Finanzierung HAuskauf über Finanzberater

Diskutiere Finanzierung HAuskauf über Finanzberater im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo! Mein Mann und ich wollen ein Haus kaufen und waren vor ein paar TAgen bei einem Finanzberater welcher uns ein Angebot machte. Da wir...

  1. #1 crazytown0, 28. Juli 2012
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 28. Juli 2012
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    Hallo!
    Mein Mann und ich wollen ein Haus kaufen und waren vor ein paar TAgen bei einem Finanzberater welcher uns ein Angebot machte. Da wir leider nicht viel Erfahrung haben würde ich gerne von euch wissen ob dieses Angebot seriös ist, bzw. ob es doch andere Möglichkeiten gäbe.

    134000,00 EUR ist der Gesamtbetrag der Finanzierung. Kaufnebenkosten von 11000 tragen wir selbst.

    Diese 134000 EUR werden auf ein Annuitätendarlehen von 84000 EUR welcher durch einen BSV abgesichert wird und ein KFW Kredit von 50000 EUR. Zinsbindung: 10 Jahre
    Monatlicher Gesamtaufwand von 486,35 EUR
    Mischzinssatz 2,87 % (Annuitätendarlehen Effzins: 3,16%,KFW-Darlehen Effzins2,38 %)

    Das KFW Darlehen wird mir 2,3% getilgt(Rate;193,75 EUR). Das Annuitätendarlehen ist Tilgungsfrei.(mtl Rate:208,60 EUR,Gesamtrate von 292,60 EUR.

    Nach Ablauf der Zinsbindung des Kfw-DArlehens wird das Darlehen durch einen zweiten Bausparer(Summe 50000 EUR) abgelöst, welcher von uns schon seit 2006 angespart wird abgelöst. Also dann 2022. Dieser ist schon mit 11000 EUR. angespart und wird nun auf ca. 100 Euro /mtl. runtergesetzt um dann in 10 JAhren in die Zuteilung zu kommen. Dies sichert günstige Zinsen über 20 JAhre und wird auch von mir verstanden.
    DAs Problem ist das Annuitätendarlehen!
    Eigentlich sparen wir diesen durch den Bausparer nur mit 84 EUR im Monat an. Der Berater sagte, das wir ja eine Sondertilgung von 5% (4200 EUR jährlich hätten,an dem 2. Jahr). Das wir dann ausnutzen sollten um auch in die Zuteilung in der Zinsbindungsbindung zu kommen. Dies schlug er vor damit wir uns nicht die Luft abschnüren würden bei zu großen Raten. Der Bausparvertrag hat Effzins von 3,99 % ist von völligegal und heißt auchegal.
    D.h. aber jeden Monat nochmals 400 EUR für Sondertilgung und 100 EUR für alten Bausparer wegzulegen.
    Also kommen wir ja auf eine Belastung von ca. 1000 EUR/mtl.
    Wäre es da nicht besser diesen Betrag dann direkt in ein normales Anuitätendarlehen einzuzahlen ohne Bausparer wo ich den psychologischen effekt einer Tilgung von 2-3 % zu haben?? DAn würde die Provision von 840 EUR auch wegfallen.
    LG Tinche
     
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  3. Torian

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    Hier hatte sich das Angebot für mich erübrigt! Es wurde ein BSV vorgeschlagen, der viel zu niedrig bespart wird um überhaupt in die Zuteilung zu kommen. Da wird schön gerechnet! Wenn ich es richtig verstanden habe müssen 9 Jahre lang je 4200€ = 37.800€ eingezahlt werden um den BSV in die Zuteilung zu bekommen! Ob dies von euch machbar ist und diszipliniert durchgeführt wird??!! Ich will euch nichts unterstellen, aber wenn das nicht klappt, dann ist nach 10 Jahren fast nichts abbezahlt (bisschen was bei KFW) und es wird bald das nächste Darlehen für Renovierungen benötigt (wie alt ist das Haus??!! offensichtlich kein Neubau).

    LG
    Horst
     
  4. Bautz

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    Dann ist das kein Annuitäten-, sondern ein Endfälliges Darlehen.

    Mit anderen Worten wird die Finanzierung gnadenlos schöngerechnet. Für mich ein Grund, schnellstens den Berater zu wechseln.
    Um 134k in sagen wir mal 20 Jahren abzubezahlen, müsstest Du bei einem Volltilger-Annuitätendarlehen ca 800 € pro Monat rechnen (über den breiten Daumen). Entweder die Kohle ist in der Größenordnung da, oder ich würde eine solche Finanzierung nicht machen.

    KfW mit dem vorhandenen BSV zu verheiraten ist an sich keine schlechte Idee (wenn der BSV nunmal eh da ist und angespart wurde). Und was den 2. Finanzierungsbaustein angeht: Endfällies Darlehen mit BSV nur dann, wenn nach der Zuteilung das endfällige Darlehen komplett abgelöst werden kann, d.h. Bausparsumme = endfälliges Darlehen. In jedem Fall würde ich mir aber auch alternativ ein normales Annuitätendarlehen anbieten lassen, ggf. als Volltilger.
     
  5. R.B.

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    Warum wird mit einer so niedrigen monatlichen Gesamtbelastung gerechnet?
    Was ist mit Eigenkapital?
    Was bekommt man für nur 134T€?

    Wenn ich das richtig verstanden habe, dann könnt Ihr aus Eigenmitteln gerade mal die Kaufnebenkosten stemmen. Also eine 100% Finanzierung. Das führt bei vielen Banken gleich zu einer Ablehnung oder zumindest zu schlechten Konditionen.

    Dann macht mich folgender Satz stutzig:

    Wir reden von ein paar Hundert Euro Belastung pro Monat, wenn hier bereits die Gefahr besteht, dass Euch ein paar Euro mehr die Luft abschnüren, dann würde ich zuerst die Einkommensverhältnisse hinterfragen. Wenn so eine Aktion nur mit Schönrechnen funktioniert, dann sollte man den Immobilienerwerb vielleicht noch einmal überdenken.

    Den vorhandenen BSV runtersetzen damit er in 10 Jahren in die Zuteilung kommt, obwohl er bereits mit 11T€ bespart ist, halte ich für völligen Unsinn. Du leihst der BSpk. für 10 Jahre Geld, für einen unterirdischen Zinssatz, und zahlst gleichzeitig für ein Darlehen das noch nicht einmal getilgt wird. Wo steckt da die Logik?

    Ich würde das KfW Darlehen einsetzen und dazu ein normales Annuitätendarlehen. Evtl. kann man das Guthaben aus dem BSV einsetzen um die Konditionen zu verbessern, so dass zumindest ein bischen EK eingesetzt wird. Falls Du Angst vor Zinssatzerhöhungen hast, dann mache daraus einen Volltilger. Monatliche Belastung wird dann irgendwas um 500,- € sein. Dazu das KfW und Du kommst mit ca. 700,- € im Monat aus, und in 20 Jahren ist die Sache gegessen.

    KfW hat in 10 Jahren eine Restschuld von 37T€. Selbst wenn die Zinssätze bis dahin ordentlich steigen sollten, haut Dich das nicht aus dem Rennen. Im schlimmsten Fall kostet Dich das Darlehen dann von mir aus 80,- oder 90,- € mehr im Monat. Dafür kannst Du das Geld das Du heute in die Zinssicherung investierst, für SoTi nutzen und damit die Kreditkosten über die komplette Laufzeit reduzieren.

    Reduzierst Du Deine Rate um heute eine niedrige Belastung zu haben, dann erwischt es Dich in der Zukunft um so heftiger, denn ein´s ist sicher, irgendwann muss die Schuld getilgt werden.

    Bei den genannten Beträgen handelt es sich wohl um eine Bestandsimmobilie. Hier sollte man nicht vergessen, dass in absehbarer Zeit Renovierungs-, Modernisierungs-, oder gar Sanierungsarbeiten anstehen. Auch das kostet Geld, und neu finanzieren kannst Du dann nur, wenn Du die alten Kredite bestmöglich getilgt hast. Stehen die noch mit einer erheblichen Restschuld in den Büchern, dann wird jede Bank eine Finanzierung dieser Arbeiten ablehnen. EK kannst Du dann aber nicht einsetzen, weil Du es für die Schuldentilgung benötigst. Ergo, DU hast dann ein echtes Problem, dessen Lösung Du Dir teuer erkaufen musst.

    Gruß
    Ralf
     
  6. BerndR

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    Habe jetzt auch nicht alles verstanden;
    mir ist auch nicht ganz klar , woher die 840 Euro Provision jetzt kommen.

    Grundsätzlich würde ich den Bausparvertrag nach Möglichkeit weglassen;
    ist ja die Frage, ob man eine Bank findet, die sonst mit 100% finanzieren würde.

    Hier kommt es auch nicht auf psychologische Effekte an, sondern was man tatsächlich effektiv zahlen muss bzw. wie sich bei den vertraglich vereinbarten Zahlungen die Restschuld entwickelt;
    das sehe ich hier auch noch nicht so ganz.

    Nehmen wir mal 134.000 Finanzierungsbedarf;
    dann sind das bei einem Zinssatz von ca. 3% für ein Annuitätendarlehen mit 10 Jahren Zinsbindung ca. 550 Euro monatl. Aufwand bei einer Laufzeit von ca. 32 jahren;
    das kann man schon mal als Grundlage für seine Planungen nehmen, durch den bestehenden BSV verändert sich auch nicht viel dran.
     
  7. #6 crazytown0, 29. Juli 2012
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    Hallo nochmal und danke schonmal für eure Antworten!
    Also mein Mann u. ich haben ca. 3500,00 EUR netto/mtl zur Verfügung, momentan ein Häuschen gemietet und zahlen auch 800 Eur warm seit Jahren. Jetzt haben wir die Möglichkeit ein HAus Bj. 68 zu erwerben, welches abgesehen vom Alter sehr gepflegt ist. Sicherlich müssen einige Sachen noch gemacht werden, wie Fenster und Türen neu,eventuell. Garagentor erneuern und DAch isolieren. Dies sind jedoch Sachen die nicht vor Einzug anstehen müssten. Nach dem Tapezieren könnte man sofort rein.
    Von der Eigenkapitalseite ist es so, dass 11000 EUR Barkapital (Festgeld),8000 EUR Premiensparen, ein nicht zuteilungsreifer BSV mit 11000 Eur(50000EUR) und ein zuteilungsreifer BSV über 10000 EUR (mit 6500 angespart vorliegt).
    Den Premiensparer über 8000 wollten wir eigentlich weiterlaufen lassen, da er schon 11 JAhre alt ist und super Zinsen bzw. Premien jährlich bringt. Den zuteilungsreifen BAusparer wollten wir für Modernisierungen am HAus aufbrauchen(falls doch eher was modernisiert werden soll). So dass tatsächlich nur der Bauspaer mit 50000 EUR Bausparsumme und das Festgeld mit 11000 EUR zu Verfügung stehen würden.
    Der Kaufpreis beträgt inkl. aller Nebenkosten 145000 EUR. Den Eigenanteil von 11000 EUR hat der Berater auf 10 % (also 11000 Eur Eigenanteil) gesetzt, damit bessere Zinsen raus kommen, sonst hätten wir 30% Eigenanteil haben müssen.

    Eigentlich sind wir sehr dahinter her die Sondertilgung ausnützen zu wollen.Und wenn nichts schlimmes finanzielles passiert wäre es auch für uns möglich 4200 Euro zusätzlich anzusparen. Ich komme aber immer noch nicht klar wieviel Restschulden nach den 10 JAhren auf dem HAus lasten werden. Hab da mal eine Rechnung aufgemacht u. vielleicht könntet ihr mir sagen ob diese stimmt._

    Also Darlehen 84,000 EUR:
    120 Monate x 84,00 EUR= 10080 Eur (mtl. Rate)
    9 JAhre x4200 EUR = 37800 EUR(Sondertilgung Jährlich)
    ges. 47880 EUR
    84000 EUR-47880EUR =36120 EUR (Restschuld)

    KFW-Dahrlehen 50000 EUR:
    Restschuld nach 10 J. = 43904,88 EUR
    getilgt mit BSV 50000 EUR (50000 Euro abzüglich 20000 EUR Ansparung) ergibt Restschuld von KFW von insgesamt 23904,88 EUR
    Das macht dan eine gesamte Restschuld von 47880 + 23904,88 EUR = 71784,88 Eur

    Wovon die Differenz von 43904,88 zu 50000 Euro (=6095,12 EUR) bei Fälligkeit nochmal in das Endfälligkeitsdahrlehen gesteckt werden könnte.
    Dies würde dann doch heißen, das wir also ca. 40000 EUR nach Laufzeit nochmal finanzieren müssten, oder nicht? Ist das kein guter Plan?
    Grße Tinche
     
  8. BerndR

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    ??????????????????????
     
  9. LaSina

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    Ganz ehrlich geh zu deiner Hausbank lass dir ein stinknormales annuitaetendarlehen anbieten und KfW.
    Dazu prüfen wo es Sinn macht das Bausparguthaben einzusetzen. Wenn die Miete die Rate gibt dauert es ca. 20 Jahre. Nach 10 Jahren sind noch 85000 Euro Kredit übrig. Rest sagt dir dein Bankberater und kein Forum. Den Finanzberater raus der taugt nix.
     
  10. #9 crazytown0, 29. Juli 2012
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    Hallo LaSina!
    Ja du hast recht! So was sollte man wohl nicht in einem Forum fragen-geht halt zu sehr ins eingemachte und zuviele Semi-Profis geben dann Ihren Senf dazu. Letztendlich selbst Köpfchen einschalten und schauen was man leisten kann. Baufinanzierungen sind halt einfach individuell zu betrachten und es gibt nicht nur richtig und falsch. Also Leutz machts gut!!
    greetz
     
  11. BerndR

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    Wenn du hier Fragen stellst, und du dir die Antworten nicht richtig durchliest, weil es zu sehr ins eingemachte geht für irgendwelche Halbprofis,
    kann natürlich nicht viel gescheites bei rauskommen.

    Ob bei deinem Bankberater oder Finanzberater, die auf den Produktverkauf geschult sind, was besseres rauskommt, wage ich in der mehrzahl der Fälle zu bezweifeln.
     
  12. LaSina

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    Der Bernd lebt nur von der guten Beratung... Lach. Und die Bankkaufleute sind alles Verbrecher gell.
     
  13. #12 crazytown0, 29. Juli 2012
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    Hallo Bernd!
    Noch erst zu deiner Frage wegen den 840 Eur Provision! Ist halt 1% von 84000 Eur. (Abschlussgebühr) Aber das wusstest du ja wahrscheinlich schon. Ja und wer lesen kann ist klar im Vorteil!!!! Nur an Fragezeichen kann ich leider überhaupt nicht erkennen wo das Nicht-Verstehen aufhört und Ignoranz anfängt! Ich ansonsten mache ich hier sehr gute Erfahrungen und freue mich über so rege Anteilnahme.
    grüße
     
  14. BerndR

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    Die Abschlussgebühren sind nicht die Provisionen.
    Die Provisionen sind für den Kunden gar nicht ersichtlich.
     
  15. LaSina

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    Richtig wo doch gerade Bauvertraege so lohnenswert ist für die Vermittler. Was ist ein Investmentberater eigentlich? AWD DVAG ? Fakt ist das der unabhängige Berater auch leben muss von der Provision....
     
  16. BerndR

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    Das ist , wie schon gesagt, kein Annuitätendarlehen;
    sondern eine Bausparsofortfinanzierung, mit einem endfälligen Darlehen und einem Bausparvertrag als Tilgungsersatz in der ersten Phase.

    Diese Bausparsofortfinanzierungen haben mehrere probleme, u.a, dass die Anbieter rechtlich gesehen, nicht verpflichtet sind, einen Effektivzinssatz auszuweisen, der alle Bestandteile bzw. Kosten der finanzierung umfasst.

    Ein ganz großes Problem entsteht hier aber durch die hohen vorgesehenen Sondertilgungen:
    Werden diese Sondertilgungen in der ersten Phase geleistet, so ist das in der Regel mit einer Vorfälligkeitsentschädigung bzw. einer hohen Gebühr verbunden, wodurch sich der Kredit natürlich verteuert.

    Werden die Sondertilgungen in der zweiten Phase geleistet, so verteuert sich der Kredit automatisch;
    weil diese Bausparsofortfinanzierungen meistens so konstruiert sind,
    dass der Effektivzinssatz in der ersten Phase höher ist als in der zweiten Phase.
     
  17. #16 theoretiker, 29. Juli 2012
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    8.000 EUR
    11.000 EUR
    6.500 EUR
    =========
    36.500 EUR Eigenkapital (ca. 25%)

    145.000 - 36.500 = 108.500 EUR (Kreditbedarf)

    108.500 EUR zu 3,5%eff. Jahreszins bei 800 EUR monatlicher Rate = 14,5 Jahre und das Haus ist abbezahlt.

    Wozu braucht man da jetzt noch BSV und Zwischenfinanzierung ???
     
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  19. #17 Gurkensalat, 30. Juli 2012
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    Bist Du Dir da 100%ig sicher? Falls nicht: Magst Du dazu noch Details liefern? Ich glaube da nämlich nicht dran. Prämiensparen wirkt durch die scheinbar hohen Prämien (z.B. 20% auf die eingezahlten Beträge des laufenden Jahres!) oft lukrativer als es ist, da üblicherweise ein variabler Zinssatz vereinbart wird, der momentan im Keller ist. Wenn Du magst, kannst Du mir ja mal die Konditionen per PN schicken, denn nachdem Ihr für die Finanzierung vielleicht nicht den besten Zinssatz am Markt bekommt, könnte die Auflösung des Vertrags (zumindest bei der momentanen Zinssituation) sich vielleicht doch rechnen. Ansonsten gilt, was die anderen Leute im Thread hier sagen: Auf KEINEN FALL weiter zu dem "Finanzberater". Die Produkte sind unnötig und unnötig teuer, und am Wichtigsten: Ihr versteht sie offensichtlich nicht vollständig. Unterschreibt nur, was Ihr VOLLSTÄNDIG verstanden und idealerweise nachgerechnet habt!
     
  20. R.B.

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    Das frage ich mich auch. Warum das "Konzept" unnötig kompliziert machen?

    Ich vermute die Vorschläge kamen nicht von einem Finanzberater, sondern von einem BSV-Verkäufer.

    Die Variante SoTi klingt auf dem Papier immer so gut, aber die Praxis sieht ganz anders aus. Die Wenigsten ziehen das konsequent durch. Das Einkommen lässt genügend Reserve, also kann man das/die Darlehen auch zügig tilgen und trotzdem aus den monatlichen Einnahmen wieder eine Notreserve aufbauen. Über so Dinge wie Zinsabsicherung braucht man sich bei den geringen Beträgen auch keinen Kopf machen, denn die beste Absicherung gegen steigende Zinssätze ist eine geringe Restschuld.

    Über KfW könnte man nachdenken, man muss aber prüfen ob das überhaupt sinnvoll ist, und ob dadurch nicht erst einmal höhere Investitionskosten entstehen.

    Gruß
    Ralf
     
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