Erst planen, dann schauen obs finanzierbar ist, dann ggf. schrumpfen?

Diskutiere Erst planen, dann schauen obs finanzierbar ist, dann ggf. schrumpfen? im Praxisausführungen und Details Forum im Bereich Architektur; Guten Abend sicher hat jeder Architekt seine eigene Vorgehensweise. Ich wundere mich nur über Folgende: Im Vorgespräch kam auch das zur...

  1. Amibobo

    Amibobo

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    Guten Abend

    sicher hat jeder Architekt seine eigene Vorgehensweise. Ich wundere mich nur über Folgende:

    Im Vorgespräch kam auch das zur Verfügung stehende Budget zur Sprache und die angestrebte Wohnfläche von 120 qm, aber wenn etwas mehr möglich und bezahlbar ist bin ich auch nicht böse. Von daher dachte ich, die Skizzen und Entwürfe wären darauf hin ausgelegt.
    Im 1.Entwurf merkte ich nun, dass das EFH mit einem Grundriß von 10,5 x 9,4 m geplant wurde, was bei 2 Vollgeschossen plus Keller ca. 200 qm Wohn- plus weiter 100 qm Nutzfläche brutto ergeben. Nichts gegen etwas mehr Platz, wenn ichs bezahlen kann. Aber wenn ich von einem Baupreis von 350,- pro Kubikmeter ausgehe lande ich bei Baukosten, wo das Haus alleine schon das Budget + Puffer ausschöpft, also nichts mehr für eine Garage oder Außenanlagen bleibt.

    Mein Einwand, dass wir über die Details des Entwurfs nicht reden müssen, solange die Baukosten das Budget überschreiten bekam ich die Antwort, dass wir erst mal das Haus fertig planen und nicht bereits jetzt zu schrumpfen beginnen. Sollten am Ende die voraussichtlichen Baukosten zu hoch sein, kann man die Garage und Terrasse ja im 1.Schritt nicht bauen, sondern erst einige Jahre später, wenn wieder Geld da ist.

    Da ich zum ersten Mal ein Haus plane, kenne ich die übliche Vorgehensweise nicht. Ich persönlich denke nur, es ist unwirtschaftlich erst einen Entwurf fertig zu planen und am Ende wieder von vorne zu beginnen, weil man übers Finanzlimit hinaus geschossen ist. Oder kann man dann den fertigen Entwurf einfach kleiner Schrumpfen auf eine bezahlbare Größe?

    Ich bin auf die Ermittlung der Baukosten am Ende gespannt.

    Gruß
     
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  3. Gast036816

    Gast036816 Gast

    nicht üblich! 200 m² brutto ergibt ca. 150 m² netto. das sollte man schon bei den ersten skizzen merken und dann gleich kleiner machen. an einem fertigen entwurf beisst man sich zu sehr fest.
     
  4. Thomas B

    Thomas B

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    Wenn es an die Planung geht und der Architekt kennt das Budget (bzw. den groben Kostenrahmen), so sollte die Planung auch darauf abgestellt werden.

    Natürlich muß ein 150m2-Haus nicht mehr kosten als ein 140m2-Haus (abhängig von der Ausstattung und vom gesamtkonzept), jeoch ist es m.E. völlig neben der Spur schon im Vorfeld zu groß zu planen und dann -hinterher- mit dem Schrumpfen loszulegen.

    Dann ist es vorher einfach zu groß geplant. Warum nicht gleich dir richtige Größe planen? Klingt doch einfacher (auch für den Planer!).

    Insofern kann ich dem Satz des A. voll zustimmen:

    aber nur mit dem Hinweis, daß das eben von vorne herein auf das Buidget abgestellt sein muß.

    Das hier ist Unsinn:

    denn es zementiert die Budgetüberschreitung und verlagert Teile einfach in die Zukunft.....Quatsch!
     
  5. mls

    mls Bauexpertenforum

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    was ist beauftragt? welche HOAI gilt?
    gibt es besprechungsprotokolle?
    wurde die lph1 abgeschlossen mit
    "Zusammenfassen, Erläutern und Doku-
    mentieren der Ergebnisse
    "?
    (HOAI 2013, Anl. 10)
     
  6. Anda2012

    Anda2012

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    Von der Bauleitung zum Formularausfüllen
    Zustimm, erst die grobe Größe, die Auftraggeber mit Budget vorgibt. Von 200 auf 120 ist ein zu großer Sprung, da kann man ja gleich nochmal von vorne anfangen.
     
  7. #6 Ralf Dühlmeyer, 23. Dezember 2014
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    Naja - theoretisch kann es sein, dass das Budget für 120 m² sehr üppig ist und der Kollege von daher gleich bauherrenwunschgemäß grösser geplant hat.
    Aber wie gesagt theoretisch, weil normalerweise der umgekehrte Fall da ist: Bauherr will mit eine Budget für 120 m² 200 m² geplant haben.

    Wenn Dein Budget für 120 m² in Ordnung (= nicht zu groß und nicht zu klein) ist, dann soll der Kollege auch +- damit planen. Plusminus heisst 115 - 125 m², vielleicht auch noch 110 - 130, mehr aber nicht.
    Oder er muss Dir beweisen, dass es in Dein Budget passt.

    Wäre auch meine Reaktion gewesen, wenn Du mir zu groß vorgeworfen hättest.
    Aber nicht Nun lassen mich doch erstmal ein Traumschloß planen, in das Sie sich verlieben - das mit dem Bufget machen wir dann schon (Wir = Sie und die Bank)
     
  8. #7 Ralf Wortmann, 23. Dezember 2014
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    @Amibobo:
    Wenn es um ein Architektenvertragsverhältnis geht und ihr bereits einen Architektenvertrag geschlossen habt, könntest du (falls zutreffend und der Text passt) dem Architekten per Einwurfeinschreiben und vorab per Mail wie folgt schreiben:
    -----------------------------------------
    Bezüglich unserer Besprechung vom ... teilen wir Ihnen hiermit noch einmal klarstellend mit, dass wir für unser Bauvorhaben mit allen Planungs- und Nebenkosten (ohne Grundstückskaufpreis) insgesamt nicht mehr als ..... € brutto ausgeben wollen. Dies ist uns sehr wichtig. Wir bitten Sie, Ihre Planung auf dieses Budget auszurichten und diesen Betrag als absolutes Kostenlimit, als absolute Obergrenze der Gesamtkosten zu behandeln.

    Planen Sie bitte auch von der Größe des Bauvorhabens her bezüglich der Kosten eher konservativ und so, dass dieses Limit auch bei widrigen Umständen nicht überschritten wird. Wir wollen keine „auf Kante“ genähte Planung, bei welcher sich dann erst im Rahmen der Vergabe herausstellt, dass das Baukostenlimit überschritten wird. Es soll schon vor Beginn der Genehmigungsplanung feststehen, dass das Limit nicht überschritten werden wird.

    Behalten Sie dieses Limit bitte in allen Phasen Ihrer Planung im Auge und benachrichtigen Sie uns frühzeitig und schriftlich vorher, wenn sich auch nur die Möglichkeit abzeichnen würde, dass dieses Limit überschritten werden könnte und unterbreiten Sie uns ggf. unaufgefordert Einsparungsvorschläge.

    Beachten Sie dieses Kostenlimits bitte solange, wie Sie von uns nicht schriftlich und ausdrücklich etwas anderes mitgeteilt bekommen haben. Das Kostenlimit ist so wichtig, das wir es zur Vermeidung von Missverständnissen nicht mündlich ändern möchten, sondern, wenn, dann nur schriftlich und ausdrücklich.
    -------------------------------------------

    Soweit der Text. Aber Vorsicht! Wen ihr euch sogar erst noch im Vertragsanbahnungsverhältnis befinden solltet (dein Beitrag klingt aber nicht so), darf das Schreiben so nicht raus, denn das würde vom Architekten dann als Voll-Auftragserteilung ausgelegt werden.
     
  9. #8 Ralf Dühlmeyer, 23. Dezember 2014
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    @ Ralf Wortmann

    Ich weiß - Juristen denken immer so ;), aber wenn mein Kunde mir so ein Schreiben senden würde, wüsste ich, dass das nicht seiner, sondern eines Juristen Feder entsprungen ist.
    Und würde den Kunden von Stund an entsprechend mit der Kneifzange am ausgestreckten Arm anfassen. Egal, ob ich ein Guter oder ein Böser bín.

    Ich würde hier erstmal zu einem Gespräch raten. Partner/in mitnehmen als Zeuge. Und abhängig vom Ergebnis dann weiteragieren.
    Denn entweder ist heir schlicht was schiefgelaufen, dann sollte man das ohne Ärger geradebiegen.
    Oder der Kollege (sorry) hat sie nicht alle, dann wäre mir das Schreiben zu weich - dann muss der weg!
    Denn das würde sich dann durchziehen.
     
  10. #9 Ralf Wortmann, 23. Dezember 2014
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    @Ralf:
    Da hast du natürlich recht. Das verschlechtert die Atmosphäre. Aber so wäre es mir lieber, als wenn ich als Bauherr zwar immer ein nettes freundschaftliches Verhältnis zu meinem Architekten hatte, später dafür aber 80 % mehr Baukosten zahlen muss, als anfangs gedacht. Ein Gespräch ist okay, aber das alleine genügt nicht, da muss auf jeden Fall am Ende aus Beweisgründen was Schriftliches her.

    Der Text ist für die Fälle, in welchen (wie so häufig) bei Vertragsabschluss kein Baukostenlimit vertraglich vereinbart wurde. Wer noch keinen Vertrag abgeschlossen hat, tut indes gut daran, sowas eindeutig vertraglich zu regeln.

    Die Fälle erheblicher Baukostenlimitüberschreitung bei Architektenbauwerken nehmen zu. Ich habe das derzeit 1-2 x im Monat. Gestern erst einen Vertrag (nach langem ausführlichen schriftlichen Vorgeplänkel und Fristsetzungen) gekündigt, gottseidank noch vor der Vergabe. 3,1 Mio. € statt ursprünglich 1,7 Mio. €.
     
  11. #10 Ralf Dühlmeyer, 23. Dezember 2014
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    Das die Fälle zunehmen ist klar.
    Neben den Klassikern wie simplen Rechenfehlern und Unvermögen bei der Kostenermittlung wird es auch für gute Kostenermittler zunehmend schwerer, diese zu halten, da der Markt im Augenblick absolut verrückt spielt.

    Immer mit dem worst case zu kalkulieren, ist aber auch gefährlich, wenn am Ende statt 1,7 Mio nur 1,2 zusammenkommen, weils wider Erwarten nur Schnäppchen gab, dann ist der Bauherr auch stinksauer, weil er sich ja für 500 k€ mehr Fläche und/oder Ausstattung hätte gönnen können.
    Keine Ahnung, wie DAS juritisch zu bewerten ist, aber der Stimmung ist das sicher auch nicht förderlich.
     
  12. Markul

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    Glaubst du das bei vorheriger, vernünftiger, guter Planung aus 1,7 Mio nur 1,2io werden können?
     
  13. #12 Ralf Dühlmeyer, 23. Dezember 2014
    Ralf Dühlmeyer

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    Theoretisch bei der derzeitigen Marktlage ja. Theoretisch, weil Du keinen finden wirst, der bei allen Gewerken worst case kalkuliert.

    Das hat auich niochts mit Planung an sich zu tun, sondern wirklich damit, dass Du heute eine Leistung von 10 Firmen zwischen 12 bis 16 € angeboten bekommst und drei Wochen später für 5 bis 7 € oder 20 bis 25 € - je nachdem, ob die erste Anfrage hoch oder tief war.

    Du kannst zwar mit Erfahrungswerten rechnen, aber die fliegen Dir schnell um die Ohren, wenns dumm läuft und alle gerade abräumen wollen.
     
  14. Markul

    Markul

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    Hä? Du meinst also, das die Preise für eine Dienstleistung innerhalb weniger Wochen von 5-25 schwanken kann? Wie kalkulierst du dann Bauvorhaben?
     
  15. Amibobo

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    Informationen gabs von meiner Seite reichlich, vielleicht so gar zu viele. Beim 1.Gespräch hatte ich ca. 50 ausgedruckte Seiten dabei inkl. Text des Bebauungsplans usw. Die Soll- und Wunschanforderungen mit Preisbudget waren 5 Seiten, meiner Meinung nach überschaubar.

    Es gibt handschriftliche Notizen, ein Protokoll mit Briefkopf gibts keines.

    Das wird vermutlich mit der Preiskalkulation erfolgen. Hoffentlich bekommen wir nicht nur einen Endpreis, sondern detailiert aufgeschlüsselt, welche Position mit welchen Wert eingerechnet wird.
    Nachdem die Budgetangabe in unserem Anforderungsprofil überlesen wurde könnte ich mir vorstellen, dass auch die KWL überlesen wird und nicht mit in der Preisberechnung mit einfließt, was zunächst den Endpreis niedriger macht. Das merke ich natürlich nur, wenn es detailiert aufgeschlüsselt wird.

    Vielleicht hätten wir erst LPH 1-3 nehmen sollen. Wenn jemand schriflich (Papierform + Email) gegebene Infos vergisst (ignoriert), bin ich nicht sicher, ob ich das Projekt beantragen will. Mal schaun, was beim nächsten Treffen für Details genannt werden. Vielleicht wars nur ein Ausrutscher.
     
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  17. mls

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    macht keinen grossen unterschied, lph 4 ist rel. "billig".

    wenn viel papier auf dem tisch liegt, scheint alles
    dokumentiert zu sein .. scheint.

    der sinn einzelner lph besteht nebenbei darin, die
    planung zu strukturieren. planungsrennfahrer
    brauchen das nicht, die steuern gleich auf den
    perfekten entwurf hin :p

    die schriftformerfordernis der hoai ist ziemlich hart;
    das war, wie autos und musik, früher alles besser :p
     
  18. Amibobo

    Amibobo

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    Das Papier hab ich dort hingelegt. Dann sollte ich nochmal nach Protokollen fragen. Bis jetzt habe ich 3 Entwurfvorschläge bekommen und später einen ausgeareiteten Plan mit 3D-Darstellungen, aber bis jetzt keine genaueren Zahlen, vor allem keinen voraussichtlichen Baupreis.
     
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