Erst nur Grundstück, u. nach Fertigstellung von LP1-4 das Bauvorhaben finanzieren?

Diskutiere Erst nur Grundstück, u. nach Fertigstellung von LP1-4 das Bauvorhaben finanzieren? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo liebe Foren Nutzer, ich bin neu hier, habe mich jedoch seit einigen Monaten in das Forum eingelesen, bis ich auch nur ansatzweise...

  1. #1 Younis2005, 27. Mai 2014
    Younis2005

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    Hallo liebe Foren Nutzer,

    ich bin neu hier, habe mich jedoch seit einigen Monaten in das Forum eingelesen, bis ich auch nur ansatzweise wusste, auf was ich mich beim Hausbau einlassen werde.

    Vordererst gebührt den fleißigen Schreibern mein Dank wegen der guten und ausführlichen Stellungnahmen. Nun zu meinem Anliegen:

    1. Wir werden bauen. Wir, also meine Ehefrau unsere 2 Kinder und ich.
    2. Grundstück im Mischgebiet. Nur nicht störendes Gewerbe gestattet. Links und Rechts und vor dem Grundstück stehen aber nur Einfamilienhäuser mit gewerblicher (pro forma) Nutzung.
    3. Grundstücksgröße 523 qm zu ca. 146,00 €/qm. Erschließungskosten inkl. Gesamtkaufpreis: ca. 76.100,00 € plus 1,5 % Notarkosten und 5 % Grunderwerbssteuer = 80.000 €.

    4. Geplant ist ein Flachdach mit Wohnkeller (im Ausbauzustand) und 2 Vollgeschossen nebst Staffelgeschoss (im Ausbauzustand)

    5. Die Sicherheit würde ich der Bank an meiner Bestandsimmobilie drittrangig einräumen wollen. Bestandsimmobilie ist mehr wert als noch Verbindlichkeiten eingetragen sind.

    Wie aber finziert man aber am sinnvollsten zunächst nur das Grundstück?

    Vor dem Hintergrund, dass ich gerade noch im Anfangsstadium der Entwurfsplanung bin, mein Budget aber 450.000 € nicht übersteigen soll und ich nicht weiß, wann ich in die Bauausführung einsteige, bin ich dazu geneigt, zunächst nur das Grundstück zu finanzieren um etwaige Bereitstellungszinsen zu vermeiden. Ich beabsichtige daher 25.000 € Eigenkapital nur für den Kauf des Grundstücks einzubringen und den Rest, 55.000 € von der Bank aufzunehmen.

    Habe was von einem variablen Darlehen gehört, wäre das am besten? Gibt es bessere Alternativen? Bin für jeden Vorschlag dankbar.

    LG
     
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  3. #2 Gurkensalat, 27. Mai 2014
    Gurkensalat

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    Das Problem bei einer neuerlichen Grundschuldeintragung ist, dass Du Dich an eine Bank bindest. Die kann Dir dann bei der Finanzierung des Rests die Konditionen annähernd diktieren, da es teuer wäre, ihre Grundschuld zu löschen und eine neue einzutragen.
    Dritter Rang: Danach werden sich bestimmt alle die Finger lecken - da bekommst Du keine gescheiten Angebote. Sag doch mal was zur Bestandsimmobilie. Die wichtige Frage ist nämlich, wie hoch dort die eingetragenen Grundschulden sind und wie hoch der tatsächliche Schuldenstand ist. Dann wird es nämlich günstig und interessant.

    Beispiel:
    Bestandsimmobilie ist 500.000 wert.
    Bank A im ersten Rang hat Grundschuld von 250.000 eingetragen.
    Bank B im zweiten Rang hat Grundschuld von 150.000 eingetragen.
    Schuldenstand aktuell bei Bank A: 180.000.
    Schuldenstand aktuell bei Bank B: 120.000.

    Bank A hat also im Moment 70.000 Euro frei in der Grundschuld. Das heißt, Du kannst bei denen lässig die 55.000 aufnehmen und bekommst (hoffentlich/möglicherweise) gute Konditionen bzw. überhaupt ein Darlehen, weil die ja im Erstrang sitzen. Das würde ich dann als variables Darlehen machen, das Du einfach zurückzahlst, sobald die vollständige Finanzierung steht.

    Diese Lösung hängt also von der Situation bei der Bestandsimmobilie ab.
     
  4. #3 Younis2005, 27. Mai 2014
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    Diese Lösung hängt also von der Situation bei der Bestandsimmobilie ab.[/QUOTE]

    Herzlichen Dank für die schnelle Sttellungnahme die ich wie folgt beantworten will:

    Bestandsimmobilie 4 Parteien-Haus. Laut Ertragswertverfahren (1500 € (3 vermietet =1.500 €, eine Eigennutzung zu 500 € sofern ich sie vermieten würde) Kaltmieteinnahme/Monat ca. 240.000) € Wert.

    Verschuldung heute noch:
    1. Rang Commerzbank 90.500 €;
    2. Rang Commerzbank: 47.600,00 € in Summe: 138.100 €.

    Belastung 650 €/Monat. Mieteinnahmen 1500 €.
     
  5. #4 Younis2005, 28. Mai 2014
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    Hallo zusammen,

    hat denn keiner eine Meinung zu dem Finanzierungsvorhaben?

    Ich werde aller voraussicht nach: 25.000 EK einbringen und 57.000 € für das Grundstück aufnehmen wollen.
    Entweder die Bank verzichtet auf eine Sicherheit, ist mir auch schon angeboten worden, oder sie bekommt am 3 Rang eine Sicherheit am BEstandsobjekt.

    Verwundert hat mich nunmehr nur die Aussage eines Banksachbearbeiters, dass das variable DArlehen viel teurer sei, als das klassische Annuitätendarlehn????
     
  6. artibi

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    Variables Darlehen sollte deutlich günstiger sein. Teuer wird es höchstens (unabhängig von der Darlehensform) durch den dritten Rang.
     
  7. #6 Gurkensalat, 29. Mai 2014
    Gurkensalat

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    Hallo Younis2005,

    es wäre noch interessant, welche Grundschuld eingetragen ist, nicht nur der aktuelle Schuldenstand.
     
  8. SvenW

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    Schau erst mal wieviel du noch "frei" hast Gurkensalat schon sagte, sprich die Differenz zwischen Schuldenstand und eingetragener Grundschuld. Das Geld könntest du aufnehmen ohne irgendwas zu verändern. Ich würde bei den aktuellen Konditionen nie einen variablen Zins wählen sondern die Konditionen so lange festlegen wie es geht.
     
  9. #8 Younis2005, 1. Juni 2014
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    Hallo Sven,

    vor dem Hintergrund, dass ich das Renditeobjekt erst vor 3 Jahren erworben habe, sind als Grundschuld 145.000 eingetragen. Ich habe aber bereits ein Angebot blanko bekommen. Ohne Sicherheit wäre man bereit, mir 57.000 € für das Grundstück variabel zu finanzieren zu 2,78 effektiv Zins. Die restlichen 25.000 € füge ich als EK hinzu. 2 % Tilgung.

    Ja, natürlich wäre die langfristige Sicherung der Finanzierung das Sinnigste, dies setzt aber voraus, dass ich schon weiß, wieviel das Bauvorhaben tatsächlich an Kosten verursachen wird. Ich rechne mit 450.000 inkl. Grundstück. Da ich aber noch nicht weiß, wann ich mit dem Architekten die LP1-4 durch habe und wann dann tatsächlich mit der Bauausführung begonnen werden kann, laufe ich GEfahr, später Bereitstellungszinsen zahlen zu müssen, oder sehe ich das falsch?

    Nur um dies zu vermeiden, habe ich erst an das variable Darlehen für das Grundstück gedacht. Ich werde es später ablösen mit dem klassischen Annuitätendarlehen. Ich möchte die Tilgung aber viel höher als 2 % ansetzen und monatlich auch ruhig 1500 € für das Grundstück zurückführen. Was haltet ihr von diesem Vorgehen?
     
  10. #9 Gurkensalat, 2. Juni 2014
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    2,78 wäre für ein variables Darlehen zur Zeit teuer, wenn es denn grundbuchlich besichert wäre. Als Blanko erscheint es mir gut, ohne dass ich mich in dem Bereich auskenne. Jedenfalls ist es doch so: Die Besicherung wäre teuer und nimmt Dir Flexibilität. Deine Kosten sind bei 132 € pro Monat. Im Endeffekt könntest Du vielleicht anfänglich 30-50 € im Monat sparen, wenn Du es jetzt schaffst, die Grundschuld gleich in der richtigen Höhe einzutragen. Aber sobald Du ein zweites Mal zum Notar und Grundbuchamt musst, hast Du draufgelegt. Und wenn Dir die Bank dann schlechtere Konditionen macht, auch.
    D.h. wenn es hier um 1-2 Jahre geht, wäre mir der Erhalt der Flexibilität wichtiger als die völlige Sicherheit und vielleicht günstigenfalls eingesparte 1000 €. Du musst nur den Verlauf der Kreditzinsen im Auge behalten, damit Du reagieren könntest, wenn die Zinsen plötzlich stark ansteigen.
    Ich würde es so machen, wie Du es jetzt planst. Wenn Du auch noch 1500 € im Monat abzahlst, dann sind Risiko und mögliche Ersparnis nochmal geringer.
     
  11. #10 Younis2005, 3. Juni 2014
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    So, werde es nun machen. 2,78 % effektiv ohne Sicherheit variabel. Das Bestandsobjekt werde ich später - durch Eintragung einer Sicherheit- versuchen als EK-Ersatz durchzubekommen um den Beleihungswert weiter zu optimieren. Hinzu käme dann noch ein vorhandenes EK und die Sicherheit am neuen Grundstück. Es bleibt nunmehr abzuwarten, wie lange ich mit dem Architekten brauche, um das Baubudget konkret zu ermitteln und die Entwurfsplanung abzuschließen. Natürlich behalte ich den EURIBOR im Auge. Selbst wenn sichzukünftig abzeichnet, dass die Zinsen steigen , so kann ich frühzeitig das klassische Anniúitätendarlehen nebst KFW-Mitteln abschließen und das variable Darlehen damit ablösen.

    Danke für die Rückmeldungen.
     
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  13. #11 Younis2005, 5. Juni 2014
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    Hallo zusammen,

    vor den Hintergrund, dass die EZB heute erneut den Leitzins gesenkt zu haben scheint, erhoffe ich mir noch bessere Konditionen bei der späteren Baufinanzierung. Es bleibt abzuwarten, ob die Banken und Versicherungen das Zinstief an die Verbraucher weiter geben werden.


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  14. Gwenny

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    da wirst Du wohl laaaaaaaaaaaaaaaange warten
     
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