Ermittlung der möglichen Wohnfläche nach GFZ im § 34 Gebiet

Diskutiere Ermittlung der möglichen Wohnfläche nach GFZ im § 34 Gebiet im Architektur Allgemein Forum im Bereich Architektur; Hallo, wir haben nun ein Haus in Aussicht und der Notartermin steht an. Allerdings hat ein Bekannter (Statiker und Bauingenieur) mich nochmals...

  1. #1 vriegel, 06.02.2014
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    Hallo,

    wir haben nun ein Haus in Aussicht und der Notartermin steht an. Allerdings hat ein Bekannter (Statiker und Bauingenieur) mich nochmals ins grübeln gebracht. Es handelt sich um ein Grundstück mit einem alten Haus, das voraussichtlich (größtenteils) abgerissen wird. Für die mögliche Bebauung habe ich mit GRZ 0,4 gerechnet und GFZ von 0,7 - 0,8. Das entspricht der Umgebung, ist eher noch niedrig angesetzt.

    In der Verordnung zur baulichen Nutzung steht ja in § 20: (3) Die Geschoßfläche ist nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln.

    In der Landesbauordnung Baden-Württemberg ist definiert, dass "oberste Geschosse, bei denen die Höhe von 2,3 m über weniger als drei Viertel der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses vorhanden ist." keine Vollgeschosse sind. Also müsste doch bei der Ermittlung der maximal machbaren qm-Wohnfläche ein ausgebautes Dachgeschoss nicht unter die GFZ fallen? oder sehe ich das falsch? Er hatte mir das grob vorgerechnet und dabei über die GFZ abzüglich 20 %, da ja nur Wohnfläche vermietet werden kann, die möglichen qm-Wohnfläche ausgerechnet. Vom Dach hatte er nichts erwähnt.
     
  2. #2 gunther1948, 06.02.2014
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    hallo
    nur vollgeschosse werden angerechnet gfz ( geschossflächenzahl) . kein vollgeschoss keine anrechnung dann gilt als grenze die grz.
    ein dachgeschoss kann nicht unter die grundflächenzahl fallen sondern nur bei der geschossflächenzahl einfliessen.

    gruss aus de pfalz
     
  3. #3 vriegel, 09.02.2014
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    Hallo n die Pfalz,

    leider hab ich das nicht verstanden, bzw. ich erkenne immer noch nicht, ob ein Dachgeschoss, dass kein Vollgeschoss ist nun in die maximale GFZ einfliesst, oder nicht? Beispiel: GFZ 0,8 bei 625 qm = 500. bleibt bei Abzug von Mauerwerk etc. ca. 400 qm Wohnfläche. Die würde ich mit 2 Vollgeschossen hin bekommen. Im Dach wären sicher auch nochmals 120 qm realisierbar. Wäre das machbar oder wegen der GFZ ausgeschlossen?

    Falls nicht machbar: Wie verhält sich das, wenn man das Dachgeschoss erst mal nicht ausbaut und zu einem spätern Zeitpunkt das nachholt? Muss man das genehmigen lassen?
     
  4. #4 Der Bauberater, 17.02.2014
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    Wenn du im 34er liegst, dann zählt die Art und das Maß der Nutzung, damit sich das Gebäude einfügt. Die Art wird vermutlich Wohnen sein und das Maß ermittelt sich im 34er nach der Bautiefe (fiktive Baugrenze) und der Traufhöhe. Ob das DG ein VG wird oder nicht ist sch...egal. :-)
     
  5. #5 vriegel, 25.03.2014
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    Vielen Dank. So hab ich das mittlerweile auch herausgefunden. Allerdings wäre das mit der GFZ noch aus einem anderen Grund wichtig: die Werternittlung des Grundstückes. Der (fiktive) Preis des Grundstückes ist um so höher, je höher die GFZ ist. Aber wie kann man die in dem Fall ermitteln? Ansatzweise lese ich bei manchen, dass die GFZ um die Hälfte der Wohnfläche im Dachgeschoss ergänzt wird. Hmm..

    Irgendwie muss die Wohnfläche im DG ja berücksichtigt werden, aber § 20 BauNVO Satz 2) und 3) interpretiere ich so, dass "kein Vollgeschoss" = keine Geschossfläche = keine Berücksichtigung bei der GFZ..?! Kann mir da mal jemand helfen?
     
  6. #6 tillfisc, 25.03.2014
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    Die Anrechnung der Nichtvollgeschosse in der GFZ wird meistens im Bebauungsplan geregelt. Wenn da nichts steht oder es den nicht gibt hast Du recht: kein Vollgeschoss = keine Anrechnung in der GFZ

    Für die Wertermittlung ist doch die realistische Bebaubarkeit maßgeblich. Und die wird in deinem Fall durch §34 geregelt. Die GFZ ist also unerheblich.

    Es gibt nun die Möglichkeit eine Planung mit Bauvoranfrage beim Bauamt zu stellen - dann hast Du Rechtssicherheit über das zulässige Maß der baulichen Nutzung.
    Oder Du errechnest die tatsächliche Nutzung der Nachbargrundstücke (z.B. GFZ) und rechnest diese auf Deine Grundstücksfläche um. Dieser einfachere Weg ist natürlich ungenauer.
     
  7. #7 vriegel, 25.03.2014
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    Danke für die "Bestätigung" meiner Vermutung - was die Sache mit der Baugenehmigung betrifft. :-)

    Was für mich aber relevant ist, ist der "Wert" des Grundstückes, da dies bei der Finanzierung als Eigenkapital gerechnet wird. und der Wert des Grundstücke ist um so höher, je höher die GFZ ist. Es gibt in der WertR ja die Anlage 11, aus der man die Umrechnungskoeffizienten entnehmen kann. Unser Grundstück liegt in einer Zone mit Bodenrichtwert 420 €/qm und einer GFZ von 0,7.

    Bei einer GFZ von 1,0 wäre der entsprechende Bodenwert dann schon ca. 500 €/qm.

    Wenn das DG also nicht als Vollgeschoss angerechnet wird, man da aber locker 50 qm Wohnfläche unterbringen kann, wie bringe ich das dann in den GFZ-Umrechnungskoeffizienten unter??

    Ich kenne das eben so aus Immogutachten, dass man da immer den Bodenwert nach GFZ und Bodenrichtwert berechnet, auch wenn das Grundstück selbst keinen Bebauungsplan hat..
     
  8. #8 vriegel, 27.03.2014
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    Ich habe jetzt was gefunden. Es nennt sich "Wertrelevante Geschossflächenzahl" (WGFZ). Scheint was Neueres zu sein und hat wohl mit der Bonderichtwertrichtlinie zu tun. Aber ob man nun die dort aufgeführten pauschal 75 % des unter dem Nicht-Vollgeschoss DG liegenden Vollgeschosses einfach so anwenden kann und mit den Umrechnungskoeffizienten der Anlage 11 WertR 2006 nutzen kann? Also GFZ einfach durch WGFZ ersetzen? Oder müssten da dann andere Umrechnungskoeffizienten genommen werden und wenn ja welche??
     
  9. #9 tillfisc, 27.03.2014
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    Ich kenn mich im Baurecht aus, von Wertermittlung hab ich keine Ahnung...
     
  10. Bruno

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    Kann man nicht. Die Bodenrichtwerte müssten sonst auf Basis der WGFZ abgeleitet worden sein, heißt: sie wären dann von Haus aus niedriger. Wertermittlung muss immer systemkonform bleiben.

    Stuttgart hat übrigens eine eigene GFZ-Umrechnung.
     
  11. #11 vriegel, 27.03.2014
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    Danke für die Info. wo kann man diese Stuttgart-spezifische GFZ-Umrechnungstabelle bekommen? Weicht die im Normalbereich, also 0,7 - 1,2 weit ab von der Anlage 11?

    Wenn der Bodenrichtwert nach GFZ (hier 0,7) abgeleitet ist und mein Haus dann auf Grund der Baugenehmigung nach § 34 zwar nur eine GFZ von 0,7 - 0,8 hätte, aber das Dachgeschoss, weil kein Vollgeschoss da nicht berücksichtigt ist.. wie kann ich da dann den Bodenwert, der ja faktisch höher sein müsste, berechnen?
     
  12. Bruno

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    Die GFZ-Umrechnungstabellen gibt es bei den jeweiligen Gutachterausschüssen der Städte.

    Der Bodenwert ist in deinem Fall nicht faktisch höher. Er wird aus Verkaufsfällen gleicher Lage und Bebaubarkeit ermittelt, also aus Häusern, bei denen ein DG vorhanden und ebenfalls kein Vollgeschoss ist. Oder aus unbebauten Grundstücken, auf denen neben der GF nach GFZ noch genau solche Dachgeschosse zulässig sind. Die möglichen Nutzflächen der Dachgeschosse sind im Bodenrichtwert also bereits eingepreist.
     
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