ETW-Verkauf: ausgebautes KG zur Wohnfläche? Fehlende Genehmigung?

Diskutiere ETW-Verkauf: ausgebautes KG zur Wohnfläche? Fehlende Genehmigung? im Architektur Allgemein Forum im Bereich Architektur; Hallo liebes Bauexperten-Forum, ich bin seit heute hier angemeldet und bräuchte sodann auch gleich euren Rat zum Thema „Verkauf einer...

  1. Zagem18

    Zagem18

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    Hallo liebes Bauexperten-Forum,

    ich bin seit heute hier angemeldet und bräuchte sodann auch gleich euren Rat zum Thema „Verkauf einer Maisonette ETW“ – ich habe mal im Studium eine Vorlesung zum Thema Immobilien gehabt und „darf“ meinem Bruder nun beim Verkauf der o.g. ETW helfen, habe aber kein Fachwissen. Mir ist bei der Durchsicht der Unterlagen etwas aufgefallen, was ich hier mit euch gerne klären würde.

    Ausgangssituation: Verkauft werden soll eine Maisonette ETW mit ausgebautem KG (Bad und Schlafzimmer im KG) im Bundesland Rheinland-Pfalz. Die ETW wurde vor mehreren Jahren genau so erworben (ausgebautes KG) und soll auch so verkauft werden.

    Fakten:

    1. Bei Durchsicht der Bauakte ist mir aufgefallen, dass in keinem Plan etwas von Wohnraum/Schlafzimmer/Bad betreffs des KG erwähnt wurde. Auf den Plänen wird stattdessen „Hobbyraum“ (für das eigentliche Schlafzimmer im KG) und „Keller“ (für das eigentliche Bad im KG) benannt. BTW: der Bauakte liegt ein Schreiben bei, dass es sich um ein genehmigungsfreies Bauvorhaben gem. §67 LBauO handelt.

    2. In der Wohnflächenberechnung, welche ebenfalls der Bauakte beiliegt, wird nur das EG zur Wohnfläche gezählt. Das KG ist hier als Nutzfläche angegeben.

    3. Im damaligen Kaufvertrag wird keine Anzahl der Zimmer oder Wohnfläche erwähnt.

    4. Der Aufteilungsplan liegt mir noch nicht vor

    5. Die ETW wurde damals über einen Makler gekauft und im Expose wurde das KG als Wohnfläche angeben. Jetzt beim Prüfen traf mich plötzlich der Schlag, weil ich nirgends eine Info zwecks ausgebautem KG in den Unterlagen gefunden habe, außer im Expose des damaligen Maklers.

    6. Das ausgebaute KG umfasst meins Erachtens nach alle notwendigen Voraussetzungen um als Wohnfläche bezeichnet zu werden (Deckenhöhe, Fensteranzahl, Fluchtwege, Dämmung etc.)

    Nun meine Frage:

    Wie kann man klären ob das KG zur Wohnfläche gehört und muss man dies nachträglich irgendwo genehmigen und eintragen lassen? Habe auch Bedenken, meinen Bruder zum Bauamt zu schicken, bevor da schlafende Hunde geweckt werden und er plötzlich eine Rückbaupflicht oder was es da alles noch gibt, bekommt.... Zudem würde der Verkaufspreis ja immens sinken, wenn die Räume im KG nicht zur Wohnfläche gezählt werden dürften. Das wäre eine mittlere Katastrophe :/

    Ich hoffe Ihr könnt mir weiterhelfen liebe Community.

    Besten Dank im Voraus für eure Hilfe und liebe Grüße ;)
    Zagem18
     
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  3. Gast34097

    Gast34097 Gast

    Bitte Thread schließen, furchtbares DIY.

    Kontaktiere einen Architekten der einen Rechtsanwalt kontaktiert, welche sich zur fachlichen Klärung noch einen Bauingenieur heranzieht. Lasse diese arbeiten von deinem Makler prüfen (gegen Extra-Honorar versteht sich) und versichere dich noch, dass der Immo-Makler bei seiner Tätigkeit nicht pfuscht, d.h. lasse den Immo-Makler durch einen Architekten deiner Wahl prüfen, wobei diese nicht der vorhin bereits genannte Architekt sein sollte, welche dir den fachlich kompetenten Rechtsanwalt vermittelt hat und ihm das Problem fachlich erklärt hat. Da würde wir ja zu einem Conflict of Interest kommen.
     
  4. #3 jodler2014, 26. Januar 2016
    jodler2014

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    Sehr gut !

    Was Baugrym empfiehlt !

    OT : Sollte er mal selbst beherzigen den Auftrag für eine fachgerechte Planung und Ausführung zu vergeben ,anstatt sich mit Selbst-Versuchen zu verwirklichen:shades
     
  5. #4 rolf a i b, 27. Januar 2016
    rolf a i b

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    das entscheidet nicht der BauGrymel!
     
  6. Baumal

    Baumal

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    da bist du dir ganz sicher?
    man kauft doch keine wohnung, ich nenne sie
    mal wohnung 3, ohne angabe xyz m² wohnfläche.?
     
  7. Gast34097

    Gast34097 Gast

    Habe ich auch nicht behauptet. Ist nur ein Hinweis, dass dieser Thread nicht den Forenregeln entspricht. Über Schließen oder nicht entschieden selbstverständlich andere. Das ist doch DIY mit Nachfrage nach Forenplanung oder verstehe ich die Ausgngsfrage falsch?
     
  8. #7 Gast943916, 27. Januar 2016
    Gast943916

    Gast943916 Gast

    hier ist weder DIY noch Planung gefragt,

    @BauGrym, solltest einfach mal die Finger still halten, denn du nervst gewaltig
     
  9. Zagem18

    Zagem18

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    Hallo liebe Gemeinde und erstmal vielen Dank für die Antworten.

    @BauGrym: Ja, genau, dass ist DIY, aber bei weitem kein furchtbares - was ist schlimm daran sich einen Rat einzuholen? Ist hierfür nicht ein Forum da? Ich bin Student und dachte ich bekomme hier ggf. hilfreiche Tipps/Ratschläge. Ich möchte lediglich meinem Bruder etwas unter die Arme greifen und das o.g. Problem klären, da es mir bei der Durchsicht der Unterlagen aufgefallen ist. Was ist dran so verhängnisvoll? Du brauchst dich ja an diesem Thread nicht zu beteiligen, wenn dieser solo furchtbar ist (es tut mir Leid, wenn ich dir mit diesem Thread deinen Abend verdorben habe). Zudem kann eine Lösung oder Hilfestellung zu diesem Fall ja auch zukünftigen Immobilieneigentümern helfen, welche selbige Situation durchleben müssen.

    @Baumal: Danke der Nachfrage, aber es ist wirklich so. Weder Anzahl der Zimmer, noch qm werden erwähnt. Es wird sich allerdings auf den Aufteilungsplan bezogen (dieser liegt mir jedoch noch nicht vor). Aber ich gehe stark davon aus, dass dieser im KG analog der Bauakte die Zimmer im KG mit Hobbyraum/Keller ausweist.

    @Gipser: Danke, da gebe ich dir vollkommen Recht ;-)

    Also, was denkt Ihr über die Sachlage und wie man da am besten vorgehen sollte? Und wie steht Ihr dazu, sich beim Bauamt zu erkundigen? Könnte man sich da die Finger verbrennen?

    Grüße und besten Dank im Voraus,
    Zagem18
     
  10. Baumal

    Baumal

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    ehrlich gesagt?
    ich würde mir die finger nicht verbrennen
    und beim bauamt aufschlagen.

    wenn keine wohnflächenberechnung vorliegt,
    dann muß halt eine her.

    das kostet halt ein paar hundert €. eine
    wohnung, ohne angaben von wohnflächen wird
    man kaum veräussern können.

    sollten im keller keine wohnflächen vorhanden sein,
    wird dir das derjenige mitteilen.
     
  11. Marion

    Marion

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    Guten Morgen BauGrym,

    dafür gibt es im betreffenden Beitrag die Funktion "Beitrag melden". Nun hatte Dich gestern Abend das Schließen Deines Threads zu diesen Reaktionen verleitet und ich hoffe, dass eine Nacht darüber zu schlafen wieder zu ausreichender Distanz verholfen hat. Anderenfalls wird diese durch das Bauexpertenforum herbeigeführt.

    Danke,
    Marion
     
  12. Zagem18

    Zagem18

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    @Baumal: also meinst du, man kann das ggf. mit dem Bauamt klären? Was könnte denn schlimmstenfalls passieren von Seiten Bauamt? Rückbaupflicht? Und falls ich Fragen darf, wie sollte man die Sache beim Amt ansprechen?

    FYI: in der Bauakte ist eine Wohn- und Nutzflächenberechnung nach II.BV und hier ist das Schlafzimmer im KG mit "Hobbyraum" angegeben und zur Nutzfläche gerechnet.
     
  13. #12 Ralf Dühlmeyer, 27. Januar 2016
    Ralf Dühlmeyer

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    1. Den Grym nicht ernst nehmen, der hat gerade den Grimm, weil er hier (vöölig zu Recht) ausgebremst wurde.

    2) Bauamt so würde ich auch nicht empfehlen.

    3) Folgende Möglichkeiten:
    3a) Die Wohnung mit einer Wohnfläche nach den genehmigten Räumen anbieten, auf die ausgebauten Kellerräume, deren fehlende Genehmigung und deren Genehmigunsgfähigkeit (wenn Deine Angaben stimmen) hinweisen!
    3b) Deine Angaben zur Genehmigungsfähigkeit prüfen lassen, die Teilungserklärung und die Beschlüsse der Gemeinschaft prüfen:
    3b1) Ist genehmigungsfähig und die Gemeinschaft hat der Umnutzung zugestimmt, die Teilungserklärung ist geändert -> nur Antrag auf Nutzungsänderung stellen und alles ist gut!
    3b2) Ist genehmigungsfähig und die Gemeinschaft hat der Umnutzung zugestimmt, die Teilungserklärung ist nicht geändert -> Antrag auf Nutzungsänderung stellen, nach dessen Genehmigung die Teilungserklärung ändern lassen und alles ist gut!
    3b3) Ist genehmigungsfähig, die Gemeinschaft hat der Umnutzung nicht zugestimmt und die Teilungserklärung ist nicht geändert -> Bei der Gemeinschaft die Nutzungsänderung beantragen:
    Stimmt die nicht zu -> Grosses Problem
    Stimmt die zu -> Antrag auf Nutzungsänderung stellen, nach dessen Genehmigung die Teilungserklärung ändern lassen und alles ist gut!

    Mich macht aber die Bezeichnung "Hobbyraum" stutzig.
    Das ist in aller Regel ein Indiz dafür, das der Ausbau zu Wohnzwecken nicht genehmigungsfähig ist/war, aber der illegale Ausbau bereist bei Erstellung des Bauantrags vorgesehen war!

    Möglich ist z.B. folgendes Szenario:
    Bebauungsplan wurde zu einem Zeitpunkt erlassen, als noch einer der Versionen der Baunutzungsverordnung galt, die eine Anrechnung von Aufenthaltsräumen (= z.B. Wohnräumen) in Nicht-Vollgeschossen auf die GFZ vorschrieben.
    Dann hat der Raum zwar lichte Höhen, Fluchtwege usw wie baurechtlich erforderlich, seine Nutzung (offiziell) würde aber dazu führen, dass die max. zulässige GFZ des Grundstücks überschritten würde
    (GFZ = Ausnutzungsziffer des Grundstücks an Hand der Geschoßflächen)

    Wenn das der Fall ist, hat Dein Bruder ein Problem!
    Man könnte jetzt das mal pürfen und - sollten meine Bdenken zutreffen oder anderes einer Genhmigungsfähigkeit entgegenstehen - bei Bauamt klären, ob dafür eine Ausnahme/Befreiung erteilt würde.
    Viele Behörden machen das, ich dürfte aber auch schon welche kennenlernen, die grundsätzlich nie Ausnahmen/Befreiungen erteilen!

    DIESE Nachfrage sollte dann wirklich ein Fachmensch (Architekt/Bau.Ing. mit eentsprechender Berufserfahrung) durchführen, nicht Ihr als merh oder weniger Laien!
     
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  15. #13 Der Bauberater, 27. Januar 2016
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    Was steht im Kaufvertrag?
     
  16. Gast34097

    Gast34097 Gast

    Habe ich doch schon längst geschrieben.
     
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ETW-Verkauf: ausgebautes KG zur Wohnfläche? Fehlende Genehmigung?

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