Finanzierung Eigentumswohnung Berlin

Diskutiere Finanzierung Eigentumswohnung Berlin im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo Bauexperten, meine Partnerin und ich spielen mit Gedanken eine ETW in Berlin zu erwerben. Über jegliche Hinweise und Rückmeldungen sind wir...

  1. semmmo

    semmmo

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    Hallo Bauexperten,
    meine Partnerin und ich spielen mit Gedanken eine ETW in Berlin zu erwerben. Über jegliche Hinweise und Rückmeldungen sind wir dankbar.

    Zur Wohnung: Aufstockung Dachgeschoss auf einen Zweigeschosser aus den 70ern, ca. 125 qm WF (darauf entfallen anrechenbar ca 19 qm Südwestterrasse), grosse Wohnküche (50 qm), Gästezimmer (18 qm), Schlafzimmer (18 qm), Bad + Gästebad, Abstellkammer, Keller.
    Lage in einem eher ruhigen Wohngebiet in Tempelhof-Mariendorf, geprägt durch Einzelbebauung und kleinere Wohnanalgen. Sicher nicht die beste / teuerste Adresse in Berlin.
    Die Wohnung wird momentan durch einen gewerblichen Bauträger erstellt. Kosten 320 T€, plus 5 T€ Stellplatz, plus Kaufnebenkosten --> 350 T€
    Einzubringendes Eigenkapital 70 T€ (weitere Sparguthaben und Aktien i.H.v. 35 T€ vorhanden, sollen aber als Notnagel dienen)

    Somit ergibt sich ein Finanzierungsbedarf von ca. 280 T€ für den Erwerb der Wohnung.

    Wir(ich 37J., Partnerin 33J.) haben Festanstellungen, Gesamtmonats-Netto ca. 5600 € (plus eventuelle Bonuszahlungen, die aber nicht einkalkuliert sind aber Raum für Sondertilgungen liessen).
    Momentane Nettokaltmiete 1.350 €
    Kind für den Moment nicht geplant, wenn dann nur ein Kind.

    Erste Angebot einer Bank bei 3,1% - , 15 Jahre Zinsbindung, Möglichkeit der jährlichen Sondertilgung (5%) und zweimalige Anpassung der monatl. Rate.

    Ist dieses Angebot aus eurer Sicht marktkonform und spiegelt die o.g. Gegebenheiten wider? Sollten wir, solange Einkommensverhältnisse gut und kein Kind möglichst hohe Tilgung anstreben - ca. 2.000 €, oder lieber geringere feste Rate und über Sondertilgung?

    Und wie gesagt, wir sind auch über jeglichen anderen Hinweis rund um den Erwerb dankbar bzw. ergänzen gerne wenn wichtige Fakten vergessen wurde.

    Vielen Dank,
    semmmo
     
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  3. R.B.

    R.B.

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    280T€ zu finanzieren, bei 3,1% Zinssatz und 3% anf. Tilgung macht eine monatliche Belastung von 1.423,- €. Laufzeit 23 Jahre, Restschuld nach 15 Jahren Zinsbindung ca. 120T€.
    Das wäre auch zu stemmen wenn mal ein Teil des Gehalts wegfällt. Den Rest würde ich über SoTi machen. Dann kannst Du das Darlehen etwas steuern, und falls gewünscht auch bis zum Ende der Zinsbindung komplett zurückzahlen. Gleichzeitig bleibst Du flexibel.

    Um das Darlehen ohne SoTi innerhalb der 15 Jahren müsstest Du die anf. Tilgung auf etwa 5% erhöhen, das ergibt eine monatliche Belastung von 1.837,- €, SoTi brauchst Du dann nicht mehr, weil Du vor Ablauf der Zinsbindung das Darlehen nur schwer zurückführen kannst (evtl. noch nach 10 Jahren, aber das lassen wir mal beiseite).

    Die 2. Variante hätte den Vorteil, dass die gesamte Zinslast in den 15 Jahren sich auf nur 73,4T€ beläuft, während die längere Variante, je nach Einsatz von SoTi, bis zu 111,5T€ an Zinsen verschlingt, vorausgesetzt nach 15 Jahren wird mit vergleichbaren Konditionen verlängert. Das Gleiche kannst Du auch durch die SoTi erreichen.

    Ich würde daher in Richtung 3% anf. Tilgung denken und SoTi nutzen solange das Geld nur sinnlos rumliegt. ;)

    Gruß
    Ralf
     
  4. semmmo

    semmmo

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    Vielen Dank Ralf für die "anfassbare" und gut nachvollziehbare Schilderung.

    Es hätte natürlich Charme, in 15 Jahren und damit für mich mit Anfang 50 aus dem "Gröbsten" raus zu sein ;-)
     
  5. R.B.

    R.B.

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    Bei 5% SoTi Option kannst Du 14.000,- € jedes Jahr an SoTi leisten. Würdest Du diese bei den 3% anf. Tilgung konsequent nutzen, dann wäre das Darlehen in bereits 11 Jahren komplett bezahlt. Wenn Du wirklich so hoch tilgen möchtest, was ich gut finde, dann wäre sogar zu überlegen, ob man die Zinsbindung nicht nur mit 10 Jahren fixiert und sich damit noch einen geringen Zinsvorteil verschafft.
    Nach Ablauf der 10 Jahre wäre die Restschuld dann noch um die 20T€, das zu verlängern sollte das geringste Problem sein, oder man kann es aus Rücklagen o.ä. am Stück zurückzahlen.

    Dann würdest Du aber jedes Jahr 12 x 1.423,- + 14.000,- € zahlen, das ist schon eine Menge. Das sind immerhin 31.000,- € pro Jahr.

    Ich würde dann eher auf die 5% Variante setzen wenn die 15 Jahre Dein Ziel sind. Mit 1.837,- € pro Monat, also 22.044,- € p.a. bist Du dann ohne SoTi in 15 Jahren fertig mit dem Kredit.

    Wichtig wäre in dem Zusammenhang auch noch eine Betrachtung Eurer Lebenshaltungskosten. Mit der 3% Variante liegt die monatliche Rate ja in einer Größenordnung mit Eurer aktuellen Nettokaltmiete. Ihr wisst wohl am besten, wieviel Geld im Moment jeden Monat übrig bleibt, wo man evtl. einsparen kann bzw. einsparen möchte, und worauf man absolut nicht verzichten möchte. Daraus ergibt sich ein Betrag der jeden Monat für die Finanzierung eingesetzt werden könnte (Miete fällt dann natürlich weg).

    Nehme ich mal die 5% Variante mit einer Laufzeit von 15 Jahren, das wären 1.837,- € pro Monat für die Finanzierung. Verbleiben bei 5.600,- € Nettoeinkommen noch 3.763,- € für die Lebenshaltung bei 2 Personen. Hinzu kommen evtl. Boni am Jahresende. Ich denke damit lässt sich noch gut leben. Auch falls mal Kinder angesagt sein sollten, und sich damit das Einkommen etwas verringert, muss niemand verhungern.

    Je nach Lebenshaltungskosten könnte man die Rate für das Darlehen noch ordentlich steigern, aber Du solltest auch daran denken, dass es sich bei so einer Finanzierung um eine längerfristige Sache handelt. Es stellt sich also die Frage, wie sich das Einkommen entwickeln wird, und ob ihr längerfristig mit den geplanten Lebenshaltungskosten klar kommt. Natürlich könntest Du nachträglich die Rate wieder reduzieren, aber das kommt bei den Banken meist nicht so gut an.

    Ich würde daher die Rate nicht zu hoch wählen, und dann eher die SoTi nutzen. d.h. Ein Planungszeitraum von 15 Jahren wäre sicherlich ein guter Kompromiss.

    Also, als erste Hausaufgabe solltest Du mal Eure Lebenshaltungskosten genauer kalkulieren, am besten über min. 1 Jahr damit auch jährliche Zahlungen (Versicherungen etc.) erfasst werden. Dabei auch mal schauen, was einmalige Aufwendungen waren (neue Möbel o.ä.), was zwingend erforderlich ist, was "nice to have" war, und auf was man problemlos verzichten könnte.
    Dann solltest Du die Einkommensentwicklung in den nächsten Jahren abschätzen, worst case Szenarien durchspielen, auch mal schauen wie sich das Einkommen verändert wenn doch ein Kind gewünscht wird (Elterngeld), usw. usw.
    Damit bekommst Du ein Gefühl dafür, was jeden Monat wirklich übrig bleibt, auch wenn sich die aktuelle Situation verändern sollte.
    Aufgrund dieser Zahlen würde ich den Planungshorizont festlegen und die monatliche Rate für die Finanzierung planen.

    Ich könnte mir anhand Deiner bisherigen Infos folgende Finanzierungsmöglichkeiten vorstellen (bitte anhand obiger Vorgehensweise verifizieren):

    a.) 15 Jahre Zinsbindung, 15 Jahre Planungshorizont, 5% anf. Tilgung, monatliche Rate 1.837,- €.
    b.) 15 Jahre Zinsbindung, 15 Jahre Planungshorizont, 3% anf. Tilgung, monatliche Rate 1.423,- €, zzgl. SoTi um nach 15 Jahren fertig zu sein
    c.) 10 Jahre Zinsbindung, 15 Jahre Planungshorizont, 5% anf. Tilgung, monatliche Rate 1.750,- €, zzgl. minimale SoTi um Restschuld nach 10 Jahren zu steuern
    d.) 10 Jahre Zinsbindung, 15 Jahre Planungshorizont, 3% anf. Tilgung, monatliche Rate 1.283,- €, zzgl. SoTi um Restschuld nach 10 Jahren zu steuern

    Die Variante a.) und b.) geben aufgrund der langen Zinsbindung Planungssicherheit. Bei der Variante c.) und d.) habe ich einfach mal mit einem Zinssatz von 2,5% gerechnet (wäre zu überprüfen). Je nach SoTi Einsatz könnte man die Restschuld nach 10 Jahren so steuern, dass nur noch ein kleiner Teil zur Verlängerung ansteht. Damit ist das Zinsrisiko auch überschaubar.
    Man darf dabei nicht vergessen, dass Sondertilgungen auch Disziplin erfordern, denn oftmals werden sie einfach nicht genutzt, weil man das Geld halt ebenso für andere schöne Dinge ausgeben kann, und die Finanzierung läuft ja auch ohne SoTi. Die Überraschung kommt dann halt am Ende der Zinsbindung.

    Bei Beispiel d.) könnte man durch konsequenten SoTi Einsatz von 14.000,- € p.a. die Restschuld nach 10 Jahren auch auf etwa 30T€ drücken, so dass eine Verlängerung nur eine Formsache wäre.

    Das sind aber nur Beispiele über die man einmal nachdenken könnte. Wie das letztendlich realisiert wird, das musst Du entscheiden bzw. Deine Bank.

    Gruß
    Ralf
     
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