Fairer Grundstückspreis bei Verkauf an Gemeinde?

Diskutiere Fairer Grundstückspreis bei Verkauf an Gemeinde? im Baupreise Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, vielleicht kann mir hier jemand bei meiner Frage weiterhelfen. Die Gemeinde will unsere Strasse sanieren. Mir gehören von...

  1. Tami123

    Tami123

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    Hallo zusammen,
    vielleicht kann mir hier jemand bei meiner Frage weiterhelfen.

    Die Gemeinde will unsere Strasse sanieren.
    Mir gehören von dieser Straße ca. 130 qm.
    Nun will die Gemeinde den Grund kaufen und bietet mir für den qm 15 € an. Das erscheint mir sehr wenig. Die Bodenrichtwerte liegen bei 45€ für Wohnbauflächen mit Erschließung.

    Wie ist so etwas zu bewerten?
    Bei der Fläche handelt es sich um einen Streifen von ca. 2,50 m Breite entlang meines eigentlichen Grundstücks, auf dem in den 60ern die Strasse gebaut wurde. Das ganze liegt in einer Wohnsiedlung.
    Ist das nun Wohnbaufläche? Mit Erschließung? Ohne Erschließung? Grünland?

    Was wäre ein fairer Preis? Ich glaube, ich werde über den Tisch gezogen. Wen kann man fragen?

    Danke für eure Tipps.
    Gruß
    Tami
     
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  3. Dino15

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    Laienmeinung: "Wohnbaufläche" ist eine Fläche, auf der man bauen kann. Auf einer Strasse kann man eher nicht bauen. Für mich liest sich das so, also ob Du knapp 2k€ bekommst und nichts dafür hergeben musst (außer auf dem Papier). Klingt nach gutem Geschäft. Oder glaubst Du, dass die jemand anderes mehr für deine 130qm Strasse bietet?
     
  4. Julius

    Julius

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    Richtig.
    Man könnte es auch andersherum betrachten:
    Welche Verpflichtungten wirst Du auf diese Weise los?
    Und bekommst noch Geld dafür...
     
  5. tomtom79

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    Die Gemeinde verschenkt doch nix, deswegen was hat sie vor? Wo führt diese strasse hin? Gibt ein neues Baugebiete?
     
  6. rose24

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    Es gibt eine Rechtsprechung, wonach der Grund der Gemeinde schon längst gehören könnte. Die Straße besteht wohl schon über 30 Jahre und ist damit eine sogenannte "faktische Verkehrsfläche". Vor diesem Hintergrund ist es nur fair, wenn die Gemeinde Dir noch Geld anbietet. Abgesehen davon ist der Preis für eine Verkehrsfläche im Rahmen des üblichen. Nimm das Geld und sei froh, dass Du überhaupt etwas bekommst.
    Meinem Freund wurde auf dieselbe Weise ein kompletter Weg kalt enteignet - und er hat nie etwas dafür bekommen.
     
  7. Nana55

    Nana55

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    Ich kenne die Rahmenbedingungen nicht und bin auch kein Jurist. Ich würde mich aber diesbezüglich schlau machen, ob die Gemeinde - und das ist nach Umsetzung der Rechtslage leider in den meisten Fällen so - die Kosten für Straßensanierung auf die angrenzenden Anwohner umlegt. Da ist schnell mal ein fünfstelliger Betrag fällig!!! Oder andere Frage: Wäre die Gemeinde zur Sanierung der Straße berechtigt, wenn du nicht verkaufen würdest? Ein Schelm, wer Böses dabei denkt! Ich möchte nicht den Teufel an die Wand malen, würde aber unbedingt Rechtsberatung einholen.
     
  8. rose24

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    Mit dem Verkauf an die Gemeinde könnte man evtl. auch aushandeln, nicht an Erschließungskosten beteiligt zu werden. Aber: Vorsicht - ich verweise auf meinen Post in #5. Und ja - im Zweifel könnte man mal einen Rechtsanwalt fragen - allerdings ist es immer schwierig einen zu finden, der sich in diesen Dingen auch wirklich auskennt.
     
  9. Villert

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    bei mir war es mal genau andersrum. ich habe was von einem seitenstreifen einer straße gekauft. der Gutachter der Stadt hat das dann als Gartenland bewertet, also ca 1/4 oder 1/3 des bodenrichtwertes für wohnbauflächen.
     
  10. Nana55

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    Das größte Problem sind nicht die Kosten der Erschließung (die sind mit Sicherheit abgegolten), sondern die der Sanierung. Worst case: Die Gemeinde kauft das Straßenstück für 2000 Euro, saniert und stellt dem TE dann anteilige Kosten hierfür über einen fünfstelligen Betrag in Rechnung.
     
  11. Tami123

    Tami123

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    Hallo,

    danke für die hilfreichen Antworten.

    Ja, ich werde als Anwohner sicher nach Satzung einen relativ hohen Anteil an den Sanierungskosten der Straße zu tragen haben. Ich rechne mit Beträgen im 10.000er Bereich. Ich bin der Letzte, der noch nicht an die Gemeinde verkauft hat. Alle anderen Anwohner haben schon vor gut 10 Jahren verkauft. Bei den anderen waren es aber jeweils nur eine Handvoll qm. Solange die Gemeinde den Grund noch nicht hat, kann sie nicht ausschreiben. Ich habe damals den Grund mit meinem Haus gekauft. Wurde damals für die Grundsteuerberechnung, Finanzierung etc. in die Gesamtgrundstücksfläche mit einbezogen. Dass mir ein Stück der Strasse gehört, stellte sich erst bei einer Nachvermessung durch das Vermessungsamt heraus. Danach wurden die 130 qm als getrenntes GS ausgewiesen.
    Gruß Tami
     
  12. rose24

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    Na dann gibt es ja zumindest eine kleine Chance, wegen der Umlegung der Sanierungskosten mit der Gemeinde verhandeln...
     
  13. Nana55

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    Naja, das Beste wäre hier sicher, nicht verkaufen zu müssen. Jedoch kann es natürlich gut sein - wie rose24 oben schon geschrieben hat -, dass man gegen die "Enteignung" wegen des Vorliegens öffentlich rechtlicher Belange nicht erfolgreich vorgehen kann... Zumindest sollte man aber auf einen Gutachterausschuss bestehen, der den Wert des Grundstücks realistisch einschätzt. Und natürlich Rechtsberatung in Anspruch nehmen...
     
  14. Tami123

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    Die Chance mit der Gemeinde hinsichtlich der Sanierungskosten zu verhandeln, sehe ich nicht, da die Verteilung auf alle Anwohner nach der kommunalen Straßenausbaubeitragssatzung gehen wird. Da dürfte es keinen Verhandlungsspielraum geben (eben auch im Sinne der Gleichbehandlung aller Anwohner).

    Daran, einen Anwalt einzuschalten, habe ich auch gedacht. Aber die Frage ist, ob sich das lohnt.
    Wenn der Verkehrswert sich bestimmt nach dem Bodenrichtwert für erschlossene Wohnbaufläche, der vom Gutachterausschuss zuletzt bekannt gegeben worden ist, dann sind wir bei rund 5.500 € Kaufpreis. Dann würde es Sinn machen, einen Anwalt/Gutachter einzuschalten.
    Aber wenn das aktuelle Angebot von 12 € dem Verkehrswert entspricht, dann macht es keinen Sinn, Gutachter oder Anwälte einzuschalten. Dann muß ich eben in den sauren Apfel beißen und das Angebot annehmen. Um die Sanierung werde ich wohl kaum herum kommen, kann sie höchstens ein wenig hinauszögern.
    @Nana55: Kann man auf einen Gutachterausschuss bestehen? Aus wem setzt sich dieser Gutachterausschuss zusammen? Wer bezahlt den Gutachterausschuss?
     
  15. Tami123

    Tami123

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    Die Chance mit der Gemeinde hinsichtlich der Sanierungskosten zu verhandeln, sehe ich nicht, da die Verteilung auf alle Anwohner nach der kommunalen Straßenausbaubeitragssatzung gehen wird. Da dürfte es keinen Verhandlungsspielraum geben (eben auch im Sinne der Gleichbehandlung aller Anwohner).

    Daran, einen Anwalt einzuschalten, habe ich auch gedacht. Aber die Frage ist, ob sich das lohnt.
    Wenn der Verkehrswert sich bestimmt nach dem Bodenrichtwert für erschlossene Wohnbaufläche, der vom Gutachterausschuss zuletzt bekannt gegeben worden ist, dann sind wir bei rund 5.500 € Kaufpreis. Dann würde es Sinn machen, einen Anwalt/Gutachter einzuschalten.
    Aber wenn das aktuelle Angebot von 12 € dem Verkehrswert entspricht, dann macht es keinen Sinn, Gutachter oder Anwälte einzuschalten. Dann muß ich eben in den sauren Apfel beißen und das Angebot annehmen. Um die Sanierung werde ich wohl kaum herum kommen, kann sie höchstens ein wenig hinauszögern.
    @Nana55: Kann man auf einen Gutachterausschuss bestehen? Aus wem setzt sich dieser Gutachterausschuss zusammen? Wer bezahlt den Gutachterausschuss?
     
  16. Julius

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    Wie kommst Du nur immer zu der Annahme, es würde sich um Bauland handeln?
    Bebauen wird man die Straße nicht dürfen, auch nicht als Eigentümer eines Streifens davon.
    Der (viel geringere) Gründlandpreis ist dafür üblich und angemessen!
     
  17. Tami123

    Tami123

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    Wie ich darauf komme: Ich habe ein bebautes Grundstück von 1503 qm gekauft. Dass 129 qm davon in Wahrheit Strasse sind, hat sich erst später bei einer Neuvermessung der Grundstücke herausgestellt.
    Anhand der damals aktuellen Bodenrichtwerte (damals 31 €) wurde durch das Finanzamt der Sachwert für Grund und Boden ermittelt, und zwar anhand des damals gültigen Schemas vom April 2004, mit 396 qm Baulandfläche, 404 qm Bauland-Restfläche und 703 qm Gartenland, und daran die Abschreibung ermittelt.

    Nun: Angesetzt wurde vom Finanzamt immer der Bodenrichtwert für Wohnbauflächen.

    Jetzt ist natürlich die Frage, wie groß ist der Verkehrswert für die 129 qm: Grünland-Preise sicher nicht, sonst wäre vor Jahren keine Entschädigung von 10 € durch das Vermessungsamt angesetzt worden, denn ich denke, die handeln auch nach Baugesetz.

    Nach § 95 Baugesetz bemisst sich die Entschädigung für den Rechtsverlust

    (1) Die Entschädigung für den durch die Enteignung eintretenden Rechtsverlust bemisst sich nach dem Verkehrswert (§ 194) des zu enteignenden Grundstücks oder sonstigen Gegenstands der Enteignung. Maßgebend ist der Verkehrswert in dem Zeitpunkt, in dem die Enteignungsbehörde über den Enteignungsantrag entscheidet.

    § 194
    Verkehrswert

    Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
     
  18. Tami123

    Tami123

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    Ach ja: Die Honorare der Gutachterausschüsse für Verkehrswertgutachten habe ich inzwischen auch gefunden: 1650 € bei Werten bis 200.000 € hier bei uns in Bayern. :-( (BayGaV §15)
     
  19. Inkognito

    Inkognito Gast

    Lassen Sie mich rekapitulieren:

    Die Stadt hat (vor ewigen Zeiten) eine Straße auf ihr Grundstück gebaut. Der Vermesser hat's gemerkt. Jetzt bietet Ihnen die Stadt einen Klicker und einen Knopf dafür, um im gleichen Atemzug ihnen eine Sanierungsumlage um die Ohren zu hauen?

    Enteignung ist ein reichlich scharfes Schwert für das Resultat eigener Dummheit, daran sind hohe Hürden geknüpft. Ich würde das mit dem Rechtsanwalt durchkauen, so teuer kann der nicht sein, dass sich das nicht lohnt.
    Und was Ihre Angst angeht, dass die anderen Anwohner mehr belastet würden, wenn Sie gar nicht dazu beitragen müssen. Ich kann mir nicht vorstellen dass das geht, als "anderer Anwohner" würde ich der Stadt was husten.
     
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  21. Julius

    Julius

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    Ich korrigiere mich:
    Es sollte natürlich Gartenland heißen! Sorry.

    Ansonsten bin ich aber der Auffassung, daß Dein Anschaffungspreis und dessen Bewertung durch das FA völlig unerheblich ist für die heutige Wertbestimmung des Straßenanteils.

    Wobei es mich schon etwas verwundert, daß man des Fehlen einer Fläche von 129m² beim gekauften Grundstück nicht selbst bemerkt!
    Das ist ja nun doch ein recht breiter Streifen, oder?
     
  22. Tami123

    Tami123

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    Das hier macht Sinn, und deckt sich in etwa mit dem Vorschlag des Vermessungsamtes für die Entschädigung: mit 10,23€ damals waren das etwa 1/3 des damaligen Bodenrichtwertes für Wohnbauflächen. Findet man das vielleicht in irgendeiner Verordnung oder so? Die haben das dann damals wohl als Gartenland bewertet..
     
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