Einzun/Inbesitznahme/Nutzung bei Abnahmeverweigerung = trotzdem konkludente Abnahme

Hallo Forum,

wir haben eine Altbauwohnung samt Sanierung von einem Bauträger gekauft. Es handelt sich um einen kombinierten Kauf-/Werk-Vertrag (Altbausubstanz / Sanierungsleistungen).

Fertigstellungstermin war der 31.12.2008, spätester Alternativ-Termin der 28.1.2009.

Wir hatten unsere Wohnung zum 28.2. (schon einmal verschoben) gekündigt, der Nachmieter wollte diese am 28.2. beziehen (ebenfalls gekündigte Wohnung).

Meine Frau war zu dem Zeitpunkt hochschwanger und 1 1/2 Monate vor der Entbindung, so dass eine weitere Verzögerung nicht möglich gewesen bzw. aus unserer Sicht höchst unzumutbar gewesen wäre.

Daher haben wir auf die Fertigstellung gedrängt und mit dem Bauträger einen Termin für die Übergabe der Wohnung gedrängt, dieser wollte diese bis zum 24.2. fertigstellen es aber nicht geschafft, das Umzugsunternehmen war schon mehrere Wochen zuvor für den 25.2. bestellt.

Eine Abnahmebegehung wurde dann am 24.2. durchgeführt, diese hat über 7 Stunden gedauert (100qm), es war noch eine Komplett-Baustelle!

Bäder unfertig, Böden abgedeckt, Elektrik noch nicht fertig und abgenommen/FU-Erklärung oder Messungen noch nicht erstellt, Eingangsbereich Leichtbauwand erst einseitig beplankt, ...

Es wurde eine umfangreiche Fotodokumentation durchgeführt, alle sichtbaren Mängel in einem Protokoll (das sieht auch der Kaufvertrag vor) festgehalten.

Die Abnahme wurde verweigert, schriftlich festgehalten, BT und wir haben unterschrieben.

Der BT hatte die Wahl, uns einziehen zu lassen (Umzugsunternehmen stand um 8.00 Uhr am nächsten Tag auf der Matte) oder wir wären ins Hotel gegangen, Möbel eingelagert, dies hätten wir nicht mal mehr vorbereiten können (Trennung Hotel/Lager).

Er hatte es nicht hinbekommen, dem Bauamt alle Unterlagen für die Teilung zukommen (7 Monate nach Projektstart), so dass die Vormerkung im Grundbuch noch nicht vollzogen werden konnte und keine Fälligkeit des Kaufpreises zu dem Zeitpunkt eingetreten war.

Wir vereinbarten, einen Großteil der Summe auf ein Notar-Konto zu zahlen, von dem wir wiederum die Auszahlung hätten steuern können (nicht war fertig, sehr vieles mangelhaft, Werk (Sanierung) nicht abgenommen).

Am nächsten Tag zogen wir dann in die Baustelle ein.

Wir versuchten das Licht einzuschalten (Sicherungen), alles ging an nur nichts mehr aus, nur die Rollläden fuhren herunter, und keiner wußte warum ...

Eine Woche war ein dt. Elektriker dran, das Chaos, das der osteurop. "Heimwerker" im Auftrag des Bauträgers verursacht hatte, zu beseitigen, so dass man zumindest das Licht schalten konnte ...

Die Kosten für das Anderkonto waren ihm dann zu teuer (haben wir am übernächsten Tag geklärt), der Notar vermutete die Vormerkung für die nächsten Tage.

Als die Vormerkung im Grundbuch (=Fälligkeitsvoraussetzung für die 1. Rate = Preis der Altbausubstanz) dann vollzogen war, habe ich auch nur die erste Rate = Altbausubstanz bezahlt (ca. 140T€).

Einige Tage später dann weitere 20T€.

Es folgten Wochen wilder und unkoordinierter Fertigstellungs- und Mängelbeseitigungsversuche, da er aber fast ausschließlich eher ein "Verschlimmbessern" waren.

Es folgten weitere Begehungstermine und Treffen mit BT, seiner Archtektin und unserem Anwalt, in denen dann weitere Mängel protokolliert wurden, es wurden Vereinbarungen zu weiteren Fertigstellungsarbeiten getroffen und weitere 25T€ bezahlt, sicherlich aus heutiger Sicht ein Fehler!

Irgendwann haben wir dann alle weiteren Fertigstellungs- und Mängelbeseitigungsarbeiten (unzumutbar und diletantisch, es waren zu dem Zeitpunkt schon 4 oder 5 verschiedene Elektriker am Werk) abgelehnt (ca. Mai / Juni).

Bis dahin wurde immer alles schriftlich dem BT gegenüber dokumentiert (Verlauf und Mißlingen) ... Zugangsbestätigung durch Antwort auf unsere eMails.

Später folgen 3 Gutachten:
a. allgemeine Baumängel
b. Elektrik
c. Brandschutz (es wurden sog. Hakennägel für die el. Leitungen verwendet)

Alles in allem etwa 100T€ Schaden / Mängelbeseitigungskosten (niedrig angesetzt) - das bei einer Wohnung für ca. 210T€!


Eine (Schluß)Rechnung für die Werkleistung ("leistung") wurde nie gestellt.


weitere Ergänzende Infos / Abnahmeverlauf kaufvertraglich geregelt:
1. Abnahmeverpflichtung gegenseitig nach *bezugsfertiger* Herstelung
2. Verpflichtung des Verkäufers, den Abnahmetermin rechtzeitig, mindestend 2 Wochen zuvor schriftlich mitzuteilen
--> nie erfolgt !!!
3. der Abnahme steht es gleich, wenn der Käufer das Objekt ohne Übergabe in Besitz nimmt
--> nicht erfolgt, er hat es uns unfertig mit Abnahmeverweigerung übergeben

Bis heute wurde keine weitere Abnahme seitens des Verkäufers gefordert, es hat keine stattgefunden, es werden keine Arbeiten mehr durchgeführt, wir haben mit den Mängelbeseitigungsansprüchen aufgerechnet, das Eigentum ist noch nicht übertragen, wir fordern ca. 50T€ von dem Bauträger.


Leider scheint es, dass dieser ggf. insolvent werden wird, die Bank hat ihm die Kredite gekündigt, finanziert ihn aber "an der kurzen Leine" weiter.


Somit würden wir im Klagefall ggfs. auf weiteren Sachverständigenkosten und Gerichtskosten sitzen bleiben.


Daher ist es für uns wichtig, dass die Werkleistung noch nicht als abgenommen gilt.

Unser Anwalt teilte mit, dass es ggfs. durch die lange Nutzung (die aber die ganze Zeit dadurch geprägt war, dass immer mehr Mängel festgestellt und gerügt wurden als beseitigt wurden) eine konkludente Abnahme unterstellt werden kann und Gerichte das so oder so sehen könnten ...

Ich habe einmal gelesen, dass eine konkludente Abnahme nur angenommen werden kann, der Käufer schlüssig handelt, oftmals wird der Einzug hier angeführt - allerdings gibt es wohl auch Fälle, wo die Einzugsumstände hier eine Rolle spielen (s.o.) und schlüssiges Handeln zur Billigung der Leistung (speziell der Werkleistung/Sanierung) kann hier wohl nicht unterstellt werden, oder ?

Was meint ihr dazu?

Für Eure Meinungen wäre ich dankbar!

Viele Grüße
Strike

 

Hallo Lukas,

Wohnungskäufer kann man halt nicht lernen, hierzu muss man Jura studieren + verschiedene handwerkliche Berufe erlernen, so dass man das Tun der "Heim-" statt Handwerker erkennen kann.

Ich glaube wir machen gerade alles durch, was so bei einem Bau passieren kann, Trost: es regnet nicht rein und der Stress hat unserem später geborenen Sohn nicht geschadet ;-))

Später ist man immer schlauer ... man muss vielleicht auch 2x im Leben bauen, einmal üben, einmal dann richtig ...

Es geht hier nicht um eine Rechtsbeatung, diese haben wir, sondern um Meinungen, hier sind ja viele sachkundige Personen. Vielleicht kommt hierbei auch ein Argument hinzu oder ein bekanntes Urteil, woran unser Anwalt und wir derzeit nicht denken ...

Daher wäre ich nach wie vor für Meinungen, nicht Beratungen dankbar ...

LG Strike