Fertighaus Restwertermittlung

Diskutiere Fertighaus Restwertermittlung im Hilfestellung für Neulinge Forum im Bereich Sonstiges; Einen ganz zauberhaften guten Morgen, ich bitte zunächst um nachsichtige Milde, weil ich hier garantiert falsch poste, aber auch überhaupt...

  1. #1 Sonja76, 19.06.2013
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    Einen ganz zauberhaften guten Morgen,

    ich bitte zunächst um nachsichtige Milde, weil ich hier garantiert falsch poste, aber auch überhaupt keinen Plan habe, wohin mit meiner Frage - bitte ggf. verschieben...

    Folgendes Dilemma stellt sich mir: Nach zwei Jahren Suche habe ich mich furchtbar und unrettbar in ein Haus verliebt und weil es immer schön kompliziert sein muss, handelt es sich bei der Bude um ein (traumschönes! :-)) verklinkertes Fertighaus Baujahr 74.

    Das Haus hat ca. 150 qm, ist 2- geschossig und voll unterkellert und macht insgesamt (auf uns Laien) einen supergepflegten Eindruck, eine Geruchsbelastung lässt sich nicht feststellen. Das Grundstück hat 619 qm, der Bodenrichtwert liegt bei 140. Wir müssten die Fenster erneuern, ein Bad sanieren und ein paar qm Fliesen legen - mehr und größere Investitionen scheinen sich da erstmal nicht aufzutun...Da wir uns der baubiologischen - nennen wir sie "Besonderheiten" insbesondere der Fertighäuser aus diesem Jahrzehnt bewusst sind, würden wir selbstverständlich noch eine Raumluftmessung in Auftrag geben - hierzu müssten wir uns allerdings mit dem Eigentümer erst einmal auf einen realistischen Kaufpreis einigen. Seine Mondpreisvorstellung liegt derzeit bei 325.000 (!!) EUR.:wow

    Spinnt der, oder spinne ich - aber ein 40 Jahre altes Fertighaus - sei es noch so prima in Schuss - kann nicht ernsthaft einen Restwert von knapp 230.000 EUR haben?! Was ist da Ermittlungsgrundlage, was ist realistisch?

    Wenn sich hier irgendjemand mit der Materie auskennt und sich bemüßigt fühlt, mir da ein bisschen auf die Sprünge zu helfen, wäre ich unendlich glücklich und dankbar!!:bounce:
     
  2. #2 Ralf Dühlmeyer, 19.06.2013
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    Restwert = Sachwert!
    Sachwert hat nicht viel mit dem Verkehrswert zu tun!

    extremes Beispiel:
    Völlig abgerockte Hütte in angesagter Lage, in der kein Neubau mehr genehmigt wird. Ergo Abriss = grüne Wiese!
    Hier kannst Du für eine Hütte mit -20.000 € Restwert (Abbruchkosten) noch einige 100k€ auf den Tisch des Hauses bekommen!

    Ausserdem ist der Markt im Augenblick völlig überkandidelt!

    Ob der Preis durchsetzbar (ungleich gerechtfertigt!) ist, kann man nur in Kenntnis des lokalen Markts sagen!
    Die Erkenntnis der nicht gegebenen Durchsetzbarkeit braucht bei gierigen Verkäufern manchmal sehr lange.

    Denk einfach an den alten Spruch:
    Andere Mütter haben auch schöne Töchter
     
  3. #3 DerBjoern, 19.06.2013
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    Ein Haus hat den Wert den jemand bereit ist dafür zu zahlen.

    Das hat sicherlich auch der Verkäufer kapiert ;)
     
  4. R.B.

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    Man könnte ja eine Wertermittlung in Auftrag geben.;)

    Meine Vermutung, der Eigentümer hängt an "seinem Haus", dafür spricht schon, dass es sehr gepflegt ist. Für solche Hauseigentümer ist der ideelle Wert deutlich höher als das was realistisch am Markt zu erzielen ist. Vielleicht liegt nüchtern betrachtet der Sachwert nur bei der Hälfte seiner Preisvorstellungen.

    Das sind alles Dinge die man noch relativ einfach durch eine Begutachtung und Zahlen ermitteln kann. Aber ab jetzt wird´s schwierig. Wie hoch liegt der Verkehrswert? Und vor allen Dingen, "Wer sagt, dass der Eigentümer das Haus zu diesem Preis verkaufen muss?" Vielleicht will er sich gar nicht von seinem Haus trennen, oder er verkauft nur, wenn der Kunde einen entsprechenden Goodwill zahlt. Dann bleibt für Dich nur, den Preis akzeptieren, oder ein anderes Objekt suchen.

    Schau Dir mal an, zu welchen Preisen manche Firmen verkauft werden. Glaubst Du wirklich, die wären diese Preise wert? Da gibt es halt Interessenten, die aus welchen Gründen auch immer, deutlich mehr zahlen, nur um die Firma zu bekommen. Oder schau Dir mal die Preise für Schmuck oder Kunstgegenstände an, da liegt der Verkaufspreis auch weit über dem Materialpreis, und das ist durch handwerkliche Arbeit nicht zu erklären. Es wird darauf spekuliert, dass es Interessenten gibt, die bereit sind diesen Preis zu bezahlen.

    Um ehrlich zu sein, wenn Eure Preisvorstellungen so weit auseinander sind, dann würde ich das Thema ganz schnell beenden und mich auf die Suche nach einem neuen Objekt machen. Jede Stunde die Du da investierst, ist verlorene Zeit.

    Gruß
    Ralf
     
  5. #5 Sonja76, 19.06.2013
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    Ah jaaaa. Zum VK gab´s nur telefonischen Kontakt. weil der nicht vor Ort wohnt und seine ehem. Haushälterin für die Besichtigungstermine abkommandiert hat. Er hat mich also nicht in voller Entrückung und Entzückung erlebt, das anschließende Telefonat verlief dann doch eher sachlich. ;-)

    Und wir sind nicht bereit, diesen Preis zu zahlen - auch wenn ich jetzt schon weiß, dass ich Gift und Galle spucke, wenn das Haus über unserem Gebot über den Tisch geht - ich dacht nur, es gäb vielleicht irgendeinen 70erJahreFertighauswagnistapferkeitsfaktor, der tolle Abschläge rechtfertigen und den geforderten Preis noch unverhältnismäßiger aussehen lassen würde...
    Was für ein Trauerspiel.

    Okay, lieben Dank aber.
    :-)
     
  6. #6 Geodesy, 19.06.2013
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    sag mal, in welcher Gemeinde steht denn das Haus???
     
  7. #7 Sonja76, 19.06.2013
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    In Drensteinfurt-Rinkerode. Das ist ein kleines (wunderschönes ;-)) Dörfchen 15 km vor Münster, Westf. Wieso?
     
  8. #8 Sonja76, 19.06.2013
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    In Münster selbst wär so ein Objekt nicht bezahlbar - oder aber sein Preis eher am Markt - alle vergleichbaren Häuser, die ich hier gesehen und beobachtet habe, sind weit unter 300.000 weggegangen.
     
  9. #9 Geodesy, 19.06.2013
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    ich kenne Rinkerode, haben einen guten Italiener dort.
    Da Münster sehr teuer geworden ist, versuchen die Menschen in den umliegenden Dörfern Fuß zu fassen, was dabei auch dort die Preise in die Höhe treibt. Sieht man ja schon an den Grundstückspreisen (140 €), vor 15 Jahren hättest Du nur 100 DM bezahlt.

    Aber 325 für die Hütte find ich auch schon ganz schön hochgegriffen.
     
  10. #10 Sonja76, 19.06.2013
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    :-) jau, der ist prima - das ganze Dorf ist für und mit Kindern toll. Ich hatte gedacht, 230.000 wären eigentlich ein prima Angebot für so´n olles Fertighaus...? - Der Eigentümer ist noch im Urlaub und erst ab dem Wochenende wieder zu erreichen - zum großen Feilschen isses noch gar nicht gekommen.
     
  11. #11 Sonja76, 19.06.2013
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    Also, zumindest, solange sich da keine Schadstoffbelastung nachweisen lässt und die Hütte "sauber" ist. Sonst scheppert´s noch weiter runter...
     
  12. #12 Geodesy, 19.06.2013
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    Ermittlungsgrundlage ist das sog. Sachwertverfahren

    Dabei wird der Herstellungswert der baulichen Anlagen ermittelt (Gebäude, Außenanlagen, Betriebseinrichtungen). Dann wird das Alter als Wertminderung zugrunde gelegt, Abzüge für Baumängel und Bauschäden, sonstige einflüsse. das ergibt dann den Wert der baulichen Anlagen. Dazu kommt noch der Bodenwert. Das ergibt dann den Sachwert des Grundstücks und unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt ergibt sich dann den Verkehrswert.


    Dies wäre Deine Grundlage und die Differenz zwischen Euch wäre dann zu klären.
     
  13. Einmal

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    Es hilft Dir sicher im Sinne einer guten Verhandlungsgrundlage, den Verkehrswert zu kennen/ermitteln. Wir haben lange nach einem gebrauchen Haus gesucht, es ist gar nicht so schwer, das selbst zu machen oder zu holst dir einen Gutachter zur Hilfe.

    Letztendlich werden wir jetzt bauen - aber bei den (sehr raren) Grundstücken in unserer Gegend war uns der Preis auch viel zu hoch. Also (immer freundlich) mit dem Verkäufer gesprochen und auch den aktuellen Bodenrichtwert hingewiesen, etwas Zeit ins Land gehen lassen (ca. 4-6 Wochen) und dann nochmals gemeldet und ein Gebot etwas über Bodenrichtwert aber deutlich unter seinen Vorstellungen abgegeben. Nach einer Woche hat er uns zugesagt.

    Das muss jetzt nicht immer funktionieren, aber uns war wichtig den Preis zu zahlen, den uns das Grundstück wert ist.
     
  14. #14 Geodesy, 19.06.2013
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    Wichtig zu wissen wäre die BGF, also Kellerfläche+EG+OG+DG und die Ausstattung. Einfach, mittel, gehoben, stark gehoben. Ich schätze da eher auf mittel.
     
  15. #15 Thomas B, 19.06.2013
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    Solche alten Fertighäuser haben häufig einen sehr geringen Restwert. Genau kann man das nat. nur durch eine entsprechende wertermittlung herausfinden, aber gerade im Bereich Wärmedämmung sah es vor 40 Jahren im Bereich FH sehr mau aus. Habe gerade selber an einem herumzubasteln (rein planerisch, natürlich). 10 cm Wärmedämmung aus MiWo sind da angesagt. Und die hatte damals keine WLG von 032 oder 035...

    Man sollte also neben dem gepflegten Zusatnd auch die Heizkosten im Auge behalten.

    Jedenfalls erscheint mir der Preis in Höhe von 1.640 EUR/m2 massiv überhöht. Für das geld kriegst Du ja fast schon ein neues Haus, mit neuer Heizung und einer Wärmedämmung die up-to-date ist.
     
  16. #16 Geodesy, 19.06.2013
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    Da gebe ich Thomas Recht. Die Nutzungsdauer bei Massivhäusern wird mit 80 Jahren zugrunde gelegt, bei Fertighäusern sind es 70 Jahre. Also wären nur noch 30 Jahre in die Berechnung einzubringen und der Faktor mit den sich die Herstellungskosten multiplizieren liegt bei mickrigen (30/80=0,375).
     
  17. #17 dare100em, 19.06.2013
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    @ Geodesy

    Wie wird das Ganze den gehandhabt, wenn das Haus älter als 70/80 Jahre ist (unser Haus ist BJ 1929 und wurde 1995 - 2005 teilsaniert, d.h. neues Schieferdach, neuer Aussenputz, horizontale Feuchtigkeitssperre, vertikal Drainage, ... - allerdings keine Dämmung Dachboden oder Außen)?
     
  18. #18 dare100em, 19.06.2013
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    Ach ja, in 2008 wurde ein Gutachten gemacht, da wurden Neubaukosten von 500.000 € angesetzt (2 Etagen a 115 m² + DG + Keller 110 m²), Dann 50% davon angenommen und anschließend nochmal 20% (also in Summe 60%) weggerechnet. Gab zwei Verfahren glaube ich.
     
  19. #19 Thomas B, 19.06.2013
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    Bei so alten FH finde ich die sprachliche Nähe von "Restwertermittlung" zu "Reststoffverwertung" beachtenswert.....
     
  20. Einmal

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    Das ist einfach - diese Teile gelten dann als "neu", Mischkalkulation.
     
Thema: Fertighaus Restwertermittlung
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