Erschließung erst, wenn alle Teilgrundstücke verkauft ?!

Diskutiere Erschließung erst, wenn alle Teilgrundstücke verkauft ?! im Sonstiges Forum im Bereich Sonstiges; Hallo zusammen, ist mein erster Beitrag hier im Forum. Sind aktuell auch auf Grundstückssuche. Nun haben wir eins gefunden. Es handelt sich...

  1. edolila

    edolila

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    Hallo zusammen,
    ist mein erster Beitrag hier im Forum.

    Sind aktuell auch auf Grundstückssuche.
    Nun haben wir eins gefunden. Es handelt sich um ein großesj, welches in mehrere kleine aufgeteilt werden soll. Zusätzlich wird der Eigentümer die Erschließung (Stichstraße und zusätzliche Anschlüsse) + Abriss des Altbestandes übernehmen.
    Nun wurde mir gesagt, dass die Erschließung erst erfolgt, wenn alle Grundstücke verkauft worden sind. Dies kann natürlich sehr schnell gehen, allerdings weiß man ja nie und der Makler erzählt auch viel.
    Ich wollte mal eure Einschätzung dazu hören, würdet ihr euch auf so etwas einlassen?
    Es ist ja das gute Recht des Verkäufers das zu verlangen, aber ich frage mich, ob man als Käufer da so bedingungslos drauf eingehen sollte.

    Vielen Dank
    und schöne Grüße
    Eduard
     
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  3. feelfree

    feelfree Gast

    Ich habe vor knapp 5 Jahren mal ein Grundstück in Erwägung gezogen, wo laut Makler der Verkäufer nur noch das bestehende Wohnhaus abreißen musste und das Grundstück danach in 3 gleiche Teile teilen wollte. Eins von den Teilgrundstücken war angeblich fest vergeben, ich wäre Nummer 2 gewesen.
    Da aber noch nicht mal klar war, ob die Teilung so funktioniert und auch eine Baugenehmigung erteilt wird, nahmen wir wieder davon Abstand.

    Ach ja: Das alte Wohnhaus steht heute noch da.
     
  4. #3 berlinerbauer, 22. Juli 2014
    berlinerbauer

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    Und im notariellen Vertrag unbedingt sehr genau festlegen, was Bestandteil der Erschließung ist und zu welchem Zeitpunkt welche Teilschritte passieren sollten und welche Teilraten des Kaufpreises für die Erschließung separat erst nach Erschließung zu zahlen sind und welche Strafzahlungen bei nicht zeitgemässer Erschließung fällig werden.

    Nichts was man alleine ohne Rechts- und Fachbeistand aushandeln kann.

    Unser Spaß mit vom Verkäufer erstellten Stichstraßen findet man hier: http://www.bauexpertenforum.de/showthread.php?t=82024
     
  5. edolila

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    OK, Danke erstmal für eure Ansichten. Habe mir die Kontaktdaten der Firma geben lassen, die die Erschließung übernimmt. Werde da nochmal nachfragen.
    @berlinerbauer: das ist natürlich krass wie das bei euch gelaufen ist, das hätte ich mir nie vorstellen können


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  6. edolila

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    In welcher Höhe wären denn die Strafzahlungen anzusetzen?
    Hat jemand schon mal solch eine Formulierung im Kaufvertrag gesehen?

    Danke
     
  7. SvenBaut

    SvenBaut

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    Wenn Du das wirklich kaufen willst, dann würde ich mir einen Rechtsbeistand suchen. Der kann Dir einen passenden Vertrag aufsetzen oder den Vertrag des Verkäufers prüfen.
     
  8. #7 Ralf Wortmann, 21. Oktober 2014
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    @edolila:

    Du solltest anhand des notariellen Kaufvertragsentwurfs eine Kaufvertragsberatung bei einem RA an deinem Wohnort in Anspruch nehmen und dir dabei von diesem RA Zusatzklauseln zum Vertrag entwerfen lassen, die deinen Interessen entsprechen.

    Es geht nicht, dass der Vertrag eine Klausel enthält, die den Verkäufer erst dann zur Erschließung verpflichtet, wenn das letzte Grundstück verkauft ist. Dann hättet ihr u.U. jahrzehntelang Stillstand und du könntest nicht bauen. Ein no-go. Da muss zwischen den Interessen ein Mittelweg gefunden werden, z.B. mit so einer Zusatzklausel:

    -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
    Der Verkäufer ist gleichwohl auch dann, wenn noch nicht alle anderen Grundstücke verkauft sein sollten, verpflichtet, das Grundstück (Kaufgegenstand) so rechtzeitig zu erschließen, dass spätestens binnen eines Jahres ab dem Abschluss dieses Kaufvertrags alle Medien (Aufzählung: …) an jenem Grundstück anliegen und das vom Käufer beabsichtigte Bauvorhaben (Einfamilienhaus) ungehindert an das öffentliche Mediennetz angeschlossen werden kann und dass zumindest eine mit … kN/m² belastbare Baustraße bis an den Kaufgegenstand führt.

    Für jeden Kalendertag der schuldhaften Überschreitung dieser vorgenannten Erschließungsfrist, verpflichtet sich der Verkäufer zur Zahlung einer Vertragsstrafe in Höhe von 0,1 % des Kaufpreises an den Käufer, höchstens jedoch 5 % des Kaufpreises. Diese Vertragsstrafe wird auf weitergehende Schadensersatzansprüche des Käufers angerechnet. Das Recht des Käufers, die Erschließungsverpflichtung ggf. gerichtlich durchzusetzen, bleibt unberührt.
    -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

    Soweit der Text. Das „binnen eines Jahres“ ist natürlich nur ein Beispiel. Man könnte das Ganze noch vorteilhafter für dich auch so regeln, dass du bis zur Erschließung einen gewissen Betrag vom Kaufpreis einbehalten kannst (ggf. gesichert mit einer Erfüllungsbürgschaft), denn bei meinem o.g. Textvorschlag würdest du das Insolvenzrisiko des Verkäufers tragen. Möglichkeiten gibt es viele.

    Auch Fragen des Zeitpunkts der vollständigen Erschließung müssen in einer solchen Klausel geregelt werden, du willst ja nicht dauerhaft an einer Baustraße wohnen.
     
  9. edolila

    edolila

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    Vielen Dank für dieses Beispiel.
    Ich hätte noch die Frage an wen ich mit meinen Änderungswünschen herantreten müsste. Gleich an den Notar oder erst nach Absprache mit dem Verkäufer? Denn ich kann mir vorstellen, dass es teuer wird, wenn ich das dem RA überlasse.


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  10. mastehr

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    Nur mal so angemerkt:

    Ich habe 2010 das letzte Grundstück in meinem Baugebiet gekauft. Die anderen Häuser wurden alle Anfang der 1970er gebaut...
     
  11. #10 Ralf Wortmann, 23. Oktober 2014
    Ralf Wortmann

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    An den Verkäufer.

    Für reine Kaufvertragsberatungen würdest du beim RA je nach Region so zwischen 250 und 450 € brutto zahlen (Festpreis vorher vereinbaren!). Verhandeln mit dem Verkäufer musst du danach aber selbst. Eine Vertretung eines RA im Rahmen von Verhandlungen wäre indes deutlich teurer.
     
  12. BJ67

    BJ67

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    Ich bin der Auffassung, dass auch Notare gehalten sind, solche Klauseln nicht zu beurkunden. Da darf man auch gern im Notariat fragen. Sollte der Notar wieder erwarten auf dem Ohr schwerhörig sein, dann den RA bemühen - vor Unterschrift des Vertrages.
     
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  14. #12 Norderstedter, 23. Oktober 2014
    Norderstedter

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    Mein Notar erzählte mir mal was im Sinne von: "In Hamburg darf ein Notar nur Notar und kein Rechtsanwalt sein. d.h. es gibt keine Misverständnisse ob gerade in der Funktion als Notar oder als RA eventuelle Fragen beantwortet werden. Und Beratung/Änderung der Verträge sind bei Notaren grundsätzlich mit den x% Gebühren pauschal abgegolten, egal wie viel der Notar da erläutern muss."
    d.h. wenn Dein Notar in Nürnberg "nur" Notar ist oder Du explizit ihn als Notar darauf ansprichst, dann müsste es Dich eigentlich gar nichts kosten, wenn er mit Dir diese Klauseln bespricht. Aber Achtung: Notare sind beiden Seiten gleich verpflichtet - RAs nicht.
    Man möge mich korrigieren wenn ich meinen Notar falsch verstanden hatte. Falls es aber stimmt, dann ist das für viele Ratsuchende aber eventuelle eine wertvolle Info...
     
  15. edolila

    edolila

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    Also nur zur Klärung,
    mittlerweile handelt es sich um ein anderes Grundstück. Und bei dem im Anfangspost erwähnten war es auch keine Klausel im Kaufvertrag, sondern nur die mündliche Aussage der Maklerin, dass erst nach Verkauf aller Grundstücke die Erschließung erfolgt.
     
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Erschließung erst, wenn alle Teilgrundstücke verkauft ?!

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