Finanzierung einer Eigentumswohnung

Diskutiere Finanzierung einer Eigentumswohnung im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, ich bin 44 Jahre alt und möchte ab Ende 2010 beginnen, mir eine ETW zu kaufen (bis dahin möchte ich noch ansparen). Derzeit...

  1. hf40

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    Hallo zusammen,

    ich bin 44 Jahre alt und möchte ab Ende 2010 beginnen, mir eine ETW zu kaufen (bis dahin möchte ich noch ansparen).

    Derzeit lege ich ca. 800 Euro mtl. beiseite, Tendenz: steigend!

    Die Whg soll bis 80.000 Euro kosten (inkl. aller Gebühren) und 3 Zimmer haben ca 70qm (Stadtkern Bad Oeynhausen).

    Angespart habe ich bis Ende 2010 etwa 20.000 Euro incl. kleinem Bausparvertrag. Ebenso möchte ich 20.000 Euro tilgungsfrei finanzieren (variabel, Tilgung jederzeit möglich, mit 60 Jahren wird mir eine Direktversicherung ausgezahlt, damit will ich das Darlehn tilgen), der Rest soll mit etwa 8% Anfangstilgung finanziert werden, Laufzeit soll etwa 10 Jahre sein.

    Die Wohnung soll vorerst vermietet werden. Schufa hat mir 97% Zuverlässigkeit bescheinigt.

    Trotzdem soll mir noch genügend Geld zur Finanzierung eines Autos bleiben, sofern erfolderlich und natürlich weitere (Investitions-)Rücklagen.

    Sieht hier jemand konkrete Probleme bei der Finanzierung, idealerweise möchte ich inkl. der Mieteinnahmen monatlich etwa 300 Euro zurücklegen können. Leider habe ich keine Ahnung bezüglich eines möglichen Steuervorteils bzw. auch -nachteils.

    Besten Dank
     
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  3. #2 rainerS.punkt, 28. Dezember 2009
    rainerS.punkt

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    Wenn du 5000 im Euro netto verdienst, ist keine Finanzierung ein Problem. Wenn du nur knapp über Harz IV verdienst, hingegen jede.

    Du kaufst dir etwas, das du haben möchtest: Das interessiert die Steuer weder in die eine noch in die andere Richtung.

    Wie? Nur Zinsen zahlen, aber Kreditsumme nie abzahlen wollen? Welche Bank spielt bei sowas mit?

    Aber von all den Unklarheiten abgesehen: 60 T€ finazieren bei einem Gehalt, das ich deinem Job mal unterstelle, sollte wohl kein Problem sein (es sei denn du hast anderswo noch relevante Schulden an der Backe).

    Grüße
    Rainer
     
  4. #3 ReihenhausMax, 28. Dezember 2009
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    Das ist "im Prinzip" relativ einfach. Die Miete zählt als Einnahme, die entsprechend
    Deinem Steuersatz zu versteuern ist, die Zinsen und weitere Aufwendungen (Sanierung,
    nicht umlagefähige Kosten wie Hausverwaltung) und eine Abschreibung auf das Objekt
    (aber nicht das Grundstück) werden von Deiner Steuerschuld abgezogen.
    Daraus folgt, daß man in das Objekt nicht zuviel eigenes Geld reinstecken
    darf (da man sonst keine Zinsen absetzen kann) und man gegen Ende der Tilgung
    (wenn man es nicht vorher verkauft/selber nutzt) ziemlich viel für fast nur noch
    Tilgung und Steuer für die Miete zahlen muß. Über einen gewissen
    Zeitraum muß man allerdings eine "Gewinnerzielungsabsicht" nachweisen
    können, sonst sieht das Finanzamt das ganze als "Liebhaberei" an und
    dafür gibts nix.
    Mein Rat: such Dir einen Steuerberater, der Dir das konkret durchrechnet
    aber ggf. auch den Rat gibt, es besser bleiben zu lassen. Ganz persönlich
    würde ich mir keine Wohnung zur späteren Eigennutzung kaufen, macht
    einfach zuviel Ärger und hängen zuviele Risiken dran (Instandhaltungskosten,
    Leerstand, unfähige Hausverwaltung, wenn es richtig dumm kommt Mietnomanden).
    Das macht aus meiner Sicht höchstens Sinn, wenn man es als Baustein der
    Vermögensdiversifikation einsetzt, wenn enge Verwandte
    einziehen oder wenn man als Profi zuviel Zeit hat und massiv Eigenleistungen
    in so ein Objekt einbringen kann.
     
  5. R.B.

    R.B.

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    Grundlage wäre erst einmal die Situation vor Ort. Sind in Bad Oeynhausen solche Wohnungen überhaupt vermietbar? Wenn ja, wie hoch sind die zu erwartenden Mieteinnahmen, und lassen sich diese auch mit der genannten Wohung (Lage) erzielen?

    Das sollte realistisch betrachtet werden, sonst hast Du nämlich eine Wohnung und Finanzierungskosten an der Backe, ohne dass Du selbst einen Nutzen daraus ziehen kannst.

    Dann wäre zu prüfen, wie die Mieteinnahmen im Verhältnis zur Investition stehen. Wirft die Wohnung beispielsweise 10% der Investition in Form von Mieteinnahmen ab, dann wird´s interessant. Ist das nicht der Fall, dann stellt sich die Frage, ob die "eigene" Wohnung es wert ist so viel zu investieren (Stichwort Eigennutzung), oder ob es andere (steuerliche?) Vorteile gibt.

    Eine längerfristige Finanzierung, evtl. auch mit Tilgungsausstzung, kann aus steuerlicher Sicht von Vorteil sein. In Verbindung mit Lebensverscherungen sind solche Konstruktionen aus steuerlicher Sicht heikel.
    Solche Fragen kann aber Dein Steuerberater beantworten, denn der sollte auch Deine persönlichen Finanzen kennen.

    Gruß
    Ralf
     
  6. hf40

    hf40

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    Guten morgen,

    danke für die Beiträge. Irgendwie bringt mich das noch nicht weiter. Dem einen hängen persönlich zu viele Risiken dran, der andere hat meinen Beitrag gar nicht richtig gelesen...

    Stellt sich dann die Frage, was mach ich mit meinem Geld? Riestern oder Aktiengeschäfte mach ich nicht und wenn eines der Kinder aus dem Haus sind, könnte ich die Wohnung sofort selbst beziehen. Die Risiken (Instandhaltung, Hausverwaltung) sind doch gleich, ob ich die Wohnung erst vermiete oder sofort bewohne.

    Ein Haus zu kaufen wäre für mich finanziell eine Nummer zu groß... und auch in meiner gewünschten Lage unbezahlbar.

    Nochmal danke
     
  7. H.PF

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    Da spielen so ziemlich alle Banken mit, nennt sich Endfälligkeitsdarlehen
     
  8. #7 rainerS.punkt, 29. Dezember 2009
    rainerS.punkt

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    Ok, wieder was gelernt ;)
     
  9. R.B.

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    Könnte es sein, dass Du von Finanzierungen keine Ahnung hast? Sonst wüsstest Du die Zweifel oder sonstigen Ratschläge richtig einzuordnen.

    Mit welchem Geld?
    Meinst du die 20T€ EK?
    Wenn Du das bischen Geld vermehren möchtest, dann wäre eine Eigentumswohnung der falsche Weg.

    Gruß
    Ralf
     
  10. #9 ReihenhausMax, 29. Dezember 2009
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    Ich wollte Dir die Risiken nur schildern ... Meine Tante hatte einen
    Messi in ihrer Zweitwohnung, wir haben zum Glück eine ganz liebe
    Familie mit drei Kindern in der unseren, dafür eine Hausverwaltung,
    die unter aller Kanone ist (sind wegen berufsbedingtem Unzug zu
    Vermietern geworden, da wir uns nicht gleich wieder festlegen
    wollten).

    Wir haben beide eine Direktversicherung, Pensionskasse und Basisrente
    in Verbindung mit der BU um die einschlägigen Förderungen mitzunehmen.
    Geht teils in Fonds, teils in Versicherungen. Da kann man jetzt sicherlich
    auch über die Rendite diskutieren etc., aber die Immobilie als zentrale
    oder gar alleinige Altersversorgung wäre mir zu riskant.
     
  11. hf40

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    Guten morgen,

    ich möchte mein Geld nicht vermehren, nein. Ich möchte, dass es relativ sicher angelegt ist und es soll mir primär auch als Altersvorsorge dienen. Nach der Studie einiger Ratgeber ist ein Haus/Wohnung noch immer die Werteständigste, wenn auch nicht rentabelste Anlage. Zudem möchte ich irgendwann die Wohnung selbst bewohnen und kann sie mit meinem Tod sogar an meine Kinder vererben.
    Für mich überwiegen hier schon die Vorteile. Ich habe eh vor, eine bereits vermietete Wohnung zu kaufen, da kann mir der Verkäufer schon belegen, ob die Mieterin bislang finanziell solide war.

    Ursprünglich habe ich sogar mit dem Gedanken gespielt, mir eine Ferienwohnung zu verkaufen und an Feriengäste zu vermieten. Tendenziell zieht mich der Norden mit der Nord- oder Ostsee an. Allerdings scheinen mir dort die Immobilienpreise in halbwegs netter Lage in den frequentierten Orten wie Grömitz oder Timmendorf recht verdorben zu sein.

    Wenn ich nun aber mal auf meinen Ursprungsbeitrag verweisen darf, es geht hier noch für mich primär um das Thema Finanzierung. Vielleicht kann mir hier jemand noch Hinweise geben?

    Besten Dank
     
  12. R.B.

    R.B.

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    Was willst Du denn jetzt genau wissen?

    Die steuerliche Betrachtung wurde oben schon kurz dargestellt. Alles andere hängt von Deinen Einnahmen/Vermögensverhältnissen ab. Deswegen auch der Verweis auf einen StB. Als Steuersparmodell eignet sich so eine Wohnung kaum.

    Geldanlage? Eine Geldanlage wäre das an sich auch nicht, denn zuerst einmal hast Du Finanzierungskosten und es ist nicht klar, ob die Mieteinnahmen eine Rendite versprechen (s.o. mein Beitrag mit Pi*Daumen 10%)

    Finanzierung? Es geht um 60T€ die zu finanzieren wären. Aufgrund Deines Alters wird die max. sinnvolle Laufzeit bei etwa 20 Jahren liegen. Du möchtest in 10 Jahren die Finanzierung "erledigt" haben, was auch machbar ist. Für die 20 Jahre wirst Du eine monatliche Rate von etwa 400,- € kalkulieren müssen, und jeder Euro mehr reduziert die Laufzeit. Welche Mieteinnahmen realistisch sind kann von hier aus niemand sagen. Deswegen auch mein Verweis mit den örtlichen Gegebenheiten.
    Die Bank interessiert primär ob die Wohnung werthaltig ist, und ob Du in der Lage bist durch Mieteinnahmen und/oder sonstige Einkünfte, die Raten zu bezahlen. Ob sich die Investition für Dich lohnt ist der Bank völlig egal. Die Kreditsumme ist überschaubar, und somit ist auch das Risiko leicht einzuschätzen. Bei diesem überschaubaren Betrag muss man keine Klimmzüge machen. Normales Annuitätendarlehen und die Sache hat sich. So manches Auto ist teurer.
    Fördermittel sind nur unter bestimmten Umständen möglich da die Wohnung vermietet und nicht eigengenutzt wird.

    Wurde aber alles schon geschrieben.

    Also, wenn Deine "Frage" nicht beantwortet sein sollte, dann musst Du diese etwas präzisieren.

    Gruß
    Ralf
     
  13. hf40

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    Ja hallo,

    also eine Frage wäre z.B. ob die Banken generell und gerne das hier namentlich genannte Endfälligkeitsdarlehen gewähren und ob hierauf jederzeit Tilgungen vorgenommen werden können.
    Eine weitere Frage wäre die nach den Finanzierungskosten im Hinblick darauf, ob sämtlicher Kreditbetrag erstrangig in das Grundbuch eingetragen wird (erfahrungsgemäß natürlich). Nachrangig würde ja den Kredit verteuern.

    Das Thema Fördermittel wurde ja soeben negativ abgehakt, da hatte ich schon mal gar nicht dran gedacht, diese in Anspruch zu nehmen.
     
  14. lulu66

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    Sieh zu, dass du dein Geld sinnvoll (sicher) anlegst und es einfach dann nutzt, wenn du es brauchst. Das gilt für Zeitpunkt und Ort!

    Alles andere kostet Geld und Zeit und bringt potentiell Ärger und wird nie die optimale Lösung sein.

    Gruß
    Lutz
     
  15. R.B.

    R.B.

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    Man kann fast alles vereinbaren. Die Bank wird entweder ablehnen oder die Konditionen entsprechend gestalten. Also, einfach fragen.

    Soll die Bank den Kredit splitten? Und warum sollte sie einen Teil nachrangig setzen? Wer soll dann vorrücken? Das macht doch alles keinen Sinn.

    Die Bank wid ihren Kredit an erster Rangstelle eintragen wollen, und wohl eher auf ein Engagement verzichten anstatt nachrangig zu gehen.

    Gruß
    Ralf
     
  16. Baldbauherr

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  17. hf40

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    Hallo R.B.

    aus einer früheren Finanierung weiss ich, dass die Bank auch gerne einen Teil auf den 2. Rang verlagert.
    Das bringt ihr natürlich höhere Zinsen und das scheint mir schon ein Grund zu sein, so vorzugehen!
     
  18. KSedler

    KSedler

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    Hallo, das sollte ohne Probleme möglich sein.

    Die Bank prüft sowohl das Objekt (Pfandobjekt), welches Du erwirbst und welches der Bank bei einem Immobiliendarlehen als Sicherheit gestellt wird und ermittelt daraus den sogenannten Beleihungswert, welcher die objektseitige Obergrenze des Darlehens darstellt. Der Beleihungswert beträgt meist bis 100% des Kaufpreises OHNE Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundschuldbestellung, etwaige Courtage für einen Immobilienmakler).

    Alsdann wird überprüft, ob das gewünschte Darlehen für Dich tragfähig erscheint. Dabei werden angemessene Lebenshaltungskosten von Deinem Nettoeinkommen abgezogen (Orientierungswert: 50%, von Bank zu Bank unterschiedlich), ebenso Beträge für alle Haushaltsangehörigen. Der verbleibende Betrag muss ausreichen, die einzugehende Verpflichtung sowie alle bereits bestehenden Verpflichtungen abzulösen.

    Bei einem klassischen 10-Jahres-Annuitätendarlehen kannst Du derzeit von einer Belastung von typischerweise 450 Euro monatlich je 100 T€ Darlehenssumme ausgehen.

    Einige Banken bieten auch sogenannte Euribor-Darlehen an, die derzeit extrem günstig zu haben sind (ab 1,7% p.a) , jederzeit voll oder teilweise tilgbar, allerdings ein gewisses Zinsrisiko bergen, da der Zins nicht festgeschrieben, sondern an den Euribor gekoppelt sind. Man kann damit den Gesamtzins enorm senken oder auch zwischenfinanzieren. Augenmaß ist auf Grund des Zinsrisikos allerdings gefragt - von einer Vollfinanzierung mittels Euribor-Darlehen sollte man meist die Finger lassen. Meist ist eine Beimischung das Vernünftigste.

    Dann gibt es wiederum Cap-Darlehen - das sind Euribor-Darlehen mit Obergrenze. Gegen eine extra Gebühr wird hier das Darlehen gegen einen Zinsanstieg über eine bestimmte Obergrenze "versichert".

    Bei sogenannten endfälligen Darlehen verzichtet die Bank auf laufende Tilgungsleistungen, Du zahlst also nur Zinsen. Allerdings musst Du dann in ein Tilgungsersatzprodukt (Lebensversicherung, Bausparvertrag o.ä) einzahlen, welches bei Ablauf das Darlehen mit einem Schlag tilgt.

    Mit den Darlehenssummen kannst Du übrigens tun, was Du möchtest - auch ein Auto kaufen o.ä. Nur in wenigen Ausnahmefällen (z.B. Förderdarlehen) gibt es eine Zweckbindung.

    Ich denke, anhand dieser Angaben kannst Du die meisten Deiner Fragen selbst beantworten bzw. grob errechnen.
     
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  20. musiker

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    Heißt 4,5 % Nominal + 1 % Tilgung?

    Da bleibt aber nach 10 Jahren noch ziemlich viel Restschuld übrig!

    Wenn ich es richtig verstehe, will hf40 nur 40000 Euro über ein normales Darlehen finanzieren, dazu 20000 Euro über ein endfälliges.

    Lassen wir die Mieteinnahmen mal außen vor (die könnte er dann für Sondertilgungen verwenden), dann stehen erst mal 500 Euro im Monat für beide Darlehen (derzeitige Sparrate 800 Euro minus neue Sparrate 300 Euro) zur Verfügung.

    Ohne die gewünschte Splittingoption (20000 tilgungsfrei - ich verstehe nicht, wozu das gut sein soll ...), würde ich das so probieren:
    60000 zu 4,5 % nominal (müsste machbar sein) mit 5,5 % anfänglicher Tilgung.
    macht genau 500 im Monat, ohne Sondertilgungen bleiben nach Ende der Zinsbindung knapp 20000 übrig. Mit Sondertilgung (Mieteinnahmen!), nehmen wir mal 2500 jedes zweite Jahr an, liegst Du nach Ende der Zinsbindung (10 Jahre angenommen) bei einer Restschuld von unter 5000 Euro - brauchst also vermutlich nicht mal eine Anschlussfinanzierung.

    Wenn nun unbedingt 20000 Euro variabel tilgungsfrei sein sollen, würde ich die restlichen 40000 trotzdem mit möglichst hoher Tilgung und Sondertilgungsoption finanzieren - ich gehe davon aus, dass der anfängliche Zins bei dem variablen Kredit niedriger ist, Sondertilgungen lohnen sich also mehr bei dem "festen".

    Aber ich würde da nichts splitten. An Steuern sparst Du nur einen gewissen Prozentsatz dessen, was die Bank verdient - besser ist aber, die Bank weniger verdienen zu lassen!
    Angenommen, Du zahlst 2500 Euro Zinsen im ersten Jahr. Die kannst Du als steuermindernd geltend machen, sagen wir mal, das Finanzamt zahlt Dir 800 Euro zurück. Du hast also effektiv 1700 Euro gezahlt. Bei einem endfälligen Darlehen bleibt der Zinssatz gleich, Du zahlst also z. B. in 20 Jahren 50000 Euro Zinsen an die Bank und kriegst (mal angenommen, es gibt keine Gesetzesänderung) 16000 Euro vom Finanzamt zurück. Effektiv 34000 Euro.

    Bei einem normalen Annuitäten-Darlehen sinkt der Zinssatz und damit auch die Rückerstattung vom Finanzamt. Das Darlehen wäre mit den zuvor angenommenen Zahlen nach 13 Jahren getilgt, bis dahin hättest Du ca. 20200 Euro an Zinsen gezahlt. Und "nur" ca. 6000 (da habe ich schon ein bisschen Abzug wegen der Progression drin) vom Finanzamt zurückgekommen. "Lohnt" sich steuerlich natürlich weniger, wenn man die 16000 mit den 6000 vergleicht. Aber ein Aufwand von 14000 statt 34000 spricht eigentlich für sich. Die Wohnung gehört Dir viel früher und Du hast insgesamt weniger Kosten.

    Aus meiner Sicht ist der einzig vernünftige Grund, die Tilgung niedrig zu halten, wenn man viel zu finanzieren hat und sonst mit der monatlichen Rate nicht hinkommt. Das ist bei Dir aber nicht gegeben.

    Wobei: Ich habe es jetzt nicht gefunden, ist das EK für die Nebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar, ...) zusätzlich vorhanden, und muss das aus den 20000 finanziert werden?

    PS:
    Zur Sicherheit: Ich bin kein Experte, und die Zahlen oben sind nur exemplarisch (weil viel denken, sie "verdienen", wenn das Finanzamt ihnen eine hohe Rückerstattung zahlt). Ein Steuerberater kann Dir das konkret und mit Deinem persönlichen Steuersatz ausrechnen.
     
  21. hf40

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    Hallo,

    danke nochmals für die Berechnungsbeispiele.

    Um auf die 20.000 zuurückzukommen. Der Kredit soll notfalls, wenn ich dann mit 60 Jahren meine LV ausgezahlt bekomme, getilgt werden.
    Aber trotzdem ergeben sich vorraussichtlich zusätzlich Einnahmen, da ich 2 Kindern unterhaltspflichtig bin und ich zum Ende meiner UH-Pflicht noch ca. 500 Euro mtl. zusätzlich zur Verfügung habe.
    Ich hätte bei diesem Kredit also die Chance, ihn vorzeitlich zu tilgen. Ansonsten sind Sondertilgungen ja nicht gerne gesehen und verteuern den Kredit prinzipiell.

    Bei einem "großen" Kredit stellt sich mir dann die Frage nach Sondertilgung in beliebieger Höhe.
     
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