Finanzierung einer Zwangsversteigerung

Diskutiere Finanzierung einer Zwangsversteigerung im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo! Ein tolles Forum ist das hier, hab mich auch schon grob eingelesen nur noch nichts zu meinem konkreten Fall gefunden. Der Sachverhalt...

  1. #1 hanskanns, 5. Mai 2011
    hanskanns

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    Hallo!

    Ein tolles Forum ist das hier, hab mich auch schon grob eingelesen nur noch nichts zu meinem konkreten Fall gefunden.

    Der Sachverhalt ist bei mir folgender:

    Ich (Einkommen netto 1.700) und meine Freundin (Einkommen netto 1.500) wollen über eine Zwangsversteigerung eine Immobilie erwerben. Nebenschauplatz: Der Vater meiner Freundin (EK netto 2.000) beteiligt sich mit an ihrer Finanzierung, dazu gleich mehr.

    Derzeit zahlen wir 550 Grundmiete + 250 Nebenkosten.

    Wie rechnen mit einem Zuschlag bei ca. 170.000 EUR+ Gerichtsgebühren etc. sind wir bei 180.000 EUR, Modernisierungskosten haben wir großzügig auf 50.000 berechnet (Fenster, Böden, unvorhergesehenes) Summa summarum sind wir bei ca. 230.000 EUR.

    Die Immobilie haben wir schon besichtigt, passt alles, nur Fenster sollen neue rein, Heizung, Dach und Bausubstanz ist in Ordnung.

    An Eigenkapital haben wir 50.000 EUR zur Verfügung, der Rest müsste finanziert werden.

    Ich habe mir das nun so gedacht:

    1. Kredit i.H.v. 50.000 EUR (Bankdarlehen) mit festgeschriebenem Zins auf 5 Jahre, der Kredit soll auch mit Sondertilgung etc. in den 5 Jahren komplett getilgt werden, die Raten dürften sich dann so auf 600 EUR belaufen + jährlich 3000 Sondertilgung.

    Diesen Kredit möchte ich alleine aufnehmen, stehe dafür zu 1/3 im Grundbuch.


    2. Kredit i.H.v. 130.000 EUR (Bankdarlehen) mit festgeschriebenem Zins auf 15 Jahre, anfängliche Tilgung 1%, nach den 5 Jahren wenn der erste Kredit getilgt ist wird die Tilgung raufgesetzt und Sondertilgungen fließen mit ein.
    Die Raten dürften ebenfalls bei ca. 600 EUR liegen (in den ersten 5 Jahren), danach werden sie je nach Lebensumständen raufgesetzt.

    Dieser zweite Kredit soll auf meine Freundin und ihren Vater laufen, meine Freundin steht dann mit 2/3 im Grundbuch. 400 EUR wird meine Freundin zahlen, 200 EUR der Vater von ihr.

    Kinder sind dann übrigens in 4-5 Jahren „geplant“, also wenn der erste Kredit so gut wie getilgt ist.

    Wir haben einen Finanzberater, der uns einen Bausparvertrag nahegelegt hat, so wie ich hier gelesen habe ist das aber bei den derzeitigen Zinsen nicht ratsam?

    Einen Bausparer werde ich zwar abschließen, aber nur für den Fall der Fälle, um die günstigen Zinsen derzeit mitzunehmen und im Fall der Fälle refinanzieren zu können. Gute Idee?

    Unser Finanzberater hat noch von einem Wohnriester gesprochen, aber das kommt bei uns ja nicht in Frage, da wie a) nicht „gemeinsam“ finanzieren b) noch keine Kinder haben und c) kein Interesse an Steuerzahlungen im Alter haben – oder sollte man diese Alternative doch mal in Betracht ziehen?

    Die getrennte Finanzierung haben wir ganz bewusst so gewählt, da im Falle einer Trennung (muss man ja mit rechnen) die Hütte nicht zum Spottpreis verkauft werden muss.

    Was meint ihr, geht da eine Bank mit?

    Bekommt man überhaupt einen Kredit, der den (Versteigerungs-)Wert der Immobilie übersteigt?

    Noch eine Frage brennt mir unter den Nägeln: Ich rechne fest mit einer Immobilienkrise in den nächsten Jahren (ähnlich derzeit USA). Wenn die Immobilienpreise in die Knie gehen, kann dann eine Bank verlangen, dass weitere Sicherheiten geboten werden (Bsp. Haus ist jetzt 200.000 Wert, in paar Jahren nur noch 50.000)? Oder gelten die Konditionen die ganze Zeit?

    Ich bedanke mich schon jetzt für Eure Antworten!
     
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  3. R.B.

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    Ich glaube nicht, dass die Bank da mitspielt. Sie wird versuchen alle 3 für alle Kredite in die Haftung zu nehmen. Ob man dann zu 1/3 im Grundbuch steht, oder zu 2/3, das spielt dann keine Rolle mehr.

    Kann man darüber nachdenken und einmal durchrechnen. Die Frage ist, ob jeden Monat ausreichend Überschuß vorhanden ist um einen BSV zu finanzieren.

    Da gäbe es auch andere Möglichkeiten. Ich würde mal einen Termin bei einem Notar oder RA vereinbaren und mit denen die Sache besprechen.

    Der Kreditgeber kann unter bestimmten Umständen eine Verstärkung der Sicherheiten verlangen. Das ist auch so in den Kreditverträgen geregelt. Die Leute wissen manchmal gar nicht, WAS sie da unterschreiben.
     
  4. #3 ReihenhausMax, 5. Mai 2011
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    Warum kaufst Du dann jetzt? Einen solchen Wertverfall in sagen wir den
    nächsten 15 Jahren kann ich mir nur in den Regionen vorstellen, die neben der Alterung auch unter massivem Wegzug leiden und die Spirale schon soweit
    ist, daß da auch keiner mehr hinziehen will. Ansonsten sollte die
    Demoskopie keinen schnelleren Verfall ergeben als Du Deine Kredite
    abzahlst. Ich bin kein Finanzierungsexperte, würde aber mal sagen, daß
    Vertrag Vertrag ist, d.h. die Bank keine weiteren Sicherheiten verlangen
    kann. Das kenne ich vom Hörensagen nur von Aktiengeschäften auf Pump,
    aber da ist das dann sicherlich auch vorher schon vertraglich festgelegt.

    Nachdem R.B. das anders sieht, muß ich mir doch glatt mal unsere
    Verträge ansehen ...
     
  5. #4 Nutzer des BEFs, 5. Mai 2011
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    Ein wahres Wort gelassen ausgesprochen.

    Wie ist denn das EK verteilt? 50:50?

    Warum kauft ihr das Haus nicht freihändig?
     
  6. #5 hanskanns, 5. Mai 2011
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    Meinst du? Ändert an der Sache etwas, dass wir alle 3 im öffentlichen Dienst sind (2x Angestellte, ich Beamter auf LZ)?



    Ich glaube ich habe verstanden, der BS würde nur Sinn machen, wenn er bereits zuteilungsreif wäre, wenn er zum Einsatz käme, richtig?


    Unser Finanzmensch meinte ich solle als Mieter auftreten. Könnte man ja trotzdem so machen mit den 2 Krediten, aber wenn ich zahle will ich auch ins Grundbuch (logisch).
    Also ich schätze der Schwiegervater+die Freundin würden auch so die beiden Kredite bekommen, schauen die Banken dann drauf wer alles als Eigentümer im Grundbuch steht?


    Genau das meinte ich. Okay, also genau drauf achten ist angesagt.


    Nunja, warum kauft man ein Haus? :D Hab bestimmt schon 50.000 EUR Miete gezahlt in meinem Leben, das muss reichen...
    Aber mit den Regionen etc. hast du wohl recht...ich sehe wahrscheinlich ZU schwarz...

    Wie meinst du das, EK verteilt? Einkommen? Ich hab 1.700 EUR und sie 1.400 EUR.

    Freihändiger Kauf läge bei 192.000 EUR, also 22.000 extra. Es ist schon der 2. Versteigerungstermin, beim ersten waren 2 Bieter der höchste hat 163.000 geboten. Verkehrswert ist 280.000 EUR.

    Wie meinst du das: Haftung = Bürgschaft ja. Für die Steuer ist es wichtig, wer der Kreditnehmer ist.?

    Warum hier Notar? Ist doch eine ZV.
    Ich glaube er meinte die Sache mit Absicherung in Falle der Trennung.
     
  7. R.B.

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    Der Notar soll keinen Vertrag machen, sondern den Fragesteller "beraten". Immerhin haben die täglich mit so Kram zu tun, und kennen die Fallstricke. Ehevertrag, Lebensgemeinschaft, gemeinsamer Erwerb von Immobilien, da gibt es viele Punkt über die man nachdenken sollte.

    Gruß
    Ralf
     
  8. R.B.

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    Nein. Banken gehen am liebsten auf Nummer sicher sicher. ;)

    Auch ein Angestellter im ÖD oder ein Beamter kann sich finanziell übernehmen.

    Ja. Man sollte nicht vergessen, dass man bei einem BSV erst einmal Kapital bindet. Dieses Kapital muss daher frei verfügbar sein damit man es in einen BSV "investieren" kann.

    Als "Mieter" hättest Du keine Rechte am Eigentum, im Ernstfall hättest Du jahrelang Miete gezahlt, und das war´s. Du kommst Abends nach Hause und die Koffer stehen vor der Tür.
    Du baust also mit den monatlichen Raten kein Vermögen auf, sondern kannst sie als "laufende Kosten" abschreiben.
    Nebenbei bemerkt, müsste die Freundin diese Einnahmen versteuern.

    Die Bank wird solche Vereinbarungen in den Kreditverträgen kaum entfernen. Immerhin ist sie ja verpflichtet, Kredite ausreichend zu besichern.

    Gruß
    Ralf
     
  9. #8 Nutzer des BEFs, 5. Mai 2011
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    Na wenn, ihr 1/3 und 2/3 im Grundbuch steht, musst du 1/3 des Preises und der Sanierungskosten durch Eigenkapital und Kredit aufbringen und deine Freundin 2/3. Sonst fällt bei deutlichen Differenzen Schenkungssteuer an. Ihr solltet auch die Kredite von eurem jeweils eigenen Girokonto und nicht vom gemeinsamen tilgen.
     
  10. #9 hanskanns, 5. Mai 2011
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    Danke erstmal für eure Antworten!


    Geht das überhaupt, dass man mehr Kredit bekommt als die Immobilie wert ist?
    Der Kredit meiner Freundin wäre dann erstrangig im Grundbuch.
    „Mein“ Kredit demnach zweitrangig und der soll so schnell wie möglich (innerhalb von 5 Jahren) mittels Sondertilgung getilgt werden.
    Kommt da nur ein Kredit einer Bank in Frage oder wäre da auch ein Bauspardarlehen eine Alternative (erfahrungsmäßig)?
    Oder empfehlt ihr ein sogenanntes Nachrangdarlehen?
     
  11. githero

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    Also mir scheint es, als fehlt es hier schon an einigem Basiswissen, was das Thema Finanzierung angeht. Ich weiß ja nicht wie dringend der Versteigerungstermin bevorsteht, aber ohne Grundlagenwissen und fachlicher Beratung durch einen (spezialisierten) Rechtsanwalt oder Notar würde ich die Finger von dieser Konstellation lassen.
    Euer Finanzmensch schaut mal wieder nur auf die Provision, anstatt unabhängig zu beraten. Er ist auch zunächst mal der falsche Ansprechpartner. Eure Konstellation ist nicht ganz einfach und mMn unglücklich gewählt. Aber bei solchen Summen solltet Ihr Euch unbedingt anwaltlichen Rat suchen. Einige Argumente verschwinden dann auch ganz schnell im Nirvana (z.B. das Thema mögl. Trennung). Und wenn für Euch klar ist, wie die rechtliche Konstellation aussehen soll, dann erst zur Bank (am besten zu mehreren oder einem Unabhängigen, der von EUCH für die Beratung bezahlt wird).

    Um aber mal eine Frage zu beantworten: Klar finanziert die Bank mehr, als den Kaufpreis der Immobilie. Ihr müsst dann vorab darlegen, welche Renovierungsmaßnahmen Ihr mit welchen Kosten durchführen wollt und könnt diese natürlich von der Bank finanziert bekommen. Schließlich wirken diese ja wertsteigernd.
    Nachrangdahrlehen sind i.d.R. teuer (außer bei öffentlichen Fördermitteln) und einige Banken machen sowas auch nur unter bestimmten Voraussetzungen.
     
  12. #11 Nutzer des BEFs, 5. Mai 2011
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    Ich finde die Konstruktion 1/3, 2/3 etwas kompliziert: Ich würde, da ihr in etwa gleich viel verdient, 50:50 machen, da ihr doch so auch eine Miete aufteilen würdet, oder? Dann nimmst du die 110.000 Euro als Kredit auf und deine Freundin 60.000 Euro, die sie zusammen mit ihrem Vater (sonder)tilgt und schnell schuldenfrei ist. Ist für eine dann schwangere Frau auch psycholgisch besser. Wenn sie danach deinen Kredit mittilgen sollte, kannst du ihr einen Teil des Goldschatzes überlassen.
     
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  14. #12 Stef1969, 5. Mai 2011
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    Wie gesagt, die Bank ist bereit gegen Zahlung von 192.000 den 2. Termin zu streichen, würde ja bedeuten, dass sie nicht davon ausgehen, dass mehr als 192.000 geboten werden, oder denke ich da falsch?

    heißt für mich erst mal nur, dass die Bank Forderungen gegen die derzeitigen Eigentümer in dieser Höhe hat und ihr egal ist, ob mehr erzielt wird, weil es den Eigentümern zugute kommen würde.
     
  15. #13 hanskanns, 17. Mai 2011
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    Die Immobilie wurde freihändig gekauft, der Thread kann insofern geschlossen werden!

    In Sachen "wie finanzieren wir und sichern eine eventuelle Trennung ab", werden wir uns in Kürze mit einer Notarin zusammensetzen und einen Teilungsvertrag vereinbaren.

    Nun habe ich Fragen wie man den "nächsten potenziellen Hauskauf" angeht, eröffne hierzu aber einen neuen Thread, da die Ursprungsfragen geklärt sind.

    Ich danke Euch allen für Eure Antworten!
     
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