

    Gruß
    Achim Kaiser
     
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  21. Rico M

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    Ich kann @Achim Kaiser nur zustimmen!
    Besser manchen Auftrag nicht gemacht, als sich im Nachhinein nur mit irgendwelchen spitzfindigen Klauseln herumzuschlagen.
     
  22. #20 Ralf Wortmann, 17. Juni 2015
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    Wenn der Auftraggeber ein Verbraucher ist, sollte ein BGB-Werkvertrag geschlossen werden. Ein paar zusätzliche Klauseln (förmliche Abnahme, Ausführungsfristen, Gewährleistungssicherheit) sollten dabei sein, aber Achim Kaiser hat recht, das sollte man bei kleineren Gewerken im Einfamilienhausbau nicht übertreiben.

    Wichtig ist, dass ein lückenloses LV Gegenstand des Werkvertrags ist, dass die Vergütung eindeutig geregelt ist, dass nicht der Architekt, sondern der Bauherr den Vertrag unterschreibt, dass der Bauherr von allen Vertragsunterlagen die Originale oder zumindest Kopien erhält, dass eine ordentliche Ausführungsplanung vorliegt und dass nicht mit mündlichen Zusatzaufträgen, Änderungen des werkvertraglichen Leistungssolls oder Nachträgen "auf Zuruf" gemauschelt wird.
     
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