FIASKO ...Grundschuldbrief vom Eigentümer nicht mehr auffindbar. Aufgebotsverfahren

Diskutiere FIASKO ...Grundschuldbrief vom Eigentümer nicht mehr auffindbar. Aufgebotsverfahren im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Liebe Forenmitglieder, ich habe im November letzten Jahres ein EFH gekauft, das zwar auf einem Erbpachtgrundstück steht, jedoch die...

  1. peterwa

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    Liebe Forenmitglieder,

    ich habe im November letzten Jahres ein EFH gekauft, das zwar auf einem Erbpachtgrundstück steht, jedoch die Erbbauberechtigte auch gleichzeitig Eigentümerin ist.
    Der Kauf zieht sich seit Mitte November hin, heute bekomme ich einen Anruf vom Notariat, das die Bank, die im Erbbaugrundbuch steht, aussagt, dass der Grundbuchbrief
    bereits 1995 an die Eigentümer zurückgegeben wurde. Dieser Brief ist unauffindbar.
    Jetzt soll ein Aufgebotsverfahren durchgeführt werden, Dauer 6-9 Monate.
    In dieser Zeit kann die finanzierende Bank nicht an ranghöchster Stelle stellen, ich kläre im Moment, ob die Zusage der Finanzierung weiter besteht.

    Was ist von so einem Aufgebotsverfahren zu halten ? Es geht um eine eingetragene Summe i.H.v. 70.000 DM. Es gäbe wohl die Möglichkeit des Einsatzes
    eines Notaranderkontos. Aber was mache ich, falls sich tatsächlich ein Gläubiger meldet und sogar mehr als die 70.000 DM haben möchte ?
    Ich plane, umfangreich zu renovieren/modernisieren, möchte aber nicht das Risiko eingehen, das es am Ende Probleme gibt, falls ein Gläubiger seine
    Forderungen stellt und die Eigentümerin diese nicht befriedigen kann.
    Ist's am besten, ich warte das Aufgebotsverfahren vollständig ab, bevor ich investiere ?

    Liebe Grüße
     
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  3. #2 toxicmolotow, 20. Januar 2015
    toxicmolotow

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    2) Gibts regelmäßig. Ist Pech und ggfs. mit Verzögerungen rechnen. Problem liegt mein Verkäufer, nicht bei dir.
    3) wieder 1.
     
  4. #3 toxicmolotow, 20. Januar 2015
    toxicmolotow

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    Ergänzung: Wie hoch ist der Kaufpreis den du zahlen musst? Wenn deutlich >35TEUR und keine weiteren Rechte am Haus bestehen wäre ich noch entspannter.
     
  5. Lexmaul

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    Das machen wir derzeit auch durch - geht um 12500 Euro, der ehemalige Schuldner (Sparkasse) hat schon bestätigt, dass da nix mehr ist (vor 20 Jahren schon bezahlt).

    Aufgebotsverfahren läuft und den angefragten Banken war das alles total egal.

    Netter Nebeneffekt: Die 12500 Euro behalte ich bis zur Löschung ein und spare mir dadurch ein paar Euros an Zinsen... nicht viel, aber immerhin.
     
  6. R.B.

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    So ein Aufgebotverfahren kommt gar nicht so selten vor. Ob der Brief tatsächlich beim ehemaligen Schuldner verloren ging, oder ob der Gläubiger den gar nicht verschickt hat, das lässt sich nicht mehr nachprüfen, schon gar nicht nach so langer Zeit.
    Bei mir hat die Bank keinen Stress gemacht. Das kann aber auch daran liegen, dass die neu einzutragende Grundschuld nur einen Bruchteil vom Verkehrswert ausmachte.

    Wenn ein Gläubiger auftauchen sollte, dann müsste er ja seine Forderung gegenüber dem ehemaligen Eigentümer geltend machen. Selbst wenn diese Forderung höher sein sollte als die Briefgrundschuld, dann hätte er nur die Sicherheit der Briefgrundschuld (70TDM), wie er beim ehemaligen Eigentümer an den Rest kommt, das ist seine Sache.

    Ich würde hier den Weg über ein Notaranderkonto gehen. Weiterhin würde ich klären, dass der ehemalige Eigentümer die Kosten des Aufgebotsverfahrens zu tragen hat.
     
  7. peterwa

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    Hallo,

    danke für die Nachrichten, beruhigt mich ja schon etwas.
    Der Kaufpreis liegt bei 250.000 Euro, Die Grundschuld bei 70.000 DM.
    Der Verkäufer würde die Kosten des Aufgebotsverfahrens tragen.
    Kann man sich nicht auch vom Notar über die Risiken aufklären lassen ?
    @R.B. Das klingt ja schonmal sehr gut, wenn darüberhinausgehende Forderungen auf die Verkäuferin fallen und er sich max aus der Höhe der Grundschuld nebst Zinsen befriedigen kann.

    Liebe Grüße
     
  8. R.B.

    R.B.

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    Aber klar doch. "Mein" Notar ist diesbezüglich immer sehr hilfsbereit.
     
  9. Lexmaul

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    Er MUSS Dich sogar aufklären ;)
     
  10. peterwa

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    @R.B. & Lexmaul : Vielen Dank, ich habe heute mit dem Notar telefoniert und die Verkäuferin und ich haben einen Termin bei ihm zur Aufklärung, wie es weitergeht und welche Ergänzungen zum Kaufvertrag notwendig sind, ausserdem das die Verkäuferin die Kosten zu tragen hat.
    Was mich sehr überraschte ist, dass neben der Grundschuld auch noch ein Zinslauf von 1995 bis jetzt i.H.v. 18 % (!!) jährlich hinzugerechnet wird....
     
  11. Markul

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    Ist auch üblich... Keine Sorge!
     
  12. #11 toxicmolotow, 21. Januar 2015
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    Ist normal, keine Panik und nichts wird so heiß gegessen wie es gekocht wird. Dabei geht es nur um einen Verwaltungsakt, diese Zinsen haben einen anderen (Vollstreckungs)hintergrund.
     
  13. peterwa

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    @ Markul & toxicmolotow : Vielen Dank für Eure Nachrichten, letztendlich kommt es mir ja sogar zugute, wenn man von einem solch hohen Zinslauf ausgeht, dann wird die "geparkte" Summe auch deutlich höher als die Grundschuld sein und sichert mich gegen Forderungen aus der Grundschuld ab. Der Notar meinte schon am Telefon, dass er da überhaupt keine Schwierigkeiten sieht, auch müsste die finanzierende Bank da mitmachen, das beruhigt schon und meine Frau kann ihre Tränen trocknen...
     
  14. #13 toxicmolotow, 22. Januar 2015
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    Richtig so. Gern geschehen.
     
  15. peterwa

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    Guten Abend,

    ich hab das vorhin mit den Zinsen mal hochgerechnet, wenn man die Zinseszinsformel nimmt und von 35.000 Euro und einer Laufzeit von 20 Jahren ausgeht, kommt ein Betrag weit über 350.000 Euro heraus und übersteigt damit den Wert der Immobilie. Ist das üblich, wirklich den Zinssatz aus dem Grundpfandbrief anzusetzen, oder gibt es Tabellen, aus denen der durchschnittliche Zinssatz von 1995 zugrundegelegt wird ? Selbst bei 5 % wäre man über 20 Jahre bei knapp 100.000 Euro.
    Viele Grüße
     
  16. Markul

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    Vergiss doch einfach den Zinssatz. Mathematisch hast du Recht.
     
  17. #16 toxicmolotow, 31. Januar 2015
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    Vergiss den eingetragenen Zins mal wieder, dabei geht es um die Kostendeckung während der Vollstreckung und um in dieser Zeit neben dem Zins auch die Verwaltungs- und Gerichtskosten decken zu können. Desshalb sind die eingetragen Zinsen auch heute noch gerne bei 15%, früher waren 18%, 20% oder sogar 25% üblich.

    Eine Bank sieht als Vorlast eine GS über 35.000 Euro zum Beispiel so: 35.000 Euro GS + 3 Jahre a 18% = 35.000 + 3*6.300 = 18.900 Zinsen = 53.900 Euro Vorlast.

    Also nix mit 350.000 Euro. Es geht nur um die Vollstreckung! Davon selhe und lese ich aber im ganzen Thread nichts.

    Auch Eure Grundschuld wird diesen Passus haben, sofern ihr eine neue GS eintragen lassen wollt.
     
  18. peterwa

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    Guten Morgen,
    vielen Dank für Eure Nachricht.
    Aber wie bestimmt sich jetzt die Summe, die auf dem Notaranderkonto geparkt wird ,wenn man von 35.000 Euro ausgeht und einer Laufzeit von 20 Jahren ?
    Oder anders gefragt: Welchen Betrag kann ein theoretischer Gläubiger maximal aus diesem Grundpfandbrief herausholen ?

    Viele Grüße
     
  19. #18 toxicmolotow, 1. Februar 2015
    toxicmolotow

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    Ich wiederhole mich gerne:

    Lass doch mal die 20 Jahre aus dem Kopf. Es gibt keine pauschale Aussage. So lange die Forderung aus dem GS-Brief nicht geltend gemacht wird, gibts nicht einen Euro. Und wenn eine bestehende Forderung bisher immer ordentlich bedinet wurde, gibt es auch keinen GRund die 18% auch nur für einen Tag in der Vergangenheit zu berechnen. Und wenn die Forderung in der Vergangenheit notleidend war, schließt sich die Frage an: Warum wurde noch nicht vollstreckt? Beide Fragen ergeben dann das obige Zitat.

    Ernsthafte Fragen: Wer macht denn da dieses schwachsinnige Fass auf? Was sagt denn die Eigentümerin? Besteht überhaupt noch eine Forderung? Was sagt denn der eingetragene Grundschuldgläubiger? Bevor dieser sich nicht äußert würde ich nicht einen Euro auf irgendein (kostenintensives) Treuhandkonto/Anderkonto überweisen. Wenn nur ein Aufgebotsverfahren beantragt ist und der Gläubiger keine Forderung gegenüber dem jetzigen Eigentümer stellt, dann sollte klar sein, dass da mal so gar nichts mehr kommt, außer eben dem Faktor Zeit. Also: 35.000 + 1 Jahr a18% = 41.300 Euro maximal. In einem Jahr sollte der Drops ja locker erledigt sein.

    Wenn jeder, der einen GS-Brief verliert diesen Arbeitsaufwand betreiben würde, den du da gerade betreibst, dann würde die durchschnittliche Lebenserwartung sprunghaft um mehrere Jahre sinken.
     
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  21. R.B.

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    Eben. Gesetzliche Vorgabe Beginn Aufgebotsverfahren, genauer gesagt Bekanntmachung, bis Aufgebotstermin, min. 3 Monate, bis Kraftloserklärung 6 Monate. Daraus ergibt sich typ. 6-7 Monate bis alles gegessen ist. Man sollte das Verfahren nicht verzögern indem Unterlagen nicht oder verspätet eingereicht werden, oder der Kostenvorschuß verspätet gezahlt wird. Also Grundbuchauszug (beglaubigt), Hilsfsbrief, Antrag, Eidesstattliche Versicherung nicht vergessen.
     
  22. Kolumbia

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    Ui...das ist echt doof....Aber ich stimme den Ansatz von toxicmolotow voll und ganz zu
     
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