Es stockt in Phasen 5-7 ...

Diskutiere Es stockt in Phasen 5-7 ... im Bauen mit Architekten Forum im Bereich Architektur; Hallo zusammen, unser EFH bauen wir mit einem Architekten, mit dem wir für die Phase 1 - 9 die Zusammenarbeit vereinbart haben. Aus Gründen,...

  1. Kickex

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    Hallo zusammen,

    unser EFH bauen wir mit einem Architekten, mit dem wir für die Phase 1 - 9 die Zusammenarbeit vereinbart haben. Aus Gründen, die hier zu erklären, zu weit führen würden, haben wir mit ihm "nur" das Honorar brutto als Festpreis und die 9 Phasen fixiert. Darüber hinaus bestehen (bisher) keine vertraglichen Vereinbarung zwischen Bauherrschaft und Architekt.

    Bis ungefähr Dezember war ja alles im Lot, die Pläne super, die Baugenehmigung erhalten, 1. Abschlagsrechnung nach Phase 4 bezahlt. Seither stockt's. Außer den Plänen für Haus und Entwässerung und einer Kostenschätzung vom August 2014 liegen uns nur wenige Unterlagen (vereinzelte Zusagen von Handwerkern samt Angeboten) vor. Es fehlt an einer Kostenberechnung, an ausreichend Ausführungsplänen und daraus folgend an Ausschreibungen und Angeboten.

    Hier in der Region wird das Klima langsam milder und man könnte eigentlich ohne Witterungsrisiko in den nächsten Tagen anfangen mit Bauen. Dem ist aber noch lange nicht so, weil o. g. Voraussetzungen fehlen. Die Gewerke benötigen zahlreiche Wochen länger als sie versprochen haben, Angebote zu schicken. Manche Handwerker, mit denen er schon öfter geschafft hat, erreicht unser Architekt nicht. Das verzögert den Bau. Unserer Meinung nach hätte sich der Archi bereits im November konkret um die Gewerke kümmern müssen. Aber die Erkenntnis haben wir erst jetzt.

    Ende September haben für die Baugenehmigung erhalten. Trotzdem ist in Sachen Ausführungsplanung, Vergabe und Kostenkalkulation nur wenig geschehen. Da wir nicht mit Bauen beginnen wollen, bevor wir einen Kostenanschlag vorliegen haben, sehen wir einem zeitnahen Baubeginn pessimistisch entgegen. Vor zwei Wochen sagte der Archi uns, dass es vor Ostern losgehen werde. Das ist gemessen am status quo in meinen Augen utopisch. Er tröstet uns damit, dass ja nicht der Baubeginn das Wichtige sei, sondern der Einzugstermin und den verspricht er uns für den November 2015. Nur, Versprechungen gab es seither viele.

    Wir haben einfach Angst, dass wir im Dezember 2015 oder gar Januar, Februar 2016 immer noch nicht in unserem Haus wohnen können.

    Welche Handhabe haben wir jetzt noch, Druck hinsichtlich eines zeitnahen Baubeginns inkl. verlässlichen Kostenanschlags zu machen? Können wir den Archi jetzt noch zu irgendwelchen haltbaren Vereinbarungen auffordern, die uns im Falle eines verspäteten Einzugs unsere Verluste (weitere Kaltmieten Wohnung, Bereitstellungszinsen, etc) ausgleichen? Oder ist das blauäugig?

    Dank und Gruß
    kickex
     
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  3. #2 Ralf Dühlmeyer, 26. Februar 2015
    Ralf Dühlmeyer

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    Ihr könnt ihn auffordern, die Unterlagen, die bisher erstellt wurden, vorzulegen. Muss ja schon recht viel sein, wenn Ihr einen kompletten Kostenanschlag wollt und es Ostern (= Mitte April) losgehen soll.
    Vor dem Baubeginn kommt ja immerhin noch die Arbeistvorbereitung des BU (2 Wochen), die Vergabe (1 Woche), die Prüfung aller Angebote und die Erstellung des Kostenanschlags (2 Wochen), die Laufzeit der Angebote (2 Wochen).
    Das sind schon 7 Wochen. Vielleicht auch nur 6, wenn alles ineinander greift.
    Aber das bedeutet, nächste Woche bekommt der Postbote viel Arbeit. Wenn die Aussage passt!

    Kann er nichts/nicht viel vorlegen, kann man ihn auffordern, innerhalb einer angemessenen Frist (2 - 4 Wochen, je nach Grad der Fertigstellung) die Unterlagen zu erstellen und vorzulegen. Macht er das nicht, kann man die nächste Eskalationsstufe zünden. Bis hin zur Kündigung des Vertrags.
    Das alles sollte aber ein RA zumindest begleiten.

    Ausserdem wars das mal mit Sicherheit für eine gedeihliche Zusammenarbeit - aber bei weiterer Verzögerung wirds die sicher auch nicht.
     
  4. mls

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    welche anspruchsgrundlage bezgl. terminen? keine?
    pech. seit sehr nett zu deinem architekten.
     
  5. Bauliesl

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    Also, zur Zeit ist es (zumindest bei uns im Schwabenland) so, dass man teilweise auf Knien rumrutschen muss, um Angebote zu erhalten. Insofern solltest Du Dir auf jeden Fall mal eine Zusammenstellung geben lassen, einschl. Kopie der Ausschreibungen, wem er wann ein LV geschickt hat und wann er was zurückbekommen hat. Daraus soll er einen Preisspiegel machen und Dir zügig (in ein paar Tagen) vorlegen. Bitte ihn einfach ganz freundliche (per Mail) darum, damit Ihr gemeinsam weiterplanen könnt.
    Als Grundlage für die Ausschreibungen sollte aber zumindest schon mal ein Vorabzug der Werkplanung stehen. Vereinbart einen Termin für nächste Woche, damit Ihr gemeinsam die Pläne einmal durchgehen könnt.
    Habt Ihr in irgendeiner Form mal über Termine schriftlich kommuniziert? Selbst wenn Ihr vertraglich keine Termine vereinbart habt, wäre es günstig, zumindest irgendetwas Schriftliches zu haben.
     
  6. Gast036816

    Gast036816 Gast

    macht mit euerem archi verbindliche termine aus, die als ergänzung an den honorarvertrag gehängt werden und von beiden unterschrieben werden. wenn ihr nach hoai 2013 beauftragt habt, muss der archi einen vergabeterminplan liefern, fordert ihn dazu auf.
     
  7. #6 Manfred Abt, 26. Februar 2015
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    Wie mls schon schrieb: die Anspruchsgrundlage ist dünn.
    Ich würde das erst mal alles in einem Dokument zusammenschreiben. D.h. wann ihr ihm den Auftrag erteilt habt, wann ihr was besprochen habt, wann er euch mündlich welche Termine oder Abläufe zugesagt habt und letztendlich wie der aktuelle Stand ist und was ihr jetzt von ihm erwartet.

    Vielleicht nicht alles in Prosa sondern als Tabelle und mit kurzen Sätzen damit man sich nicht drüberquälen muss sondern eine knackige Zusammenstellung hat.

    Dieses Dokument würde ich ihm zusenden und eure Befürchtungen mitteilen und ihn bitten euch zu bestätigen, dass die zukünftigen Termine eingehalten werden.

    Und sollte dann der erste Zwischentermin nicht eingehalten werden dann verlangt Ihr von ihm 14tägige Projektbesprechungen, in denen dann der aktuelle Stand und das beabsichtigte Vorgehen durchgesprochen wird.
     
  8. #7 Ralf Wortmann, 26. Februar 2015
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    Wenn im Architektenvertrag keine Termine vereinbart wurden, bedeutet das nicht, dass der Architekt berechtigt ist, sich beliebig viel Zeit zu lassen. In solchen Fällen darf der Auftraggeber dem Architekten selbst angemessene Fristen, die einem zügigen Baufortschritt förderlich sind, setzen.

    @Kickex: bezüglich der Kostenberechnung könntet ihr eurem Architekten (z.B. per Einwurfeinschreiben) wie folgt schreiben:

    -----------------------------------------------------------------------
    Die Erstellung einer Kostenberechnung nach DIN 276 ist bereits Bestandteil der (sehr frühen) Leistungsphase 3. Wir dürfen Sie daher höflich bitten, diese nunmehr vorzulegen und erlauben uns, hierfür eine Frist von zwei Wochen ab Zugang dieses Schreibens zu setzen.

    Wir bitten um Verständnis hierfür, halten diese Berechnung aber für den Fortgang des Bauvorhabens für existenziell wichtig. Wir benötigen diese zur Information, ob wir uns die zu erwartenden Baukosten leisten können. Es liegt auf der Hand, dass diese Berechnung daher vorliegen muss, bevor die ersten Angebote eingeholt und die ersten Aufträge vergeben werden.

    Sie haben uns mündlich zugesichert, dass der Einzugstermin im November 2015 sein wird. Wir bitten höflich darum, uns dies innerhalb der oben erbetenen Frist schriftlich zu bestätigen und einen Bauablaufplan vorzulegen.
    ----------------------------------------------------------------------------
     
  9. mls

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    manfred, norbert: dann wird die diskussion darauf
    rauslaufen, welche reaktions-/bearbeitungszeiten
    eingefordert werden können.
    diese diskussion kostet zwar mehr kraft, als die
    zugrundeliegenden planungsdefizite aufzuarbeiten ..
    aber mei .. is halt so. da lernt man sensationelle
    argumentationsketten kennen ;)

    ich sehe momentan 3 szenarien:
    . "eigentlich" ist alles eingetütet, panik ist grundlos.
    . der architekt lässt mit sich verhandeln
    . der architekt lotet alle möglichen fristen aus


    {edit}
    ralf: find ich gut.
    trotzdem: wurden irgendwo, irgendwann (zumindest
    olg-ebene) grenzwerte für termine festgelegt?

    viel erfolg!
     
  10. #9 Manfred Abt, 26. Februar 2015
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    Etwas OT aber drehen wir das mal um: Wenn im Vertrag Termine oder auch keine Termine vereinbart wurden und sich der Bauherr beliebig viel Zeit lässt. Gibts dazu auch Regelungen oder muss das vom Planer einfach so hingenommen werden? Planen ist immer billiger als bauen und Honorar ist ja nicht abhängig vom Aufwand.

    O.K. War jetzt wirklich sehr OT und wir sollten dem TE ja seinen Thread lassen.
     
  11. Kickex

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    Danke an alle für die hilfreichen und fundierten Antworten!

    @Ralf Dühlmeyer: Siehst du es grundsätzlich in unserem Falle als vermessen an, vor Baubeginn einen kompletten Kostenanschlag zu wollen? Oder hast du dein "recht viel" auf den Ostertermin bezogen. Wie gesagt, der status quo lässt mich stark an dem Termin zweifeln.

    @Bauliesl: Interessant und als Rückmeldung wichtig zugleich, dass du auch findest, in BW sei es derzeit schwierig mit Angeboten. Wir sind über nahezu alles im Bilde was seither an Plänen besteht, an Angeboten eingetroffen/angefordert wurde. Aber an einen Preisspiegel ist noch nicht zu denken, da es kaum etwas zu vergleichen gibt, weil so wenige Angebote erst da sind. Wir kommunizieren wöchentlich, per Mail und per Telefon. Termine sind in Protokollform als besprochen hinterlegt und wurden nicht widersprochen.

    @rolf a i b: Wir haben nach HOAI 2009 beauftragt.

    @Manfred Abt: Den Tipp mit der tabellarischen Zusammenstellung werde ich beherzigen.

    @Ralf Wortmann: Danke für die Vorformulierung bezüglich der Einforderung der Kostenberechnung! Ich sehe nur wenig Grundlage für eine solche Berechnung, da für die kostenintensiven Gewerke (Rohbau, Haustechnik, Elektrik, Fenster) ja noch keine Angebote vorliegen. Ich befürchte, da kommt nicht viel mehr raus als in der Kostenschätzung.

    ---------------

    Ich glaube nicht, dass unser Archi uns einen Einzugstermin, geschweige denn einen Baubeginntermin bestätigt. Wieso sollte er sich auf dieses Glatteis begeben? Zeitlich wurde unserer Meinung nach zwar vieles seit November/Dezember von ihm verbockt. Aber jetzt ist er ja ungemein von den Gewerken abhängig, sei es im Hinblick auf die Angebote, sei es dann in der Bauphase. Da kann ja noch so viel an Verzögerungen passieren, für die er jetzt ja kaum noch etwas kann.
    Angenommen er bestätigt uns den Einzugstermin samt Vertragsergänzung wieder Erwarten doch. Was wäre dann - im Härtefall - unsere Handhabe, sollte es dann erst Dezember, Januar oder Februar werden? Können wir auf Schadensersatz für zuviel gezahlte Mieten und Bereitstellungszinsen drängen?


    Gruß
    kickex
     
  12. #11 Ralf Dühlmeyer, 26. Februar 2015
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    Einzugstermin: Würde ich nie haftend verbindlich vereinbaren, ausser ich hab ein dickes Polster im Terminplan.
    Simples Beispiel von heute morgen:
    Dachdecker und Lüftungsbauer stehen zusammen auf der Baustelle, Dach ist geöffnet, Lüftungsbauer stellt den Dachdurchgang auf und :wow
    Der Kragen ist in der falschen Neigungsrichtung und der falschen Neigung am Rohr montiert (vom Zulieferer gekommen)
    Also Dach wieder zu, neuen Dachdurchgang fertigen lassen.

    Wer ist da Schuld? Klar, der Zulieferer. Aber rettet mich das???
     
  13. Kickex

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    Ralf, aber da liegt ja der Knackpunkt: Wir wollen rechtzeitig einziehen. Verstehe ich dich richtig, du empfiehlst konkrete vom Anwalt verfasste Fristsetzungen? Aber an einem zerrütteten Verhätnis zum Archi sind wir nicht interessiert. Ich sehe keinen Weg ...
     
  14. #13 Ralf Dühlmeyer, 26. Februar 2015
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    Das will jeder Bauherr. Aber nicht mal die DB schafft es, immer pünktlich sein, ohne das ein Unfall o.ä. Schuld wäre.

    Auf einem Bau können so viele Fehler passieren und Murphy sitzt immer irgendwo.
    Von daher kann man entweder konservative Terminpläne machen (und Ärger vom Bauherren kriegen, weil sich das Folgegewerk danahc richtet und Leerlaufzeiten entstehen) oder in Teufels Küche kommen bei auf Kante genähten Terminplänen.

    Termine setzen mit dem Anwalt nicht für den Einzug, sondern für die Vorlage der Unterlagen (komplett!)
     
  15. #14 Ralf Wortmann, 26. Februar 2015
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    Oh ja, da kann der Planer durchaus etwas machen!
    Textbaustein gefällig?

    --------------------------------------------------------------------
    Zum Fortschritt meiner mit Ihnen vertraglich vereinbarten Tätigkeit benötige ich, wie bereits mitgeteilt, in folgenden Punkten Ihre zeitnahe Mitarbeit:
    ……………………
    ……………………
    …………….

    Ich wäre Ihnen dankbar, wenn Sie diese Mitarbeit bis spätestens zum …. erbringen würden und melde bezüglich Ihres beabsichtigten Bauvorhabens vorsorglich Planungsbehinderung an. Ich bitte hierfür höflich um Verständnis.

    Vorsorglich weise ich zudem darauf hin, dass etwaig vereinbarte oder ins Auge gefasste Bauablauftermine und Fertigstellungstermine gefährdet sein könnten und nicht eingehalten werden können, wenn sich die notwendige auftraggeberseitige Mitarbeit verzögert.

    Wenn Sie Fragen haben, stehe ich selbstverständlich jederzeit gern zur Verfügung. Sprechen Sie mich an.
    ----------------------------------------------------------------------

    Soweit der Textbaustein. Wenn es der Bauherr zu weit treibt und trotzdem aus Gründen, die in seinem Verantwortungsbereich liegen, nicht mitwirkt, käme eine Nachfristsetzung mit Kündigungsandrohung in Betracht, mit anschließender Kündigung der Vertrags (dieses Szenario aber besser mit anwaltlicher Begleitung) und Abrechnung der für den Gesamtvertrag geschuldeten Vergütung unter Abzug der ersparten Aufwendungen nach § 649 BGB.


    Wenn der Architektenauftrag ab dem 17.07.2013 oder später erteilt wurde, gilt die HOAI 2013 und nicht mehr die HOAI 2009. Läuft euer Vertragsverhältnis tatsächlich schon mehr als 1 ½ Jahre?

    Der Architekt hat, sofern er die Grundleistungen nach Anlage 10 HOAI 2013 (oder nach Anlage 11 HOAI 2009) zu erbringen hat, euch schon in der LPH 3 eine Kostenberechnung nach DIN 276, aufgegliedert bis in die 2. Ebene zu übergeben. Das dient eurer Kostensicherheit und stellt gleichzeitig einer Selbstkontrolle für den Planer dar, die ihr ihm m.E. nicht ersparen solltet. Ihr bezahlt dafür. Ist es euch denn egal, was das Haus am Schluss kostet? Habt ihr ein Kostenlimit und dies eurem Planer mitgeteilt?

    In der LPH 6 (Vorbereitung der Vergabe) hat der Architekt euch zudem neuerdings nach Anlage 10 HOAI 2013 schon vor dem Einholen der Angebote eine Kostenermittlung auf Grundlage der vom Planer bepreisten Leistungsverzeichnisse zu übergeben. Er muss also selbst Preise einsetzen.

    Das was du meinst, findet erst in der LPH 8, der Mitwirkung der Vergabe statt. Da hat der Architekt euch einen Kostenanschlag nach DIN 276 aus den Preisen der eingeholten Angebote zu übergeben und diese mit seiner Kostenberechnung aus der LPH 3 zu vergleichen. Womit soll er sie vergleichen, wenn ihr darauf verzichtet?

    Da mühen sich die Macher der HOAI sich ab, zum Vorteil der Bauherren eine enge Systematik der Kostenkontrolle zu schaffen und was machen die Bauherren? Sie verzichten darauf.

    Wenn die Schöpfer der HOAI der Meinung wären, zwischen der Kostenschätzung aus der LPH 2 und der Kostenberechnung aus der LPH 3 gebe es eigentlich keinen Unterschied, hätten sie sicherlich darauf verzichtet, diese als notwendige Grundleistungen zu definieren..
     
  16. Gast036816

    Gast036816 Gast

    erlaube mir eine kleine korrektur: in der LPH 7, der mitwirkung in der vergabe.
     
  17. Kickex

    Kickex

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    Aber wie kommt das denn jetzt bei Architekten rüber? Jetzt wo die Sache ins Rollen kommt (zu spät, weil im Nov./Dez. "gepennt") fordere ich noch, dass er sich tagelang hinsetzt und die Kostenberechnung macht. Kann man alternativ für die nicht erbrachte Kostenberechnung evtl. die nächste Archirechnung etwas kürzen?

    Kostensicherheit ist uns sehr wichtig und der Archi kennt unser Limit. Aber mein Gefühl ist leider, Kosten berechnen ist nicht sein Ding. :-(
     
  18. #17 Ralf Wortmann, 26. Februar 2015
    Ralf Wortmann

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    Kürzen, d.h. mindern könnt ihr stets nur dann etwas, wenn ihr ihn vorher mit der Erbringung der Leistung vergeblich in Verzug gesetzt habt. Dafür gibt es dann Bewertungstabellen (z.B. Steinfort). Wenn man die in den LPH 1-9 zu erbringende Gesamtleistung mit 100 % bewertet, bewerten diese Tabellen das Fehlen der Kostenberechnung in der LPH 3 dann mit kümmerlichen 1 % bis max. 1,5 % davon.

    Aber, wie gesagt, einen solchen Anspruch auf Minderung habt ihr i.d.R. nur, wenn ihr ihn bezüglich der Erbringung der Leistung während der Bauausführung in Verzug gesetzt habt.

    Ich merke schon, euch ist ein gutes kuscheliges Verhältnis zu eurem Architekten viel wert - sehr viel. Ihr wollt es anscheinend gar nicht anders. Kann man so machen, wenn man es sich leisten kann.

    Wie viel tausend € ihr vielleicht draufzahlt, wenn ihr nicht einmal die existenziellsten Kostenermittlungen übergeben erhaltet, werdet ihr nie erfahren.

    Ich hatte schon oft Mandanten, die nicht nach der Kostenschätzung, sondern erst nach Erhalt der Kostenberechnung aus allen Wolken gefallen sind und die Notbremse ziehen mussten. Aber jemand wie du, der sehenden Auges auf diese wichtige Information verzichtet und gleichzeitig behauptet, ihm sei Kostensicherheit sehr wichtig, ist mir noch nicht begegnet.

    Das scheint mir aber ganz und gar nicht so zu sein.
     
  19. Kickex

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    Danke, Ralf Wortmann! Ich werd mal mit meiner Frau darüber reden. Du hast mir etwas die Augen geöffnet.

    Sollte dann keine KB vom Archi kommen und diese Leistung ist vergeblich in Verzug gesetzt worden, kann ich also mindern?

    Das ist alles ein dickes zu bohrendes Brett ...!
     
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  21. #19 Manfred Abt, 27. Februar 2015
    Manfred Abt

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    Mal konkret: Ja, ihr solltet gerade zum jetzigen Zeitpunkt die Kostenberechnung noch nachfordern.
    Wie du selbst schreibst liegen viele Angebote aber auch viele Ausführungsunterlagen noch nicht vor. Da macht es doch gerade Sinn, vor der genauen Definitition des Leistungssolls in den Ausschreibungsunterlagen nochmal einen Gesamtüberblick zu bekommen, wo die Reise hingeht.

    Am genauesten (und bei moderner Arbeitsweise auch am leichtesten) geht das übrigens mit vom Architekten bepreisten Ausschreibungsunterlagen, wobei diese zusätzliche Kostenermittlung (also zwischen der Kostenberechung des Entwurfs und dem Kostenanschlag der LPh. 7) erst mit der HOAI 2013 im Honorar der Grundleistungen enthalten ist.

    Ich würde euch und dem Architekten folgenden Weg empfehlen
    • Vereinbarung, dass auf die Kostenberechnung der LPh. 3 verzichtet wird und stattdessen eine Kostenberechnung innerhalb der Leistungsphasen 5/6 (also vor den Ausschreibungen) erfolgt.
    • Ausführungsplanung und Aufstellung LV für alle Gewerke
    • Bepreisung der LV
    • Kostenkontrolle
    • ggf. Korrektur des Standards, Anpassung Planung und Ausschreibungen
    • Ausschreibung
    • Kostenanschlag und Kostenkontrolle nach Ausschreibung
     
  22. Frau Maier

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    Bei uns am Bodensee bekommt man derzeit kaum noch Handwerker, die Zeit für den Hausbau haben. An einem Bau musste die Elektrofirma nach Problemen entlassen werden. Man bekam nur einen Ersatz, weil dieser Elektriker gerade Luft hatte, weil ein anderer Bau gerade wegen einem anderen Aufragnehmer ins stocken geriet. Ein Glücksfall, sonst hätte der eine Bau auch ruhen müssen. Kann sein, dass der Architekt es gewohnt ist mit einer Hand voll vertraunsvoller Handwerker zusammen zu arbeiten, die nun aber alle voll zu tun haben. BW boomt im Bausektor derzeit wie keine andere Region in D. Auf eine Ausschreibung werden nun mehrheitlich die unseriösen Firmen antworten, die es zuhauf gibt und die man mühevoll aussortieren muss. Leider muss man derzeit etwas Geduld aufbringen, wenn man in Süddeutschland bauen will. Will ja jeder im Büro arbeiten und keiner mehr ein Handwerk lernen...
     
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