Erste Schritte ... Bestandsplanung & Lageplan

Diskutiere Erste Schritte ... Bestandsplanung & Lageplan im Bauen mit Architekten Forum im Bereich Architektur; Ahoi zusammen, womit fang' ich am besten an ... also, wir bewohnen ein Denkmal und wie das mit solchen Baudenkmälern manchmal so ist, da wurde...

  1. #1 Baujungfer, 19. Juli 2012
    Baujungfer

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    Ahoi zusammen,

    womit fang' ich am besten an ... also, wir bewohnen ein Denkmal und wie das mit solchen Baudenkmälern manchmal so ist, da wurde im Laufe der Zeit mehrfach an- und umgebaut und so haben wir zwar luxuriös viel Fläche, aber im Verhältnis dazu erschreckend wenig sinnvoll nutzbaren Raum bzw. unendlich viel kleine Eckchen, Zimmerchen und noch viel mehr Gänge und Treppen, aber nix, was irgendwie auch nur ansatzweise das Attribut "praktisch" verdient - kurz und gut, wir möchten sanieren und umbauen.

    Brave Bürger, die wir sind, hatten wir auch schon erste Kontakte mit der zuständigen unteren Denkmalschutzbehörde, die - nunja, wie schreib' ich's am Besten - ich glaube "ernüchternd waren" trifft's am Besten. Also haben wir ein wenig recherchiert und uns einen Architekten ausgesucht, der in der Gegend schon ein paar solcher Objekte betreut hat und die - soweit ich das als Laie beurteilen kann - vom Ergebnis her schon ansprechend aussehen. Ein erstes Kennenlerngespräch verlief soweit auch ganz angenehm und nachdem der Architekt die vorhandenen (deutlich spärlichen) Unterlagen durchgesehen hat, steht nun Bestandsplanung und die Erstellung eines Lageplans als Grundlage einer wie auch immer gearteten Planung an.

    Dafür (Erstellung eines Bestandsplans mit Aufmaß und Erstellung eines Lageplans mit Vermesser) habe ich jetzt hier jetzt eine erste Kostenschätzung liegen und hab' nicht den allerleisesten Schimmer wie realistisch das ist. Wo könnte ich mich da schlau machen, was ist das eigentlich genau und was sollte ich darüber wissen, was ist da an Aufwand zu kalkulieren, was muss da gemacht werden, wie recherchiere ich das und last, but not least wie sieht idealerweise das Ergebnis aus und was kann ich dann damit machen? Fragen über Fragen!

    Im ersten Vorgespräch hat uns der Architekt zudem mitgeteilt, das er für die Erstellung eines Vorkonzept das Honorar auf Stundenbasis berechnet. Auch das nehm' ich jetzt mal so hin, denn auch hier habe ich überhaupt keinen Schimmer, was mir das jetzt sagen soll (ist das üblich / unüblich, wie sieht denn so ein Stundensatz aus und wieviele Stunden werden für die Erstellung eines Vorkonzepts benötigt?)

    Weil ich so wirklich absolut planlos bin und auch keine so rechte Ahnung habe wo ich überhaupt anfangen soll mich zu informieren, habe ich heute mal den online-Buchhandel meiner Wahl geplündert und mich hier angemeldet :-)

    Was ich mir wünsche: erste hilfreiche Antworten auf die obigen Fragen und vor allem ein oder zwei Stubse in die Richtungen, in die ich mich von hier aus (=Startpunkt 0) hinbewegen sollte.

    Herzlichen Dank!

    PS: Damit ich nicht so ganz doof dastehe, und auch wenn ich superviel nicht weiß, aber ich weiß zumindest eines: Wie das Haus hinterher aussehen soll! ;-)
     
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  3. Schwarz

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    soll der vermesser das gesamtgebäude aufnehmen, also auch die grundriss der geschosse, zugehörige höhen, treppen, etc. oder nur die gebäudekonturen? prinzipiell ist das eine lobenswerte sache. ich kenne solche vermesser-gebäudeaufmasse und die haben meiner meinung ein paar vor- und natürlich auch ein paar nachteile. in verbindung mit nachbegehung zur eruierung der vorhandenen konstruktionen durch den betreuende architekt aber sicher eine recht vernünftige maßnahme.

    ist schon über einen statiker gesprochen worden? bei maßnahmen im bestand ist eine zeitige einbeziehung zwingend erforderlich. sicherlich auch noch mal die eine oder andere bauteilöffnung. ggf. noch über einen energieberater nachdenken, falls sich in der richtung auch noch was tun soll.

    frag den kollegen einfach mal 1. nach dem stundensatz und 2. nach dem geschätzten zeitaufwand. wichtig ist natürlich auch, eine spätere berücksichtigung der bis dahin geleisteten arbeit (grundlagenermittlung, entwurf etc.) bei der honorarvereinbarung, wenn das entwickelte konzept umgesetzt werden soll.

    es gibt sicher kollegen, die machen so vorarbeiten mal für eine geringe pauschale, andere sehen es in einem gewissen umfang als akquiseleistung. der kollege wird aber sicherlich in der vergangenheit seine erfahrungen gemacht haben, dass er erste tätigkeiten auf stundenbasis machen will und nichts für umme liefert. maßnahmen im bestand verlaufen nämlich nicht gerade selten nach einer ersten kostenschätzung im sande und man hört nie wieder was davon. das habe ich schon vor jahren gelernt.

    ansonsten ... viel spaß und erfolg.

    schwarz
     
  4. #3 Baujungfer, 19. Juli 2012
    Baujungfer

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    Erst einmal herzlichen Dank für die schnelle Antwort :-)

    Hm! Eine gute Frage, auf die ich derzeit keine Antwort habe. Ich bin ganz selbstverständlich davon ausgegangen, dass das Gesamtgebäude aufgenommen werden soll, denn ansonsten erscheint mir das wenig zielführend. Wieso sollte man nur die Gebäudekonturen aufnehmen?

    Magst Du / Mögen Sie (duzt man sich hier im Forum?) mir die auch noch verraten oder auch hier: kann ich das irgendwo nachlesen?

    Was ist denn eine Nachbegehung?

    Das Wort Statiker wurde bereits vom Architekten erwähnt, einen Energieberater hätte ich noch gerne dabei, denn wenn wir das Dingens hier schon in Angriff nehmen, dann hätte ich das gerne auch halbwegs energetisch - "nur" schön reicht mir da nicht.

    Stundensatz hab' ich (für den Vorentwurf, bzgl. Zeitaufwand wollte er nochmal bei vergleichbaren Objekten nachsehen), bzgl. dem Zeitaufwand Bestandsaufnahme / Lageplan ist die Aussage "mehrere Stunden" - mir ist klar, dass das eine deutlich dehnbare Aussage ist, mir ist aber auch klar, dass sich das vielleicht auch schwer abschätzen lässt?!

    Mir wäre Transparenz wichtig ;-) ich erwarte von niemandem, dass er umsonst arbeitet - ich merk' aber auch an Deiner Antwort, dass ich deutlich mehr wissen sollte als das jetzt der Fall ist ;-)

    Vielen, lieben Dank! Ich glaube beides können wir bei dem Vorhaben dringend gebrauchen! :-)
     
  5. Geodesy

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    Hallo ins schöne Heidelberg.

    Der Architekt benötigt wahrscheinlich einen Bestandsplan vom ganzen Gebäude, da es vermutlich keine oder unvollständige Grundrisse etc. mehr gibt.

    Der Vermesser hat also die Aufgabe innen und außen das komplette Gebäude aufzunehmen. Wandstärken, Höhen messen etc.

    Der Lageplan ist für die Baugenehmigung.

    Abgerechnet wird nach HOAI bzw. Stundensatz.

    Für den Bestandsplan würde ich einen Festpreis veranschlagen lassen, Lageplan wird sowieso nach HOAI abgerechnet.
     
  6. Schwarz

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    es gibt planer, die machen ein aufmaß bei entsprechende lohnung im innenraum lieber selbst; die lassen sich dann nur die konturen liefern und machen den rest passend.
    nachbegehung ist bei solchen vermesseraufmaßen dringend nötig. einerseits, weil man das gebäude kennenlernen muss, andererseits weil der vermesser kein baumensch (in dem sinn) ist und nur "konturen" liefert, es aber örtlich immer wieder details (z.b. treppenkonstruktionen, dachkonstrutionen etc.) gibt, die man aufnehmen muss. ein vermesser kann das bei einem aufmaß nicht alles leisten. dafür eine nachbegehung.

    die tendenz geht richtung "du".

    schön!

    hmmmmmmmmm, jupp!

    hier gibt es ein paar einleitungen, die zum lesen angeraten sind.
    http://www.bauexpertenforum.de/forumdisplay.php?61-Bauen-mit-Architekten
     
  7. Geodesy

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    Das stimmt, der Vermesser turnt zwar auch immer dort rum, ist aber kein Baumensch.
    Wir haben seinerzeit große Industriehallen von Bayer, DUPONT sowie von der VEW, RWE bestandsmäßig aufgenommen, da weiß man nachher schon was wichtig ist und was nicht.

    Heutzutage gibt es die Möglichkeit der Bestandsaufnahme mittels Laserscannings und Modellierung in 3D CAD Programmen. Nach der Visiualisierung bekommt der Kunde die Daten und kann damit weiter planen.

    Die Zeiten ändern sich halt und werden immer Spezieller und Anspruchsvoller.
     
  8. #7 Gast036816, 19. Juli 2012
    Gast036816

    Gast036816 Gast

    hallo Baujungfer,

    kannst du fotos vo eurem objekt einstellen?

    ratsam ist, den vermesser das gesamte gebäude aufnehmen zu lassen und digitale daten zu liefern. der architekt nimmt diese konturdaten macht darauf weiter. an etlichen stellen wird er dann noch bauteilöffnungen vornehmen, um die substanz erkunden.

    wenn viel holz im gebäude vorhanden ist, denk über einen holzgutachter nach. wichtig bei holzdecken die balkenköpfe in den außenmauern zu erkunden, damit es keine bösen überraschungen gibt.

    @ Geodesy - vermesser sind auch baumenschen, sogar wichtige baumenschen! auch wenn sie ihrem namen manchmal alle ehre geben.
     
  9. Geodesy

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    Der Vermesser kommt ja meistens vor und nach dem Bauen. Seltener während des Bauens, außer es sind sehr komplexe Gebäude in Lage und Höhe.

    Aber es stimmt, man bekommt schon viel mit.

    Das mit dem Namen hab ich nun nicht ganz verstanden;)
     
  10. #9 Gast036816, 19. Juli 2012
    Gast036816

    Gast036816 Gast

    wenn vermesser einen fehler machen, dann haben sie sich vermessen - da kommt wohl der begriff vermesser her - oder?
     
  11. Geodesy

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    Dazu hab ich mal das gefunden

    ...Die Jobchancen sind glänzend, denn die Branche hat mit Nachwuchssorgen zu kämpfen. Zu wenig junge Leute drängen in den Beruf, weil er zu unbekannt ist. Den positiven Berufsaussichten stehen jedoch auch einige negative Aspekte gegenüber. Ein Vermessungsingenieur trägt eine hohe Verantwortung, er muss genau arbeiten und exakte Berechnung anstellen. "Die Fehlertoleranz ist nahe null", sagt Bandow. Heißt im Klartext: Wer einen Rechenfehler macht, muss im Zweifelsfall dafür haften. Und dann sind da noch die Arbeiten im Freien – bei Wind und Wetter. Das muss man mögen.
     
  12. #11 Baujungfer, 20. Juli 2012
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    Hallo,

    das liest sich sinnvoll! Ob es allerdings das ist, was mit dem schnöden Dreizeiler gemeint war, den ich da per e-mail erhalten hatte, das konnte ich auch im gestrigen Telefonat mit dem Architekten leider nicht klären. Wir sind jetzt, nach ein bisschen Hin- und Herdiskutiererei so verblieben, dass ich noch einmal eine e-mail mit etwas mehr Infos erhalte. So zäh, wie sich das im Telefonat angelassen hat, habe ich derzeit allerdings wenig Hoffnung, dass da ein, für mich zumindest halbwegs nachvollziehbares Angebot eingehen wird :-/

    Eigentlich hab' ich grad schon gute Lust mir gleich jemand anderen zu suchen, denn wenn die Zusammenarbeit / Kommunikation schon so anfängt, dann wird das auch später nicht mehr besser. Mir bleibt im Moment der deutlich dringende Eindruck, dass ich erst einmal eine Bauberatung u.a. auch bzgl. der Zusammenarbeit mit einem Architekten benötige. Naiverweise bin ich davon ausgegangen, dass genau das - also Bauberatung - mit ein Teil der Aufgaben eines Architekten ist und er u.a. auch genau dafür (sogar gerne) bezahlt werden würde.

    Danke nochmal für den Hinweis! Ich hoffe allerdings, dass da keine Überraschungen mehr auf uns warten, denn die Balkenköpfe wurden wohl vor ein paar Jahren schon untersucht und in dem Zusammenhang die maroden ersetzt.
     
  13. #12 Gast036816, 20. Juli 2012
    Gast036816

    Gast036816 Gast

    du musst klartext mit ihm reden. solange ihr noch im vertragslosen zustand seid, immer nur über 2 möglichkeiten diskutieren, entweder der architekt macht die bestandsaufnahme oder ein anderer macht die arbeit. dazu soll er dir dann vorschläge machen. du musst dir selbst auch im klaren sein, was willst du selbst.
     
  14. #13 Baujungfer, 20. Juli 2012
    Baujungfer

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    Hallo :-)

    Eigentlich bin ich ja der Meinung, dass ich dessen durchaus fähig bin und dies auch getan habe ;-)

    Vorneweg: Ich möchte sehr gerne einen Auftrag vergeben. Ich bin auch gerne bereit dafür meine hart verdienten Kröten einem freundlichen Fachmann in die Hand zu drücken - wirklich! :-)

    Damit ich das, also einen Auftrag vergeben, dann aber auch guten Gewissens machen kann, würde ich doch gerne wissen, was für einen Auftrag ich da genau erteile, d.h. um welche Leistungen es sich handelt, was ich an Ergebnis erhalte, und wie denn so ganz grob die Kalkulation zustande kommt, usw. usf. Z.B. habe ich aus meiner Anfrage in diesem Forum schon deutlich mehr an Informationen erhalten, als "mein" Architekt bislang willens war mir zu geben (und sich auch nach dem Telefonat noch ziert wie die Jungfrau vor'm ersten Kuss).

    Grundsätzlich, denke ich, dass das, was mir da so an notwendigen Informationen vorschwebt, eigentlich nicht zuviel an Anspruch ist, um mal eben den Gegenwert eines asiatischen Kleinwagens auf den Tisch des Hauses zu legen ;-)

    Liege ich da echt so falsch?

    Ich weiß, was ich will! Und ich wollte auch, wie von ihm selbst vorgeschlagen, darüber sehr gerne auch noch ein Gespräch mit ihm führen. Nein, das muss er nicht umsonst machen! Das hält er aber im aktuellen Stadium für entbehrlichen Luxus und wirft deshalb die drei Brocken (Bestandsplan, Lageplan, Vermesser) per e-mail in den Raum mit einer pekuniären Hausnummer und schlägt mir Termine vor, um zur Tat zu schreiten.

    Ich steh' deshalb ein wenig ratlos hier und komm' mir vor wie im falschen Film ;-)
     
  15. Roth

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    Ganz so schlimm war`s nicht ;-)

    Mein Archi hat für die Bestandsplanung einen Pauschalpreis berechnet, und zwar € 2500 zzgl. MwSt.
    Ob die Größe des Gebäudes in etwa Ihrem entspricht? Ich weiß es nicht.

    Und ob der Preis für meine Bestandsplanung gerechtfertigt war, kann ich nicht sagen.
    Aber vielleicht ist es ein Anhaltspunkt.
     
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  17. #15 Gast036816, 20. Juli 2012
    Gast036816

    Gast036816 Gast

    okay - dann verhält sich der kollege in etwa so: nicht viel raus lassen, erst einmal den auftrag in der tasche haben und dann schaun wir mal, wie es weiter geht oder er ist selber ganz unsicher.

    mach ihm eine klare ansage: du wirst stufenweise beauftragen. zuerst die bestandsaufnahme mit verformungsgerechtem aufmaß, dass soll er dir anbieten. du legst für dich das baubudget fest, was darf das gebäude in der instandsetzung und modernisierung kosten. teil dein budget brutto in etwa so auf, 80 % herstellkosten und 20 % nebenkosten. darauf verlangst du ein honorarangebot für die phasen 1 bis 4 plus umbauzuschlag. danach würde die beauftragung der weiteren honorarphasen folgen. wenn er dann zwischendrin schwächelt oder du bist unzufrieden, kannst du nach abschluss einer stufe den planer wechseln. vielleicht zeigt er nach beauftragung der bestandsaufnahme seine fähigkeiten - oder auch nicht.
     
  18. #16 Baujungfer, 26. Juli 2012
    Baujungfer

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    Hallo zusammen,

    vorab wollte ich nochmal loswerden wie hilfreich ich es finde, dass ich hier mit meinen Anfängerfragen kommen kann :-) Die Rückenstärkung, die das bei mir hervorruft, kann ich gar nicht in Worte fassen - dafür meinen allerherzlichsten Dank!

    So schätze ich das derzeit auch ein, ist aber IMHO natürlich keine Basis für eine vertrauensvolle Zusammenarbeit.

    Inzwischen habe ich das etwas detaillierte Angebot und frage mich, ist das, was ich da vor mir liegen habe eine Bestandsaufnahme mit verformungsgerechtem Aufmaß oder was verbirgt sich hinter den einzelnen Posten?

    "Arbeitsaufwand nach Stundennachweis für Besprechungen, Bestandsaufnahmen (Photos) vor Ort, Ausmessen der Räume, Nachkontrolle des Aufmaßes, zeichnerische Darstellung 1:100 digital der jeweiligen Grundrisse (KG.-DG. Schnitte / Ansichten 3D), Berechnung der Wohnfläche, Berechnung umbauter Raum und 1% der Kosten für Nebenkosten. Dazu kommen die Leistungen des Vermessers: Erhebung Katasterstand in digitaler Form (.dfx), Ortsvergleich und Aufarbeitung, Weiterleitung zur Planung einschließlich Erhebungsgebüren."

    Achso, den Auszug aus dem Katasteramt habe ich.

    Es stimmt natürlich, dass jedes Haus anders ist und somit der Aufwand nicht zwangsläufig vergleichbar, aber das erste Angebot hat sich in der Untergrenze (!) am Faktor x2 bewegt - d.h. ein Neuwagen wird es dann zwar nicht, aber Jahreswägen finde ich in der Preis-Kategorie ;-)

    Nochmals herzlichen Dank!
     
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