Ermittlung Grundstückspreis

Diskutiere Ermittlung Grundstückspreis im Baupreise Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo Zusammen, ich bin daran interessiert ein Grundstück zwecks Hausbau zu erwerben (Nachbargrundstück des Elternhaus). Nun stellt sich mir...

  1. #1 siebu, 17.11.2009
    Zuletzt bearbeitet: 17.11.2009
    siebu

    siebu

    Dabei seit:
    16.11.2009
    Beiträge:
    20
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    Maschinenbautechniker
    Ort:
    Hückelhoven
    Hallo Zusammen,

    ich bin daran interessiert ein Grundstück zwecks Hausbau zu erwerben (Nachbargrundstück des Elternhaus). Nun stellt sich mir die Frage wie man eine realistische Bewertung vornehmen kann die als Verhandlungsbasis dienen kann.
    Das Grundstück hat eine Größe von 1479 m² Frontbreite ca. 26,5 m, Tiefe rechte Seite ca. 47 m, Tiefe linke Seite ca. 57 m. Der Bodenrichtwert für erschlossenes Bauland ist in der Region ca. 110 Euro/m². Das Grundstück ist noch nicht erschlossen allerdings wird dies soeben durchgeführt und die Kosten hiefür betragen für dies Grundstück ca. 27.500 Euro. Hinter dem Grundstück befindet sich ein Feldweg und Feld (kein Baugebiet).
    Nun stellen sich mir folgender Fragen:
    Wie bewertet man das Grundstück ? Ich habe mal gehört das nur 30 m Tiefe mit dem vollen m² Preis bewertet werden und der Rest als Ackerland ?:confused: Oder so ähnlich oder auch nicht ... eigentlich habe ich schon alle Varianten gehört :wow .... Kann mir jemand sagen wie es richtig ist !?

    Welche ca. Kosten fallen bei einem Kauf sonst noch an ? Notar, Grunderwerbsteuer etc. .... Vermutlich bin ich pleite bevor ich den ersten Stein beschaffe :(

    Würde mich freuen wenn mir jemand eine Antwort geben könnte.

    Vielen Dank

    Siebu
     
  2. Julius

    Julius

    Dabei seit:
    25.03.2004
    Beiträge:
    23.211
    Zustimmungen:
    1
    Beruf:
    Kabelaffe
    Ort:
    Franken
    Benutzertitelzusatz:
    Werbung hier erfolgt gegen meinen Willen!
    Der zutreffende Preis ist der, auf welchen Du Dich mit dem Verkäufer geeinigt haben wirst.
    Alles andere sind nur Anhaltspunkte!

    Rechne es doch mal für Dich nach der Formel MIT anteiligem Grünlandpreis durch.
    Der Verkäufer wird es wohl OHNE diesen Ansatz tun (also für die Gesamtfläche den Baulandpreis ansetzen)...
    Irgendwo muß man sich dann treffen. Und das muß nichtmal innerhalb der Preisspanne sein, die von diesen beiden Werten gebildet wird.

    Am Kosten könnte z.B. noch die Gebühr der Kommune für die Erklärung des Verzicht auf deren Vorkaufsrecht anfallen (ist aber nicht hoch).
    Das Teuerste sind Erschließung und Grunderwerbssteuer.
     
  3. lulu66

    lulu66

    Dabei seit:
    02.06.2009
    Beiträge:
    953
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    Dipl. Inform.
    Ort:
    Bonn
    Das wird der teuerste Posten :D
     
  4. siebu

    siebu

    Dabei seit:
    16.11.2009
    Beiträge:
    20
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    Maschinenbautechniker
    Ort:
    Hückelhoven
    Danke für die Antwort ! Ist die Formel den richtig oder finden allgemein Anwendung ? 30 m Grundstückstiefe ?
    Ich kenne den Verkäufer und weiß das es zähe Verhandlungen geben wird :mauer
     
  5. #5 Achim Kaiser, 17.11.2009
    Achim Kaiser

    Achim Kaiser

    Dabei seit:
    29.10.2005
    Beiträge:
    7.472
    Zustimmungen:
    3
    Nö ... kenn ich so nicht.

    Wenn mit mir ein Grundstücksgeschäft machen willst geht das viel einfacher ... entweder du zahlst den Preis den ich aufrufe oder das Geschfäft wird nix. Kurz, zackig und sehr einfach geregelt.

    Länger als ne Stunde hab ich auch noch nie gebraucht um ein Grundstück zu kaufen ....

    Gruß
    Achim Kaiser
     
  6. Julius

    Julius

    Dabei seit:
    25.03.2004
    Beiträge:
    23.211
    Zustimmungen:
    1
    Beruf:
    Kabelaffe
    Ort:
    Franken
    Benutzertitelzusatz:
    Werbung hier erfolgt gegen meinen Willen!
    Viel weniger als vom örtlichen Bodenrichtwert oder irgendwelchen Faktoren hängt der sich bildende Preis von anderen Punkten ab:

    Will oder muß der Verkäufer überhaupt verkaufen? Wenn ja, bis wann?
    Gibt es weitere Kaufinteressenten?
    Wie viele vergleichbare Angebote gibt es derzeit in jener Gegend?

    Mußt Du kaufen? Wenn ja, bis wann?
    Hast Du spezielle Vorteile davon, daß es DIESES Grundstück wäre (also neben dem elterlichen) oder käme auch ein anderes, ansonsten vergleichbares in der Gegend in Betracht?
     
  7. Bautz

    Bautz

    Dabei seit:
    16.05.2009
    Beiträge:
    600
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    Wirtschaftsinformatiker
    Ort:
    Hessen
    Bei dem Zuschnitt würde ich persönlich nicht für die komplette Größe den Richtwert für Bauland bezahlen. Wäre die Frontseite bspw. 50m, dann könnte man theoretisch 2 Baugrundstücke à 700qm draus machen. Das wäre was anderes. Aber bei diesem Zuschnitt ist eine Teilung nicht oder nicht sinnvoll möglich, weil die Erschließung des hinteren Teils recht teuer würde und Wegerechte im vorderen Grundstück eingetragen werden müssten. Wenn dort überhaupt wg. Baufenster oder sonstiger Regelungen gebaut werden darf...

    Aber die obige Überlegung kann nur als möglicher Argumentationsansatz dienen. Wenn der Verkäufer meint, alle qm für 110 verticken zu können, heißt es: Vogel friss oder stirb!


    Insg. 5-6% vom Kaufpreis.
    Günstig wäre es natürlich, wenn Du das Grundstück unerschlossen kaufen könntest. Dann fallen die o.g. Prozentwerte nur auf den unerschlossenen Baulandpreis an.
     
  8. #8 HolzhausWolli, 17.11.2009
    HolzhausWolli

    HolzhausWolli

    Dabei seit:
    20.02.2006
    Beiträge:
    2.078
    Zustimmungen:
    1
    Beruf:
    Selbstständig
    Ort:
    Siegen
    Benutzertitelzusatz:
    Baustatus: Längst fertig
    Ob Bauland oder Ackerland oder Niemandsland

    Dieser Art (Passend--) Rechenmöglichkeiten zur Ermittlung eines Grundstückspreises enden in aller Regel mit dem einzig wahren Faktor:

    Der Preisvorstellung des VERkäufers !

    Die etwaigen weichen Faktoren sind die von Julius´genannten.

    Es soll auch schon Eltern gegeben haben, die einen beträchtlichen Teil beigesteuert haben, damit sie sicher waren, wer ihr zukünftiger Nachbar wird.:biggthumpup:
     
  9. bernix

    bernix

    Dabei seit:
    16.05.2007
    Beiträge:
    6.187
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    Dipl.Betr.Wirt
    Ort:
    Rheinhessen
    Benutzertitelzusatz:
    Stadtrat
    ...Bei einer Teilung könnte man alternativ auch eine Zufahrt nach hinten abteilen lassen, dann brauchts keine Wegerechte....
     
  10. #10 sk8goat, 17.11.2009
    sk8goat

    sk8goat

    Dabei seit:
    21.09.2006
    Beiträge:
    1.208
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    Kaufmann
    Ort:
    BW
    Gibt es einen Bebauungsplan aus dem sich für dieses Grundstück ein Baufenster ergibt?
    Dann geht die korrekte Berechnung so:
    1. Fläche Baufenster + nötige Abstandsflächen (z.B. 2,5m an allen 4 Seiten) ist zum Bodenrichtwert für erschlossenes Bauland zu multiplizieren.
    2. Die restliche Fläche zum Preis von Gartenflächen
    3. Abzuglich Erschliesungskosten
    4. sonstige Abzüge z.B. für ungünstige Form, Grundlasten, Wegerechte, Leitungsrechte, Hanglage, Lärm . . .

    Notar: 1,1-1,4% - je nachdem ob du eine Notarbestätigung oder eine Auflassungsvormerkung brauchst
    Grunderwerbsteuer: 3,5%
     
  11. Terra

    Terra

    Dabei seit:
    18.09.2008
    Beiträge:
    566
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    Vermesser
    Ort:
    NRW
    Leute, Leute! Dann heißt es für mich, Stirb! Bezahlt Ihr alles was einer verlangt??? Ich denke nicht.

    Es ist halt so in der Grundstücksbewertung:

    Unmittelbarer Preisvergleich durch Kaufpreise von Vergleichsgrundstücken

    Hier ist der Bodenwert aus Preisen einer ausreichenden Anzahl, bezüglich der Qualität
    vergleichbarer Grundstücke, abzuleiten.

    Folgende Merkmale sind zu bewerten:
    · Grundstücksgröße (Bestandsverzeichnis Grundbuch),
    · grundstücksbezogene Rechte (Abt. II Grundbuch),
    · Baulasten (Baulastenverzeichnis),
    · Lage,
    · Art und Maß der baulichen Nutzung,
    · Baureife,
    · Vorder- und Hinterland: Bedeutsam bei besonders großen bzw. tiefen Grundstücken, da das sogenannte Hinterland nur eingeschränkt nutzbar und damit nicht so viel wert ist (25 - 45%) wie das Vorderland,
    · Bodenbeschaffenheit,
    · Grundstückszuschnitt,
    · Erschließungszustand

    Bsp:

    Dein Grundstück hat 1500 m², das Bauvorhaben hat ca. 160 m² bei einer GRZ von 0,4. Demnach wären 400 m² für das Bauvorhaben nötig, verbleiben 1100 m² als sogn. Baulandmehrfläche.

    400 x 110 € = 44000 €
    1100 x 44 € = 48400 € (44 € = 40 % von 110)

    gesamt: 92400 €

    dagegen:

    1500 x 110 € = 165000 €

    Naja, jeden Tag steht halt ein Dummer auf!
     
  12. #12 Achim Kaiser, 17.11.2009
    Achim Kaiser

    Achim Kaiser

    Dabei seit:
    29.10.2005
    Beiträge:
    7.472
    Zustimmungen:
    3
    @terra
    ist doch *relativ* einfach ...

    In jedem Ort gibts ein bestimmtes Preisgefüge. Bauplätze und bestimmte Lagen haben einen *üblichen* Preis. Willste nun eine *bestimmte Lage* (hier das Nachbargrundstück) dann kennt man zumindest bei uns *seine Pappenheimer* und man weiss ob die aufgerufenen Preisvorstellung *üblich* (heisst im Rahmen) ist.

    Alles was danach noch zu bereden ist ... passt zwischen 2 Bier oder Kaffee und die Anwort ist ja oder nein.

    Und dann gibts noch die die meinen es gibt überall 20% bis auf Tiernahrung ... die suchen meistens in 10 Jahren immer noch *das Schnäppchen*.

    Wenn das Grundstück - wie hier - ein bischen groß ist, muss man sich eben überlegen ob und wie man was draus machen kann. Blos dem Verkäufer vorrechnen zu wollen was Sache ist, kann man sich getrost sparen ...
    Der hat ne bestimmte Vorstellung und solange ihm kein Zahn weh tut ...

    Manchmal gehen die ganz gescheiten auch ohne ihr Ziel erreicht zu haben wieder ins Bett.

    Das Leben ist einfach kein Ponyhof :)

    Gruß
    Achim Kaiser
     
  13. #13 ballycoolin, 17.11.2009
    ballycoolin

    ballycoolin Gast

    Jeder muss wissen, wieviel ihm welches Grundstück wert ist. Wenn dahinter nur Acker ist, hat das ja erst einmal auch etwas für sich. Wir haben auch für unbebaubares Ackerland mehr bezahlt, als es "wert" ist, weil wir es unbedingt haben wollten und es uns das eben wert war...
    Jemand sprach von Teilbarkeit des Grundstücks- vielleicht will man das ja nicht? Vielleicht sucht man gerade ein großes Grundstück. Dann muss man heute lange suchen, denn "normale" Bauplätze sind bei uns zwischen 300-700 qm2 groß.
    Sieht man einmal ein größeres Grundstück, wird es zum selben qm2- Preis angeboten wie ein kleineres. Ausnahmen sind Grundstücke aus privater Hand- die sind meist noch teurer.
    Wie schon geschrieben wurde: Wenn der Verkäufer nicht will, läuft halt nichts...Egal wieviel das Grundstück "objektiv" wert wäre...
     
  14. #14 Ralf Dühlmeyer, 17.11.2009
    Ralf Dühlmeyer

    Ralf Dühlmeyer

    Dabei seit:
    14.06.2005
    Beiträge:
    34.317
    Zustimmungen:
    10
    Beruf:
    Architekt
    Ort:
    Hannover
    Selten eine so blöde Rechnung gesehen.
    Der Wert eines Grundstücks ist unabhängig von "persönlichen" Einflüssen wie eben der geplanten Grösse des Hauses zu ermitteln!!!!

    Wenn es sich bei den 1.500 m² um Bauland mit einem ortsüblichen Baufenster handelt, dann ist da gar nichts als "Gartenland" oder sonstewie gemindert zu rechnen.
    Sonst fangen wir demnächst noch an und dividieren das Baufenster raus und die Fläche für Nebenanlagen aus den Flächen ausserhalb des Baufensters und beurteilen dann noch nach der Schiefstellung des Bürgermeisters Bart die Wahrscheinlichkeit von Ausnahmen und Befreiungen. :mauer

    Wenn es wesentliche Flächen auf dem Grundstück gibt, die nicht bebaubar sind und die (z.B. belegt durch eine aktuelle Bauvoranfrage) auch nicht umgewidmet werden können, dann muss man über deren Preis nachdenken.
    Aber auch dafür gibt es keinen Pauschalsatz a´la "rechne 44%"
     
  15. #15 HolzhausWolli, 17.11.2009
    HolzhausWolli

    HolzhausWolli

    Dabei seit:
    20.02.2006
    Beiträge:
    2.078
    Zustimmungen:
    1
    Beruf:
    Selbstständig
    Ort:
    Siegen
    Benutzertitelzusatz:
    Baustatus: Längst fertig
    Eben!

    Ich habe mich auch schon über diese seltsame Rechnung gewundert.....

    Man kann sich alles hinrechnen bis es passt..... und wenn der Verkäufer das auch so sieht, aber nur dann, geht sie auch auf.

    Ansonsten bleibst beim alten Gesetz von Angebot, Nachfrage und Verkaufsmotivation. Punkt!

    Wir haben auch einen 10m breiten Streifen auf 33 m Länge außerhalb des Baufensters, auf dem auch keine Nebengebäude errichtet werden dürfen. Der Preis war der gleiche wie beim Rest und das ist auch die übliche Praxis. Jedenfalls wenn auch andere Interessenten am Start sind. :shades
     
  16. R.B.

    R.B.

    Dabei seit:
    19.08.2005
    Beiträge:
    48.840
    Zustimmungen:
    5
    Beruf:
    Dipl.Ing. NT
    Ort:
    BW
    Wer sagt das?

    Wenn ich nun 110,- €/qm möchte, und zwar für ALLE qm, dann kannst Du mir vorrechnen was Du willst. Von mir aus auch noch den Sonnenstand, Ebbe und Flut.

    Der Verkäufer wird vermutlich den ortsüblichen Preis ansetzen, und den kann man bezahlen oder auch nicht. Meist gibt es etwas Verhandlungsspielraum, je nachdem ob der Verkäufer unter Verkaufsdruck steht oder nicht. Alles andere ist Verhandlungssache, und man merkt sehr schnell in welche Richtung der Zug fährt.

    Ich vermute, nachdem der Verkäufer wohl weiß, daß das Nachbargrundstück den Eltern gehört, wird er seine Chance sehen und den Verhandlungsspielraum eher eng ansetzen.
    Je mehr Du ihm vorrechnest wie sich Dein "Preis" zusammensetzt, um so mehr spürt er, dass Du Interesse hast und bereit bist auch einen höheren Preis zu akzeptieren.

    Gruß
    Ralf
     
  17. #17 HolzhausWolli, 17.11.2009
    HolzhausWolli

    HolzhausWolli

    Dabei seit:
    20.02.2006
    Beiträge:
    2.078
    Zustimmungen:
    1
    Beruf:
    Selbstständig
    Ort:
    Siegen
    Benutzertitelzusatz:
    Baustatus: Längst fertig
    Was einem das Grundstück tatsächlich wert ist, erfährt man manchmal erst auf schmerzliche Art und Weise wenn es weg ist.

    Meine Erfahrung ist auch, dass wenn man sich ein Budget setzen sollte und auch noch ein Ersatzgrundstück als Option auswählt, es sich viel entspannter verhandeln lässt.

    Schliesslich ist nicht gesagt, dass der Verkäufer eine Option hat.
     
  18. #18 rueckseil, 17.11.2009
    rueckseil

    rueckseil

    Dabei seit:
    12.01.2009
    Beiträge:
    251
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    Angestellter
    Ort:
    Erfurt
    Benutzertitelzusatz:
    Immobiliengutachter
    Der Bodenrichtwert ist ja eigentlich nur ein Notbehelf, der eigentlich richtige Weg ist ein Auszug aus der Kaufpreissammlung mit tatsächlichen Kaufpreisen.

    Falls in der relevanten Umgebung (z.B. homogenes Wohngebiet, Straßenzug,...) in den letzten Jahren (höchstens 2) keine vergleichbaren Verkäufe (am besten auch unbaute Baugrundstücke mit Übergröße) stattgefunden haben, so kann man sich am Bodenrichtwert orientieren. Für diesen BRW werden spezifischen Richtwerteigenschaften definiert. U.a. auch die Grundstücksgröße. Wenn diese z.B. 700 m² ist, dann ist das 1.4xx m² große Grundstück theoretisch weniger wert (Abschlag).

    Soviel zur Theorie: In der Praxis gibt der Verkäufer den Preis vor. Hat er keinen Verkaufsdruck oder mehrere Interessenten kann er natürlich auch oberhalb vom BRW ansetzen. Wie gesagt, ist ja nur ein Notbehelf/Orientierung.
     
  19. #19 Thomas Traut, 18.11.2009
    Thomas Traut

    Thomas Traut

    Dabei seit:
    27.10.2009
    Beiträge:
    2.006
    Zustimmungen:
    0
    Beruf:
    Dipl.-Bauing.
    Ort:
    Land Brandenburg
    @Ralf Dühlmeyer: Ich muss Dir widersprechen wegen der blöden Rechnung von Terra, die hier übertrifft's noch:

    Ansonsten schließe ich mich allen an, die der Meinung sind, dass eine Sache genau soviel wert ist, wie dafür bezahlt wird. Auf Immobilien bezogen haben diese Erfahrung alle gemacht, die in sehr nachgefragter Lage eine Schrottimmobilie zu einem traumhaften Preis losgeworden sind und die, die in wenig nachgefragter Lage ein neuwertiges Haus nur mit großen Verlusten verkaufen konnten.
     
  20. #20 Baufuchs, 18.11.2009
    Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Ist

    doch ganz Ok die Rechnung von Sk8goat, hat nur Punkt 5 vergessen:

    5.) Wenn den Verkäufer diese Rechnung nicht interessiert, sind die Pkt. 1-4 hinfällig und es gilt der vom Verkäufer gefordete Kaufpreis.
     
Thema: Ermittlung Grundstückspreis
Besucher kamen mit folgenden Suchen
  1. bauland unerschlossen

    ,
  2. unerschlossenes Bauland Preis qm

    ,
  3. quadratmeter preise unerschlossen

    ,
  4. qm preis unerschlossenes bauland,
  5. zuweg grundstückspreise,
  6. preise für unerschlossenes bauland,
  7. bodenrichtwert sinnersdorf,
  8. Grundstück unerschlossen qm preis,
  9. sinnersdorf bauerwartungsland,
  10. bauland unerschlossen preis,
  11. zuschnitt grundstück preis 18 m tief,
  12. baulandtiefe,
  13. abschläge grundstückspreis baufenster,
  14. baulandmehrfläche,
  15. unerschlossenes grundstück wert,
  16. baufenster 26 m auf 12 m,
  17. wert tiefes grundstück,
  18. grundstückspreis unerschlossen 08107,
  19. grundstücksbewertung bautiefe,
  20. unerschlossenes grundstück preis,
  21. nicht erschlossenes grundstück wert,
  22. preis für baufenster,
  23. preis für unerschlossenes bauland,
  24. bestimmung der baulandtiefe,
  25. grundstückspreis unerschlossen
Die Seite wird geladen...

Ermittlung Grundstückspreis - Ähnliche Themen

  1. Betonmengen ermittlung

    Betonmengen ermittlung: Hi, ich versuche gerade zu ermitteln, wie viel Beton ich für eine Fläche benötige, die in 2 Richtungen ein Gefälle aufweisen soll. Die Fläche...
  2. Ermittlung Grundstückswert mit Bodenrichtwert

    Ermittlung Grundstückswert mit Bodenrichtwert: Hallo, ich kaufe mir demnächst ein Reihenmittelhaus. Grundstücksfläche sind 150m^2 Mein Steuerberater hat mir empfohlen den Grundstückswert beim...
  3. Ermittlung Baujahre

    Ermittlung Baujahre: Hallo zusammen, dies ist mein erste Beitrag hier im Forum und hoffe hier ein paar Antworten bzw. Einschätzungen zu bekommen. Also: Wir sind im...
  4. Ermittlung Grundstücksaufteilung zwischen Geschwistern

    Ermittlung Grundstücksaufteilung zwischen Geschwistern: Hallo ich habe eine Frage zur Verteilung des Grundstückpreises. Ich und meine 2 Geschwister haben von unserem Opa ein Grundstück mit einem...
  5. Ermittlung Architekten-Honorar bei Anbau???

    Ermittlung Architekten-Honorar bei Anbau???: Hallo, ich hätte mal eine Frage, die vielleicht einer der Architekten, die im Forum vertreten sind, beantworten könnte. Andere Meinungen sind...
  1. Diese Seite verwendet Cookies um Inhalte zu personalisieren. Außerdem werden auch Cookies von Diensten Dritter gesetzt. Mit dem weiteren Aufenthalt akzeptierst du diesen Einsatz von Cookies.
    Information ausblenden