Finanzierung eines Mehrfamilienhauses

Diskutiere Finanzierung eines Mehrfamilienhauses im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, ich bin neu hier im Forum und wollte euch erstmal ein großes Lob aussprechen. Ich lese schon sehr lange mit und habe viele...

  1. indy82

    indy82

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    Hallo zusammen,

    ich bin neu hier im Forum und wollte euch erstmal ein großes Lob aussprechen. Ich lese schon sehr lange mit und habe viele sinnvolle Infos mitgenommen. :respekt

    Da ich jetzt auch in eine Immobilie investieren möchte, habe ich diesbezüglich einige Fragen.

    Es handelt sich um ein 4-Familienhaus mit 4 seperaten Wohnungen (90qm/80qm/65qm/45qm). Davon sollen 3 Wohnungen selbst genutzt werden, die vierte später mal vermietet werden. Das ganze läuft über einen Makler, der uns das Haus vermittelt, aber dem Anschein nach eher auf Seiten der anderen Familie steht. Da die Familie selbst auch ein anderes Objekt gekauft hat (mit Gewerbe) wird es noch bis etwa Mai dauern, bis sie komplett ausziehen.

    Wir sind uns nun über den Preis einig geworden und dass wir es auf jeden Fall kaufen wollen. Das Objekt soll zu 100% finanziert werden (Nebenkosten werden selbst getragen) und zurzeit laufen die Gespräche mit den Banken. Jetzt kommt plötzlich der Makler um die Ecke und sagt, dass er die Beurkundung noch dieses Jahr durchziehen möchte, woraufhin ich etwas stutzig wurde. In einem Gespräch habe ich ihm gesagt, dass ich noch keine definitive Zusage von einer Bank habe, ob die Finanzierung klappt und außerdem kurz vor Weihnachten das ganze zu stressig ist.

    Jetzt haben wir uns auf die KW 2 zur Beurkundung geeinigt, jedoch bin ich immer noch nicht so ganz zufrieden. Bis dahin habe ich wahrscheinlich von der ein oder anderen Bank eine Zusage, dass der Kredit grundsätzlich genehmigt werden könnte (das ganze dann auch schriftlich).

    Kann man allein auf dieser Gundlage eine Beurkundung durchführen oder wäre es zu riskant oder sogar absoluter Wahnsinn?

    Mit dem eigentlichen Kredit wollte ich gerne noch warten, da ich annehme, dass im neuen Jahr die Zinsen noch ein wenig runtergehen. Jedoch wird von den Banken oft geraten, dass man die Finanzierung in trockenen Tüchern haben sollte, wenn es an die Beurkundung geht. Stimmt das so? Ergibt es Sinn, noch mit dem eigentlichen Kredit zu warten?

    Auf die Frage, warum der Makler so sehr auf diese Beurkundung drängt, kam die Antwort, dass die Verkäufer auch gerne eine Sicherheit haben wollen und dass wir nicht in letzte Minute abspringen. Selbst der Notar sagte, dass wenn man einigermaßen sicher ist, dass die Finanzierung klappt, kein Problem darin besteht, die Beurkundung schon vorher vorzunehmen.

    Was haltet ihr von alldem? Ist dies das normale Vorgehen? Gibt es weitere Dinge die beachtet werden sollten?

    Ich wäre euch für eure Anregungen sehr dankbar!!!

    Beste Grüße,
    indy
     
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  3. R.B.

    R.B.

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    Warum der Makler jetzt drängt, da kann man nur spekulieren.

    Wie, was, kaufen und mit dem Kredit warten? Kannst Du die Kaufsumme aus EK finanzieren? Oder glaubst Du ernsthaft, daß ein Verkäufer jetzt noch einmal ein paar Monate wartet bis Deine Finanzierung steht bzw. bis Dir die Zinsen zusagen?

    Da würde ich Dir als Verkäufer ein paar Klauseln in den Vertrag schreiben lassen, daß sich das Warten für DICH sicherlich nicht mehr lohnt, und kein Notar würde mir widersprechen.

    Oder bist Du Dir jetzt doch nicht mehr so sicher, daß Du das Haus kaufen möchtest?

    Gruß
    Ralf
     
  4. indy82

    indy82

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    Hallo Ralf,

    natürlich kann ich die Kaufsumme nicht aus EK finanzieren (EK besteht aus ca. 15% des Kaufpreises, reicht also für die Nebenkosten locker und es bleibt was übrig für kleine Renovierungen).

    Es sollte jetzt so laufen, dass wir beim Notar den Kaufvertrag aufsetzen, die Übergabe des Hauses aber im Mai durchgeführt wird. Auch dann sollte erst die Zahlung stattfinden. Die Idee war es, jetzt vorab eine Bestätigung der Bank für die Finanzierung zu bekommen, dass diese auf jeden Fall klappt. Der Abschluss der Finanzierung sollte jedoch im April erfolgen um einen günstigeren Zinssatz zu bekommen (da mit fallenden Zinssätzen zu rechnen ist).

    Oder habe ich da gerade einen Denkfehler?


    Danke und Gruß,
    indy
     
  5. indy82

    indy82

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    sorry für Doppelpost, mir ist nochmal was eingefallen.

    Dem Makler und auch dem Käufer scheint es nicht so wichtig, ob die Finanzierung klappt. Eine Bank hat vorab mündlich grünes Licht gegeben und das scheint denen zu reichen.

    Gruß,
    Indy
     
  6. R.B.

    R.B.

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    Ist das so mit dem Verkäufer vereinbart? Dann könnte es ihm doch egal sein ob dieser "Vertrag" heute oder im Januar unterzeichnet wird. Ich frage mich also, warum der Verkäufer jetzt drängt.

    Gruß
    Ralf
     
  7. indy82

    indy82

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    Das verstehe ich auch nicht. Der Makler mischt ziemlich viel mit und er hat es nicht sooo gerne wenn wir direkt mit den Verkäufern in Kontakt treten.

    Sie wollen es jetzt Beurkunden, damit es schon mal in "trockenen Tüchern" ist.

    Das ganze läuft dann Anfang Januar ab. Spricht denn grundsätzlich etwas gegen dieses Vorgehen? Also wenn die Finanzierung noch nicht steht und wir "nur" die verbindliche Zusage der Bank haben?

    Gruß,
    indy
     
  8. #7 Alfred Witzgall, 22. Dezember 2008
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    Hauskauf ist immer wie pokern. Wer zuerst anfängt zu zittern, hat die schlechteren Karten.:konfusius

    "Nur" verbindliche Zusage der Bank ? Dann im Mai erst finanzieren ? Und Du glaubst, dass Du dann groß Konditionen verhandeln kannst ?
     
  9. R.B.

    R.B.

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    Oben war von mündlicher Zusage die Rede, jetzt ist sie schon "verbindlich". :(

    Was kommt als Nächstes?

    Gruß
    Ralf
     
  10. kalauer71

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    Ich denke auch, am wichtigsten ist ruhig bleiben. Du kannst ruhig versuchen, manche Dinge zu beschleunigen, aber ich würde nicht irgendwelche Schritte auslassen nur weil es dem Verkäufer eilt. Und ICH würde den Kaufvertrag nur machen, wenn ich mit den Bank auch eine Finanzierung verbindlich vereinbart hätte.

    Für den Druck kann es zwei Gründe geben:

    Eine Möglichkeit: Die haben einen anderen Käufer oder eine andere Option wie z.B. Vermietung im Auge - wobei man so was auch offen sagen könnte / würde, da das den Käufer ja tatsächlich in Zugzwang setzt und man als Verkäufer in die bessere Position rutscht (man kann ja zwischen mehreren Optionen wählen und muss nicht mehr auf alles eingehen, was der Käufer will.)

    Die andere Möglichkeit: Verkaufstricks. Und der Trick, den Käufer "einfach so" in Zugzwang zu setzen ist einer der ältesten Verkaufstricks überhaupt: "Ich bin nur noch heute in der Stadt", "Das ist das letzte Exemplar", "Nur noch begrenzter Vorrat", "Nur noch bis Donnerstag" - wer kennt diesen Stuss nicht. Letztlich soll der Käufer damit gehindert werden sich weiter nach Alternativen umzuschauen - nicht dass er noch bessere Angebote findet. Beim Käufer löst das dann die Angst aus: Wenn ich jetzt nicht zugreife entgeht mir eine einmalige Chance.

    Wenn Du Dir sicher bist, dass das Angebot passt - greif zu, aber nicht leichtfertig und nicht ohne alle Schritte sorgfältig durchzuführen. Und wenn es dann ein oder zwei Wochen länger Dauert als vom Verkäufer gewünscht, dann ist es halt so. Ich denke nicht, dass die Lage im Immobiliensektor so ist, dass alle paar Tage ein neuer Kaufinteressent auftaucht - die müssen also auch DIR entgegenkommen. Wenn Du Zweifel am Angebot hast, dann sage das auch klar: "Prinzipiell bin ich interessiert, aber eine endgültige Entscheidung kann ich erst im April (oder wann auch immer) treffen. Wenn das Objekt bis da hin noch verfügbar ist, dann werde ich wieder auf Sie zukommen, falls nicht, dann habe ich halt Pech gehabt."

    Gruß,
    Thomas
     
  11. Olaf (†)

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    Variante

    drei: Der Verkäufer steht unter Verkaufsdruck (warum auch immer)

    Das Verhalten des Maklers gefällt mir gar nicht: Ich kenn das so, dass er befürchtet, dass der Verkäufer Euch was erzählt (sich verplappert), was Ihr lieber nicht wissen solltet und dadurch "sein" Geschäft platzt.

    Was habt Ihr denn bis jetzt mit der "Hütte" schon gemacht? Nur Verkäuferexpose oder eigenen Sachverstand eingeschaltet?
     
  12. indy82

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    Moment, also dann nochmal paar Angaben, habe mich vielleicht falsch ausgedrückt.

    Deswegen wende ich mich ja an euch, um sowas in Erfahrung zu bringen. Klar ist das wie Pokern, ich will auch nicht unnötig nervös werden, jedoch möchte ich diese Immobilie haben.

    @Ralf: mündliches O.K. gab die Bank, ich möchte aber eine verbindliche Zusage, ob die Finanzierung klappt. Dem Verkäufer und auch den Makler scheint es nicht wirklich zu interessieren, ob die Finanzierung wirklich zustande kommt, mich aber schon. Die haben sich mit dem mündlichen O.K. der Bank zufrieden gegeben.

    @kalauer71: Das hast du schon ganz richtig erkannt. Jedoch verstehe ich auch den Verkäufer, er hält uns die Immobilie quasi schon 6 Wochen warm, sie ist nirgends inseriert und andere Interessenten gibt es wahrscheinlich auch nicht. Ist halt etwas ganz spezielles. Vermietet soll auch nicht werden, da der Verkäufer selbst gekauft hat und das Geld für die neue Immobilie braucht. Deshalb wahrscheinlich auch der Druck.

    Ich bin mir sicher, dass ich diese Immobilie haben möchte, es passt einfach alles. Jetzt fehlt halt noch die Finanzierung und die stelle ich gerade auf die Beine. Dies dauert allerdings ein paar Tage.

    Mich interessiert nach wie vor, ob ich Anfang Januar zum Notar gehen kann und im Anschluss noch ein optimales Angebot für die Finanzierung bekomme. Zurzeit bin ich im Gespräch mit 2 Banken hier in der Gegend, eine davon ist auch meine Hausbank.

    Die Idee war einfach, dass wenn eine der Banken ihr O.K. gibt, bin ich ja auf der sicheren Seite. Dann könnte ich doch immer noch z.B. bei der DiBa anfragen, vielleicht bieten die ja was besseres. Oder ist dies nach dem Notartermin nicht mehr sinnvoll?

    Sorry für solche Fragen, aber als Laie ist dies schwierig zu beurteilen.

    Danke nochmal für eure Antworten.

    Beste Grüße,
    Indy
     
  13. indy82

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    kann man hier Beiträge editieren???

    Wir haben uns das Haus 4 mal angeschaut, 2 mal mit Fachleuten, die das genauer unter die Lupe genommen haben. Ich denke, dass dieses Drängen des Maklers bzw des Verkäufers eher damit zu tun hat, dass eine Sicherheit benötigt wird um die neue Immobilie finanzieren zu können.
     
  14. kalauer71

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    Zum Notar gehen kann man auf jeden Fall mal. Wenn es keinen Standardvertrag gibt (bei Verkauf von Privat an Privat ist da vermutlich nichts da), dann wird man im erster Gespräch sowieso ja erst mal die Vertragsdetails festschreiben. Bis dann die tatsächliche Unterschrift ansteht gehen noch mal 1-2 Wochen ins Land. Ich würde aber trotzdem bei den Banken nicht zu sehr trödeln. Ich habe auch mehrere Banken wegen der Finanzierung im Gespräch gehabt. Nach 2 Wochen war aber klar, wer es denn sein soll. Wenn man da mehrgleisig fährt und sich ran hält kann man bis Mitte Januar sicher die Finanzierung stehen haben. Insbesondere wenn Du den Banken sagst, dass die Unterschrift Mitte Januar stattfinden soll, dann werden die sich beeilen...
    Und die Unterschrift unter den Kaufvertrag beim Notar würde ich erst leisten, wenn ich die Finanzierung in der Tasche hätte. Ich musste beim Kauf meiner ETW sogar beim Notartermin einen Finanzierungszusage der Bank vorlegen. Wer das wollte (Notar, Verkäufer, Bank der Verkäufers) weiss ich aber nicht mehr - ist schon zu lange her.

    Gruß,
    Thomas
     
  15. Seev

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    Wie und wo sollte das so ablaufen? Wer schon mal was verkaufen wollte und die Situation auf dem Imm.markt spürte, der wird seinen Käufer aber lieber heute als morgen zum Notar schleppen. V.a. wird dafür der Makler sorgen, daß ein KV fertig da ist und gleich unterschrieben wird.
    Wenn es einen Maklervertrag gibt und der Makler die Parteien vorab evtl. noch einen schriftlichen Auftrag zur Durchführung des Notartermins unterschreiben läßt (so kenn ich das), dann hat er seine Provision gesichert. Und mit dem KV hat der Verkäufer seinen Teil gesichert - bis auf die Finanzierung.

    Für die Unterschrift beim Notar brauchst Du für Dich (und bei seriösen Maklern auch für den Verkäufer) eine schriftliche Finanzierungszusage mind. einer Bank. Dies sollte binnen Tagen möglich sein, v.a. bei der Hausbank.

    Wenn das Objekt finanziert wird, dann muß ja dann auch eine Grundschuldbestellung beim Notar gemacht werden (und braucht auch ein paar Tage), d.h. dann sollte die Bank feststehen, die das macht. Die Eintragung dieser muß ja auch im KV geregelt werden, d.h. der Verkäufer muß sie erlauben bevor das Eigentum umgeschrieben werden kann.

    Die Kaufpreisabwicklung per Darlehen (und ggf. Treuhandkonto, v.a. wenn der Verkäufer noch Schulden drauf hat) sollte m.W. auch in 6 Wochen laufen je nach Bank, d.h. Du kannst, wenn heute Notartermin wäre, morgen die Übergabe machen (Übergang von Besitz; Nutzen und Lasten -> Schlüsselübergabe und alle lfd. Kosten) und in 4-6 Wochen die KP-Zahlung (= Freigabe des Eigentumsübergangs). Wenn es die Bank nicht schaffen sollte bis zum vereinbarten Termin, dann hast Du ein Problem, also lieber ein paar Tage mehr Sicherheit reinbauen.
    Fazit: wie lange es dauert hängt also von verschiedenen Gegebenheiten ab. Aber als Verkäufer würde ich auch Druck machen, daß der Notartermin zügig stattfindet und daß dann auch zügig bezahlt wird.

    Gruß Seev
     
  16. Seev

    Seev

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    Was ich noch sagen wollte:

    Wenn der Makler sein Geschäft gesichert hat, z.B. durch den schriftlichen Auftrag zum Notarternin, dann sollte er wenn alles sauber ist, den Direktkontakt Käufer-Verkäufer zulassen und fördern wenn gewünscht. Sonst hat das Ding evtl. doch noch ein "arges G´schmäckle" wie man im Schwäbischen sagt.
    Uns wenn der Notartermin ansteht würde ich drauf bestehen, den Vertragsentwurf so rechtzeitig vorab zu bekommen, daß Du ihn ggf. von einem Anwalt o.ä. prüfen lassen kannst.

    Keine Überraschung beim Notar riskieren, sonst im Zweifel den KV platzen lassen und einfach rausrennen. Hab ich einmal versäumt, obwohl ichs im Bauch gespürt hab. :mauer

    Gruß Seev
     
  17. indy82

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    Ganz genau so soll es aussehen, wie Seev es beschrieben hat. Mir liegt bereits ein Entwurf vor, der geringfügig geändert werden muss. Aber zum Notartermin ist dieser fertig und zur Unterschrift bereit. Dafür hat der Makler schon gesorgt. Den KV lasse ich zuvor natürlich noch überprüfen.

    Eine Finanzierungszusage ist kein Problem, sollte innerhalb von 2.3 Tagen möglich sein laut Hausbank. Ist jetzt halt nur Weihnachten dazwischen, aber im neuen Jahr soll alles unter Dach und Fach gebracht werden.

    Was ich bis jetzt herausgelesen habe ist, dass mit einer solchen Zusage einer Unterzeichnung beim Notar nichts im Wege steht. Es ist halt eine besondere Konstellation, da wir die Immobilie erst im April/Mai übernehmen können.

    Bis heute hatte ich eigentlich ein ganz gutes Gefühl bei dem Ganzen, jedoch hat mich der Makler heute etwas gestresst. Ist halt ein schwieriger Fall, aber das bekommen wir auch noch hin.
     
  18. Seev

    Seev

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    Ja, WENN sie Dir schriftlich vorliegt.
    Was sagt denn der Verkäufer zu Deinen Terminwünschen?
    "Kaufpreiszahlung kann ja schon früher sein, oder?"

    Gruß Seev
     
  19. indy82

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    JA richtig, das ist auch mein Ziel, aber da kann ich mit meiner Hausbank ganz gut reden. Ob Sie es im Endeffekt tatsächlich wird, kann ich ja später noch entscheiden.

    Also im Vertragsentwurf stehen noch keine Termine, diesbezüglich werde ich mich Anfang Januar mit dem Makler zusammensetzen. Telefonisch war abgesprochen, die Kaufpreiszahlung dann auch erst im April bzw Mai, also bei Übergabe des Objektes, durchzuführen. Darauf werde ich auch bestehen. Wieso auch nicht, wenn ich das Objekt nicht früher nutzen kann?

    Gruß,
    indy
     
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  21. #19 Alfred Witzgall, 23. Dezember 2008
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    und bespreche die Sache aus Deiner Sicht mit ihm, wenn Du Einzelheiten geklärt haben möchtest. Er ist zur Neutralität verpflichtet.:deal

    In Bayern werden die besten Juristen Notare. Die haften auch für ihr Tun. Ein einfacher RA nur zum drüberlesen, ist nicht nötig.:sleeping

    Der Notar setzt den Vertrag auf, er führt ihn durch. Das ist sein Job. Genauso ist es sein Job, Die Vertragsparteien genauestens über alle Details und auch deren Auswirkungen zu informieren.

    Der Makler macht so lange Druck, bis er seine Provision sicher in der Tasche hat.:bounce:

    Notartermin ist für Makler immer Weihnachten. Hast Du schon mal gesehen, wie ein Kind drängelt, wenn es auf Weihnachten zu geht.:think
     
  22. xsandsturmx

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    Hallo,

    ich denke mal es gibt zwei Gründe warum da ein wenig "Druck" erzeugt wird.
    Zum einen wir der Verkäufer das geld für die Finanzierung seiner neuen Immobilie brauchen und zum anderen möchte der Makler wohl seine Provision so schnell wie möglich gesichert haben.
    Wenn es denn wirklich schon 6 Wochen ausschließlich nur für dich reserviert worden ist, dann würde auch ich als Verkäufer nach dieser Zeit mal eine Zusage bekommen. Ansonsten wird der Verkäufer sich auch nach anderen potenziellen Käufern umsehen, was verständlich wäre.

    Gruß
    Maik
     
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