ETW ohne Heizung gekauft - contracting -

Diskutiere ETW ohne Heizung gekauft - contracting - im Heizung 1 Forum im Bereich Haustechnik; Hallo, uns ist gestern auf der ersten Eigentümerversammlung vom Verwalter erklärt worden, warum die angesetzen Heizkosten etwa 250% der...

  1. #1 Nutellabrot, 12. Dezember 2013
    Nutellabrot

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    Hallo,

    uns ist gestern auf der ersten Eigentümerversammlung vom Verwalter erklärt worden, warum die angesetzen Heizkosten etwa 250% der Vergleichswerte ausmachen. Der Bauträger hat die Heizung mittels contracting (Süwag) dargestellt.

    Hier die Eckdaten: 21 Wohnungen, Verbrauch 96 TKWH, Pelletheizung, Kosten 28 T€ (24 T€ Heizung, 4 T€ Uhren) Laufzeit 20 Jahre mit einseitiger Kündigungsmöglichkeit für die Süwag nach 10 Jahren.

    Ich habe im Netz eine Vergleichsrechung (15 Einheiten, 100 TKWH) gefunden welche von Investitionskosten von 36 T€ und Heizkosten von 7 T€ pro Jahr ausging.

    Hierzu habe ich zwei Fragen:

    Kann diese Vergleichsrechnung Stimmen? Das würde ja bedeuten dass wir abgezinst für die Anlage ca. 250 T€ bezahlen würden?

    Muss der Bauträger einem Verkäufer nicht irgendwie mitteilen, das er eine Wohnung ohne Heizung kauft. Hierzu mal die Baubeschreibung:

    HEIZUNG UND WARMWASSERVERSORGUNG
    Die Wärme für Heizung und Warmwasserversorgung wird über eine moderne Biomasse – Pellet-Kesselanlage in einer Heizzentrale im Tiefgaragengeschoss erzeugt. Über ein gedämmtes, verlegtes Rohrleitungssystem werden die einzelnen Gebäude unmittelbar mit Wärme versorgt. Jedes Haus erhält eine Übergabestation und eine eigene Warmwasserbereitung und -vorhaltung, über die die Wohnungen mit Wärme für Heizung
    und Warmwasser entsprechend der individuellen Bedürfnisse versorgt werden. Jedes Haus, aber auch jede Wohnung erhalten separate Wärmemengenzähler, über die die tatsächlich
    abgenommene und zu verrechnende Wärme ermittelt wird. Die Abrechnung der Warm – und Kaltwasserverbräuche erfolgt über separate Wasseruhren. Sämtliche Zählereinrichtungen für
    Heizung und Wasser werden durch ein noch zu bestimmendes Abrechnungsunternehmen auf Mietbasis zur Verfügung gestellt. Das entbindet Sie von Wartung, Reparaturen und Austausch (z.B. durch wiederkehrende Eichung).

    Was können die Eigentümer jetzt noch tun? Wenn wir den Energielieferungsvetrag mit der Süwag nicht kontrahieren drehen die uns ja mit Sicherheit die Heizung ab... :mauer

    Viele Grüße
    Lars
     
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  3. ralf9000

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    Hallo Lars,

    Du musst erstmal Dein Vertragswerk lesen, ob Du Dich verpflichtet hast, in einen Wärmelieferungsvertrag einzutreten. Goggle auch mal nach dem für die Eigentümer nicht so erfreulichem Urteil vom OLG Düsseldorf, 23.04.2007, Aktenzeichen 9U73/06.

    Ihr solltet eich als Eigentümergemeinschaft einen Anwalt nehmen, der mit Euch die Vertragswerke durchgeht.

    Grüße,

    Ralf
     
  4. #3 Nutellabrot, 12. Dezember 2013
    Nutellabrot

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    Hi,

    in dem Urteil wird ja auf die Informationspflicht des Bauträgers hingewiesen. Und mehr als der von mir beigefügte Passus ist in der Baubeschreibung nicht enthalten. Die Teilungserklärung enthält jedoch eine Vollmacht zur Schließung eines Wärmeliefervertrages. Das soll für einen Laien ausreichend sein? Verbraucherschutz wird doch eigentlich überall groß geschrieben?

    Die exorbitanten Kosten erklärt das ganze übrigens auch nicht.

    Gruß
    Lars
     
  5. Julius

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    Inzwischen hast Du ja bestimmt eine Kopie des Wärmeliefervertrages vom Verwalter erhalten.
    Was genau steht da drin?

    Der Preis (25ct/kWh) ist auch unter Berücksichtigung der Abschreibung der Anlage WEIT jenseits von Gut und Böse...!

    Und wie sich der Umstand des Fremdwärmebezugs (damit des Nichtvorhandenseins einer eigenen Heizanlage) mit der zitierten Formulierung in der Baubeschreibung verträgt, ist rechtlich zu klären.
    Ich würde das so als nicht korrekt einschätzen. Nur die Bevollmächtigung in der TE sollte nicht reichen. Aber das müssen die Fachjuristen ausklamüsern.

    P.S.
    TkWh ist Unfug. T steht technisch nicht für tausend, sondern für die Billion (Tera). Und tausend Billionen machen die Sache dann gänzlich unsinnig...
    Richtig wäre: 96MWh (Megawattstunden)

    War das ein voller Winter?
    Dann wäre wenigstens der Verbrauch pro Wohneinheit in moderatem Rahmen (das Gebäude also nicht nur über die Biomasse schöngerechnet).
     
  6. bernix

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    ...n´Abend

    Die Vergleichsrechnung klingt noch plausibel. Halbwegs jedenfalls

    100 000 kwh max geplanter Wärmebedarf? 7 000 Euro Heizkosten.
    Macht 7c/kwh....also günstiger als das was Ölheizungsbesitzer momentan bezahlen müssen (reine Energiekosten)
    36 000 Euro Investitionskosten für was? Rein für die Energieeruzeugungsanlage? Klingt bei der Grösse günstig
    Wo sind die umgelegten Kosten für die Energieerzeugungsanlage drin?

    Was zahlt ihr pro kwh?
    Grundgebühr/Monat?

    gruss
     
  7. #6 Nutellabrot, 14. Dezember 2013
    Nutellabrot

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    Grundgebühr 18 T€, 6 c/kwh, Laufzeit 20 Jahre. Das kann doch nicht wahr sein, oder?
     
  8. #7 Alfons Fischer, 14. Dezember 2013
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    Liebes Nutellabrot,
    kleiner Tipp: stellen Sie es doch mal so dar, dass man es versteht.
    Beispiel:
    Sie schreiben
    Was für eine Grundgebühr? Wer zahlt diese? Wie verteilt sich diese? pro Jahr oder für 10 Jahre? für alle Wohnungen oder für eine Wohnung und 10 Jahre?
    6c/kWh klingt doch günstig bzw. sicher nicht außergewöhnlich teuer!

    weiter oben schreiben Sie:
    wären rund 4.500 kWh/Wohnung pro Jahr. Klingt erst mal nach nicht viel, wenn es sich nicht gerade um 40m²-Wohnungen handelt...
    Aber für was stehen die Kosten? Sind das die Investitionskosten - kann ich aber nicht glauben, warum sollten Sie wissen, wieviel investiert wurde?
    Oder ist das das, was jährlich auf die WEG umgelegt wird mit einer Laufzeit von 20 Jahren?

    Irgendwie scheint es sich ja um eine Heizzentrale zu handeln, an die mehrere Gebäude angeschlossen sind. Also mit Fernwärmenetz und so. Man darf nicht vergessen, dass so eine Anlage auch laufende Kosten verursacht: Personal, Pumpen, Wartung, laufende Reparaturen, Kaminkehrer, Versicherung etc. etc.
    Wie groß ist denn die Anlage? Wieviele Häuser, wie weit stehen diese auseinander? (Entfernung kostet)

    So, jetzt zur Sache selbst: Sie werden sich vermutlich anwaltlich beraten lassen müssen, wenn Sie eine qualifizierte Bewertung Ihrer rechtlichen Möglichkeiten haben wollen.

    ich beobachte regelmäßig (Ausnahmen bestätigen die Regel) bei Fernwärmeversorgungen hohe Gesamtkosten für den Nutzer...
     
  9. R.B.

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    Zustimmung. Bisher war ich der Meinung, dass ich einigermaßen gut mit Zahlen umgehen kann, aber in diesem thread blicke ich nicht durch. Angesehen davon, dass es TKWH nicht gibt, ist mir noch nicht klar, wer, was, wann, wo und wie bezahlen soll.

    Gehen wir mal davon aus, dass es 96MWh sind, dann ist die Frage, ob sich die 28T€ Kosten auf ein Jahr beziehen, auf einen Monat, und vor allen Dingen was darin enthalten ist. Die reinen Pelletkosten können es nicht sein. Hochgerechnet wurden grob 23 Tonnen Pellets verheizt. Das ergibt Brennstoffkosten um 6.500,- €. Rechnen wir dazu noch die 4.000,- € für Zähler, Ablesung dann komme ich auf Gesamtkosten von 10.500,- €. Fehlen zu den 28.000,- € noch satte 17.500,- €. Schornsteinfeger und Wartung können das nicht sein. Da bleiben immer noch locker 17.000,- € die ich mir nicht erklären kann.

    Jetzt spekulieren wir mal weiter. Vielleicht stecken in den 17.000,- € Abschreibungen, Verwaltung oder was weiß ich. Das gilt es zu hinterfragen. Ob die darin enthaltenen Kosten auch wirklich umgelegt werden dürfen, das muss ein Anwalt nach Prüfung der Verträge feststellen.

    Fazit: Was Genaues weiß man nicht.
     
  10. #9 Achim Kaiser, 14. Dezember 2013
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    Wieso kann das nicht wahr sein ???

    Der BT hat sich die Baukosten für eine Heizzentrale gespart und somit seine Baukosten gesenkt.
    Dies hat er in seiner Baubeschreibung kund getan.
    Vermutlich hat jeder der dort (Teil-)Eigentum erworben hat dieser Regelung zugestimmt.

    Contracting war schon immer etwas teurer .... da die (Bau-)Kosten natürlich trotzdem anfallem, die Anlage nun *Full-Service* plus Finanzierung, Verwaltungsoverhead und und und .... und noch ein Fitzelchen Gewinn ....
    Da interessieren die Brennstoffkosten nur noch untergordnet ...

    Da gabs schon einige Fälle bei denen es kräftig geraucht hat.
    Vermutlich dürften die Verträge aber ziemlich wasserdicht sein ... mit denen die Erwerber da zu kräftigen Heizkosten verholfen wurde.

    Die gerufenen Geister werden sich wohl nur schwerlich wieder austreiben lassen.
    Da wirds sicher langes und teures Gehändel geben wenn man so ne Geisteraustreibung versuchen will.

    Hat man erst mal unterschrieben ...... klingelts - allerdings im Beutel eines anderen.
    Da hilft nur wirklich erfahrener Rechtsbeistand der sich mit Contracting und Baurecht auskennt.
    Selbst dann dauerts u.U. lang, wird teuer und der Ausgang ist vermutlich ungewiss.

    Ich krieg wenns ans unterzeichnen solche Verträge geht immer nen Schreibkrampf ....

    Gruß
    Achim Kaiser
     
  11. Nutellabrot

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    Hallo zusammen,

    ich versuche dann einmal, etwas mehr Klarheit zu schaffen.

    - Es handelt sich um ein Mehrfamilienhaus mit 21 Wohneinheiten mit 1500 qm Wohnfläche. Geplanter Verbrauch 96.000 kWh p.a.

    - Die Kosten des Liefervertrages betragen 18 T€ p.a. Grundgebühr, zusätzlich 6 ct/ kWh - hinzu kommen noch 4 T€ P.a. für die Wasseruhren. Diese Kosten beziehen sich natürlich auf die gesamte Wohnanlage.

    - Der Vertrag läuft 10 Jahre, bei Kündigung ist aber der Restbuchwert der Anlage zu bezahlen (20 Jahre lineare Abschreibung), ohne Kündigung verlängert sich die Laufzeit jeweils um 5 Jahre.

    - Aus der Formel für die jährliche Anpassung der Kosten (74% Fixkosten, 26 % Ersatzteile und Personalkosten) habe ich auf die jährliche AfA hochgerechnet und eine Schätzung über den Buchwert (ca. 220 T€) erstellt. Eine Information über den Buchwert haben wir nicht.

    - Den Käufern wurde entgegen der Bitte der Süwag der Energielieferungsvertrag nicht im Rahmen des Kaufes zur Verfügung gestellt

    - Es handelt sich um eine Pelletanlage im Keller, andere Objekte werden damit natürlich nicht beheizt

    @R.B: mit den 17 T€ p.a. wird anscheinend wirklich 20 Jahre lang die Investition zurückgezahlt. Vielleicht ist die Heizung ja aus Echtgold. Oder ist die Vergleichsrechnung für eine solche Pelletanlage welche ich im Internet gefunden habe ( Investitionssumme 36 T€) so weit Weg von der Realität?

    @Herr Kaiser: Die entsprechenden Informationen fehlten uns Laien leider. Der Energielieferungsvertrag wurde uns vorenthalten, die Baubeschreibung hat das ganze m.E. eher verschleiert. Aber noch mehr nervt das Gefühl, das X-fache der Investitionssumme zu zahlen weil es keine Transparenz in der Ausschreibung gab. Ja wir werden einen Experen zu Rate ziehen und zumindest mehr Transparenz einfordern.

    Hoffentlich ist es jetzt verständlicher.

    Gruß
    Lars
     
  12. R.B.

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    Das mit den 17T€ p.a. anteilig (Abschreibung) auf die Heizungsanlage ist ziemlich dubios. Da müssen noch weitere Kosten mit drin versteckt sein. Vielleicht auch Baukosten für den Heizraum in der Tiefgarage oder was weiß ich. Erfahrungsgemäß werden bei solchen Kontrakten auch die Verwaltungskosten und was sonst noch jährlich so anfallen könnte, ziemlich großzügig bemessen.
    Der Vorteil einer Pelletanlage (gilt ähnlich auch für Gas und Öl) ist ja, dass bei großen Leistungen der Aufpreis nur noch gering steigt im Vergleich zu einem Kessel mit niedriger Leistung. Ob das Teil dann 30kW oder 50kW hat, spielt unter´m Strich keine große Rolle. Bei dem geplanten Verbrauch muss aber der Kessel gar nicht so groß sein, d.h. wir reden hier nicht über einen Kessel in der 100kW Klasse sondern deutlich darunter. Rechnen wir mal großzügig einen 50kW Kessel inkl. Pelletlager und was sonst noch so anfällt. Da reden wir über einen Kostenblock von vielleicht 50T€. Basteln wir uns noch Schornstein und ein paar Kleinigkeiten (Verteilung zu den Wohnungen o.ä.) dazu, dann geht´s von mir aus auch in Richtung 60T€. Dann wird´s aber schon eng und ich wüsste jetzt nicht, wie man noch höhere Investitionskosten in dem Block unterbringen könnte.

    Denkbar wäre beispielsweise, dass die kompletten Kosten für die Heizung, also inkl. allen Heizflächen, Rohren etc. die sich in den Wohnungen befinden, gerechnet wurden.

    Dein Vergleich mit den 37T€ ist schwierig, denn es kommt beispielsweise darauf an, ob die Anlage komplett neu gebaut wird (inkl. Verrohrung zu den Wohnungen), oder ob nur ein Kessel getauscht und ein Lager gebaut wird.

    Deswegen meine Vermutung, dass hier entweder eine völlig überteuerte Anlage verbaut wurde, oder dass jetzt andere Kosten mit eingerechnet werden. Ich vermute, dass man beim Kaufpreis alles was mit der Heizung zu tun hat weggelassen hat, und dies nun über die jährlichen Kosten finanziert. Anders ist das nicht zu erklären wenn man den Herren nicht unterstellen will, dass sie sich eine goldene Nase oder ihre Rente verdienen möchten.

    Gruß
    Ralf
     
  13. #12 toxicmolotow, 14. Dezember 2013
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    Wir haben auch länger nach einem KFW70 Reihenhaus vom BT gesucht und tatsächlich ein günstiges Angebot eines regionalen Anbieters gefunden. Das 137qm Haus kostete inkl. 350qm Grundstück und 9m Garage nur knapp über 200TEUR. Alkeine das Grundstück hätte einen Richtwert von 60-70TEUR gehabt.

    Wir waren echt begeistert, bis wir herausgefunden haben, dass monatlich neben 50 Euro Heizkosten noch 150 Euro "Leasingkosten" für das BHKW "um die Ecke" fällig werden. An diesem Kraftwerk waren alle 30 zu versorgenden Häuser dieses Bauträgerprojektes zu gleichen Teilen beteiligt, vermutlich ein ähnliches Modell wie bei Euch in der WEG.

    Es stellte sich dann raus, dass einem noch nicht ein mal die Thermostate an den Heizkörpern gehörten.

    Fazit: Mit den Mehrkosten war man wieder auf dem gleichen Preisgefüge unterwegs wie andere Bauträger ohne BHKW.

    Vorteil: Alles, was mit der Heizung zu tun hatte wäre nicht unser Problem sondern das des Betreibers.

    Nachteil: Auch der Betreiber lässt sich alles fürstlich bezahlen.
     
  14. R.B.

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    Genau das ist der Knackpunkt. Damit kann man richtig Geld verdienen, denn einmal unterschrieben, rollt der Rubel für den Betreiber. Ist der Vertrag dann noch etwas schwammig formuliert, da lohnen sich für den Betreiber die paar Euro für einen RA der den Vertrag vorher sagen wir mal etwas günstig formuliert, dann kann man als Wohnungs-/Hauseigentümer nur noch zuschauen und überweisen. Man hat selbst keinen Einfluss mehr auf die Kosten, denn die echten Verbrauchskosten (kWh) kann man kaum beeinflussen, selbst wenn man den Winter in einer kalten Bude verbringt.

    Da wird dann die S-Klasse als Betriebskosten angesetzt, weil irgendwie muss man ja regelmäßig zur Heizung fahren und nach ihr schauen.
     
  15. bernix

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    ...das ist die Frage...

    Im Fall des TE haben wir 18000 Euro Grundgebühr p.a. / 21 Wohneinheiten
    macht (unterstellt alle zahlen das Gleiche) 850 Euro p.a.

    Diesen 850Euro p.a. stehen (hoffentlich) Minderkosten beim Haus gegenüber.

    Üblicherweise braucht ein Haus auch eine Heizung (Energieerzeugungsanlage). Die kostet anteilig über den Daumen 12000 und geht, wenn man so manche Beiträge liest, auch mal gerne innerhalb der ersten zehn Jahre kaputt. Das Kostenrisiko trägt dann in den allermeisten Fällen der Hausbesitzer.

    Auch die 4000 Euro für die Zähler p.a. treiben mir jetzt keine roten Punkte ins Gesicht.
    Geteilt durch 21 ergibt dies 190 Euro p.a..
    Da diese Zähler alle 6 Jahre ausgetauscht werden müssen und ein guter Wärmemengenzähler selbst bei ebay 150 Euro kostet und der Austausch auch nicht kostenlos ist, sind knappe 1200 Euro in 6 Jahren erstmal unkritisch.
    Möglicherweise ist auch noch die Ablesung /Abrechnung im Preis mit drin....

    6ct/kwh schaffen alle die mit Öl heizen momentan nicht (ausser vielleicht R.B., der sich das Öl per Tankschiff in den Odenwald liefern lässt, der schaffts vielleicht :winken )

    Dein Problem @nutellabrot sehe ich momentan eher darin, dass du möglicherweise für das Haus zu viel bezahlt hast.
    Gruss
     
  16. Nutellabrot

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    @Bernix: Wenn ich Umsatzsteuer und 25% laufende Kosten rausnehme zahlen wir über 20 Jahre abgezinst 200.000€ für diese Heizung. Das ist momentan mein Hauptproblem. Dass ich den Normalpreis pro QM gezahlt habe ist dann Ärger Nummer 2.
     
  17. bernix

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    ...korrigier mich wenn ich falsch liege: Du zahlst 200000/21 in zwanzig Jahren...
     
  18. Nutellabrot

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    ...du liegst falsch... aber es ändert an der Sache nichts... außerdem hatte ich von "wir" gesprochen weil es die ganze Hausgemeinschaft betrifft... insofern ist dein Post mehr als flüssig...
     
  19. Julius

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    1) Es freut mich, daß es mal wieder einem Banker so geht, wie vielen Käufern von deren handgestrickten "Finanzprodukten" (alleine diese Bezeichnung ist ME schon eine Anmaßung per se). Gut "verpackt" ist halb be...humpst, oder wie war das noch gleich...?
    Nein, ich bin keiner Derjenigen, die ja auf sowas hereingefallen sind.

    2) zur Sache

    Nein, Achim. Der BT hat den Umstand des Fehlens (bzw. Anmietens) der Heizung eben gerade NICHT den Wohnungserwerbern kundgetan!
    Und wie wir nun wissen, hat sich dies auch nicht in einem merklichen Minderpreis ausgedrückt.

    Hier also der ganz normale Text für eine im Eigentum der ET-Gemeinschaft stehende Heizanlage.
    Ausgeschlossen (da angemietet) sind hiervon ausdrücklich NUR die diversen Meßeinrichtungen.
    Von Kessel etc. keine Rede!

    Daher sehe ich (als Nichtjurist) durchaus Chancen, ihn diesbezüglich noch packen zu können!

    Übrigens:
    Der Vertragstext scheint mir von einer größeren Wohnanlage zu stammen, denn er geht davon aus, daß mehrere Häuser von einer gemeinsamen Anlage versorgt werden, was hier ja nicht der Fall ist.
     
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  21. ralf9000

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    Wichtig wäre es auch in Teilungsurkunde einen Blick zu werfen, es könnte sein, das der Contracting-Anbieter hier Eigentümer der Heizzentralenräumlichkeiten ist. Dann ist nur die Energieerzeugung, nicht aber die Leitungen zu den Wohnungen und die FBH der Wohnungen, nicht enthalten.
     
  22. Julius

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    Die SÜWAG sollte man fragen, wie sie dazu kommt, für eine in EUREM Eigentum stehende Anlage einen Wärmeliefervertrag anzubieten.
    Schließlich befindet sich die Anlage in EUREM Gebäude und gemäß aufvertrag gehört sie Euch auch.
    Sollen die erst einmal das Gegenteil beweisen!

    Deswegen sollte man - vor rechtlicher Klärung - KEINESFALLS einen anderweitigen Vertrag mit dem Wärmelieferanten unterzeichnen!!!

    Ich hoffe, die Gemeinschaft hat jene dubiose Abrechnung noch nicht gegenüber dem Verwalter anerkannt!
    Als nächstes sollte die Gemeinschaft beschließen, den Verwalter aufzufordern, eine korrekte Abrechnung (die also NUR die tatsächlich entstandenen nachgewiesenen Betriebskosten, wie Brennstoff, Betriebsstrom, Bedienung, Wartung, Kasminkehrer etc. umfaßt) zu erstellen.
     
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