Fenster aus 1990 - zwangsläufig beschlagen?

Diskutiere Fenster aus 1990 - zwangsläufig beschlagen? im Bauphysik allgemein Forum im Bereich Bauphysik; Wir haben eine whg. anno 1990 mit kunststoff-fenstern saniert, lt. auskunft des herstellers hatte das glas damals einen u-wert von 2.8 W/m²K (ohne...

  1. berndk

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    Wir haben eine whg. anno 1990 mit kunststoff-fenstern saniert, lt. auskunft des herstellers hatte das glas damals einen u-wert von 2.8 W/m²K (ohne gas, usw.)

    Die jetzigen bewohner beklagen eine massive kondensierung (rinnt sogar über fensterbänke herunter) an der gesamten scheibenfläche jedes zimmers (speziell bei minus-graden), geben aber gleichzeitig an, die whg normal zu nutzen und ausreichend zu lüften.

    Was aber auffiel: angeblich ist die whg. von sich aus so warm (rd. 23°), dass die heizkörper (wie üblich unter den fenstern) nicht aufgedreht werden müssen.
    Kann die malaise evt. auch damit zusammenhängen? Tatsache ist, dass die whg. von beheizten anderen whg.en umgeben ist, und dass vor 5 j. ein WDVS angebracht wurde.

    Auch stellenweise undichtigkeiten bei den fensterbänken wurden angebl. festgestellt.

    Ich habe den mietern aufgetragen,
    - viel zu lüften (speziell nach duschen)
    - die vorhandenen rolläden bei dämmerung stets zu schliessen
    - die wäsche wo möglich nicht drinnen zu trocknen

    was meint ihr dazu? ist das von den mietern beschriebene vorstellbar? Welche sonstigen möglichkeiten bieten sich an?
     
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  3. ThomasMD

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    Wenn das Problem erst bei kürzlich eingezogenen Mietern besteht, ist schon mal des erste Indiz für ein individuelles "Fehlverhalten" zu vermuten.
    Mein erster Blick bei solchen Vorwürfen geht auf die Betriebskostenabrechnung, so schon eine solche vom neuen Mieter vorliegt.
    Ich kann die Heizungsverbräuche der vergangenen 15 Jahre abrufen und gleichgelagerte Wohnungen vergleichen.

    Wenn (Bestands-)Fenster beschlagen, ist das eventuell unangenehm, aber als solches kein Mangel. Wenn allerdings das Kondensat über die Fensterbank läuft und droht das Mauerwerk zu beschädigen, dann muß dem Mieter unmißverständlich klargemacht werden, dass er für eine ausreichende Beheizung und Belüftung zu sorgen hat. Ich würde mich da auch nicht auf Lüftungszeiten und -dauer festlegen. Ganz einfach: Wenns läuft ist es zu kalt und oder zu feucht.
    Zur Untermalung kannst Du auch noch einen Temperatur-/Feuchtelogger (gibts bei dem großen "C" für ca. 70,-Euronen mit USB-Anschluß für den PC) für ein paar Tage dort deponieren. Aber lass Dir das Ding quittieren...;)
     
  4. berndk

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    hallo Thomas,
    danke für deine tipps - hat mir sehr weitergeholfen. In der tat haben die neuen mieter gleich im ersten jahr eine enorme heizkostenrückzahlung bekommen. Die vorigen mieter haben nie über derartige kondens-probleme geklagt.
    Also auch 23° - so sie denn stimmen - können noch zu kalt sein.
    Ich werd mit hygrometer aufmarschieren, das muss reichen - wenn die scheiben beschlagen sind, wird er deutlich über 60% anzeigen, wenn die mieter aber davor das lüft- und heizverhalten geändert haben, und somit kein übermässiges kondenswasser gegeben ist, hat sich das problem erledigt.
     
  5. Julius

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    Wann sind die neuen Mieter denn eingezogen?
     
  6. berndk

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    vor 1 1/2 jahren, eine heizperiode haben sie also schon erlebt.
     
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    den nächsten einwand sehe ich schon voraus:
    "aber im schlafzimmer wollen wir sicher nicht heizen."
     
  8. Julius

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    Dann ist das Vorgehen klar:
    Logger (Aufzeichnung von Temeperaur- und rel. Feuchteverlauf über die Zeit) aufstellen (lassen), am besten gleich mehrere.

    Und ich wette, es kommt dabei heraus, daß es am Nutzerverhalten lag.
    Von wegen "überall durchgehend 23°C ohne zu heizen"...
    Vielleicht im Hochsommer!
     
  9. ThomasMD

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    Solche Diskussionen habe ich schon häufig führen müssen.

    Du darfst Dich nicht dazu hinreißen lassen, den Leuten vorzuschreiben, ob und wie sie heizen müssen.
    Man kann niedrige Raumtemperaturen sicher durch mehr Lüften ausgleichen, muss aber gleichfalls dafür sorgen, dass feuchtwarme Luft aus dem beheizten Teil der Wohnung nicht ins kalte Schlafzimmer gelangt.

    Du als Vermieter bist dafür verantwortlich, die Bausubstanz in dem Zustand wie zum Zeitpunkt der Vermietung zu erhalten. Deine Mieter sind verantwortlich dafür, keine schuldhafte Verschlechterung der Mietsache eintreten zu lassen.

    Im konkreten Falle hast Du eine funktionierende Heizung bereitzuhalten und Deine Mieter haben diese entsprechend der Notwendigkeit zu benutzen und ausreichend zu lüften.

    Ich empfehle den Mietern auch regelmäßig, sich beim Mieterverein beraten zu lassen, weil ich weiß, dass da (in Halle/Saale) Leute sitzen, die ihr Fach verstehen.
     
  10. berndk

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    danke Thomas und Julius.

    Stimmt, bei niedrigerer schlafzimmertemperatur muss die tür geschlossen bleiben, da sich ansonsten die feuchte der gesamten whg. im sz. niederschlägt.

    Soweit ich weiss, lassen die leute sämtliche türen geöffnet. Und sind auch oft länger nicht zu hause. Womit sie schon einmal nicht mehr lüften können, auch fensterbänke trockenwischen usw. geht nur, wenn man anwesend ist. Andererseits kommt bei abwesenden bewohnern auch weniger feuchteeintrag hinzu (die einzigen feuchteemittenten sind dann die zimmerpflanzen).

    Also sie müssen auch und gerade für die zeit ihrer abwesenheit für ausreichende beheizung sorgen, richtig?
     
  11. ThomasMD

    ThomasMD

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    Ob sie heizen, lüften (lassen) oder die Blumen ins Exil schicken ist allein Sache der Mieter. Sie (die Mieter) haben, wie auch immer, dafür zu sorgen, dass keine Schäden an der Mietsache entstehen.
     
  12. berndk

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    alles klar :)
     
  13. Ginger

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    Die Frage ist nur - trotz allen rechtlichen Aspekten - wie sich später nachweisen lässt, wenn doch ein Schaden durch unsachgemäße Nutzung entstanden ist, dass der Schaden von den Mietern herrührt und Schimmel/Feuchte in der Bude ist kein Spaß.
    In Haus in dem meine letzte Wohnung lag, hatte von 10 Parteien, nur eine Wohnung Probleme mit Schimmel und Feuchte...aber auch aufffallend weniger Heizkosten als die anderen Wohnungen. Blieb letztlich am Vermieter hängen.
    Wenn jemand behauptet, gar nicht heizen zu müssen, wie in dem Fall geschildert, dann hört sich das für mich schon nach Sparbrötchen an...da liegt der Schluss nahe, nicht viel zu lüften, weil ja sonst die kostbare Wärme rauszieht und man dann doch heizen muss.
    Ich würde auf jeden Fall (schriftlich) die Mieter auffordern, so zu heizen und zu lüften, dass kein Schaden am Vermietereigentum entsteht...am besten vor Zeugen oder so...Recht hin oder her...dann hat man später im Falle eines Schadens wenigstens ein bißchen was in der Hand.
     
  14. berndk

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    hallo Ginger,

    ich hätte das so gelöst:
    - nachweis schaden durch mieter: durch detailliertes übergabeprotokoll (mache ich immer)
    - auffordern vor zeugen: mein zeuge wird der postabschnitt sein (ich schicke so etwas eingeschrieben)

    zuvor werde ich es aber vor ort ausführlich mit den mietern besprechen, auch die schriftliche rüge ankündigen, das geht aber erst, wenns richtig kalt wird.
     
  15. Pascal82

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    hallo bernd,

    genau schriftlich rügen!

    das ist wichtig!!

    wenn sie das verhalten nicht ändern übern winter im frühjahr kündigen!!

    die pappnasen verwandeln dir die bude sonnst in eine tropfsteinhöhle mit all den schönen pilzen:-)))

    und gewinn mal einen prozess gegen mieter....
    und selbst wenn- bekomm dann mal kohle von denen...
    nönö lieber dann im frühjahr vor die tür setzen und neue vernünftige mieter finden......


    bekannte von uns sind auch so spaarbrötchen- eigentunmswohnung im neubau (6 parteien) ganz stolz darauf das sie nur 1/3 der heizkosten haben als die anderen.
    wenn man da im winter eingeladen ist am besten lange unterhose und 2 dicke pullis anziehen- heizung fehlanzeige- nur im tropfsteinhöhlenbad ists warm- ansonnsten ca 17-18° in der wohnung " das erreich man rein durch körperabstrahlung und den herd beim kochen" ganz stolz ist!!!!
    aber beim bau wurde gepfuscht weil bereits nach 2jahren schimmel im haus ist..

    komisch nur bei ihnen....
     
  16. berndk

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    interessant zu hören, dass es das also auch im neubau mit gut dàmmenden fenstern gibt. (Hygrometer haben die dann wohl auch nicht).
     
  17. berndk

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    ich war jetzt dort, bei 2° aussentemperatur. Ich habe ihnen klargemacht, dass die probleme in ihre zuständigkeit fallen. Heute geht ein abmahnungs-brief ab. Ich zitiere daraus:
    Unmittelbar vor meinem Eintreffen haben Sie die Whg. für 15 min. stossgelüftet.
    Das Ergebins der gemeinsamen Inspektion war folgendes:
    Es konnte kein Kondenswasserniederschlag an den Fenstern beobachtet werden (ausgenommen SZ-Fenster: ca. 4cm am unteren Scheibenrand).
    Es wurden keine sichtbaren Schäden an den Fensterlaibungen bzw. Parapeten festgestellt (Ausnahme: kleine dunkle Flecken an der re. Laibung im SZ, angrenzend an Fensterbank)
    Der Geruchseindruck war neutral.
    Die Raumfeuchte wurde an 3 Räumen mittels digitalem Hygrometer gemessen und begtrug 52-54% rel. Luftfeuchte.
    Die Temperatur in diesen Räumen betrug 18.8 - 20,1°C (gemessen 60-90 min. nach dem Lüften).

    Sie sind erst in der Nacht davor heimgekommen und waren zuvor mehrere Tage auswärts.
    Sie halten die Heizkörper laut eigener Aussage stets geschlossen, wobei Sie angaben, auch im Dez/Jan auf 24° Raumtemperatur zu kommen. Das Heizungs-Hauptventil der Wohnung war auch tatsächlich abgedreht. Die Heizung wurde daraufhin gemeinsam in Betrieb genommen, wobei festgestellt werden konnte, dass sämtliche Heizkörper warm wurden.
    Sie haben für die letzte Heizperiode eine grosse Heizkosten-Rückvergütung erhalten, sodass Sie eigentlich nur mehr die Heizungs-Grundkosten bezahlen. Dies im Gegensatz zu sämtlichen mir bekannten früheren Bewohnern dieser Wohnung.
    Ein heute auch stattgefundenes Befragen der oberen Nachbarn ergab, dass diese keinerlei Probleme dieser Art haben (beschlagene Fenster).
    Die in Ihrer Whg eingebauten Fenster sind Bj. 1990, mit dem technischen Stand und den Dämmwerten der Zeit. Die Fenster sind jedenfalls in Ordnung, dicht und für Wohnzwecke geeignet.

    Folgendes Resumee kann gezogen werden:
    Ihre Angabe, dass die Fensterscheiben bei niederen Aussentemperaturen vollflächig beschlagen sind, erscheint angesichts der Nicht-Beheizung durchaus glaubhaft. Die Gründe, warum heute nur minimaler Beschlag sichtbar war, liegen einerseits in Ihrem gründlichen Lüften unmittelbar vor der Kontrolle, andererseits in der Tatsache, dass die Bauteile der Whg am Beginn der Heizperiode noch trocken, warm und aufnahmefähig für überschüssige Luftfeuchte sind. Weniger glaubhaft, wenn nicht gar abenteuerlich erscheint Ihre Angabe, im Jänner ohne zu Heizen Innentemperaturen von 24°C zu erreichen.

    Festgestellt wird, dass ein Nicht-Beheizen der Whg jedenfalls eine missbräuchliche Nutzung des Mietgegenstandes darstellt. Ob Sie darüberhinaus auch noch zu wenig lüften, konnte naturgemäss nicht festgestellt werden, liegt aber anhand der Umstände nahe. Sie als Mieter sind dafür verantwortlich, keine schuldhafte Verschlechterung des Mietgegenstandes eintreten zu lassen. Dies wird im konkreten Fall durch ausreichendes Belüften und Beheizen sichergestellt. Ausreichend bedeutet schlicht, so viel bzw. stark, dass ein Beschlagen der Scheiben verhindert wird. Ich fordere Sie durch diese Abmahnung also auf, dies künftig strikt zu beachten. Ich weise auch nochmals schriftlich darauf hin, dass ein missbräuchliches Bewohnerverhalten wie beschrieben auch einen Kündigungsgrund darstellen kann.
    Als Vermieter bin ich verantwortlich, die Bausubstanz zu erhalten. Weiters liegt es in meiner Verantwortung, eine funktionierende Heizung bereitzustellen.

    Ich gab Ihnen weiters folgende Hinweise, mit denen Sie einverstanden waren und die Sie zukünftig sämtlich zu beachten versicherten:

    das Trocknen der Wäsche soll während der Heizperiode möglichst ausserhalb der Whg stattfinden (Trockenraum am Dachboden, Loggia oder Innenhof)
    das Lüften stets als Stosslüften (mind. 2 gegenüberliegende Fenster für einige min. ganz öffnen) auszuführen
    nach dem Duschen immer zu lüften, bei geschlossener Tür. Auch während des Duschens die Türe ausnahmslos geschlossen zu halten.
    die Rolläden während der Nacht zu schliessen.
    auch bei Abwesenheit nie alle Heizkörper abzudrehen
    bei ev. niedrigerer Schlafzimmer-Temperatur: darauf zu achten, dass dann die Türe ständig geschlossen bleibt.
    herauszufinden, bei welcher Heizkörper-Stellung bzw. Innentemperatur die Fenster nicht mehr beschlagen, und dies dann beizubehalten
    alle Heizkörper, die unter Fenstern angebracht sind, auf zumindest lauwarm einzustellen, um eine Luftumwälzung zur kontinuierlichen Abtrocknung der Scheiben zu gewährleisten
     
  18. jscheller

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    Meiner Ansicht nach zu viel Prosa und viel zu viele Spekulationen. Was man nicht definitiv sagen kann, sollte man gar nicht sagen.

    Übrigens: ich hab auch so meine zweifel an der Argumentation: wenn es beschlägt, ist der beweis geführt dass der Mieter falsch lüftet. Es gibt meines Wissens in der tat baumängel, fehler in der Wärmedämmung etc. die dafür sorgen dass die Scheiben beschlagen- Lüften hin oder her. In der Hinsicht bin ich kein fachmann, ich kann also nicht ausschließen dass es tatsächlich so ist.
    Wenn ICH diesen brief erhalten würde, würde ich da eine unbegründete Schuldzuweisung riechen.
     
  19. berndk

    berndk

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    wie du sicher bemerkt hast, war das schreiben dem heizverhalten gewidmet. Das lüftverhalten wurde, da kaum kontrollierbar, nur am rande erwähnt und k e i n e schuldzuweisung dafür ausgesprochen.
    Für das falsche heizverhalten gab es jedoch mehrere indizien, um nicht zu sagen beweise.
    Dennoch kann gesagt werden, dass die beiden punkte zusammenhängen: je mehr geheizt wird, desto weniger muss gelüftet werden, und umgekehrt.
     
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  21. robinson

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    ohne Euer bisheriges Vermieter/Mieter-Verhältnis zu kennen, finde ich den Brief in weiten Teilen als unglücklich formuliert.

    Ich schließe mich da meinem Vorredner an: Die Sachlage sollte sachlicher und weniger Wortreich auf den Punkt gebracht werden.

    Ich würde das eher in klassischer Protokollform abfassen und z.B. tabellarisch die Messwerte angeben.

    Deine (!) Wertung der Messergebnisse würde ich da nicht so überdeutlich zum Ausdruck bringen, sondern die Messergebnisse unkommentiert für sich sprechen lassen. Man könnte vielleicht das eher als "Hinweise" aufführen oder ein Merkblatt "Heizen/Lüften" beifügen...


    Gruß
    Jochen
     
  22. R.B.

    R.B.

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    Fakten, Fakten und immer an die Leser denken.

    Man kann durch einen langen Roman auch die wichtigsten Fakten in den Hintergrund rücken und erreicht damit genau das Gegenteil vom dem was an sich geplant war. Ein routinierter Leser wird hier querlesen, und ein paar Striche machen. Andere Leser kapitulieren nach den ersten Zeilen oder überfliegen den Text nur noch oberflächlich.

    Was für ein Glück, dass Du nicht den ganzen Brief eingestellt hast. ;)

    Gruß
    Ralf
     
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