Finanzierung Einfamilienhaus

Diskutiere Finanzierung Einfamilienhaus im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, Wir haben uns entschlossen ein Einfamilienhaus zu bauen. Meine Frau und ich sind beide 30 Jahre alt und haben zwei Kinder 2,5...

  1. #1 Charly Harper, 24. September 2011
    Charly Harper

    Charly Harper

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    Hallo zusammen,

    Wir haben uns entschlossen ein Einfamilienhaus zu bauen.
    Meine Frau und ich sind beide 30 Jahre alt und haben zwei Kinder 2,5 und 5 Monate.
    Zur Zeit bezieht meine Frau noch Elterngeld und ab Mai 2012 geht sie wieder auf 400 Euro Basis arbeiten.
    Das Elterngeld wird zur Zeit komplett gespart.

    Einkommen netto:
    2.042€ + 368€ Kindergeld = ca. 2400 €
    13. Jahresgehalt und zukünftige Einkünfte meiner Frau bleiben aussen vor.

    Mit unserer Hausbank haben wir folgende Kostenaufstellung für das Haus erstellt.
    Das Haus soll ca. 140m² Wohnfläche haben ohne Keller, Dachboden soll sofort ausgebaut werden.
    Es sind keine Giebel oder Erker geplant.

    Grundstück 500m² x 111€ 55.500 €
    Baukosten (Haus+Garage) 180.000 €
    Erwerbsnebenkosten 6.000 €
    Außenanlagen (inkl. Hausanschlüsse) 20.000 €
    261.000 €
    Eigenkapital 61.000 €
    Eigenleistung 15.000 €
    Finanzierungsbedarf 185.000€

    Was haltet ihr von dieser Kalkulation, realistisch?
    10.000€ behalten wir als Puffer zurück.
    Wir wollen mit einem befreundeten Architekten bauen, dieser
    fand die Kalkulation beim ersten Gespräch nicht unrealistisch.
    Es soll ein KFW70 Haus werden, wenn möglich mit Erdwärme+KWL.

    Nun zur Finanzierung:
    Ein fester Baustein soll Wohnriester werden, bisher Riestern wir noch nicht.
    Selbst mit nachgelagerter Besteuerung von 25% rechnet sich das Riestern für uns.

    Variante 1:
    Wohnriester BSV Sollzins 3,00% / Effektiv 3,09
    Sollzinsbindung bis Zuteilung 45.000 €
    Wohnriester BSV Sollzins 3,00% / Effektiv 3,10
    Sollzinsbindung bis Zuteilung 25.000 €
    Annuitäten-Darlehen Sollzins 3,65% / Effektiv 3,71
    1% Tilgung 30 Jahre fest 115.000 €
    5% Sondertilgung/Jahr

    Anfängliche monatliche Belastung 796€

    Bei der 2. Variante haben wir WFA Mittel zu den aktuellen Konditionen mit reingenommen
    und ab dem 6. Jahr mit 3,5% und ab dem 16. Jahr mit 6% Zinsen gerechnet.
    Da meine Frau ab 2014 wieder halbtags arbeiten gehen wird, werden wir dann die Einkommensgrenze von
    54.102 € (Junges Ehepaar) überschreiten.
    Nun frage ich mich ob es dann überhaupt Sinn macht die WFA Mittel nächstes Jahr zu beantragen?
    Wenn ich richtig gerechnet habe, ergibt sich mit WFA in den ersten 5 Jahren ein Vorteil von 10.394€ gegenüber Variante 1.
    In den Jahren 6-15 fahren wir aber bereits besser mit der 1. Variante so dass der Vorteil auf 4.791 € schrumpfen würde.

    Variante 2:
    Wohnriester BSV Sollzins 3,00% / Effektiv 3,13% 30.000 €
    Wohnriester BSV Sollzins 3,00% / Effektiv 3,10% 25.000 €
    Annuitäten-Darlehen Sollzins 3,65% / Effektiv 3,71
    1% Tilgung 30 Jahre fest 50.000 €
    WFA Darlehen Sollzins 0% ; 3,5% ; 6%
    1% Tilgung 70.000 €
    WFA Starterdarlehen Sollzins 0% ; 3,5% ; 6%
    5% Tilgung 10.000 €

    Anfängliche monatliche Belastung 602€

    Die Finanzierungsverläufe hab ich mit angehängt.
    Würde mich sehr über eure Meinungen zu der bisherigen Planung freuen!

    Charly
     
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  3. loennermo

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    Ohne auf die Finanzierung einzugehen - kann mir nur schwer vorstellen, dass 180.000€ reichen. Auch ohne Erdwärme und KWL. Daher mein Tip: Zunächst einmal die Kosten so genau wie möglich bestimmen, dann die Finanzierung festzurren. Böse Überraschungen gibts später sowie noch genug!
     
  4. #3 Bankkaufmann, 25. September 2011
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 25. September 2011
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    Warum kein Direkttilgungsdarlehen 20 Jahre fest?

    Hallo
    die Bankzinsen sind derzeit so niedrig wie selten zuvor. Aus meiner Sicht lohnt sich nicht unbedingt ein Zwischenkredit um einen Bausparvertrag anzusparen. Den Bauspardarlehenszins haben Sie doch jetzt schon im Direkttilgungsdarlehen.

    Mit Ihrem Eigenkapital erhalten Sie für die EUR 185.000,00 80% Konditionen.

    Mein Finanzierungsvorschlag:
    EUR 185.000,00 Direkttilgungsdarlehen
    3,68% Nominalzins
    3,74% Effektivzins
    1% Direkttilgung
    5% Sondertilgung als Option

    EUR 721,50 beträgt die monatliche Zins-Tilgungsrate.

    Die Berechnung habe ich anbei beigefügt. (Entfernt wg. Werbung)

    Vielen Dank für Ihre Rückmeldung.
     
  5. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    @Bankkaufmann

    Neutrale Berechnungen sind zulässig.

    Nicht zulässig sind wie bei Ihrem Anhang "Finanzierungsangebote", dazu noch "Bitte um Rückmeldung".

    Die stellt eine in diesem Forum unzulässige Werbung dar.
     
  6. KlausK

    KlausK Gast

    Ich halte die Baukosten für zu niedrig.
    wie soll die Eigenleistung im WErt von 15.000€ erbracht werden? Ist das für diese Leistung eventuell benötigte Material berücksichtigt? 20.000€ für Hausanschluss und Aussenanlagen klingt sehr knapp, in einigen gegenden ist die Hälfte schon für die Hausanschlüsse (inkl. Schmutz- und Regenwaser) weg. Wenn von den 6.000€ auch noch die nötigenAnträge bezahlt werden müssen, wird auch das eng. Allein die Grunderwerbssteuer beträgt in einigen Bundesländern 5% (z.B. NRW), dazu Notar, versch. Ämter, ...
     
  7. #6 Bankkaufmann, 25. September 2011
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    Sorry, wollte dem nur helfen mit einem Angebot damit er nachrechnen kann.
     
  8. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Spricht ja auch nichts dagegen, aber nicht als Angebot sondern neutral.

    Einfach die Seite 1 mit der Adresse weglassen und nur den Finanzierungsverlauf als PDF einstellen.
     
  9. Livestrong

    Livestrong Gast

    Jetzt schreibt. Halt ne pn ist doch klar das er hier auf Vermittlung aus ist. Die Provision kommt dann halt in den zinssatz:biggthumpup:
     
  10. #9 Charly Harper, 26. September 2011
    Charly Harper

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    Guten Morgen,

    da hier anscheinend alle skeptisch sind ob die veranschlagten Baukosten ausreichen, werden wir nun die Planung mit dem Architekten forcieren und für die größten Kostenträger schon mal angebote reinholen.

    Könnt ihr mir vielleicht noch was zu der WFA Förderung sagen.
    Sollten wir in unserem Fall überhaupt auf die Mittel setzen und riskieren am Ende doch keine Mittel zu bekommen?
    Vor allem weil wir voraussichtlich schon nach drei Jahren über der Einkommensgrenze liegen werden.

    Danke
    Charly
     
  11. Huisje

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    Nicht nur die Baukosten sind ziemlich optimistisch geschätzt, auch die Einkünfte sind nicht gerade hoch.
    Ohne zweites Einkommen klappt das m.M.n. nicht.
    Die extrem niedrig gerechtnete Rate mit mickrige 1% Tilgung ist für mich auch nicht der Basis einer vernünftigen Finanzierung.
    Ich rate erstmal zu warten bis das zweite Einkommen realität ist.
    Das Risiko nun schon damit zu rechnen um die z.Z. niedrige Zinsen zu nutzen erscheint mir (zu) hoch.


    Huisje
     
  12. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    @Charly Harper

    zu WFA Mittel:

    Zinssenkungsantrag im 6. Jahr kann dann gestellt werden, wenn das Einkommen die maßgeblich Grenze um nicht mehr als 40% übersteigt.

    Da ist also Luft nach oben.

    Beachten:

    Die einzelnen Bewilligungsbehörden haben für ihre Einzugsbereiche Gesamtkostenobergrenzen gesetzt.
    Da Du als Wohnort nur "NRW" angegeben hast, musst Du halt selbst mal bei deiner Kreisverwaltung nachfragen, wo diese Obergrenze liegt.
     
  13. #12 Charly Harper, 26. September 2011
    Charly Harper

    Charly Harper

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    Danke für den Hinweis Baufuchs, das mit den 40% wusste ich noch nicht.
    D.h. die für uns maßgebende Einkommensgrenze von 54102€ darf maximal mit 21640,80€ überschritten werden?
    Dann sieht das ganze schon wieder anders aus, die 40% werden wir wohl nie erreichen. Dann lohnt es sich vielleicht doch auf die WFA Mittel zu warten, wenn das nur nicht noch so lange bis Februar wäre.
    Hoffe das bis dahin die Zinsen nicht schon wieder ganz wo anders liegen.

    @Huisje
    Ich habe unsere Lebenshaltungskosten ziemlich genau aufgeschlüsselt.
    Es sind 1.200 € pro Monat (da ist dann wirklich alles mit drin).
    800 Euro Darlehen + 340 Euro Nebenkosten.
    Das Gehalt meiner Frau wäre dann zum Sparen, Reparaturen etc.
    In drei Jahren wird meine Frau wieder halbtags arbeiten und entsprechend mehr verdienen als 400€/Monat.

    Charly
     
  14. Hierwarter

    Hierwarter

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    Also

    ich wäre mit einem 10.000 Euro Puffer nicht ausgekommen. Das nur so am Rande. Und bei mir lief es relativ problemlos ab, im Gegensatz zu Kollegen. :cool:
     
  15. Marcios

    Marcios

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    Unabhängig davon, dass auch ich die Kosten als sehr riskant einschätze...bei der Finanzierung eine 30-jährige Zinslaufzeit zu vereinbaren...

    Habt Ihr euch mal ausgerechnet, wie es wäre, wenn Ihr nur 10 oder 15 Jahre macht und Ihr dafür einen günstigeren Zins bekommt. Eventuell habt Ihr dann die Möglichkeit, die Tilgung etwas nach oben zu korrigieren.

    Sind KFW mit eingebaut?

    Bei der niedrigen Zinsphase aktuell würde ich eher auf eine höhere Tilgung setzen und separat einen Bausparvertrag für die Anschlussfinanzierung ansparen.

    Grob gerechnet müsst Ihr ungefähr bei einer Zinsbindung von 15 Jahren und einer paralellen Ansparung eines Bausparvertrags ca. 150 € monatlich investieren, um in 15 Jahren 100.000 € mit dem Bausparvertrag abzudecken (25.000 € Guthaben, 75.000 € Darlehen) bei einer Bausparsumme von ca. 50.000 €. Ihr hättet dann eine Belastung von ca. 750 € und dies 9 Jahre lang, dann seid Ihr schuldenfrei (vorausgesetzt, die Restschuld betrug 100.000).

    Je nach Anbieter könnt Ihr mit dem Bausparvertrag einen Zins von an die 3 % euch sichern.

    Ist aber nur ein Gedankengang
     
  16. R.B.

    R.B.

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    Diese Option würde ich aber ganz pingelig rechnen. Wie hoch müssten die Zinsen in 10 oder 15 Jahren sein, damit sich das lohnt? Investiert er die 150,- € in die Tilgung, dann ist er 10 Jahre früher schuldenfrei, und hat zum Ablauf der Zinsbindung eine geringere Restschuld die zur Prolongation ansteht.

    Gruß
    Ralf
     
  17. Marcios

    Marcios

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    Da wir aber alle keine Hellseher sind...könnte bei einem Zins von 6-8 % in 10-15 Jahren sich der Bausparvertrag schon lohnen. Eine geringere Restschuld hilft dann bei den Zinsen auch nichts.

    Aber wie gesagt, alles Spekulationen...wichtig ist, man muss sich wohl fühlien mit der Finanzierung und vorallem - auch noch leben können!
     
  18. R.B.

    R.B.

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    Das möchte ich bezweifeln, denn sind die Restschulden gering, dann ist es (fast) völlig egal wie hoch die Zinssätze sein werden.

    Zinssätze um 8% hatten wir das letzte Mal vor etwa 20 Jahren, seitdem geht´s stetig bergab (natürlich mit Schwankungen). Die Wahrscheinlichkeit, dass in 15 Jahren der Zinssatz in der Region um 5-6% oder darunter liegt, ist deutlich höher als die Annahme dass wir Zinssätze um 8% herum sehen werden.

    Sollten die Zinsen in xx Jahren hoch sein, dann wird man eine kurzfristigere Zinsbindung wählen. Mit einer geringen Restschuld im Rücken ist das Risiko gering.

    15 Jahre lange Geld in einen BSV schieben, mit magerer Verzinsung, während man an anderer Stelle einen Kredit mit fast 4% Zinsen bezahlt, und das alles nur in der Hoffnung auf eine zinsgünstige Verlängerung in 15 Jahren, so eine Strategie will sehr gut überlegt sein. Man muss schon ein ziemlicher Pessimist sein um sich so etwas schönzurechnen.

    Gruß
    Ralf
     
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  20. Livestrong

    Livestrong Gast

    R.B Sachen die du schlecht einschätzen kannst würd ich sein lassen. Wir hatten jetzt 30 Jahre fallende Zinsen genauso sieht ein langfristiger Chart aus. Die Zinsen werden steigen zwischendurch fallen aber längerfristig stetig bergauf. Und wenn Bill Gross das sagt wirds auch so :biggthumpup:

    Du hast schon Recht das tilgen soviel wie möglich die erste richtige Option ist. Hab mir aufgrund deiner Beiträge das ausgerechnet und die Tilgung auf 3 % erhöht. Die Hälfte der Restschuld hab ich über einen bereits bestehenden BSV abgesichert. Mit dem Rest spiele ich Lotto ;)
     
  21. R.B.

    R.B.

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    Nichts anderes habe ich geschrieben. ;)

    Ich glaube nur nicht daran, dass wir in 10-15 Jahren Zinssätze im Bereich 8% (für 10 jährige Immofinanzierungen) sehen werden, so steil wird der Anstieg nicht.

    Wer heute einen BSV abschließt weil er in x Jahren bauen möchte hat meinen Segen. Es gibt viele Möglichkeiten Kapital anzusparen, und wer hier den BSV favorisiert, warum nicht. Ein Kurzläufer kann ein interessanter Baustein in einer Finanzierung sein. Muss man halt rechnen.

    Interessant wird´s wie die BSpk. in xx Jahren zuteilen wenn die Zinsen tatsächlich extrem steigen sollten, aber das ist ein anderes Thema.

    Aber, es heißt nicht umsonst Bausparvertrag. Deswegen rate ich immer zur Vorsicht wenn bei einer laufender Finanzierung der BSV als Notanker angespart werden soll.

    Manchmal habe ich den Eindruck, die Leute wissen nicht was ein Hauskauf (-bau) bedeutet. Wenn ich etwas kaufen möchte, dann muss ich es auch bezahlen, und je früher ich meine "Schuld" bezahlt habe, um so früher gehört das Objekt auch mir. Wer meint einen Hauskauf gibt´s umsonst, der irrt. Wer seine Schulden nicht in einer entsprechenden Zeit zurückzahlen kann, der sollte sich sehr gut überlegen, ob er so eine Anschaffung tätigt.

    Gruß
    Ralf
     
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