Finanzierung Einfamilienhaus

Diskutiere Finanzierung Einfamilienhaus im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Guten Tag und erstmal ein Lob an das Forum, ich hab schon ein wenig rumgestöbert und einiges Interessantes gelesen So nun zu meiner Frage und...

  1. balu85

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    Guten Tag und erstmal ein Lob an das Forum, ich hab schon ein wenig rumgestöbert und einiges Interessantes gelesen

    So nun zu meiner Frage und bitte um Rat

    Wir sind 27 und 31, verheiratet und haben eine Tochter. Einkommen ich ca 1.500€ und Frau 800€ Elterngeld. Eigenkapital ca 20.000-25.000€ kurzfristig verfügbar

    Wir wollen ein Haus kaufen und haben etwas für uns passendes gefunden und überlegen nun wie am besten finanzieren.

    Es handelt sich um ein Einfamilienhaus mit ca 135 qm und 600 qm Grundstück für ca 45.000€ mit Nebenkosten also ca 50.000€
    Das Haus wurd 2010 modernisiert was Fenster, Heizung und Elektro angeht. Dort entstehen also keine Kosten.
    Für Renovierungen am Dach durch Firma und Fassadendämmung die in Eigenregie durch Leute vom Fach in der Familie und innen bisschen aufhübschen planen wir ca nochmal 50.000€ ein.

    Ergibt sich also ein Gesamtbedarf von 100.000€, abzüglich Eigenkapital 80.000 zu finanzieren, was bei 2% Tilgung eine monatlich Belastung von ca 330 € wären, die Kaltmiete für eine Wohnung wäre teurer.

    Nur welche Art der Finanzierung, normal über die Bank, über Bausparer, die sich wie bereits erfahren nicht am Elterngeld stören oder über Versicherungsunternehmen, die mittlerweile ja auch Baufinanzierungen groß anbieten.

    Bitte helft uns bei der Entscheidungsfindung oder hab ich irgendeinen Punkt übersehen, bin für jeden Rat offen, vielen Dank schonmal für eure Hilfe!
     
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  3. #2 ReihenhausMax, 22. November 2012
    ReihenhausMax

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    Ich vermute mal, dass die meisten Finanzierer da ein grosses Fragezeichen beim Wert machen werden und daher wohl eh nur lokale Anbieter=Banken in Frage kommen. Der enorm niedrige Preis deutet, wenn das Haus von Euren geplanten Renovierungen abgesehen in Schuss ist, dass es praktische keinerlei Nachfrage nach Immobilien gibt. D.h. die Bank würde Euer Haus auch nicht annähernd für 80000 Euro vertickt bekommen, wenn Ihr zahlungsunfähig werden solltet. Eine lokale Bank mag das vielleicht weniger pessimistisch sehen als eine Versicherung wo am Ende die Zentrale entscheidet.
     
  4. balu85

    balu85

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    Daran hatte ich auch schon gedacht, naja zum einen ist das Haus für das was man bekommt schon recht günstig, zum anderen ist hier gerade echt zuviel auf dem Markt, wir zählen halt zu den ärmeren Regionen, hier können nicht allzuviele mal eben 300-400.000 für ein Haus bezahlen, das gibt alleine das Lohngefüge schon nicht her.
     
  5. grubash

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    Hi,
    fragen kostet nix. Habe bei meiner Finanzierung mit den lokalen Banken und einem unabhängigen Kreditvermittler gesprochen. Macht halt ein wenig Arbeit die Unterlagen zusammenzustellen aber es kann sich lohnen. Hatte dann 2 Banken in der Endauswahl die sich dann um den Auftrag gestritten hatten. Gerade bei "kleineren" Finanzierungen ist evtl. die Hausbank eine gute Adresse, da diese ja euer Zahlverhalten gut überblicken kann. Finanztechnisch sollte ja bei einer überschaubaren Rate in Miethöhe und etwas Eigenkapital für die Bank kein großes Risiko bestehen. Klassischer Bausparer fällt aus, da ihr ja keine Zeit mehr für das Ansparen habt.

    Ein Problem könnte es nur geben, da das Haus ja nur 45.000 kostet und ihr die Renovierung mit finanzieren wollt. Manche Banken wollen dann entweder die Handwerkrechnungen direkt bezahlen oder entsprechende Nachweise wo das Geld verbaut wurde. Dies sollte man vorher erfragen bzw. die Modalitäten für Eigenleistungen abklären.

    Ciao Christian
     
  6. Memento

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    Einfach mal nen Termin bei der lokalen Bank machen und nachfragen. Da ihr ja 50.000 für Sanierung plant, würde ich mal bei der KFW anfragen lassen, was es da momentan gibt. Es gibt da normalerweise das "Wohnraum modernisieren" oder "Energetisch Sanieren" Programm.
     
  7. Markul

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    Gehört zwar jetzt nicht hier rein. Aber für deinen Kaufpreis bekomme ich bei uns nicht mal Keller+Garage..... Ich könnt heulen...
     
  8. #7 Unregistrierter, 23. November 2012
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    45mille MIT Grundstück?
    selbst in der nähe von Görlitz, haben da ne Niederlassung, kriegste dafür höchstens ne Ruine direkt am Bahngleis :wow

    ich denke problematisch könnte, muss nicht, kann man mangels Informationen nicht sagen, der Punkt werden, dass die Renovierungsinvestition höher (!) ist, als der Kaufpreis.
    Die Bank wird immer eine Beleihung festlegen und zwar anhand des Gebäudewertes...dies legt ein bankeigener Gutachter, zumindest im Regelfall, fest.
    Fraglich ist hier ob die Renovierung den Gebäudewert so stark erhöht, dass es auf geht.

    Kann dir aber nur eine Bank sagen, ist rumrätseln.

    Verlass dich aber nicht auf irgendwelche Internetkonditionen! 2,5% irgendwas kriegste bei bester Bonität und Beleihung von 60%. Da wirste nicht landen!
    Sprech mit der Bank und sieh dann weiter.
     
  9. R.B.

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    Bei den genannten Zahlen wir wohl jeder hellhörig, erst Recht eine Bank. Selbst wenn in Eurer Gegend die Grundstücke extrem günstig sein sollten, dann kämen bei 600m2 auf jeden Fall irgendwas um 15T€ zusammen. d.h. Das Haus selbst, angeblich in 2010 umfangreich modernisiert, würde nur noch 30.000,- € kosten. Schaue ich mir die durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen an, dann würden alleine dafür schon 30.000,- € draufgehen.

    Es stellt sich also die Frage, WAS bekommst Du für die 30.000,- €. Selbst billig kann noch teuer sein.

    Ob die 50T€ für die Sanierung ausreichen, das kann man erst nach einer Begutachtung sagen. Falls wirklich nur das Dach und die Fassade erneuert werden müssen, dann reicht das Geld auf jeden Fall.

    Du solltest Dich aber fragen, ob das Haus nach Abschluss Deiner Sanierungsarbeiten auch wirklich die 100T€ "wert" ist. Das wird sich auch die Bank fragen, denn im Extremfall muss sie das Teil verwerten, und wenn die Preise so im Keller sind, könnte ich mir vorstellen, dass sie ein Problem bekommt wenn sie hier in die Verwertung muss.

    Unterstellen wir einmal, dass die von Dir genannten Einkommenszahlen realistisch sind, sprich dauerhaft verfügbar, dann sollte die Finanzierungssumme kein Problem sein. Die sich daraus ergebende Belastung wäre tragfähig. Ich vermute Deine 330,- € wirst Du nicht ganz erreichen, denn wenn ich mir so die Rahmenbedingungen anschaue, dann kriegst Du sicherlich nicht den Super-Duper-Online-Zinssatz. Das spielt bei der geringen Finanzierungssumme aber nur eine untergeordnete Rolle. Ob 10,- € mehr oder weniger pro Monat, das passt auf jeden Fall.

    Ich würde mal bei Deiner Hausbank vor Ort nachfragen. Die kennt das ganze drumherum und kann Deine Lage besser einschätzen. Zudem sollte sie den lokalen Immobilienmarkt besser kennen als irgendeine fremde Bank in xxx km Entfernung. Auch das Thema Renovierungskosten dürfte sich dann einfacher gestalten, vorausgesetzt Du kannst brauchbare Zahlen liefern. Ob man hier überhaupt Fördermittel mit einbinden sollte, das muss man noch klären.

    Ich würde an Deiner Stelle zuerst mal die Renovierungskosten zuverlässig kalkulieren lassen, denn die machen ja mehr als 50% des Werts aus. Es muss sichergestellt sein, dass sich diese 50T€ später im Wert des Gebäudes wieder finden. Dann mit allen Unterlagen ab zur Hausbank und für die paar Euro ein normales Annuitätendarlehen mit 3% anf. Tilgung. Dein EK solltest Du auch einmal genauer kalkulieren, und davon natürlich eine Reserve zurück behalten.
    Eine Finanzierung über BSV ist in den seltensten Fällen von Vorteil, und die 80T€ aufzusplitten wäre auch sinnfrei.

    Gruß
    Ralf
     
  10. grubash

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    Hi,
    was die Preise betrifft so sind die hier in der Gegend ähnlich. Habe prizipiell auch "nur" in etwa die Summe gezahlt was die Vorbesitzer in den letzten 10 Jahren reingesteckt haben + Grundstück. Grundstückspreise um die 10-15 Eu der Quadratmeter sind teilweise normal. Was die Vermarktung betrifft hat man kein Problem einen Käufer zu finden, jedoch stehen die Bewerber nicht Schlange was sich in den geringen Preisen wiederspiegelt.
    Bei uns in der Gegend sind es viele Häuser die im Zuge des DDR-Wohnungsbauprogramms AWG gebaut wurden. Die wurden dann nach der Wende günstig an die Bewohner abgegeben, welche jetzt langsam aber sicher in das Alter kommen wo man die Häuser nicht mehr bewirtschaften kann. Die Häuser an sich sind von der Substanz her oft ganz ok und problemlos bewohnbar. Jedoch muss man doch was tun um die auf den aktuellen Standard zu bringen. Dies rechnet sich oft nur mit Eigenleistung.

    Ciao Christian
     
  11. Torian

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    Gehört jetzt zwar nicht hier rein, aber du würdest in der Gegend nicht mal die Hälfte verdienen!

    Grüße aus der Stuttgarter Gegend
     
  12. balu85

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    Erstmal schonmal vielen Dank für eure Hilfe!

    Wir hatten im September mal bei der Wüstenrot angefragt für ein anderes Objekt und nach der Vorprüfung wurden 2,5 % zugesagt, mal sehen was die unterschiedlichen diesmal sagen. Der kennt die Lage ja hier auch sehr gut, habt ihr schon recht, da kann es besser beurteilt werden als bei einer Direktbank.

    Zum Thema dafür bekommste keinen Keller, ja die Preisunterschiede sind gravierend, aber das liegt auch am Arbeitslohn da ist der Unterschied auch riesig.

    Samstag ist Besichtigung, da nehme ich die Handwerker gleich mal mit, mehrere offene Augen sind immer besser um Überraschungen vorzubeugen.

    Wünsche euch allen ein schönen Start ins We
     
  13. sandkiste

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    Gehört jetzt zwar nicht hier rein, aber du würdest in der Gegend nicht mal ein Gartenhäuschen samt Gartenzwerge bekommen :mauer

    Hast du schon mal bei einem Online-Baufinanzierer wegen deiner Baufinanzierung angefragt?
     
  14. balu85

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    Hi, nein hab ich noch nicht gemacht, erstmal am Samstag das Objekt auch von innen anschauen, von draußen sieht es nicht schlecht aus, aber Maklertermin ist halt erst am Wochenende.

    Danach gehen die Anfragen raus, je nachdem ob es uns gefällt, was aber so wie ich es gehört habe manche Finanzierer stören soll, ist das Elterngeld meiner Frau, das rechnen manche Banken nicht an.
     
  15. R.B.

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    Deswegen hatte ich empfohlen erst einmal mit der Hausbank zu sprechen, die kennt Euch am besten. Das Elterngeld ist weniger das Problem, die Bank wird sich eher die Frage stellen, was kommt NACH dem Elterngeld? Sollte Deine Frau dann wieder arbeiten, dann ist alles im grünen Bereich. Sollte sie zuhause bleiben, dann wird´s eng, denn von grob 1.100,- € im Monat kann eine Familie mit 3 Personen und einem Haus an der Backe kaum überleben.

    Je mehr Fragezeichen in Deiner Finanzierung stecken, um so höher ist die Gefahr, dass die Bank ablehnt. Deswegen liegt es an Dir hier ein vernünftiges Konzept zu präsentieren.

    Schwachstellen wurden oben schon mehrfach genannt. Versetze Dich einfach mal in die Situation einer Bank. Die interessiert sich primär für 2 Dinge:

    a.) Wie werthaltig ist meine Investition
    b.) Wie sieht´s mit der Kapitaldienstfähgkeit aus.

    Bei Punkt a.) sammelst Du schon Minuspunkte, denn es dürfte schwer werden, eine Bank davon zu überzeugen, dass Dein Kostenplan aufgeht. Es wird Dir niemand glauben wollen, dass Du für die paar Euro ein Haus bekommst, selbst wenn die Grundstückspreise in Eurer Ecke eher niedrig sind.
    Punkt b.) wäre kein Problem wenn beide Einkommen angesetzt werden, aber Du musst darlegen können, wie es nach dem Elterngeld aussieht, denn sonst läuft die Bank Gefahr, dass Du dann die Raten nicht mehr schultern kannst. Bei einer Finanzierung die so auf Kante genäht wird, haut Dich die kleinste Kleinigkeit aus der Bahn, und dann hat die Bank, insbesondere unter Berücksichtigung von Punkt a.), ein Problem.

    Also, lieferst Du ein schlüssiges Konzept, dann fällt es einer Bank viel leichter Dich zu unterstützen. Gibt´s nur Fragezeichen, dann ist es egal welche Bank Du fragst, keine wird da mitspielen. Du hörst dann nur irgendwelche Standard Ausreden weil Dir niemand ehrlich in´s Gesicht sagen will, warum Deine Anfrage im Mülleimer liegt.

    Gruß
    Ralf
     
  16. #15 Unregistrierter, 28. November 2012
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    abgesehen davon, dass ich so ner Sanierungsnummer nicht wirklich traue, ich kenne keinen Fall bei dem im Vorfeld genau kalkuliert werden konnte, was es wirklich kosten wird...frage ich mich doch, wie man in gewissen Einkommensklassen überhaupt an ein Eigenheim denken kann.

    Nicht falsch verstehen! Nur wenn ich meine persönliche Situation betrachte, und ich denke ich schwelge definitiv nicht im Luxus, dann frage ich mich wie man mit dem Geld über die Runden kommt. Ein Eigenheim, in welcher Form auch immer, verursacht ja grundsätzlich ein gewisses Reparaturkostenrisiko, für das es Rücklagen zu schaffen gilt.

    Die reine Annuität mit einer Kaltmiete zu vergleichen ist sicherlich der falsche Weg. Es gibt als Immobilienbesitzer noch ne Menge mehr an Verpflichtungen, die man als Mieter nicht wirklich kennt und wenn doch ignorieren kann, da man nicht dafür "zuständig" ist.

    Wie genau sieht denn die monatliche Planung aus? Bei mir, als Beispiel, füllen alleine diverse Versicherungen, die Altersvorsorge, Instandhaltungsrücklage, allgemeine Rücklagen (Waschmaschine usw.), Rücklagen für das Auto (Reparatur, Neukauf usw.) schon eine stattliche Summe aus. Konkret: mehr als 50% des Netto vom Hauptverdiener in diesem Fall. (wohlgemerkt ohne jede Art von Wohnkosten oder Lebensmitteln! Alleine das "Drumherum" des stolzen Hausbesitzers)
    Würde mich mal interessieren! Eventuell bin ich ja auch nur zu dusselig, kenne diverse Tricks nicht und bin verwöhnt. Oder aber angehende Hauskäufer blenden viele Dinge bewusst aus, da man ein Haus ja für die Zukunft und das Alter baut/kauft.
     
  17. theoretiker

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    Wir haben das ausgeblendet .... :-)
     
  18. balu85

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    @unregistrierter, eigentlich kann man deine Aussage nur falsch verstehen, dass du leuten das recht auf ein eigenheim absprichst, aber lassen wir das lieber, es geht ja nicht um persönliche befindlichkeiten

    zu dem punkt das neben der Rate noch weitere Kosten dazukommen hast du recht, aber den vergleich mit der kaltmiete finde ich dennoch passend, eine sagen wir mal 4 raumwohnung kostet 600 euro kalt plus 400 nebenkosten, die nebenkosten liegen ob jetzt beim haus oder einer vergleichbaren wohnung gleich, denn auch ein vermieter legt die grundsteuer und alles mit auf den mieter um, bleiben wir also bei der kaltmiete, dass sind 600 euro die man eh aufbringen müsste, da kann ich dann auch 300 euro in die rate und 300 in die rücklage stecken und effektiv habe ich was fürs gezahlte geld

    was unsere ausgaben angeht wir sind einfache leute und schwelgen in keinerlei luxus, wird sind es gewohnt sparsam mit geld umzugehen und kommen auch mit wenig gut zurecht
    desweiteren haben wir familiär einen super zusammenhalt, was kosten für zum beispiel autoreparatur und auch die haussanierung an sich usw auf ein minimum, genau genommen den unternehmereinkaufspreis der teile minimiert und der kaufpreis meines letzten autos lag sicher unter dem monatsverdienst von dir und das fährt mich schonwieder fröhliche 3 jahre bequem durch die gegend und das mit allen vorzügen die wir brauchen

    achso wegen der zeit nach der elternzeit, meine frau wird wieder normal vollzeit arbeitgehen, da wird das einkommen nochmal um ca 500€ steigen

    ne genau auflistung unserer kosten kann ich dir auf den abend mal schicken, haben ja unseren haushaltplan :)
     
  19. R.B.

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    Irgendwas stimmt bei Deinen Vergleichen nicht. Da gibt´s Häuser geschenkt, während man für eine Wohnung 600, -€ Kaltmiete bezahlen soll?

    Nach meiner Erfahrung sind in Regionen mit niedrigen Baukosten bzw. Hauskosten auch die Mieten im Keller.

    Oder Du vergleichst Äpfel mit Birnen.

    Gruß
    Ralf
     
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  21. balu85

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    also 600 kalt für ne normale 4 raumwohnung ist hier standard und ich finde auch nicht dass ich äpfel mit birnen vergleiche

    der günstige Preis von Häusern wo noch was gemacht werden muss ist hier nunmal auch gegeben, gibt halt regionale unterschiede
    wenn man das alles über eine Firma machen lassen würde wäre man sicher auch wieder in einem Bereich wo es sich nicht mehr so wirklich rentiert und man einfach eine preisklasse höher gehen sollte und dann nicht mehr den aufwand hat, aber wenn man grundsätzliche sachen in eigenregie bzw durch die familie macht, dann sind sie auch günstiger umsetzbar und in der gesamtheit auch lohnend, dass ich am ende keinen neubau dastehen habe, der sicher etliches mehr kosten würde, ist mir auch klar, aber altbauten haben ihren eigenen charme und es ist ja auch immer ne geschmacksfrage
     
  22. #20 ReihenhausMax, 29. November 2012
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    600 Euro kalt in Sachsen-Anhalt finde ich schon merkwürdig, sind ja 5-6 Euro/qm. Für 5 Euro/qm gibts in Leipzig Altbauwohnungen in bester Lage ... Aber es gibt sicherlich ländliche Gegenden, wo einfach wenig vermietet wird und das Verhältnis Kaufpreis/Miete ein anderes ist. Die Heizkosten können bei einem Haus natürlich deutlich höher liegen als bei einer Wohnung. Ist der Preis für das diskutierte Haus typisch und gibts mehr in der Art oder reißt es nach unten raus und muß man sich ernsthaft Gedanken machen warum (Bauschäden, geplante Umgehungstraße in der Nähe, kostspielige Kanal/Straßenbauarbeiten in nächster Zeit ...)?
     
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