Endphase: Baufinanzierung - richtige Kreditsumme

Diskutiere Endphase: Baufinanzierung - richtige Kreditsumme im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo an alle. Wir sind (auch dank euch) in der Endphase der Planung für unseren Hausbau und es geht nun an die Baufinanzierung. Gesamtkosten...

  1. Lenny1234

    Lenny1234

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    Hallo an alle.

    Wir sind (auch dank euch) in der Endphase der Planung für unseren Hausbau und es geht nun an die Baufinanzierung. Gesamtkosten sind ermittelt und erste Angebote für die Baufinanzierung online eingeholt. Fühle mich allerdings bisher noch nicht "ehrlich" beraten, daher würde ich gerne eure Meinung hören.

    Die benötigte Kreditsumme liegt derzeit bei ca. 300.000 Euro, bei einem angepeilten Zinssatz von ca 2% und einer Tilgung von 2% kommen wir auf eine monatliche Belastung ca. in Höhe von 1000 Euro. Unser Budget liegt allerdings bei ca. 1250 Euro pro Monat. Daher stellt sich nun die Frage ob wir die Kreditsumme als Puffer erhöhen sollten (da vielen Beiträgen zufolge meist zu knapp kalkuliert wird und einer Nachfinanzierung abzuraten ist).

    Ich stehe vor den folgenden Optionen:

    1. Kreditsumme gleich bleiben und nachträglich eine weitere Finanzierung einholen, falls nötig
    2. Kreditsumme um 10-15% als Puffer erhöhen
    3. Tilgungsrate von 2 auf 3% erhöhen, um monatliches Budget auszuschöpfen und die langfristigen Kosten zu senken

    Ersteres wäre für uns eine zusätzliche Sicherheit, was mir sehr wichtig war. Ich habe mir die 2 (bzw. 3) Optionen berechnet (gehe nun davon aus, dass dies hier korrekt berechnet wurde)

    Bei 300.000 Euro Kreditsumme und 2% Tilgungsrate:

    Bei 300.000 Euro Kreditsumme und 3% Tilgungsrate:

    Bei 340.000 Euro Kreditsumme und 2% Tilgungsrate:

    Der Unterschied zwischen "300.000 Euro Kreditsumme und 3% Tilgungsrate" und "340.000 Euro Kreditsumme und 2% Tilgungsrate" liegt bei mehr als 110.000 Euro MEHRKOSTEN, daher bin ich derzeit geneigt das Risiko einzugehen und unser Budget auszureizen, um langfristig die bis zu 110.000 Euro einzusparen. Oder sollte ich wirklich den Puffer einbauen? Auch bei 340.000 Euro wäre noch ein wenig Platz um die Tilgungsrate zu erhöhen, allerdings wären auch dort die Kosten immer noch immens im Vergleich zur 3% Tilgung.

    Würde mich freuen, wenn jemand der nicht "verkaufen" will, sagen würde, was das sinnvollste ist. Ich weiß, dass diese Entscheidung nicht abgenommen werden kann aber bin ich zu ängstlich oder sogar zu sehr hinter meinen Gesamt-Kosten?

    Danke!
     
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  3. mastehr

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    Wie sieht es denn mit Sondertilgung aus?
     
  4. artibi

    artibi

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    Woher habt ihr die Angebote? Online-Kreditrechner?
    Gib mal ein paar mehr Infos. Was habt ihr Netto im Monat? Wieviel EK? Grundstück Eigentum oder finanziert?
     
  5. Duddla

    Duddla

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    Fällt der Zinssatz bei Tilgung 2% vs. 3% wirklich 0,17%?

    Wie meine Vorredner schon treffend gefragt haben ist es durchaus wichtig einschätzen zu können wie euer Budget von 1250€ zustande kommt und ob ihr dabei an den Grenzen des machbaren seit oder an den Grenzen des "Wollens". Deshalb sollten wir schon wissen in was für einem finanziellen Rahmen wir uns bewegen:
    - Wie hoch ist euer EK
    - Grundstück??
    - Einkommen
    - Wie lange dauert die Zinsbindung?
    - Welche Sondertilgungen sind möglich??

    Ich pers. bin ein Freund davon lieber eine niedrigere Belasung im Monat zu haben und dann mit Sondertilgungen zu arbeiten. Man bindet sich doch Jahrzehnte an einen solchen Kredit und weiß nicht wie die Lebenssituation in 10 oder 15 Jahren aussieht. Dann lieber bei der monatilichen Belastung mit etwas Freiraum planen...
     
  6. R.B.

    R.B.

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    Knackpunkte dürften hier das eingesetzte EK und die Rücklagen sein. Wenn die monatliche Belastbarkeit vernünftig gerechnet wurde, dann würde ich das attraktive Zinsniveau nutzen und mit 3% anf. Tilgung arbeiten. SoTi ist zwar ganz lustig, wird aber von den Wenigsten konsequent genutzt. Es findet sich immer ein Grund, warum das freie "Geld" anderweitig besser investiert ist, und die Hausfinanzierung läuft ja auch so immer weiter. Die Überraschung kommt dann am Ende der Zinsbindung.

    Ob man wirklich einen Puffer für die Finanzierung benötigt, das ist schwierig zu beantworten. Hier spielt auch die Planung eine Rolle, wie zuverlässig die Zahlen sind, und ob man sich konsequent an die Planung hält oder doch ständig mit Sonderwünschen um die Ecke kommt, usw.

    Ich würde gerade während der Bauphase mit höheren Rücklagen arbeiten, und nach Abschluss kann man diese dann in die SoTi stecken. Letztendlich entscheidet aber das Gesamtbild der Finanzierung, und um das beurteilen zu können, hast Du zu wenige Infos geliefert.
     
  7. dimitri

    dimitri

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    Da ich grade am Ende meines Baus bin ein paar Erfahrungen:
    1) Nicht die gut geplanten Gewerke kosten mehr, es sind die vergessenen "Kleinigkeiten" die sich aufsummieren
    2) Unterschätze nicht die Kosten für Bodenbeläge (insb. Fliesen)
    3) Du brauchst nach Fertigstellung noch Gardienen, Lampen etc.
    4) Vergiss die Kosten für Vermessung nicht
    5) Tempo. Langsamer Bauvortgang führt zum Geldversickern.
    7) Lieber 10k-15k mehr aufnehmen als geplant.
     
  8. ultra79

    ultra79

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    Frage an den TE: was habt ihr für die Außenanlagen an Geld eingeplant - und wie groß ist das Grundstück?
     
  9. KyleFL

    KyleFL

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    340.000€ aufnehmen und mit 1250€ Rate rechnen.
    Wenn am Ende das Geld (wider erwarten) doch nicht gebraucht wird, dann den Kreditrahmen nicht ausschöpfen, bzw das Geld über eine Sonderzahlung schnell zurückzahlen.
    Damit dürftest du dir alle Optionen offen halten und am Ende auch mit den Zinskosten sehr gut liegen.


    Cu KyleFL
     
  10. Lenny1234

    Lenny1234

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    Ich versuche mal nach und nach alles zu beantworten. Bin sprachlos über die vielen Antworten und hatte nicht so schnell mit Antwort gerechnet. Vielen Dank!

    Netto EK liegt bei 3000 Euro. Wir leben allerdings derzeit mietfrei und das Grundstück gehört uns (720qm)

    @KyleFL: Die Idee mit der Sondertilgung gefällt mir, vielen Dank für den Tipp. Das kommt auch in die engere Auswahl. Also die größere Kreditsumme aufzunehmen und dann mittels Sondertilgung zu tilgen. Und eventuell auch zusätzlich jährlich, falls doch mehr übrig bleibt. Muss ich überlegen.

    Zinsbindung wäre 15 Jahre. Allerdings waren die rechenbeispiele in meinem Anfangspost lediglich mit einem Online Rechner ohne Angebote berechnet, damit ich weiß, welche Eingebote ich mir einholen will bzw. um zu vergleichen.


    Wir werden am Wochenende nochmal unsere Planung durchgehen ob wir zu knapp kalkuliert haben, danke dimitri. Habe da schon gemerkt, dass wir da eventuell nochmal schauen müssen.

    Ultra79: wir haben ca. 30.000 Euro für die Außeneinlagen eingeplant, was meinst du? Reicht das?
     
  11. R.B.

    R.B.

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    Ich würde mir sehr gut überlegen, ob es sinnvoll ist auf gut Glück 40T€ mehr aufzunehmen als an sich notwendig wäre. Bedenke auch, dass die zusätzlichen 40T€ Deine Kreditkonditionen verschlechtern könnten (Stichwort Beleihungsauslauf), und das auf 15 Jahre hinaus. Ob und wie sich das auswirkt, das kann man mit den bisher vorliegenden Zahlen nicht beurteilen. Du schreibst nichts zum EK, also vermute ich mal anhand der Summe, dass das EK überwiegend durch das Grundstück erbracht wird, dessen realistischer Wert ist aber unbekannt. Du solltest aber auf jeden Fall noch ausreichend Rücklagen (cash) haben.

    Du wirst auch keine Möglichkeit haben die 40T€ als SoTi sofort zurückzuführen, bei 300T€ und max. 5% SoTi p.a. gehen dafür min. 3 Jahre drauf.

    Nicht wundern wenn die Angebote später deutlich von den Online-Werten abweichen.

    Bei 2 Einkommen? Wie entwickelt sich das Einkommen wenn mal Nachwuchs geplant ist? Dein Ansatz die monatliche Belastung um die 1.000,- € zu halten ist OK, auch die 1.250,- € wären noch darstellbar. Viel weiter würde ich aber nicht gehen, denn Du darfst nicht vergessen, dass es sich bei der Immofinanzierung um eine sehr langfristige Angelegenheit handelt. Man darf sich für das eigene Haus schon einschränken, aber die Finanzierung darf einem nicht die Luft zum Atmen nehmen, denn sonst hält man das auf Dauer nicht durch. 10 Jahre bzw. 15 Jahre sind eine lange Zeit.
    Dir sollte auch klar sein, dass ein Haus höhere Unterrhaltskosten verursacht als eine Mietwohnung, es gibt an sich immer etwas zu tun das Geld kostet. Die ersten paar Jahre ist das noch harmlos, da werden eher noch Sonderwünsche nachträglich umgesetzt, aber irgendwann kommen die kleinen Reparaturen, Verbesserungen, usw. usw.
     
  12. ultra79

    ultra79

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    Sehr gut. Wir haben über die letzten 2 Jahre etwa diese Summe im Garten "versenkt" (Einfahrt, Eingang, Terrasse, Mähkante, Zaun, etwas Bodenaustausch usw) - wollte nur sicherstellen das ihr nicht mit den von Hausverkäufern gern genommenen "5000 EUR für das Nötigste und den Rest macht man nach- und nach" auf dem Weg seid. Das wäre sonst ein guter Grund gewesen die Kreditsumme noch zu erhöhen.
     
  13. Lenny1234

    Lenny1234

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    Das ist das Einkommen von uns beiden. Allerdings bin ich in ca. 2 Jahren in meinem richtigen Job, wodurch sich unser Einkommen nochmal erhöhen wird.
    Danke auch für den Tipp nicht unnötig 40.000 Euro mehr zunehmen, so hatte ich das im ersten Augenblick nicht gesehen.

    Ja, wir haben dort allerdings auch einiges für Garten, Einfahrt und Garage geplant. Werde hier sicherheitshalber nochmal nachkalkulieren ob hier nicht doch noch mehr eingeplant werden muss.
     
  14. Torian

    Torian

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    Über die Höhe von Risikopuffern kann man Diskutieren, von Verwandten, Nachbarn und aus eigenen Erfahrungen habe ich gelernt, dass man häufig 15-20K Lehrgeld bezahlt ohne dafür einen "guten" Mehrwert zu erhalten. Nach diesen unschönen Kosten gibt es dann noch die üblichen Aufpreise für Bad/Elektriker/Eingangstüre etc. die auch schnell den 4-stelligen Bereich verlassen.

    Nichtabnahme: Meine Bank hat mir im Darlehensvertrag erlaubt bis zu 20K von dem Darlehen nicht abzunehmen.


    Cousine1 hat zu wenig geplant, "das bisschen Hang" musste dann "plötzlich" für 20K abgefangen werden
    Cousine2 hat unglücklich geplant, das Trennen von dem Archi in LP3?4? hat 15K gekostet, war aber günstiger als die Weiterarbeit
    Der direkte Nachbar: Fertighausfirma hat erst während dem Bau der Bodenplatte festgestellt, dass eine Brunnengründung für fast 20K benötigt wird (Talaue). Brunnengründung = Sowiesokosten
    Bei uns war die Außenanlage nicht für 18K zu haben wie vom GÜ geschätzt

    Euch viel Glück mit dem Hausbau!
     
  15. Lenny1234

    Lenny1234

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    Ich merke schon. Wird keine leichte Entscheidung. Ich denke ich werde erstmal bei Banken anfragen was überhaupt möglich (wie die Nicht-Abnahme einer bestimmten Summe) ist zu welchen Konditionen und dann erst entscheiden.

    Danke!
     
  16. Iceman

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    Mal ne Frage:
    Findet denn hier niemand ein Darlehen von mindestens 300.000 € bei einem Nettoeinkommen von 3000 € (bei 2 Einkommen) etwas heftig.
    Für den richtigen Job in zwei Jahren gibt es ja keine Garantie. Mein Bruder hat gerade sein Maschienenbaustudium in Rekordzeit beendet und hat bisher keine Stelle...
    Oft wird hier doch bei zwei Festangestellten mit jeweils 3000 € (netto) der Teufel an die Wand gemalt (nur weil sie zwei Jahre nach ihrem Studium noch keine 100.000 € EK haben).

    @Lenny
    Habt Ihr das Grundstück "erspart" oder war es ein Geschenk. Habt Ihr schon EK ansparen können?
    Bitte nicht als Angriff verstehen - hab bei der Sache einfach ein schlechtes Bauchgefühl.
     
  17. R.B.

    R.B.

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    Deswegen hatte ich oben geschrieben, bis zu welchem Punkt ich bei der monatlichen Belastung gehen würde. Das Grundstück als Sicherheit bringt die Finanzierung von den Konditionen schon mal in den grünen Bereich, und Dank niedriger Zinsen kann man heute auch etwas höhere Darlehensbeträge schultern, immer eine entsprechende Tilgung vorausgesetzt. Mit 1.000,- € pro Monat liegt er bei einem Drittel des monatlichen Nettoeinkommens, es bleiben also 2.000,- € für die Lebenshaltung von aktuell 2 Personen. Selbst mit Kind(ern) bewegt man sich dann jenseits der Schmerzgrenze.

    Arbeitslosigkeit zu berücksichtigen wäre zwar schön, aber das ist in der Masse nicht darstellbar, bei solchen Situationen kippt mittelfristig jede Finanzierung aus den Latschen. Kurzfristig kann man einen Zeitraum x (je nach Schmerzgrenze) auch mit ALG überstehen, aber es ist natürlich immer eine Situation denkbar bei der die Finanzierung nicht mehr klappt. Sollte die Finanzierung kippen, dann bricht das den beiden aber nicht das Genick denn bei einer Verwertung sollte die Restschuld mehr als nur abgesichert sein.

    d.h. Jede Finanzierung ist ein Risiko, darüber sollte man sich immer im Klaren sein. Wer absolut auf Nummer sicher gehen möchte, der müsste den kompletten Kaufpreis ansparen und dann cash bezahlen. Ich denke das ist ein sehr theoretisches Szenario.
     
  18. artibi

    artibi

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    Letztendlich musst du überlegen was du dir bzw. euch zumuten willst. Wir haben 4200€ Netto und hatten 125000€ EK und die Schmerzgrenze waren 200.000 Darlehen gewesen. Finanzierung war dann über 180.000€. Allerdings haben wir auch nicht neu gebaut - das wäre mit unserer Schmerzgrenze kaum vereinbar gewesen. :-)
     
  19. Iceman

    Iceman

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    @R.B.
    Ich stimme mit Deinen Argumenten und Gedankenspielen überein ABER wenn dann nach 15 Jahren die Zinsbindung abgelaufen ist und dann langsam größere Instandhaltungskosten anfallen hat Lenny gerade das 1. Drittel (ca. 100.000 €) seines Darlehens abbezahlt. Das ist jetzt kein Worst-Case sondern der Plan. Bei einer Nachfinanzierung (im Raum stehen 40.000 €) oder Nachwuchs ist das für mich nicht machbar.
    Andere Threadersteller hätten mit größeren Einkommen ihr Darlehen nach 15 Jahren planmäßig abbezahlt gehabt und wurden hier im Forum "zerrissen".
    Ich würde das Studium erstmal beenden und dann bauen. So wäre mir die Finanzierung zu wackelig.
    Halte jetzt aber die Klappe :shades
     
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  21. R.B.

    R.B.

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    Genau das ist der Knackpunkt, das muss jeder selbst entscheiden. Ich kann mich noch an Zeiten erinnern, da ging bei so mancher Familie mehr als die Hälfte des Einkommens für´s "Häusle" drauf und es gab genügend Fälle, da war am Ende des Geldes noch viel Monat übrig. Bei Zinssätzen von 10% hatte man auch kaum eine andere Wahl, und so manche Finanzierung wurde bis in alle Ewigkeiten gestreckt, so dass man zumindest die Zinsen zahlen konnte.
    Heute gibt es Geld quasi geschenkt, Zinsen sind kaum mehr der Rede wert, also sollte man sich auf die Tilgung konzentrieren. Das hat mehrere Vorteile, denn einerseits muss man sich über Zinserhöhungen kaum noch Gedanken machen, und andererseits erreicht man schnell den Bereich in dem die Schulden kaum noch ein Risiko für die Familie darstellen. Bei Einsatz von einem Drittel des verfügbaren Nettoeinkommens und der Option dass sich das Einkommen ja steigern sollte, was höhere Lebenshaltungskosten kompensiert, würde ich schon mal ruhig schlafen.

    Wer ein Haus finanziert, der sollte sich darüber im Klaren sein, dass dies auch einen eingeschränkten finanziellen Spielraum bedeutet. Die Einschränkung darf halt nicht so stark sein, dass die Lebenshaltung den Bach runter geht. Immer daran denken, so eine Finanzierung ist eine langfristige Angelegenheit.
     
  22. R.B.

    R.B.

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    Gerade deswegen habe ich versucht ihm zu zeigen, dass an den 3% anf. Tilgung kein Weg vorbei führt, dann wäre nach 15 Jahren schon die Hälfte des Darlehens weg. Ob man dann mit 1.000,- € Rate + SoTi arbeitet,. das hängt davon ab, wieviel Disziplin man aufbringen kann. Auch die zusätzlichen 40T€ sind zu vermeiden, denn ist das Geld erst einmal auf dem Konto, dann ist man auch geneigt es auszugeben. Ein Grund dafür findet sich immer.

    300T€ klingt nicht nur nach viel Geld, das ist auch viel Geld. Vor 10 Jahren hätte ich in diesem thread geschrieben, dass er das Darlehen auf max. 200T€ begrenzen soll. Zwischenzeitlich hat sich aber viel verändert, denn erstens sind die Zinsen viel niedriger, und zweitens kriegt man für 200T€ kaum ein Haus.

    Ich vermute, bis es so weit ist wird sich noch viel ändern. Die Zahlen im Eingangsbeitrag sind ja nichts anderes als irgendwelche online-Berechnungen. Mit welchen Konditionen später zu rechnen ist, das wird man sehen.
     
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Endphase: Baufinanzierung - richtige Kreditsumme

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