Finanzierung einer Gewerbeimmobilie

Diskutiere Finanzierung einer Gewerbeimmobilie im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Guten Abend, ich hatte neulich hier schon einmal ein Posting gemacht bezüglich der Finanzierung einer Gewerbeimmobilie, wo ich als Ausfallbürge...

  1. #1 Bonfire, 15.12.2011
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    Guten Abend,

    ich hatte neulich hier schon einmal ein Posting gemacht bezüglich der Finanzierung einer Gewerbeimmobilie, wo ich als Ausfallbürge angedacht war. Dies will ich nicht machen, auch wenn die Bank auf weiteren Bürgschaften besteht.

    Frage nun: kennt ihr Banken, die sich auf die Finanzierung von Gewerbeimmobilien spezialisiert haben? Konkret handelt es sich um einen Feinkostladen, der aktuell dort betrieben wird und das Objekt ist fremd vermietet. Leider ist die Bonität des Kreditnehmers unterdurchschnittlich, daher sehen die meisten Banken vor Ort eine Finanzierung auch kritisch bzw. nur mit entsprechenden Sicherheiten als darstellbar. Diese sind auch teilweise vorhanden.

    Freue mich über Hinweise zu geeigneten Partnern und habe selber schon an Dr. Klein gedacht, die ein Team für Gewerbe haben und spezialisiert sein sollen und gleich mehrere Banken im Hintergrund haben.

    Beste Grüße
    Bonfire
     
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  3. #2 Bankkaufmann, 16.12.2011
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    Mehrere Banken im Hintergrund zu haben heißt nicht automatisch für alles eine Lösung zu haben. Wenn die Bonität des Kreditnehmers unterdurschnittlich ist wie Du selbst schreibst hat sich die weitere Suche nach einer Bank doch erledigt.
     
  4. R.B.

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    Das befürchte ich auch. Es gibt ein paar K.O. Kriterien, die Bonität gehört dazu.

    Betrachten wir das mal realistisch. Hier geht es nicht darum, dass eine Bank bei Gewerbetreibenden etwas kritischer ist, sondern schlichtweg darum, dass Dein Bekannter nicht kreditwürdig ist. Das hat auch nichts mit "Banken vor Ort" zu tun.

    Oder kurz gesagt, sind die Zahlen beschissen, dann braucht man bei KEINER Bank anfragen.

    Ich sehe für Deinen "Bekannten" nur 2 Möglichkeiten.

    Entweder er findet einen Dummen der den Kredit aufnimmt und dann volles Risiko geht, und sehr wahrscheinlich abschreiben darf, oder er bringt erst einmal seine Zahlen in Ordnung.

    Sinnvoll für einen ehrlichen Kaufmann wäre Variante 2.

    Das ist das kleine 1x1 der Selbständigkeit, zumindest solche Dinge sollte man wissen.

    Gruß
    Ralf
     
  5. #4 Bonfire, 16.12.2011
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    Ich sehe das etwas anders: natürlich ist die Bonität ein wichtiges Merkmal. Jedoch bin ich überzeugt, daß es hinsichtlich der Bewertung Relevanz es Unterschiede bei den Banken gibt, so wie es bei Privatkrediten auch der Fall ist. Da er in einer Kleinstadt unterwegs ist, hat er nur eine eingeschränkte Auswahl an Banken, mit denen er gesprochen hat.

    Bei Finanzierungen für privat genutzte Immoblien kenne ich eine solche Bank auch, ob die Konditionen dann noch vernünftig sind steht wieder auf einem anderen Papier. Und bewusst habe ich von unterdurchschnittlicher Bonität gesprochen und nicht von einem Hartz 4 Fall. Die letzten Jahre liefen wirklich nicht gut für ihn, davor hat er aber auch gutes Geld verdient und nicht umsonst gibt es eine Lebensversicherung mit einem RKW von über 50.000 Euro.
     
  6. R.B.

    R.B.

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    Diese Unterschiede sind minimal und beeinflussen höchstens die Konditionen. Sie entscheiden aber nicht über ja oder nein zur Kreditvergabe.

    Vergiss die Vergangenheit. Diese Zahlen haben höchstens informativen Charakter, und sind in diesem Fall eher negativ, da in den letzten Jahren rückläufig.

    Wo habe ich von Hartz 4 gesprochen? Ich hatte geschrieben "nicht kreditwürdig", das ist was völlig anderes, auch wenn man das landläufig gerne mal in einen Topf wirft.

    Damit Du das nicht falsch verstehst, ich versuche Dir nur die Realität zu vermitteln. Vor über 20 Jahren habe ich ähnlich gedacht wie Du, doch ich musste lernen, dass die Praxis ganz anders aussieht. Eine Kreditvergabe muss man ganz nüchtern betrachten, sonst läuft man gegen eine Wand.

    Ich könnte Dir jetzt Beispiele nennen, wo mir ein Firmenbetreuer einer deutschen Großbank den Quartalsbericht um die Ohren gehauen hat, mit dem Kommentar "sie glauben doch nicht, dass ich das alles lese, mich interessieren nur die Zahlen". Zuerst war ich gefrustet, immerhin hatte ich fast 3 Tage in den Bericht investiert. Danach bekam er nur noch den Ausdruck aus er Buchhaltung und war glücklich und zufrieden.....und ich hatte weniger Arbeit.

    Deswegen mein Rat, nicht versuchen das irgendwie hinzubiegen, sondern nüchtern die Zahlen betrachten und schauen wie man diese verbessern kann.

    Das sagt nicht viel aus.

    Für eine Bank hat die Kapitaldienstfähigkeit oberste Priorität. Vermögenswerte sind schön und gut, aber die Bank hat an sich kein Interesse irgendwelche Sicherheiten zu verwerten, sondern sie möchte dass der Kreditnehmer zuverlässig auch in x Jahren noch den Kredit bedienen kann.

    Deswegen sollte bei der Vorbereitung auf einen Kreditantrag die Bilanz (oder E/A Rechnung) auf solche Schwachstellen hin untersucht werden. Hat Dein Bekannter in den letzten Jahren nur geringe Gewinne, oder gar Verluste ausgewiesen, dann wird es schwierig einer Bank zu erklären, dass man in den kommenden Jahren üppige Gewinne ausweisen wird, und somit die Lebenshaltung, die Betriebskosten und natürlich den Kredit problemlos stemmen kann.

    Für die Vorbereitung ist ein Profi eine unschätzbare Hilfe, zumal wenn er öfter mit den entsprechenden Banken zu tun hat, und genau weiß, wie die "ticken". Deswegen auch in dem anderen thread mein Rat mit dem Steuerberater.

    Wenn Dein Bekannter jetzt mit irgendwelchen vermurksten Zahlen sämtliche Banken abklappert, dann verbaut er sich bereits viele Optionen.

    Gruß
    Ralf
     
  7. #6 Bankkaufmann, 17.12.2011
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    @Bonfire, es gibt in D keine Bank die ein reines Objektdarlehen vergibt. Sprich, Mensch A kauft eine Gewerbeimmobilie mit 20 Jahren Mietvertrag durch Ankermieter und beispielsweise Rendite von 10% Nettokaltmiete pro Jahr. Volumen Darlehen beispielsweise hier EUR 4.000.000,00. Durch anteilige Bewirtschaftungskosten bleibt immer noch genug Mieteinnahme für die Darlehensbedienung übrig.
    SO wie oben denken viele!
    Jedoch gibt es keine Bank in D die so einen Fall finanzieren würde für den Mensch A:
    - der auch hier beispielsweise Arbeiter mit EUR 1.500,00 monatliche Nettogehalt ist
    - keine Schulden Schufa hat
    - aber auch kein Vermögen vorzuweisen hat

    So etwas würde man " Objektdarlehen " nennen.
    Nach dem KWG und Basel Kriterien MUSS der Mensch A bonitätsmässig etwas auf der Pfanne haben.

    Ich erhalte im Durchschnitt seit 4 Jahren pro Monat 1 Anfrage in genau obiger Konstellation.
    Bonfire, Zielmarke für Kapitalanleger sind im kleinen Bereich

    - EUR 35.000,00 Brutto Single p.a.
    - EUR 70.000,00 Brutto Paar p.a.
    - 20% freies Vermögen im Verhältnis des Kaufpreises.

    DANN kann man darüber reden.
     
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