Fensterproblem - Sicherheitsklasse WK 3 und Gemeinschaftseigentum

Diskutiere Fensterproblem - Sicherheitsklasse WK 3 und Gemeinschaftseigentum im Fenster/Türen Forum im Bereich Neubau; Für unsere Erdgeschoss-Wohnung (Neubau vom BT) haben wir im Kaufvertrag WK3 Fenster vereinbart. Der BT kann aber die vereinbarten Prüfzeugnisse...

  1. lalala

    lalala

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    Für unsere Erdgeschoss-Wohnung (Neubau vom BT) haben wir im Kaufvertrag WK3 Fenster vereinbart. Der BT kann aber die vereinbarten Prüfzeugnisse nicht vorlegen. Bei Abnahme haben wir bemerkt, dass nur 2 der 11 Fenster überhaupt Pilzköpfe haben und wurden mißtrauisch. Nun hat uns der Fensterlieferant im Geheimen verraten, dass der BT für das ganze Haus gar keine WK3 Fenster bestellt hat, sondern nur Fenster "in Anlehnung an WK1 oder 2", und zudem auch nicht die Montage ausführen durfte, weil der BT das lieber selber machen wollte. Der BT schlägt vor, durch seine Handwerker Pilzköpfe nachträglich aufzuschrauben. Damit wäre dann WK3 hergestellt.

    Ich mag ein ziemlicher Laie sein, aber das ist meiner Meinung nach der größte Blödsinn, oder? WK3 wird doch erst durch Bestehen einer Prüfung erreicht, für die es ein Prüfzeugnis gibt, und muss dann fachgerecht montiert sein, und sicher muss doch auch der Rahmen entsprechend verstärkt sein, so dass es doch totaler Quatsch ist, da nachträglich einfach ein paar Pilzköpfe aufzuschrauben oder?

    Wir sind davon ausgegangen, dass Fenster grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum gehören, sonst wären sie explizit in der Teilungserklärung als Sondereigentum aufgelistet. Nun sagt die Sachverständige, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durchführen soll, dass die Sicherheitsklasse eine Vereinbarung zwischen Kunde und Bauträger sei, und die Fenster somit als Sondereigentum gelten. Hat dazu jemand eine Meinung? Für mich ist das Quatsch! Ist für uns ziemlich wichtig, weil wir bei Abnahme unserer ETW keine Einbehalte für einen Austausch der Fenster gebildet haben.

    Gibt es eigentlich "Fenster-spezailisierte" Gutachter, die nachträglich feststellen können, ob ein eingebautes Fenster wenigstens WK3 entspricht, auch wenn wir auf Vorlage der Prüfzeugnisse verzichten würden?
     
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  3. Wookie81

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    Normalerweise sagt die Teilungserklärung ob Außenwände und Fenster Gemeinschafts- oder Sondereigentum sind. Dann könnte natürlich noch drinnen stehen, dass Sonderfenster Sondereigentum sind ... wird aber denke ich mal nicht.

    Abnahme sollte nicht das Problem sein. Sowas könnte vielleicht sogar ein versteckter Mangel sein. Aber Zahlung wirst du schon geleistet haben und deswegen halt mal blöd weil du keinen Druck ausüben kannst?

    Musst du selbst mal überlegen, was dir am liebsten wäre bzw. wo der BT mitspielt. Es gibt ja nur die vier Möglichkeiten
    1. Doch es sind WK3 Fenster -> Dann entsprechende Bescheinigung her
    2. Man kann sie nachrüsten und jemand (Fensterhersteller) garantiert dir, dass es WK3 ist. Keine Ahnung ob WK3 nur gilt, wenn ein Zeugnis da ist... dann muss er halt eines erstellen lassen
    3. WK2 Fenster bleiben drinnen und du bekommst deinen Aufpreis zurück
    4. Die WK2 Fenster kommen raus und neue WK3 Fenster rein auf Kosten des BT (gibt trotzdem eine schöne Sauerei)

    Bin bei allem jetzt nicht der Fachmann, aber klär doch mal mit der Sachverständigen wem die Fenster gehören. Und sie soll dir zeigen warum sie Sondereigentum sind. Dann soll sie entweder die entsprechende Prüfungen verlangen oder du schreibst halt nochmal deinen BT an.

    Gruß
    Sebastian
     
  4. #3 Ralf Dühlmeyer, 3. Februar 2014
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    Dann klemm Dir doch auch jeden Kommentar!

    Der Unterschied zwischen WK 0 und WK 3 (RC3) besteht nicht nur in ein paar Pilzkopfelementen!!!
    Dazu gehören andere Glasarten, andere Montagen, ggf (je nach Herstellerprüfung) sogar andere Profile und Verstärkungen!!!!

    Ob diese Fenster nun Sonder- oder Gemeinschaftseigentum oder rechtlich ein weisser Fleck in der Teilung sind, kann nur ein entsprechender Anwalt in Kenntnis aller Unterlagen beurteilen.

    Also ab zu selbigem und mit dem klären, wer für was zuständig ist.
    Und vorher keine Abnahme machen. Weder als Sonder- noch als Gemeinschaftseigentum. Das soll der Notar dem Verwalter schriftlich mitteilen!!!

    Alles andere bringt Dich in Teufels Küche!!!!
     
  5. lalala

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    Unser Anwalt interpretiert die TE so, dass die Fenster Gemeinschaftseigentum sind. So sieht es auch unser Verwalter. Ist wohl auch grundsätzlich so, es sei denn, die TE schreibt es deutlich und explizit anders vor. Warum die Sachverständige glaubt, dass die Vereinbarung einer erhöhten WK-Klasse aus Gemeinschaftseigentum wieder Sondereigentum macht, ist mir schleierhaft. Fragt sich, ob die das überhaupt im Alleingang entscheiden kann.
    Ist es so, dass der Notar das bestätigen muss?
    Abnahme des Sondereigentums ist schon erfolgt, weil wir fest davon ausgingen, die Fenster seien Gemeinschaftseigentum. Für die Fenster haben wir keine Abnahme erteilt, also audsrücklich auf dem Protokoll vermekrt, dass diese nicht abgenommen werden. Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist nun zum 2. Mal gescheitert. Nächster Versuch nächste Woche...
    Dass die Fenster definitiv nicht WK3 sind, wissen wir ja nun von der Fabrik.
     
  6. Thomas B

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    Der BT scheint unter Pilzbefall zu leiden....so ein Blödsinn.....
     
  7. #6 Ralf Dühlmeyer, 3. Februar 2014
    Ralf Dühlmeyer

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    Da geht ja mal wieder (WEG-typisch) alles mögliche durcheinander:

    1) Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums hat der Verwalter als Vertreter der Eigentümer zu machen!
    2) Ein(e) Sachverständig(r) ist ein "Helferlein" zur techn. Beurteilung und hat sich aus juristischen Fragen herauszuhalten (ausser, sie/er wäre im Zweitstudium Jurist)
    3) Eine Abnahme ist ein EINSEITIGER Rechtsakt. Das heisst, die WEG, vertreten durch den Verwalter, nimmt das Gemeinschaftseigentum ab.
    Das kann der Verwalter auch morgens in seinem Büro zwischen zwei Telefonaten machen. Dazu muss auch niemand anwesend sein!
    Zumindest juristisch! Praktisch ist das so zwar Unsinn, aber eben machbar!

    Wenn also Euer Verwalter meint, die Fenster seien Gemeinschaftseigentum und entsprächen nicht der Sonderverinbarung WK 3, dann er das als Mangel in das Abnahmeprotokoll aufzunehmen! Basta.
    Der BT kann ja dann beweisen, diese seien doch WK 3 oder Sondereigentum oder beides!
     
  8. lalala

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    Ralf, so sehe ich das auch, aber wie gestaltet sich das in der Praxis? Unser Verwalter listet alle Mängel auf, legt der WEG die Mängelliste vor und die WEG entscheidet dann, ob die Abnahme erteilt werden soll? Oder muss der Verwalter auf der Stelle das Abnahmeprotokoll unterschreiben und abgeben?
    Die Verwalterin wurde durch die WEG beautragt und macht einen guten Job, hat aber nicht die erforderliche Sachkenntnis, um solche Themen zu entscheiden und fühlt sich auch unwohl mit der Verantwortung, hier ggf. eine falsche Entscheidung zu treffen.
    Laut Kaufvertrag haben wir sie bevollmächtigt, die Abnahme gemeinsam mit einem öffentlich vereidigten Sachverständigen durchzuführen.
    Also dürfen wir von unserer Verwalterin verlangen, den WK3-Mangel im Protokoll aufzunehmen, auch wenn alle anderen Eigentümer das Problem ggf. nicht haben? Und dürfen dann ggf. als einzige Partei die Abnahme verweigern, falls das nicht geschieht?
     
  9. #8 Ralf Dühlmeyer, 3. Februar 2014
    Ralf Dühlmeyer

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  11. lalala

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    Versteht sich von selbst, Anwalt ist bereits am Start. Hörte sich nur so an als hättest Du Praxiserfahrungen. Daher die Nachfrage. Sollte keine Rechtsberatung sein ;)
     
  12. GWeberJ

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    Vor bzw. bei der Abnahme kann alles bemängelt werden. Du bzw. die Verwalterin darf auch behaupten, dass das Mauerwerk nicht aus Stein sondern aufgeschichteten Marshmallows besteht. Der Auftragnehmer hat dann nachzuweisen, dass alles seine Ordnung hat. (Wird ihm in diesem hypothetischen Fall ja auch nicht schwer fallen.)

    Und von eurer Verwalterin könnt ihr selbstverständlich verlangen, dass Sie jeden Mangel, der euch auffällt bzw. den ihr vermutet, ins Abnahmeprotokoll aufnimmt. Tut Sie das nicht, dann könnt ihr gleich mal mit Schadenersatz drohen, weil Sie ihren Pflichten nicht nachkommt.

    Eine ganz andere Frage ist, ob die Abnahme des Gemeinschaftseigentums aufgrund dieses einen Mangels verweigert werden kann: http://www.baumeister-online.de/aktuelles/recht-detail.php?id=1279

    Wenn eurer Bauträger aber tatsächlich wissentlich eine Vereinbarung unterlaufen und irgendwas eingebaut hat, das ihr nicht bestellt habt, dann solltet ihr mit den Typen ohne eigenen Anwalt nichtmal mehr die gleiche Luft atmen.
     
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