Fachmann als Unterstützung zum Hauskauf

Diskutiere Fachmann als Unterstützung zum Hauskauf im Sonstiges Forum im Bereich Sonstiges; Hallo ihr alle, ich weiss nicht ob ich den Beitrag an der richtigen Stelle eingestellt habe. Wir möchten uns gerne den Traum vom Eigenheim...

  1. #1 Panikmonster, 6. Oktober 2011
    Panikmonster

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    Hallo ihr alle,

    ich weiss nicht ob ich den Beitrag an der richtigen Stelle eingestellt habe.
    Wir möchten uns gerne den Traum vom Eigenheim erfüllen und haben nun ein Haus gesehen, dass uns gefällt.
    Da wir aber keine Ahnung von der Materie haben, sind wir nun auf der Suche nach einem Fachmann,
    der mit uns das Haus anschaut.
    1. Wen beauftragt man damit am Besten?
    2. Welche Informationen können wir erwarten?
    3. Was kostet so ein Fachmann ungefähr?
    4. Und wie finden wir jemand guten?
    5. Ist es üblich, dass die Gutachter auf Provisionbasis arbeiten, gibt es auch welche ohne (Mein Mann googelt gerade nebendran)? Er meint aufgrund der gefunden Homepages kann er nicht einschätzen, ob der Gutachter okay ist.

    Was wir suchen sind Tipps, wie wir einen Fachmann oder Gutachter finden, der uns bei der Lösung der folgenden Fragen hilft. Dass ihr uns hier für die folgenden Fragen keine Kosten aufzählen könnt ist schon klar, deswegen suchen wir ja nach einem Fachmann.
    Hinweise auf was wir bei dem einen oder anderen Punkt achten sollten sind aber willkommen:

    Bevor wir ein Haus kaufen, wüssten wir schon gerne
    a. was ein marktüblicher Preis für das Haus wäre (Meine Eltern haben 3 mal gebaut, falls wir in x Jahren jobbedingt umziehen müssen, würden wir die Verluste gerne im Rahmen halten),
    b. was gegebenenfalls noch auf uns zukommt an Reparaturen und deren Kosten,
    c. und ob unsere Umbauwünsche realistisch sind.

    Das Haus ist aus den 70ern. Bei der Besichtigung sind uns folgende Dinge aufgefallen oder Fragen im Kopf rumgegangen:
    d. Im Spitzboden sieht es aus als wären die Dachlatten mal nass gewesen. Das Haus hat keine normalen Dachziegel sondern irgendwas mit Eternit.
    e. Zusätzliche Dämmung des Spitzbodens ist auch laut Makler nötig. Wo, am Dach selbst, oder auf der Geschossdecke, Kosten?
    f. Die Fenster wurden teilweise erneuert, teilweise sind sie noch original. Müssen alle ausgetauscht werden, Kosten?
    g. Der Haustürkomplex (Tür + große Glaselemente links und rechts) ist noch original, braucht es eine neue (Dämmung), Kosten?
    h. Die Wand zwischen Wohnzimmer und Küche ist wohl tragend, kann man sie trotzdem entfernen (Träger), Kosten?
    i. Heizung ist Öl. Der Heizkessel ist von 96, Brenner von 2010, Tank von 74, wann ist da ne neue fällig?
    j. Elektrik, im Sicherungskasten sind noch die alten Dinger zum Drehen, okay oder muss, sollte man sowas tauschen?

    Danke und viele Grüße
     
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  3. #2 ReihenhausMax, 7. Oktober 2011
    ReihenhausMax

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    Wir hatten für zwei RMH die in Betracht kamen (End 60er Jahre) einmal einen
    Bauingenieur einer Firma dabei, die auch Altbausanierungen plant/betreut und einmal
    einen Architekten der Verbraucherzentrale. Beidesmal so etwa Kosten von 160 Euro.
    Eine andere Architektin, die solche Unterstützung auch anbietet, wollte so etwa 600
    Euro, da ist es dann beim Telefonat geblieben (will damit nicht sagen, daß sie das
    Geld nicht vielleicht auch wert gewesen wäre, aber wenn ich nicht weiß, ob ein anderer
    Interessent zum Zuschlag kommt, ist das doch etwas viel).
    Beide haben sich die Häuschen kritisch angesehen, beim ersten gab es einen
    schriftlichen Bericht mit der Abschätzung der Kosten für verschiedene Sanierungs-
    und Dämmmaßnahmen, die wir uns für das Haus vorgestellt hätten, aber keine
    Werteinschätzung. Beim zweiten gabs nichts schriftliches außer der Rechnung, aber
    eine ausführliche (etwa 1 1/2 h) Nachbesprechung mit grober Kostenabschätzung, aber dafür auch eine Bewertung ob der Kaufpreis OK ist. Beides ersetzt auf dem Niveau natürlich keine detailierte Energieberatung/Planung, wenn der Kauf definitiv bzw. abgewickelt ist.

    Ob der Preis marktüblich ist, kann Euch vielleicht auch Euer Finanzberater sagen.
    Hängt natürlich auch sehr davon ab, was an der Hütte alles zu tun ist. Hat man
    einen Verkäufer, der die Realitäten nicht sieht bzw. dafür noch ein Jahr braucht,
    mußt man im Zweifelsfall einfach pokern und ein Angebot abgeben oder verzichten.

    f: Hängt sehr von Eurem Anspruch ab ;-) Will man wie wir am Ende Dreifachfenster
    mit Holz/Alu von einem Handwerker wo auch die Monteure ihr Geschäft verstehen,
    wirds natürlich teurer als für Kunststoff mit Zweifachverglasung und dem Handwerker-
    service vom Baumarkt (ohne da jemand zu nahe treten zu wollen, keine praktische
    Erfahrung mit).
    g: Siehe f ;-) Wenn Ihr so eine "schöne" alte Alutür mit einfacher Verglasung habt, die
    auch nicht mehr richtig dicht ist, wird man sie nicht neben den schönen neuen
    Fenstern haben wollen.
    h: Sagt Dir ein Statiker, wofür er die Unterlagen zum Haus braucht (notfalls mit
    Vollmacht vom Eigentümer beim Bauamt die Statik einsehen&kopieren). Bei den
    zwei Metern, die wir für einen Durchbruch überbrücken mußten, war der "Angst"träger
    (O-Ton Maurer) am Ende günstiger, als wenn er es im Detail gerechnet hätte,
    obs auch ohne ging.

    j: Wenn keine Fehlerstromschalter da sind, läuft das schnell auf eine Erneuerung raus.
     
  4. R.B.

    R.B.

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    Das kommt darauf an, WAS es zu begutachten gibt. Ein Allround Genie kenne ich nicht.

    Kommt auf die Vereinbarung an.

    Gebührensätze, Stundensätze, An-/Abfahrt, Dokumentation....am besten direkt den Fachmann fragen.

    Definiere "gut". Ansonsten wäre eine Anfrage über die Kammern schon mal ein Ansatzpunkt.

    Google und Webseiten sind zwar ganz lustig, aber manchmal kommt man per Telefon schneller zu einem Ergebnis.

    Hier hilft ein Wertgutachten. Am besten durch einen SV der die Region auch kennt (also regional ansässig ist). Die zukünftige Entwicklung kann aber niemand vorhersehen.

    Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen werden üblicherweise auch bei einem Wertgutachten berücksichtigt. Welche Kosten aber im Detail entstehen, das kann er durch eine einfache Begutachtung nicht ermitteln. Wenn Ihr die Schwachpunkte kennt, könnt Ihr aber eine Art Ausschreibung anfertigen lassen, oder aber die Arbeiten von Fachleuten anbieten lassen. (Ist aber zeitaufwändig)

    Was meinst Du mit "realistisch"? (Fast) Alles ist möglich, ist nur eine Frage des Preises.

    Hier sollte der Zustand der Platten genau begutachtet werden. Nach 40 Jahren wäre es möglich, dass diese nicht unerhebliche Schäden haben (Risse etc.). Aufgrund des Baujahrs sind die Platten vermutlich asbesthaltig, somit wird ein Abbau und Entsorgung nicht gerade billig. Bei uns kostet allein die Entsorgung ca. 120,- €/to, es gibt aber Gegenden da ist das noch deutlich teurer.

    Bei so einer Aktion (Abbau, Entsorgung, neu eindecken) bist Du schnell mal 60,- bis 80,- €/m2 los. Am besten einen Fachmann (Dachdecker, Zimmermann) vor Ort befragen.

    Das hängt von der Nutzung des Spitzbodens ab. Dämmung der Geschoßdecke wäre vielleicht einfacher, aber da müsste man zuerst mal den Aufbau genauer unter die Lupe nehmen. Ansonsten nach Dachsanierung eine Zwischensparrendämmung und Folie (Dampfsperre).
    Kosten kann man schwer abschätzen ohne die Gegebenheiten vor Ort zu kennen. Das Dämmmaterial ist hier noch nicht der Kostentreiber, aber der Arbeitsaufwand kann erheblich sein.
    Evtl. kann das der o.g. Dachdeckerbetrieb mit anbieten.

    Warum alle austauschen? Hier wäre der Zustand zu untersuchen. Ein Fensterbauer/Schreiner wäre der richtige Ansprechpartner. Ein Austausch der Scheiben wäre bei 40 Jahre alten Fenstern kaum angeraten, da die Rahmen einfach nicht mehr dem heutigen Anspruch genügen. Die bereits ausgetauschten Fenster wird man wohl so belassen.

    Die Kosten kann man nur schwer abschätzen, denn die hängen davon ab, was für Fenster neu eingebaut werden sollen. Als Richtschnur kann man mit 250,- bis 350,- €/m2 inkl. Montage rechnen. Teurer geht natürlich auch, viel billiger wohl kaum.

    Ein Austausch ist nicht zwingend erforderlich. Wenn jedoch das komplette Haus hinsichtlich Wärmedämmung optimiert werden soll, dann sollte man sich auch diese "Baustelle" anschauen. Der o.g. Fensterbauer kann auch hier sicherlich einen Vorschlag unterbreiten. Über Kosten kann man nichts sagen, dazu muss man sich das vor Ort anschauen. Dann kommt es noch darauf an, ob Dacia oder Mercedes. Für so ein Element kann man aber schnell mal 5-10T€ versenken, nach oben gibt es fast keine Grenze.

    Das muss ein Statiker prüfen. Unterlagen und Besichtigung vor Ort, dann weiß man mehr. Er kann dann auch aufzeigen wie das am besten gemacht wird und danach kann man über Kosten reden.

    Auch hier gilt, Zustand begutachten. Der Kessel und Brenner kann noch locker 10 Jahre machen, bei regelmäßiger Wartung auch mehr. Beim Tank wäre der Zustand zu prüfen. Kunststoff oder GFK, oder vielleicht ein Stahltank? Wie sieht´s mit den Verbindungen, Leitungen aus?
    Ich habe in einem Haus habe ich Kunststoff und GFK Tanks, ca. 40 Jahre alt, die halten "ewig". In einem anderen haben ich Stahltanks, ca. 45 Jahre alt, die sind bereits grenzwertig.

    Es gibt Firmen die sich nur mit der Prüfung von Tankanlagen beschäftigen. Die können das beurteilen, man muss nur aufpassen, dass die einem nicht gleich eine Sanierung aufschwatzen wollen. ;)

    Ein Heizungsbauer kann bei der Wartung des Kessels auch mal die Tankanlage unter die Lupe nehmen.

    Müssen muss man nicht unbedingt, aber es kann sinnvoll sein. Weniger wegen der "Dinger zum Drehen", sondern vielmehr weil damals noch keine RCD (FI) verbaut wurden. Die Leitungen (Kabel) sind nach 40 Jahren vermutlich noch problemlos. Trotzdem wäre es empfehlenswert die Anlage mal komplett prüfen zu lassen.
    Das kann jeder Elektriker machen. Ich würde den die Anlage mal prüfen lassen (inkl. einiger Messungen) und dann kann der auch sagen, was geändert werden muss, was man evtl. ändern sollte, und was darüber hinaus noch machbar wäre.
    Das hängt auch von Euren Ansprüchen ab. Steht der "Rahmen" fest, dann kann man auch über Kosten reden. Das kann von wenigen Hundert bis zu einigen Tausend Euro gehen.

    Gruß
    Ralf
     
  5. githero

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    Hi!

    Wir hatten über einen Verband einen öbuv Sachverständingen für Schäden an Gebäuden. Der hat sich insgesamt 3 Immobilien mit uns zusammen angeschaut. Abrechnung erfolgte nach Gebührenordnung abhängig vom Aufwand (Stundensatz) und Messtechnikeinsatz (Feuchtigkeit, Oberflächentemperatur)
    Er hat sich immer ungefähr 2 Stunden lang das Objekt intensiv angeschaut, dem Eigentümer Löcher in den Bauch gefragt und danach mit uns nochmal ca. 1 Stunde gesprochen. Dabei hat er die wichtigsten Dinge, die Saniert werden müssen mit grober Kostenabschätzung genannt und uns auch eine Hausnummer genannt, welchen Wert das Objekt ungefähr hat.

    Aber Achtung! Einige Hausbesitzer waren ziemlich irritiert, das wir (meistens als Einzigste) mit so jemandem angetanzt kamen und empfanden dieses Vorgehen als "unter Druck setzen" durch uns. Da er natürlich einiges angesprochen hat, was nicht 100%ig in Ordnung war.
     
  6. Evaleena

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    Habt ihr den denn immer direkt zur ersten Besichtigung mitgenommen?
     
  7. #6 Panikmonster, 7. Oktober 2011
    Panikmonster

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    Super!
    Vielen Dank erstmal für den ausführlichen Input, wir hätten da noch ein paar Nachfragen:

    @Reihenhausmax
    Was ist ein Fehlerstromschalter?
    g. richtig erkannt, schön finde ich die Tür nicht, aber wenn sie noch okay ist, könnte ich wohl damit leben.

    @R.B:
    4. "Definiere gut": Naja ich hätte halt gern jemanden, der sich mit den Punkten, die uns selbst aufgefallen sind einigermaßen auskennt und auch Probleme erkennt, die für uns Laien nicht gleich ersichtlich sind.
    d. "Dach und Asbest": Danke für den Hinweis. Selbst wenn das Dach noch okay sein sollte, will ich sowas dann auf meinem Dach haben? 120€/to, sind die Dinger so schwer? Sie sehen eher dünner und leichter aus als normale Dachziegel.
    e. "Spitzboden": Was meinst Du mit Aufbau geneuaer unter die Lupe nehmen? Er ist nur 1,4 hoch und soll nur als Speicher genutzt werden. Soweit wir es gesehn haben ist die Geschossdecke aus Beton.
    f. "Fenster": Der Makler meinte halt er würde empfehlen die Fenster nach Norden auszutauschen, die zum Balkon hin wären noch okay. Die alten Fenster sind immerhin Doppelverglasung, bei der Haustür, grad noch keine Ahnung. Ich habe mich halt gefragt, obs nicht insgesamt günstiger
    ist alle Fenster + Haustür auf einmal zu tauschen, als das Stück für Stück in den kommenden Jahren zu machen.
    h. "Wand zum Wohnzimmer": Statiker, gibt's da nen Unterschied zu nem Architekten?
    i. "Heizung": Der Tank ist zumindest nicht aus Stahl. Was ist GFK? Er sieht aus wie gelblich weisser Kunstoff.
    j. "Elektrik": RCD (FI), ist das das was Reihenhausmax als Fehlerstromschalter bezeichnet hat?

    @githero:
    öbuv = öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger? Klingt gut, bei was für einem Verband muss ich da suchen.
    Und eure Erfahrung? Alle anderen kamen dann mit nem anderen Typ von Sachverständigen oder mit gar keinem? So dicke haben wir es nun nicht, dass ich die Katze im Sack kaufen möchte, auch wenn der Sack schön ist.

    Hm, wir bräuchten also, Wertgutachter, Dachdecker, Fensterbauer, Statiker, Elektriker, Tankanlagenprüfer. Wir wollen ja nun nicht sofort mit 6 Leuten anrücken und die möchten natürlich auch alle einzeln entlohnt werden. Wie sieht es denn mit einem Bauingenieur, Architekten oder so einem öbuv Sachverständingen für Schäden an Gebäuden aus? Welche Bereiche könnten die denn einigermassen abdecken? Zu Beginn bräuchten wir halt ne Werteinschätzung, eine Identifikation möglicher Probleme und ein paar Hausnummern, damit wir sehen können ob wir das Projekt stemmen können.

    Vielen Dank nochmal und viele Grüße
     
  8. #7 ReihenhausMax, 7. Oktober 2011
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    Was macht der Fehlerstromschalter?
    Von Laie zu Laie:
    Zunächst gibt's beim Wechselstrom zwei Drähte, einer, der Neutralleiter liegt auf Masse (d.h. ist geerdet, in etwas gleiches Potential wie Heizungsrohre und Wasserleitung) und der zweite (Phase) auf 230 Volt. Berührt man die
    Phase und ist z.B. über die Füsse geerdet, so bekommt man einen elektrischen
    Schlag. Das kann z.B. auch passieren, wenn ein Gerät eine Macke hat und
    die Phase mit Gehäuseteilen Kontakt bekommt. Daher gibt's den Schutzkontakt
    (die beiden Klammern), die im Gerät mit dem Gehäuse verbunden sind.
    Kommt jetzt die Phase mit dem Gehäuse in Kontakt und ist der Schutzkontakt
    in der Steckdose mit dem Neutralleiter verbunden (klassische Nullung in
    alten Gebäuden) so gibt es einen Kurzschluss und die Sicherung fällt raus.

    Problem ist nur, wenn nur Du und nicht der Schutzleiter in Kontakt mit der
    Phase kommst:
    Du hast ein schlaues 3 jähriges Bürschchen, so wie damals mein Papa, das sich
    einen Rührstab vom Mixer nimmt, um die Steckdose zu untersuchen ...
    Hatte Glück ...
    Ein FI-Schalter würde merken, daß zumindest einige Milliampere nicht mehr
    durch den Neutralleiter zurückfließen und in kurzer Zeit den Strom unterbrechen, während die normale Sicherung nur anspricht, wenn mehr als z.B. 10 Ampere fliesen.
     
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  10. #8 Panikmonster, 8. Oktober 2011
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    Okay, gutes Argument, der Schlitzohrkümel :winken ist zwar erst 18 Monate, aber solche Aktionen trau ich ihm durchaus zu.

    Viele Grüße
     
  11. R.B.

    R.B.

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    Ja, so ein m2 wiegt in etwa 25-30kg

    Das ist gut. Dann ist das mit der Dämmung kein Problem, und relativ einfach zu bewerkstelligen.

    Das kommt darauf an, wieviele Fenster getauscht werden müssen. Muss man rechnen, aber ein paar Fenster tauschen ist sicherlich günstiger als alle Fenster. Die Frage ist, wie lange die bereits ausgetauschten Fenster noch genutzt werden können.

    Wenn an der Fassade etwas gemacht werden soll, sieht das wieder ganz anders aus.

    Jepp. Der Statiker stellt sicher, dass die von den Architekten geplanten Häuser nicht einstürzen. ;)

    GFK = Glasfaserverstärkter Kunststoff.
    Steht dort ein Kunststofftank im Keller, dann ist es sehr wahrscheinlich, dass er noch lange hält. Muss evtl. mal gereinigt werden.

    Jepp. Und er hat´s auch noch schön erklärt.

    Dann nimm einen SV mit der ein Wertgutachten erstellt. Die können auch Mängel bzw. deren Beseitungskosten grob einschätzen.

    Gruß
    Ralf
     
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