Explosion des Baupreises - Klagen?

Diskutiere Explosion des Baupreises - Klagen? im Bauvertrag Forum im Bereich Rund um den Bau; Guten Tag, ich bin neu in diesem Forum und hoffe, dass mein Beitrag an der richtigen Stelle gepostet ist. Ich bin Mitte 30 und Vater zweier...

  1. PeterMe

    PeterMe

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    Guten Tag,
    ich bin neu in diesem Forum und hoffe, dass mein Beitrag an der richtigen Stelle gepostet ist. Ich bin Mitte 30 und Vater zweier Kinder. Wir sind seit ca. 18 Monaten in einem Hausbau und jetzt an einer finanziellen und nervlichen Belastung angekommen, die uns kaum mehr schlafen lässt. Bevor ich weitere Schritte überlege würde ich gerne hier eine Meinung zu folg. Hintergrund haben:
    Im Oktober 2010 haben wir mit einem pers. bekannten Architekten mit der Bauplanung begonnen. Aufgrund der Bekanntschaft haben wir keinen schriftl. Architektenvertrag und alles inhaltliche mdl. vereinbart. Wir haben unseren Kostenrahmen genannt und das Vorhaben begann. Bevor wir zur Bank gingen haben wir von ihm eine schriftliche und unterschriebenen Baukostenschätzung erhalten. Demnach sollte der Bau + Garage schlüsselfertig 200.000 Euro kosten. Damit sind wir auf die Bank, haben genau den Betrag finanziert (Grundstück hatten wir, Erschließung war bezahlt) und mit einem EK von ca. 70 000 einen Puffer bzw. Kapital angespart, um Bodenbeläge, Küche und evtl. Mehrkosten zu bezahlen.

    Soweit so gut. Nachdem sich alle Ausschreibungen extrem verzögerten haben wir aktuell einen Rohbau + Garage mit Dach und Fenstern mit vorangegangen Erdarbeiten stehen und vom Kredit 192000 Euro los. Nun hat unser Architekt nach unserer mehrmaligen Aufforderung eine Restkalkulation vorgelegt, nach der das reine Haus nunmehr auf knapp 300 000 kommen soll, also für die Leistungen, die er Oktober 2010 mit 200.000 geschätzt hat nunmehr 50% mehr. Wir sind nun völlig ratlos, was wir tun sollen. Wir kommen um eine Nachfinanzierung nicht rum, die jedoch richtig teuer werden wird, da rel. hohe Zinsen.

    Nun habe wir eigentlich zu keinem Zeitpunkt an rechtliche Schritte gedacht, da wir a) den Architekten pers. gut kennen und b) keine Vertrag mit ihm haben. Nun hat uns gestern ein Kollege von mir zu einer Rechtsberatung geraten, da aus seiner Sicht hier nicht alle Schuld auf uns lasten könne. Nun die Frage an das Forum: Gibt es vergleichbare Fälle? Haben wir überhaupt etwas in der Hand, um rechtliche Schritte anzugehen oder sind wir im Ergebnis einfach nur die Blöden und müssen schauen wie es weitergeht?

    Zusatz: Wir haben in den 18 Monaten immer wieder in zahlreichen Gesprächen auf den Kostenrahmen hingeweisen. Stets hat er uns versichert, dass er alles im Griff habe, hier und da zwar sparen müsse, aber unser Finanzrahmen in jedem Fall ausreiche. ZU keiner Zeit - erst jetzt, wo auch uns Laien klar ist, dass der KOstenrahen gesprengt ist - hat er darauf hingewiesen, dass es teurer wird, sich entschuldigt und betont, wie leid ihm das tue. Nur kannich mir halt davon nix kaufen.

    Vielen Dank für alle Antworten!

    LG
    Peter
     
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  3. RMartin

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    Warum ist der gesamt Rohbau denn gegenüber der Vertragssumme soviel teurer geworden? Mehrmengen oder zusätzliche Leistungen oder sonstige Nachträge?

    Weiter kann es doch nicht erst am Schluss aufgefallen sein, dass der Rohbau schon fast das kostet, was eigtl. das ganze Haus kosten sollte (ca. 200 T€)?!
    Gab es da keine regelmäßigen Abschlagszahlungen der Baufirma, die darauf schliessen liessen?

    Hat der Architekt denn auch noch andere Leistungen ausser Kostenschätzung gemacht (ich denke da z.B. an Ausführungsplanung.....)?
     
  4. #3 Oliver82, 10. Mai 2012
    Oliver82

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    Ein paar Eckdaten des Hauses wären nicht schlecht um einschätzen zu können ob die 200k eher knapp kalkuliert waren... Größe? Keller? etc..
     
  5. PeterMe

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    Vertrag war es nicht, es war eine "Baukostenschätzung"

    Der Reihe nach:
    Rohbau war inkl. Garage und Erdarbeiten mit ca. 80 000 angeben, kamm auf 120 000. ZU diesem Zeitpunkt haben wir den Arch. ganz konkret gefragt, ob es denn überhaupt noch möglich sei, im Rahmen zu bleiben. Klare Antwort: Ja, wir sparen hier und da etwas, dann bekommen wir das hin.

    Dach: Schätzung 35000 - kam auf 45 000, wieder Gespräch, selbe Antwort
    Fenster: Schätzung 15 000 - kamen auf 21 000
    6.000 kamen unvorgesehen, es musste wesentlich mehr Boden abgedichtet werden als geplant.
    Elektrik: Schätzung 8-10.000 - sind bei 16.000 - ist jetzt vergeben worden
    Sanitär/Heizung: Schätzung ca. 20.000, kommen auf 25.000

    Ich sage an dieser Stelle ganz klar, dass wir KEINE AHNUNG von Hausbau hatten und uns gerade deshalb für die Architekltenlösung aus dem Bekanntenkreis entschieden haben. Wir haben - das mag sehr naiv sein - auch grenzenlos auf ihn verlassen, weil er uns versicherte in den Ausschreibungen "viel" Handlungsspielraum zu haben.

    Sicherlich bin ich heute - gerade was Rohbau betrifft - schaluer als vor 1 1/2 Jahren und hätte das Vorhaben schon da stoppen bzw. eine eine neue Planung machen müssen.

    Zum Haus selber:
    EFH ohne Keller 10x10 Grundfläche plus Garage, insg. gute 850q umbauter Raum, ca. 180qm Wohnfläche, alles aus Ytong, Garage (Doppelgarage mit Anbau, insg. ca. 9x7m) war auf 23.000 geschätzt, die hat uns im ergebnis gute 35.000 gekostet mit Dachabdichtung
    Ansonsten keine "Sperenzien" - FuBo-Heizung, Gasbrennwert, Garage Flachdach, Kunstofffenster 2fach verglast.

    Ich denke nicht, dass das Haus zu teuer ist, so sagen es jedenfalls u.a. meine Elektriker und Heizungbauer. Jedoch fragen die sich, wie die Schätzung zustande kam. In der Schätzung - auch das sehe ich heute - hat einiges gefehlt, so zB die Außendämmung mit Vollwärmeschutz, die JETZT auf 12.000 kalkuliert ist.

    Der Architekt hat die komplette Ausführungsplanung gemacht und diese Dinge auch entsprechend vorgelegt. Ebenso Ausschreibungen etc.
     
  6. #5 Oliver82, 10. Mai 2012
    Oliver82

    Oliver82

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    180m² + Doppelgarage mit Anbau für 200k war da aber auch wirklich optimistisch geschätzt...

    da klingen 300k doch deutlich realistischer...

    Hmm... Ihr baut mit Ytong.. da ist auch monolithisches Mauerwerk also ohne zusätzliche Dämmung möglich.. Wenn die Wände entsprechend Dick sind...

    Wurden evtl im lauf der Zeit die Ansprüche hochgeschraubt? So dass z.b. Kfw55 erreicht werden sollte was vorher nicht geplant war?
     
  7. planfix

    planfix Gast

    verschätzungen
    also verschätzen kann man sich schnell, gerade am bau sind viele preise auch rohstoffabhängig und mal nicht wirklich auf lange zeit kalkulierbar.
    in den letzten jahren, gab es einen regelrechten preissprung. wann hat der gute kollege, das letzte haus gebaut?
    stahlpreise differieren schnell mal um 30%.
    ABER!!!
    180m² für 200k€ geht sicherlich nur mit minimalanforderungen. wolltet ihr das?
    dach für 35/45 K€ was ist das für ein traumschlößchen?
    fensterpreise, welche ausstattung wurde geschätz, was eingebau? wenn von kunststoff aug Holz- Alu gewandelt, dann gibts ja auch einen mehrwert!
    warum soll der ytong zusätzlich gedämmt werden, sind die wände zu dünn? und wenn, dann: warum wurde die nicht dicker gemacht?
    reichen 12k€ überhaupt für WDVS und putz?
    elektrik: bei dem preis habt ihr schon was tolles, mußte das sein, oder wird hier überteuert angeboten?

    ???
    viele Fragen
     
  8. #7 Ralf Dühlmeyer, 10. Mai 2012
    Ralf Dühlmeyer

    Ralf Dühlmeyer

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    Haftung des Kollegen.

    Mal weg davon, ob 200T ausreichend oder deutlich zu wenig waren. Der Kollege könnte schon haften. Natürlich dürfen die einzelnen Kostenermittlungen (je nach Grad) mehr oder weniger hohe Toleranzen haben, aber 50% sind zu einem Zeitpunkt, da die Baugenehmigung vorliegt, da eigentlich nicht mehr drin.
    Also könnte der Kollege haftbar sein.
    Nun muss der nicht die 100T Differenz auf den Tisch des Hauses legen. Dafür bekommt Ihr ja (auch wenn das jetzt komisch klingen mag) auch mehr Wert.
    Es kann aber sein, dass er z.B. für die Zinsen haften muss. Sicher nicht für die vollen 100T, sondern nur für die Summe, die nach Abzug von Unvorhersehbarem, Bauherrenmehrwünschen und zulässiger Toeranz überbleibt, aber immerhin.
    Dafür könnte auch seine Haftpflicht gerade stehen müssen. (je nach Vertrag, den er hat)

    Da Ihr Vertragspartner eines Architekten seid, steht Euch auch die Rechtsberatung der zuständigen Architektenkammer zur Verfügung.
    Anhören, was die zu sagen haben, kann ja nichts schaden.

    ******

    Unabhängig von der Frage der Haftung würde ich jetzt die Reissleine ziehen.
    • Sofort (mit Fristsetzung) alle noch ausstehenden Gewerke ausschreiben.
    • Die Gewerke mit dicken Abweichungen (Isa hat mit Elt Recht - 16.000 für ein EFH sind heftig, wenn kein EIB/KNX enthalten ist) von einem Dritten gegenprüfen lassen. Kostet zwar erstmal, aber spart ggf. gewaltig.
    • Einsparpotentiale suchen und nutzen (auch hier ggf. mit Hilfe eines Dritten)
    • Erst dann weitere Aufträge vergeben.
     
  9. coroner

    coroner

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    Also, eure misere wird sich nur lösen lassen wenn ihr jetzt profunde Zahlen erhaltet
    was die Folgegewerke tatsächlich kosten werden. Nichts ärgerlicher als nachher auf
    die Nachfinanzierung noch ne Schippe rauflegen zu müssen.

    Eure Zahlen wecken hier ja schon einige Zweifel.
    Das Dach ist extrem teuer. Dachform, Neigung, Deckung würde mich mal interessieren.
    Elektrik für ein "normales Häuschen" ohne Keller für 16k? Hmmm.
    Sanitär / Heizung f. 25k klingt günstig, da ist aber noch keine Keramik dabei sondern nur Rohinst, oder?
    Fenster für 21k (!!!) Ich werf mal zum Vergleich 28k für 2 Vollgeschosse + Keller mit Uw 0,8 ein!
    Insgesamt scheinen mir die Preise sehr hoch. Hilft dir jetzt aber auch nicht weiter.

    alles-in-allem sind 1111,-€ / m² Wohnfläche schon extrem wenig, in deinen Breiten allemal.
    Das klingt schon alles sehr strange. Deine Eingangsfrage: "klagen...?" solltest du dir selbst beantworten.
    Welcher Vertrag besteht, welche Zusicherungen sind beweisbar und welcher *Schaden* ist entstanden.
    "Nutz" den Archi noch soweit er dir nutzt, er kennt das Projekt, aber freunde dich damit an, dass die
    prognostizierten 300k vielleicht auch nicht reichen werden.
    Ist das Honorar des Archis eigentlich auch berücksichtigt?
     
  10. RMartin

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    Das hattest Du missverstanden. Mit Vertrag meinte ich in meinem Vorbeitrag den Vertrag mit der Baufirma. Da wird es doch wohl einen geben?!

    Zu wieviel € waren also die Leistungen beauftragt, die jetzt letztendlich mit 192 T€ schlussgerechnet wurden?
     
  11. PeterMe

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    Erstmal DANKE für die bisherigen Antworten!!

    Fenster Kunststoff, von Anfang an so geplant.

    Kfw 70 wude geplant und auch nicht nach oben/unten geschraubt.

    Rohbau ist natürlich das große Thema. Was ich aber nicht verstehe: Ich habe nach Erhalt der Angebote klar gefragt, ob wir jetzt die Schätzung halten, weil mir hier schon bange war. Aber ich habe mich nach der klaren Aussage "JA" nicht weiter beschäftigt (ich bin beruflich viel unterwegs und eben nicht oft vor Ort) und selbst Preise etc. erhoben oder Ausschreibungen gemacht und verhandelt. Dafür habe ich ihn ja im Enddefekt, eben gerade weil ich mir das nicht zutraute mangels Ahnung und Zeit.
    Hätte er mir zu diesem Zeitpunkt (es war noch kein Stein gesetzt) gesagt, dass das Haus, was ich will durch den Rohbaupreis auf 300.000 kommt hätte ich ja wenistens ne Grundlage gehabt, neu zu planen oder eben gleich die Finanzierung neu zu gestalten. Das ist eben der Punkt: War ich/wir einfach zu naiv und hätten das selbst wissen müssen oder hätte er uns frühzeitig darauf aufmerksam müssen, dass der von uns vorgebebene und von ihm geschätzte Kostenrahmen nicht zu halten ist.
    im Ergebnis hat er sich bei fast allen Gewerken um mind. 20% verschätzt, der Rohbau war halt das "tödlichste". Bei Fragen wie "brauch man den Vollwärmeschutz bei Ytong und KfW 70...das sind halt genau die Dinge, wo ich blank ziehen muss. Ich vertrau(te) bislang dem, was mein Architekt sagte, was sein muss. Wir selbst haben unsere Ansprüche nicht nach oben geschraubt, sondern stets betont "wir wollen net an der falschen Ecke sparen, haben neben den 200.000 einen Puffer X, also fürs Haus ca. 20% und gut". So haben wir zB auch auch zus. Solarelemente zur Heizungsunterstützung verzichtet oder 3fach Verglasung. Andere Dinge, die man nicht brauchen würde wie elektr. Rolläden haben wir von ANfang an genannt, aber auc mit dem Hinweis, dass es in den Kostenrahmen passen muss und wenn nicht, wir das - wenn auch ungern - streichen müssten.
    Zu der Frage, wann der KOllege zuletzt ein Haus gebaut hat. Er baut vornehmlich Gewerbebauten. Das dürfte eines der maßgeblichen Probleme gewesen sein.

    Alles in allem bin ich fast sicher, dass das Haus wie es jetzt da steht auch das wert it, was ich zahle. Hätte ich aber im Oktober 2010 gewusst, dass das Haus, was ich möchte 300.000 kostet hätte ich/wir entweder anders geplant oder eben einen entsprechenden Kredit genommen.
     
  12. Jessi75

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    Du siehst das ja anscheinend relativ locker. Anderen würde ein 50% höherer Kredit das Genick brechen! Oder verstehe ich deine Rechnung nicht? Haus sollte 200 T kosten, kostet jetzt 300 T. Ihr habt 70 T für Küche und Extrawünsche die hinterher kommen. Jetzt habt ihr schon 192 T vom Kredit gebraucht und seid erst beim Rohbau. Wo sind die 70T? Sind die auch schon weg?

    Ich finde eure Preise auch ziemlich heftig! Heizung war bei uns genau so teuer, allerdings mit 5 Solarpanel auch für Heizungsunterstützung und Puffer. Mehrpreis wurde jedoch durch die BAFA Förderung sehr gering. Wir haben 13 Fenster, 3-fach verglast, für 11 T Euro, alle mit elektrischen Rolladen und Aufsatzkästen! Ich denke, durch einen Preisvergleich hätte man bei dem ein oder anderen Gewerk schon was sparen können, ohne auf Qualität zu verzichten!
     
  13. PeterMe

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    @RMartin: Ja, mit der Baufirma (Rohbau, Erdarbeiten etc.) natürlich. Hier kamen die von mir geschriebenen Zusatzkosten von ca. 6000 zustande, da die Abdichtung des Bodens wesentich umfangreicher waren. Die Kosten im Vertrag weichen also ab, aber das war für mich nachvollziehbar. Die Elektrik, wir haben elktr. Rolläden drinne und ne Gegensprech ob und unten, die SAT-Anlage ist dabei und reichlich Anschlüsse (in fast jedem Zimmer Fernseh, Inet un Co.) und massig Steckdosen. Also sehr viel "KLeinmist" was in der Summe kostet. Treffen uns gleich mit dem Elektriker und werden hier nochmal schauen. Der Auftrag Heizung/Sanitär ist vergeben, weil ich mir zumindest da sicher war, "gut" zu liegen.
    Ich treffe mic ebenso heute abend mit dem Architekten und will genau das fordern, was Ralf Dühlmeyer schrieb (alle jetzt ausschreiben bevor was vergeben wird). Nur sind halt die "fetten" Brocken mit entsprechendem Sparpotential fast weg.
    @RMartin: Leistungen die in der Summe auf ca. 190 000 kamen waren in der Baukostenschätzung etwa 125 000 kalkuliert
     
  14. PeterMe

    PeterMe

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    @Jessi:
    Nee, locker sehe ich das ganz und gar net, auch wenn es sich so liest. Das Genick bricht es uns auch nicht, aber unsere Lebensplanung ist natürlich wesentlich beeinträchtigt, weil wir einen ergeblichen Mehrbetrag an monatlicher Belastung haben werden. Ein Wort zu den Festern: Wir haben insg. unten 4x Terrassendoppeltüren, zudem in der Galerie das gleiche, dazu nochmal 10 "normale" Fenster. Hatten hier 2 weitere Angebote zw. 22.000 und 25.000.

    Er (Arch.) hatte je 3 Angebote. Aber auch hier bin ich heuite schlauer wie damals und würde mir heute die Arbeit selber machen und von Firma zu Firma rennen.
     
  15. ManfredH

    ManfredH Gast

    Was bisher noch gar nicht angesprochen wurde:
    Hier ist immer nur von "Schätzung" die Rede.

    Der Kollege wurde doch offenbar - egal ob mündlich oder schriftlich vereinbart - mit den gesamten Architektenleistungen beauftragt, mindestens aber bis einschl. LP 7, nachdem er ja Leistungsbeschreibungen erstellt und bei der Vergabe mitgewirkt hat.

    Im Zuge dieses Leistungsumfangs hätten somit als Grundleistungen planungsbegleitend drei zunehmend präzisere Kostenermittlungen durchgeführt werden müssen - Kostenschätzung, Kostenberechung, Kostenanschlag.

    Wurden Kostenberechnung und Anschlag auch gemacht?
    Wenn nicht, zu welchem Planungszeitpunkt wurde die Schätzung gemacht? Auf welcher Planungsgrundlage, mit welcher Genauigkeit? (also Kosten pro Gewerk nur pauschal geschätzt, oder anhand von nachvollziehbaren Mengen- und Kostenansätzen ermittelt?)
     
  16. Der Da

    Der Da

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    200 000 für 180 qm Haus mit Doppelgarage und Keller? Ich denke selbst wenn man keine Ahnung hat, sollte man sehen, dass das nicht hinkommen kann. Spätenstens dein Bankmensch hätte das sehen müssen, bzw es Euch mitteilen.
    Vor 18 Monaten gabs auch schon Internet, und da hätte man selbst Preise ergoogeln können, was es zum Beispiel kostet einen Keller zu bauen... und wenn man da schon fast 1/5 des Gesamtpreises erfährt hätte man stutzig werden müssen.

    Hilft dir jetzt blos alles nicht: Also ab zum Anwalt, der sich mit solchen Sachen auskennt, und prüfen lassen, welche rechtlichen Möglichkeiten du hast. in einem Forum wirst du die Lösung deiner Probleme nicht finden.

    Unser kleines Häusle mit 140qm einfacher Garage ohne Keller kostet im Endeffekt fast 1500€/qm
     
  17. ManfredH

    ManfredH Gast

    Falsche Konsequenz: Da hast du am Ende nur drei Angebote, die du nicht bewerten kannst und die wahrscheinlich auch nicht vergleichbar sind.

    Besser: Nicht blauäugig den befreundeten Architekten mündlich beauftragen, sondern guten Archi suchen (ich weiss: wie finde ich den? > gibts auch genügend Hinweise im Forum), klaren schriftlichen Vertrag abschliessen, alle Kostenermittlungen zum richtigen Zeitpunkt erstellen lassen und *alle* Gewerke gemeinsam vor Erteilung des ersten Bauvertrags ausschreiben.
     
  18. PeterMe

    PeterMe

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    Nee, Keller hat das Ganze net und ja, hätte ich - dass ich selber da naiv und saublöd an die Sache ran bin weiß ich selbst. Das ist auch nicht das Thema. UNd wenn mir das rechtlich so gesagt wird, dann muss ich damit leben.
    @ManfredH: HAt er nicht. Er hat lediglich auf Basis eines Grundrisses und Antrag der Baugenehmigung inkl. ENEV die Kosten geschätzt und das so verschriftlicht. Wir haben immer wieder neue Kalkulationen eingefordert. Kostenberechnung + Anschlag gab es nicht. Nur Gewerk für Gewerk.

    Die Schätzung ist in allen Bereichen bis hin zu Centbeträgen exakt. Nur die Garage hat er pauschal mit 23.000 geschätzt. So steht in der Schätzung zB Elektrik bla 8.853,22€ , mdl. hatte er dann 10.000 und kurz vor Ausschreibung von 12.000 gesprochen.
     
  19. Thomas B

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    Was sind denn das für irre Zahlen.....???????
     
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  21. PeterMe

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    Außer Garage und AUßenanlage (Eigenleistung) sind alle Leistungen in der Baukostenschätzung bis zu Cents angegeben. Ca. 30 Posten. Genau deshalb war ich ja der festen Annahme, dass das bis ins Detail gut und verlässlich gemacht wurde. Sah für mich eher wie ne exakte Kostenaufstellung und weniger wie ne Schätzung aus. NIcht das ich jetzt in Selbstironie verfallen, aber ich fühle mich langsam wie ein Fall für RTL II....
     
  22. Thomas B

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    Ich bevorzuge auch eine gewerkeweise Ausfschlüsselung weil m.E. eine Auflistung nach DIN276 eher unübersichtlich und schwer überprüfbar ist. da werden schon Gewerke zusammengefasst und man weiß beim Eingang der LVs nicht wo man liegt. Daher gewerkeweise....meine Meinung.

    So etwas im Nachkommabereich aufzulisten ist schon lustig. ich fange mit 50 EUR - Schritten an. Und das auch nur bei klar kalkulierbaren Gewerken. Ansonsten 500-er Schritte.
     
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Explosion des Baupreises - Klagen?

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