Finanzierung Grundstück und Neubau

Diskutiere Finanzierung Grundstück und Neubau im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Ich hab' da mal 'ne Frage. Ich war heute bei der Bank zu einem Erstgespräch zwecks Immobilienfinanzierung für ein Grundstück. Auf selbigem soll...

  1. upD8R

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    Ich hab' da mal 'ne Frage.

    Ich war heute bei der Bank zu einem Erstgespräch zwecks Immobilienfinanzierung für ein Grundstück. Auf selbigem soll später gebaut werden, wobei später noch nicht genau definiert ist. Kann 2010 sein oder auch erst 2011, wobei uns eher schon lieber ist.
    Eigentlich wollte ich jetzt 'schnell' das Grundstück kaufen bevor es weg ist (wir suchen jetzt schon mehr als 6 Monate und dies ist das erste, das 98% unserer Vorgaben erfüllt).

    Nun sagt die Bank, sie würde das Grundstück lieber voll finanzieren und wegen der voraussichtlichen Finanzierung des Neubaus dafür auch gleich eine höhere Grundschuld eintragen lassen. Man müsste sowieso alles über eine Bank finanzieren, da keine andere einen hohen Kredit über eine sekundäre Grundschuld absichern würde.
    Mein Ansatz war eigentlich, nur die Differenz zu finanzieren und mit sehr hoher Tilgung das erste Darlehen nach spätestens 2 Jahren vom Tisch zu haben. Da wollen sie nicht mit, zumal die Finanzierungssumme auch unter der Mindestkredithöhe von 50k läge. Zudem müsste man den Kredit auslösen, wenn man vor Ablauf den Neubau finanziert - das ginge gleich gar nicht. Okay, da verdienen sie wohl nix.

    Alternative wäre kein Kredit unter voller Verausgabung meiner jetzigen Mittel mit der Gefahr, dass ich beim Neubau (je nach Zeitraum) komplett ohne Barmittel dastehe. Nicht mein Favorit.

    Meinungen?
     
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  3. #2 Ralf Dühlmeyer, 9. November 2009
    Ralf Dühlmeyer

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    Was willst Du beim Bau mit "Barmitteln"?
    Und wieso kannst Du die ersparte Zinslast nicht wieder in "Barmittel" umwandeln?

    MfG
     
  4. Frau Unger

    Frau Unger

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    Ich halte es nicht für sinnvoll die gesamten Eigenmittel in den Erwerb des Grundstücks fließen zu lassen. Bei einem Bauvorhaben nicht liquide zu sein ist, meines Erachtens, das schlimmste was man machen kann.

    Zur Finanzierung:

    Es gibt bei Banken tatsächlich Mindestdarlehenssummen. Die liegen bei den meisten bei 25.000,- EUR, manchmal allerdings auch 50.000,- EUR. Was es unter 50.000,- EUR immer geben wird, sind Zinsaufschläge.

    Der Vorschlag der Bank direkt die gesamte Grundschuld einzutragen hängt natürlich damit zusammen, dass sie Sie binden wollen. Sie haben dann keine Möglichkeit mehr zu einer anderen Bank zu wechseln. Der Kredit ist mit einer Zinsfestschreibung ausgestattet, es ist eine höhere Grundschuld eingetragen - kann man dann bei jeder anderen Bank vergessen.

    Wenn für Sie klar ist, dass Sie sowieso bei der Bank bleiben, egal was kommt, dann können Sie sich ruhig darauf einlassen. Sie sparen dann so sogar noch ein paar Gebühren, da im Grundbuch nicht zwei Mal, sondern nur einmal eingetragen wird.

    Wenn Sie sich die Auswahl der richtigen Bank für die Gesamtfinanzierung allerdings noch offenhalten möchten (was ich ganz klar empfehlen würde!), dann rate ich Ihnen von der o.g. Variante dringend ab.

    Hier mein Vorschlag zur Grundstücksfinanzierung: Eigenkapital nur in Höhe der anfallenden Erwerbsnebenkosten einbringen und den Kaufpreis des Grundstücks mit einem variablen Darlehen finanzieren. Warum ? So sind Sie für das Bauvorhaben liquide und können auch noch auf unvorhersehbare Umstände reagieren. Das variable Darlehen hat bei einer Grundstücksfinanzierung mehrere Vorteile. Sie bekommen keinen besseren Zinssatz, wenn Sie mehr Eigenkapital einbringen, also kann man es auch voll finanzieren, der Zinssatz des variablen Darlehens liegt aktuell unter 2%, hat einen Referenzzins mit einem festen Aufschlag der Bank, lässt sich also prima nachvollziehen.
    Durch den niedrigen Zins, können Sie entweder das Darlehen schnell zurückzahlen oder es einfach "nebenher" laufen lassen und noch weiteres Eigenkapital in der Zeit bis zum Bau ansparen.

    Das variable Darlehen hat eine Kündigungsfrist von 3 Monaten. Das heißt, wenn Sie die Finanzierung für Ihr Bauvorhaben angehen möchten, dann können Sie sich am Markt nach den besten Konditionen erkundigen und sind nicht an Ihre Bank gebunden, die Ihnen das Grundstück finanziert hat.

    Falls Sie unsicher sind wg. der Zinsentwicklung, kann ich nur sagen, es müsste schon sehr viel am Kapital- und Zinsmarkt und in der Wirtschaft passieren, damit die Zinsen für ein variables Darlehen kurzfristig in Gefielde ansteigen, bei denen es gefährlich wird. Den Verlauf kann man auf der Internetseite http://de.euribor-rates.eu/euribor-zinssatz-3-monate.asp gut nachvollziehen.
    Für sicherheitsorientierte Menschen gibt es dieses Darlehen auch noch ausgestattet mit einer Zinsobergrenze. So hat man die Gewissheit, dass das Darlehen auf keinen Fall teurer wird als Zinssatz x.

    Nach meiner Erfahrung ist die Grundstücksfinanzierung mit einem variablen Darlehen immer die beste Empfehlung.

    Frau Unger
     
  5. #4 Ralf Dühlmeyer, 9. November 2009
    Ralf Dühlmeyer

    Ralf Dühlmeyer

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    Es ist also sinnvoller X0.000 € am Ende des Bauvorhabens auf dem Konto zu haben und zeitgleich für genau die gleiche Summe Darlehnszinsen in Höhe von 4 - 6 % (abzgl. Habenzinsen - Zinsabschlagssteuer) zu zahlen?

    :irre
     
  6. upD8R

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    Vielleicht falsch formuliert? Mit Barmitteln meine ich Reserven, mir kann ja auch mal das Auto kaputt gehen oder so. Wenn ich die Variante "Jetzt alles selber zahlen!" nehme, dann bin ich wirklich blank für die nächstens 2-3 Monate.
    Das ginge schon, denke ich - der Erfolg hängt aber davon ab wie schnell ich baue und wieviel EK ich in dieser Zeit aufbauen kann.
     
  7. upD8R

    upD8R

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    @Frau Unger
    Ein variables Darlehen hat sicherlich auch eine Untergrenze (Mindestkreditsumme), oder?
     
  8. lulu66

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    @Ralf: Wenn man sich damit günstig Flexibilität erkauft, die man nach Bauvollendung in eine Sondertilgung stecken kann, warum nicht? Man muss halt genau rechnen.
    Ist sicherlich günstiger als eine nachträgliche Aufstockung des Darlehens oder ein Kleinkredit wegen grösserer Reparatur am Auto...
     
  9. upD8R

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    Nach ein bissel Leserei könnte das variable Darlehen wirklich die Flexibilität sein, die ich mir eigentlich gewünscht habe.
    http://www.interhyp.de/pdf/Produktinformation-Flex-Darlehen.pdf

    Da ja auch hierbei die Grundschuld eingetragen wird - falls ich für die Finanzierung des Neubaus bei einer anderen Bank lande (sehr wahrscheinlich) und es zu diesem Zeitpunkt noch eine Restschuld vom Flex-Kredit gibt, dann müsste diese Restschuld durch Kredit 2 mitfinanziert werden und man könnte Kredit 1 mit 3monatiger Frist komplett tilgen. Wie erfolgt dann die Umschreibung der Grundschuld auf Kredit 2/Bank 2 - ist das problematisch?
     
  10. Frau Unger

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    Mit dem Link sind Sie schon auf die richtige Seite gestoßen...
    Meines Wissens wird das variable Darlehen ab 20.000,- EUR angeboten.

    Die spätere Änderung der eingetragenen Grundschuld ist kein Problem. Sie wird abgetreten und auf den Betrag aufgetockt, der schlussendlich benötigt wird.

    Frau Unger
     
  11. R.B.

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    Nicht am Ende, sondern zu Beginn des Bauvorhabens.
    Wäre der Baubeginn in x Jahren, dann würde ich den EK Einsatz erhöhen, aber nachdem davon auszugehen ist, dass es schon in ein paar Monaten losgehen kann, würde ich auch auch mein EK halten. Was dann noch nach dem Hausbau übrig bleibt, kann ja eingesetzt werden.

    Verzögert sich der Hausbau, und es wird mehr EK angesammelt als geplant, dann kann man dieses in die Grundstücksfinanzierung einbringen.

    Wer zu Baubeginn völlig ohne liquide Mittel dasteht, hat ein Problem. Da hilft auch das "bezahlte" Grundstück nichts.

    Gruß
    Ralf
     
  12. Frau Unger

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    :28: Genau so sehe ich das auch !
     
  13. bruchpilot

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    :bef1003::bef1003:
     
  14. Dingo

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    Ich finde die Argumentation von Ralf einleuchtend und sehe hier auch mein Bauchgefühl bestätigt. Das für den Hausbau notwendige EK-Polster wird doc hwohl innerhalb von 9 - 18 Monaten wieder aufgebaut sein (O-Ton: Bauen vielleicht in 2010 oder 2011).
    Wie sehen denn bei den alternativ genannten Möglichkeiten die sonstigen Kosten und zusätzlichen Rennereien aus, die entstehen?
    Kosten für Notar und den Grundbucheintrag I
    Kosten für Änderung des Grundbucheintrag I
     
  15. Frau Unger

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    Was hat man davon sich so "blank" zu machen ? Zumal es, zumindest bei dem variablen Darlehen, absolut keinen Unterschied im Zinssatz macht. Und die paar Euro, die ich mehr an Zinsen zahle, würde ich persönlich für mehr Liquidität beim Hausbau gerne in Kauf nehmen. Zumal wir hier von einer Darlehenssumme von unter 50.000,- EUR reden !!!

    Die Kosten, die erste Grundschuld eintragen zu lassen, sagen wir 50.000,- EUR, liegen bei rund 400,- EUR.
    Diese Grundschuld später wieder abzutreten kostet in etwa 100,- EUR. Plus die Eintragung der neuen Grundschuld.
    Um diese Kosten kommt man sowieso nicht drumherum, da die Bank nun einmal eine Grundschuld als Sicherheit benötigt. Und um die Abtretung muss man sich nicht weiter kümmern, das machen die Banken untereinander. Also keine zusätzlichen Laufereien.

    Frau Unger
     
  16. upD8R

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    Ja, das ist denkbar. Aber eigentlich will ich gar nicht so lange warten, der Zeitraum 2010/2011 ist nur so lang gewählt, weil mir nicht klar ist, wie lange wir für den Haus-Entscheidungsprozess benötigen werden. Wenn's schneller geht, habe ich nix dagegen, ich setze mir aber auch keinen Zeitdruck.
    Das sehe ich als vernachlässigbar an, wenn ich mir die dadurch gewonnene Flexibilität anschaue.

    Das momentan "fehlende" Delta beim Grundstückskauf könnte ich in einem Zeitrahmen von 12 bis 24 Monaten abzahlen.

    Fassen wir doch mal die Varianten zusammen, die ich momentan sehe:
    a) Annuitätendarlehen über Gesamtgrundstückssumme inkl. Eintragung der höheren Grundschuld mit angenommenen Folgekredit (Kredit 2)
    + weniger Rennereien mit dem Notar
    + alle Kredite bei einer Bank (ein Ansprechpartner - ist das ein Vorteil?)
    + volles EK vorhanden, kann bei Inanspruchnahme von Kredit 2 eingesetzt werden
    - alle Kredite bei einer Bank (Konditionen von Kredit 2 nicht mehr frei wählbar)
    - Wechsel schwierig
    - keine hohe Tilgung für Kredit 1 möglich, da ansonsten die Belastung zu groß wäre, wenn Kredit 2 (höhere Sume) dazu käme

    b) Flex- oder variables Darlehen
    + flexibel zu tilgen (Kündigungsfrist 3 Monate), damit hohe Anfangs- und Sondertilgung möglich
    + Restsumme (falls vorhanden) könnte durch Kredit 2 ausgelöst werden
    o EK wird eingesetzt
    - Zinsentwicklung ungewiss (in der kurzen Laufzeit eventuell zu vernachlässigen?)
    - Grundschuldübertragung notwendig bei Kredit 2

    c) voller Einsatz EK für Grundstück
    + kein Kredit, keine Grundschuld
    - kurzfristig kein EK mehr (ebenso keine Notfallreserve/Rücklagen)
    o das subjektive Gefühl, dass es wirklich knirscht
     
  17. bruchpilot

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    Wieviel kostet das Grdst. denn konkret und wieviel EK ist jetzt vorhanden?
     
  18. upD8R

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    Na gut, dann mal Butter bei die Fische.

    Wir reden hier von 58k + NK für's Grundstück, ich würde jetzt 40k oder 45k einsetzen wollen, das geht gut. Die vollen 58+NK wären extrem knirsch.
     
  19. bruchpilot

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    Okay, es sprechen viele gute Gründe dafür, das Grdst. gleich bar zu bezahlen, wenn man die Kohle dafür über hat.

    Wenn`s aber auf Kante genäht ist (Grdst.-KP ja, aber ohne NK), fehlt eh die Kohle, das vollständig mit eigenen Mitteln abzudecken, außer man kann sich innerhalb der Familie was leihen o.ä.

    Ich würd mich für ein Grdst. jedenfalls finanziell nicht blank machen wollen.

    Wie R.B. schon ausführte, wenn relativ kurzfristig der Bau eines EFH geplant ist, brauchst Du liquide Mittel für Vorbereitung und tatsächlichen Beginn (Architekt, Statiker, Vermesser, Baugenehmigung, andere behördl. Genehmigungen/Atteste, ......), und wenn dann das Konto leer ist, bringt Dich das nicht wirklich weiter.
     
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  21. upD8R

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    Du klingst wie mein Bauch! :respekt
     
  22. bruchpilot

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    Wieso, haste gerade Sauerkraut gegessen (übrigens seeeeehr gesund!)?

    Dein Ansatz mit den 45k€ ist doch gut, musst halt guten Mittelweg finden zwischen genügend EK für EFH behalten und nicht soviel Zinsen für Grdst.-Kredit bezahlen müssen....
     
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