Feuchte Wand: Gutachten und X verschiedene Angebote

Diskutiere Feuchte Wand: Gutachten und X verschiedene Angebote im "Bautenschutz" Forum im Bereich Altbau; Hallo, wir haben uns letztes Jahr ein Reihenmittelhaus Bj. 72 gekauft, bei dem uns der Verkäufer eine feuchte Stelle verschwiegen hat. Ein vom...

  1. Tim81

    Tim81

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    Hallo,

    wir haben uns letztes Jahr ein Reihenmittelhaus Bj. 72 gekauft, bei dem uns der Verkäufer eine feuchte Stelle verschwiegen hat. Ein vom Gericht bestellter Gutachter war mittlerweile schon vor Ort und die Sache liegt nun vor Gericht.

    Hier mal eine kurze Erklärung der Lage:

    Unser Reihenhaus liegt ca. 1 Meter tiefer und ca 3 Meter vorgesetzt zum angrenzenden Reihenhaus

    Im Wohnzimmer EG ist die Wand in einer Ecke vom Boden bis ca. 0,8 m darüber stark feucht.
    Im darunterliegenden KG ist es nur noch oben feucht und nach unten hin trocken.
    Hinter der feuchten Wand ist über 3 Meter Länge und wie gesagt 1 Meter Höhe die Terasse des Nachbarhauses.

    Der gerichtlich bestellte Gutachter hat folgendes zur Mängelbeseitigung geschrieben:
    1.Aufgrabung des Nachbarbereiches mit Eindichtung der Bauteiltrennfuge und des Anschlusses Mauerwerk/Decke UG einschl. aller Nebenarbeiten.
    2.Abschlagen des Innenputzes an den betroffenen Stellen im EG und UG, Entsorgung, Neuaufbau, Grundierung und Anstrich.
    3. Trocknungsgeräte nach Abdichtung (2 St.x 5 Tage)

    Geschätzte Gesamtsumme: 4200 Euro (Mittelwert, bei Kleinarbeiten dieser Art können die Angebote bis zu 300% auseinanderliegen).

    Nachdem ich das Gutachten in der Hand hatte, habe ich 4 Sanierer bestellt und ihn das Gutachten (mit geschwärzten Zahlen) in die Hand gedrückt und um Kostenvoranschlag gebeten.
    Interessant ist, dass lediglich einer von vieren sich die Mühe gemacht hat, das Gutachten auch nur zuüberfliegen, zusätzlich zum genannten Schaden, haben 2 Sanierer noch einen angeblichen weiteren ausgemacht:

    Im Bereich des Kellerbodens zur Gartenfront haben sich an der Außenwand auf ca. 1,5 Meter von 6 Metern Länge bis in eine Höhe von ca. 2-3 cm augescheinlich Salzablagerungen gebildet, die angeblich auf eine beschädigte Sohlenabdichtung hinweisen, der Isotecler hat dort auch mit seinem Meßgerät kleinere Stellen mit erhöhter Feuchtigkeit ausgemacht.

    Nun zu den 4 verschiedenen Angeboten und deren Begründung:

    1. Allroundbetrieb, Dachdecker und Wandabdichtung:
    3 m³ Erdaushaub (1 Meter tief), Einschweißung der Außenwand, auslegen einer Drainage incl. Kiesschüttung, Aufschüttung der aufgenommenen Erde: 1700 Euro.

    Anm.:Innenarbeiten wurden hier nicht berücksichtigt, was mich wundert: Drainage legen in 1 Meter Tiefe, geht man mit so was nicht bis ganz nach unten?

    2.Alteingesessener Bausanierer (Hydrotex System):
    3m³ Erdaushaub (1 Meter tief), auftragen eines 2 schichtigen Sperrputzes, Schutz und Isolierschicht. Erstellen einer Hydrotex Horizontalsperre, Sanierung des Innenputzes: 2750 Euro

    Anm.: Macht die zusätzliche Horizontalsperre Sinn?

    3.Alteingesessener Bausanierer:
    Ausgraben bis Bodenplatte (4 Meter tief) und komplette Neuisolierung und zwar nicht nur auf den 3 Metern der feuchten Wand, sondern auch über die gesamte 6 Meter Front, da dort die Wandsohle zur Kellerdecke beschädigt sei und sich angeblich nicht anders sanieren lässt: min. 10.000 Euro

    4.Isotec:
    Ausgraben der 3 Meter Wand bis Bodenplatte (4 Meter tief), anbringen einer mehrlagigen Isotec Isolierung: 4100 Euro
    Auch hier wurden die Salzablagerungen bemerkt, Lösungsweg: Ersetzen des Estriches im Keller bis auf 30cm Entfernung von der Außenwand durch einen Spezialestrich, der verhindert, daß Feuchtigkeit eindringt (über 6 Meter breite): 1700 Euro

    Die Begründung von 3 und 4 bis zur Bodenplatte zu graben waren wie folgt: Nur bis zur schadhaften Stelle runterzugehen sei nicht empfehlenswert, da die Isolierung weiter unten bestimmt auch schon mitgenommen ist und man ansonsten in 1-2 Jahren wieder aufgraben muß.

    Was meinen die Experten: Soll ich die Isolierung wirklich bis zur Bodenplatte erneuern lassen, oder reicht es, wie vom Gutachter vorgeschlagen nur bis zur UG Decke zu gehen?

    Zu Wandsohle:
    Besteht bei kleineren Salzablagerungen und kleineren Feuchten Stellen in ca. 2-3 cm Höhe vom Kellerboden, auf ca. 1,5 Metern Länge Handlungsbedarf?
    Falls ja: Muß tatsächlich über die gesamte Breite bis zur Bodenplatte aufgegraben werden, oder reicht eine Abdichtung von innen? Falls ja, muß diese über die gesamte Hausbreite oder nur an der Stelle mit den Ablagerungen erfolgen?

    Viele Fragen, aber ich hoffe, ihr könnt mir ein bisschen weiterhelfen, die etlichen Lösungsvorschläge und Argumente haben mich ziemlich unsicher gemacht..

    Viele Grüße,

    Tim
     
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  3. Robby

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    1. Dränanlage? wohin soll diese den Bitteschön entwässern? das zeugt von wenig Sachverstand.... würde nur Sinn haben, wenn das Wasser in einen Vorfluter abegeleitet werden kann.

    Eine Horizontalsperre hat einen Sinn wenn die bestehende beschädigt ist oder aus anderen Gründen eine auf anderer Höhe angeordnet werden muß.

    Den "Sperrestrich" halte ich für recht "spannend"... vorsichtig ausgedrückt.

    Gibts hierzu Bilder ???

    Gibts in dem Fall keinen eigenen eingekauften Sachverstand der das beurteilen kann?
     
  4. Tim81

    Tim81

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    Hallo und danke für den Beitrag!

    Wegen der Wand war ja bereits ein unabhängiger Gutachter da und zumindest die Ursache ist geklärt, wahrscheinlich würde ich lediglich eine 6te Meinung zur Behebung hören ;-)

    Wegen der Wandsohle wäre es dann wahrscheinlich schon eher angeraten einen SV zu holen, aber ich wollte mich vorher hier im Forum zumindest grob über die Möglichkeiten informieren, da ich hiervon noch nie etwa gehört habe.

    Ich werde mal zusehen, daß ich dieses Wochende noch Bilder von der Wandsohle einstelle.

    Weder Gutachter, noch die anderen Handwerker haben etwas von einer Horizontalsperre erwähnt, der Sanierer möchte diese übrigens im Injektionsverfahren auf Höhe des EG Bodens durchführen und konnte mir auch nicht schlüssig erklären, wieso dies notwendig ist, wenn die Außenisolierung erneuert wird.

    Die Wichtigsten Frage die mir im Kopf rumschwirrt ist eigentlich:

    Reicht es nur 1 Meter bis zur beschädigten Stelle runterzugehen und diese auszubessern, oder ist es wirklich notwendig "vorbeugend/sicherheitshalber" knapp 4 Meter bis zur Bodenplatte runterzugehen?
     
  5. Robby

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    Wichtig wäre doch erst einmal festzustellen wie intakt die Bestandsabdichtung überhaupt ist. Wie ist diese ausgeführt? Wie ist eine dauerhafte Instandsetzung möglich?

    Bilder wären nicht schlecht, und eigener Sachverstand hilft im selbständigen Beweisverfahren das Verfahren zielbringend zu steuern.
     
  6. #5 Bromm Edmund, 29. März 2008
    Bromm Edmund

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    Aber auch fragen, was ist überhaupt sinnvoll?

    Welche Abdichtungsarbeiten sind im Keller machbar/notwendig?
    Immer wieder gibt es heftige Diskussionen welche Abdichtungsarbeiten im Keller notwendig sind.
    .
    Wenn Keller an der Innenseite feucht sind, dann empfehlen sehr viele Fachleute: da hilft nur außen Aufgraben, Abdichten, Einbauen einer Drainanlage und dann auch noch alles mit einer Wärmedämmung versehen usw..
    Vorab sollte jedoch immer genau geprüft werden, woher denn die Feuchte kommt?
    Denn dies muss nicht immer von außen sein!
    Diese Feststellung ist jedoch nicht einfach, und ich kämpfe oft gegen viele alte Vorurteile. Wenn ich ein feuchtes Objekt besichtige, stelle ich oft fest, dass eine Abdichtung überhaupt nicht möglich ist. Interessant ist, kaum jemand weiß, gegen welch drückendes Wasser, sollte abgedichtet werden und dann, auch noch wie?
    Wenn eine Abdichtung sinnvoll sein sollte, so müsste man darüber diskutieren, wie hoch denn das Wasser an der Außenseite anstehen könnte. Aber auch wie unter dem Haus eine Ergänzung dieser Abdichtung hergestellt werden könnte. Viele Hausbesitzer wissen überhaupt nicht, ob Stauwasser entstehen kann und kennen auch die Grundwasserstände nicht.
    .
    Meine erste Frage ist oft, wie hoch steht das Wasser im Keller?
    Die Antwort ist meist - Wasser steht nicht im Keller, „nur“ die Wände sind feucht.
    Dies wird dann davon abgeleitet, dass Wasser eindringen muss, wenn innen die Wände feucht sind. Dass es auch noch andere Möglichkeiten von Feuchteschäden im Keller gibt, ist oft erst nach einer längeren Diskussion verständlich.
    .
    Ein Beispiel aus meiner Praxis.
    An einem großem Gebäudekomplex in der Bundeshauptstadt wurde die Planung für die Abdichtung von einem namhaften Planungsbüro durchgeführt. Bei der Diskussion ergab sich dann, dass die Abdichtung so ausgeführt werden solle, dass diese einen Wasserdruck von
    1,5 Meter standhalten müsste. Dies auch deswegen, weil in unmittelbarer Nachbarschaft ein Wasserlauf war. Dieses Gebäude war aus Ziegelstein gemauert und es war schon vorgesehen, dass als Abdichtung im Mauerwerkquerschnitt die Abdichtung mit Chromstahlplatten ausgeführt werden sollte. Nun ist zwar das Verfahren durch Eintreiben der Chromstahlplatten
    als eines der sichersten Verfahren gegen kapillare Saugfähigkeit anzusehen. Es ist jedoch nicht geeignet, um eine Abdichtung im Querschnitt gegen Wasserdruck herzustellen. Da Wasser (als Flüssigkeit) ja durch die Anschlussfugen zwischen den Chromstahlplatten eindringen könnte. Des weiteren wurde diskutiert wie dem Wasserdruck von 1,5 Meter Wassersäule entgegen gewirkt werden könnte. Dabei ergab sich, dass zumindest im Bodenbereich eine 75 cm starke Betonplatte eingebaut werden müsste um diesem Druck stand zu halten. Außerdem müssten auch die Wände in einer Art Wanne nach den statischen Erfordernissen wasserdicht angeschlossen werden. All diese Maßnahmen waren jedoch sowohl räumlich als auch technisch als sinnwidrig bezeichnet worden.
    .
    Bei der weiteren Diskussion ergab sich, dass auch eine Abdichtung mit anderen Verfahren und Produkten nicht besser abschneiden könnte.
    Nach dieser Diskussion habe ich mir erlaubt zu fragen, wie oft der Keller im Laufe der letzten Jahre mit den Problemen eindringenden Wassers belastet wurde, dabei stellte sich heraus, dass in den letzten 100 Jahre nie Wasser eingedrungen ist. Hierbei zeigt sich natürlich wieder ganz deut-lich, dass alleine wegen der spekulativen Stauwasserhöhe ein nicht zu vertretender Aufwand betrieben worden wäre.
    .
    Es gab noch viele Diskussionen, aber ich konnte mich letztendlich durchsetzen, dass dann auf ei-ne Abdichtung, sowohl im Mauerwerksquerschnitt als auch gegen aufstauendes oder drückendes Wasser ganz zu verzichten ist.
    Stattdessen konnte ich den Vorschlag einbringen, dass eine Instandsetzung mit dem I-Bau-System geeignet ist. Dabei handelt es sich um eine Instandsetzung der durch Feuchte und Salz geschädigten Wandinnenseite. Durch das Aufbringen einer dampfdichten Folie mit einem aufgebrachten Putzträger - auf den dann in der Regel mit Sanierputz eine trockene Oberfläche herzu-stellen ist.
    .
    Eine Abdichtung an der Außenseite, sowie an der Unterseite im Mauerwerksquerschnitt könnte zwar auch eine „trockenere“ Wand ergeben. Es bleibt die Frage, ob dies nachträglich technisch überhaupt herzustellen ist?
    Dabei ist zu berücksichtigen, dass trotz dieser sehr teuren Maßnahme (Abdichtung von außen) an der Innenseite die gleiche Problematik, nämlich die Tauwasserentstehung und damit der Wechsel zwischen - feucht und trocken - weiterhin stattfinden würde, was zu den bekannten Problemen führt. Nämlich, dass durch diesen Wechsel, Salze
    a) Feuchtigkeit (hygroskopisch) aufnehmen, und
    b) beim Abtrocknen einen sehr hohen Druck durch die Kristallisation aufbauen werden und weiterhin die Oberflächen zerstören.
    .
    Der Bierkrug im Sommer gibt ein gutes Beispiel.
    Um zu verdeutlichen welche Problematik gelöst werden muss, gebrauche ich gerne den Ver-gleich: Man denke an einen schönen Biergarten, vor sich eine schöne kühle frische Maß und jedem wird sofort klar, dass der Maßkrug an der Außenseite beschlägt, d.h. es entsteht sehr schnell Tauwasser auf Grund der Feuchte in der warmen Luft und der kalten Oberfläche des Kruges. Wobei kein Mensch auf die Idee käme, diesen Krug an der Innenseite abdichten zu wollen, um an der Außenseite das Tauwasser wegzubringen.
    .
    Neben den vielen eigenen Messungen, sowohl der Temperaturen als auch der Feuchte in Kellern, verweise ich insbesondere auf Arbeiten von Herrn Prof. Dr. rer. nat. Dr. Ing. habil J. Dreyer und Univ. Ass. Dipl.- Ing. Dr. techn. von der TU in Wien.
    Denn daraus ergibt sich eindeutig, dass es bei Feuchteschäden im Keller sehr oft "nur" Tauwasserprobleme sind. . Prof. Dr.- Ing. L. Weichert (ehemals Universität der Bundeswehr München), kam bei Feuchte,- und Temperaturmessungen an Gebäuden ebenfalls zu diesem Ergebnis.
    Deren Ergebnisse sind bei meinen Überlegungen entscheidend mit eingeflossen, nach abwägen von Aufwand und Ergebnis, und insbesondere der Kosten eine Instandsetzungen „nur“ noch von innen durchzuführen.
    Daraus kann abgeleitet werden, wenn es gelingt, dass die Salze in Lösung bleiben (die Mauer also feucht bleibt) und auch die damit zusammenhängenden Kristallisationsprobleme an den Oberflächen wegfallen und außerdem die Feuchteabgabe in dem Raum verhindert wird, dann sind diese Keller gut und hochwertig zu nutzen.
    Nur Nichtfachleute suggerieren den Hausbesitzern, dass durch die feuchte Wand die Mauern geschädigt werden. Da werden nur Ängste geschürt, es stimmt einfach nicht, denn weder der Ziegel noch der Mörtel fault. Logisch ist aber auch, dass es hinter Sanierputzsystemen (auch mit Dichtschlämmen) auch feucht bleibt. Wände „atmen“ schließlich die Feuchte nicht aus.
    .
    Was hilft eigentlich eine Drainanlage?
    Hierzu wird sehr oft kontrovers diskutiert.
    Ab wann ist eine Drainanlage sinnvoll?
    Ab wann ist ein Kiesgraben eine Verbesserung?
    In den letzten Jahren wird sehr oft auch bei alten Gebäuden um das Haus aufgegraben und eine Drainanlage eingebaut sowie ein Kiesgraben bis zur Oberkantegelände hochgezogen und dies alles führt sehr oft eher zu einer Verschlechterung als zu einer Verbesserung.
    Vorab muss erwähnt werden, dass die Abdichtungsnorm auch einen Hinweis auf eine einzubauende Drainanlage nach DIN 4095 vorsieht. Es ist jedoch auch klar, dass diese Normen nur für den Neubau gelten und auch nur dann, wenn feststeht, dass es darum geht, Abdichtungen vor er-höhtem Wasserdruck zu schützen.
    Ganz andere Überlegungen müssen bei einem alten Gebäude mit einfließen und auch abgewogen werden.
    Sehr oft wird bei einer nachträglichen Instandsetzung mit einer Drainanlage der gewünschte Effekt – „ein trockener Keller“ nicht erreicht, bzw. manchmal auch das Gegenteil bewirkt, insbesondere bei alten Gebäuden.
    War bisher Erdreich - und Humus am Haus, durch diese konnte nur sehr wenig Wasser eindringen. Nach dem Herstellen eines Kiesgrabens und einer Drainanlage wird das Wasser von der Oberfläche und auch das Regenwasser von der Fassade regelrecht „angesaugt“ und um die gesamte Hauslänge verteilt. Dies führt dazu, dass an allen Stellen d.h. rund ums Haus Feuchtigkeit in erhöhtem Maße vorhanden ist. Es ist immer nur ein Wunsch, dass das Wasser durch die Drainanlage nur abläuft.
    Wer jedoch wie ich, sich lange genug mit dieser Thematik beschäftigt weiß, dass sich Drainanlagen, aber auch der Kies mit Pflanzen und Schmutz oft zusetzen. Ob dann noch der gewünschte Erfolg möglich ist bleibt fraglich.
    Ebenso findet dann, wenn Kies als Auffüllung eingebaut wird, in den oberen Randbereichen ein ständiger Wechsel zwischen feucht und trocken - nicht nur über das Wasser, sondern auch über die Kondensation statt. Dieser Wechsel zerstört oft die mit Sockelputzen ausgeführten Bereiche.
    Und weiter kann beim Wiederauffüllen und dem Verdichten oft ein größerer Schaden durch die Vibration des ganzen Hauses entstehen.
    Beim Verdichten entstehen beträchtliche - auch seitliche Drücke, und können die Wand eindrücken aber auch vom Auflager verschieben. Dies kann auch wieder zu einer Undichtigkeit führen.
    .
    Es ist also nicht ganz so einfach, immer das Richtige zu tun.
    Es bleiben sicher noch offene Fragen.
    Aber manchmal muss man auch mit solchen Problemen leben oder viel Risiko eingehen und möglicherweise viel Geld für fragwürdige Methoden ausgeben.
     
  7. Robby

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    Schön für den vielen Platz der hier von Herrn Bromm gebraucht wird, jedoch darf der gerichts SV nur die Beweisfragen beantworten und haftet auch für seine Aussage zur Mangelbehebung.
     
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  9. #7 Bromm Edmund, 1. April 2008
    Bromm Edmund

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    Es geht doch nicht um den Platz, oder ???

    der Inhalt ist doch entscheidend.
    .
    Mich wundert auch immer wieder, dass es Sachverständige gibt, die eine Horizontalsperre empfehlen.
    Ja wegen was denn?
    Vielleicht behauptet hier noch jemand, dass dies bei Beton auch notwendig ist.
    .
    Kann es den auch sein, dass dieses Problem nur Tauwasser ist?
    Wer hat denn hierzu Messungen gemacht?
    Wie wurde die Feuchte gemessen?
    Wie - die Temperatur und auch wo?
     
  10. Stefan61

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    Volle Zustimmung zu Herrn Bromm. Wahrscheinlich wird mit kaum einem Scheinproblem so viel abgezockt wie mit dem "nassen Keller".

    Nach meiner Erfahrung beruht Kellerfeuchte oft auf einem falschen Verständnis von "Energieeinsparung": Die Kellerfenster bleiben im Winter zu und stehen im Sommer offen. Hierbei kann es allein durch Kondensat zur Wanddurchfeutung kommen, wie von Herrn Bromm mit der Bierkrug-Metapher beschrieben. Sanierungsmaßnahmen sind rausgeworfenes Geld, man muß nur das Lüftungsverhalten ändern.

    Noch eine Erfahrung: In meinem eigenen Keller (Bj. 1899) kam es früher bei Starkregen zu Wassereinbrüchen oberhalb des Fußbodens. Ursache hierfür waren Gehwegplatten (Klinkerpflaster), die sinnigerweise mit Gefälle zum Haus verlegt worden waren. Nachdem ich den Gehweg mit Gefälle vom Haus weg erneuert habe, ist nie wieder Wasser eingetreten, obwohl die Kellerwände aufgrund des Baujahres weder eine Horizontal- noch eine Vertikalsperre haben.
     
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