Finanzierung Mietimmobilie

Diskutiere Finanzierung Mietimmobilie im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo allerseits, ich plane die Erstellung einen Doppelhauses zwecks Vermietung. Ich selbst besitze eine Immobilie die ich selbst bewohne und...

  1. #1 trinitytrax, 18. Februar 2011
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    Hallo allerseits,
    ich plane die Erstellung einen Doppelhauses zwecks Vermietung.
    Ich selbst besitze eine Immobilie die ich selbst bewohne und noch abbezahle.

    Mein Finanzberater empfiehlt mir ein Darlehen mit
    möglichst nur ein Prozent Tilgung zu nehmen
    oder aber noch besser über 10 Jahre ein Bausparvertrag
    anzusparen um immer ein gleich hohen Zins
    zwecks Finanzamt zu haben.
    Er sagt ich solle lieber jeder Cent der über wäre in das
    Darlehen meiner eigenen Immobilie stecken
    anstatt die 2% Tilgungsvariante zu wählen.

    Ich selbst sehe aber eher einen Vorteil in der 2% Variante
    gerade aus dem Gedanken, sollte ich die Immobilie nach 10 Jahren verkaufen wollen um einen höheren Gewinn dadurch zu erzielen da ja mehr
    getilgt wurde.

    Langsam sehe ich aber den Wald vor lauter Bäumen nicht mehr
    was sinnvoller wäre..:mauer

    Könnte mir bitte jemand, vielleicht aus eigener Erfahrung, erklären
    was sinnvoller wäre.
    Wenn noch Details gebraucht werden einfach fragen.

    Vielen Dank schonmal!
     
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  3. Bautz

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    Grundsätzlich ist das richtig. Schuldzinsen vermieteter Immobilien stellen Werbungskosten dar und verringern somit die Steuerlast; das ist bei eigengenutzten Immobilien nicht der Fall.
     
  4. #3 trinitytrax, 18. Februar 2011
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    aber sollte ich nicht trotzdem sehen das ich das Darlehen durch eine höher
    Tilgung schneller abgezahlt bekomme??
     
  5. #4 ballycoolin, 19. Februar 2011
    ballycoolin

    ballycoolin Gast

    Du zahlst noch dein eigenes Haus ab und wagst dich an so eine Geschichte?
    Was ist, wenn deine Mieter nicht zahlen? Kannst du beide Kredite abzahlen, ohne Mieter? Kannst du Schäden reparieren lassen, die Mieter eventuell verursachen und nicht bezahlen?
     
  6. #5 ReihenhausMax, 19. Februar 2011
    ReihenhausMax

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    Aber nur, wenn die Zinsen abzüglich Steuererstattung höher sind als
    bei Deinem privaten Kredit oder ggf. bei einer Geldanlage (dann abzüglich
    Quellensteuer). D.h. so lange Du noch mehr Sondertilgung in Deine
    privat genutzte Immobilie stecken kannst, wirst Du damit vermutlich
    besser fahren. Wenn Du nicht mehr weißt wohin mit dem Geld, weil
    die Sparzinsen zu niedrig sind, Du keine Aktienfonds kaufen willst und
    schon eine Photovoltaikanlage hast, um es mal so plump auszudrücken,
    kannst Du auch mehr in die Tilgung der vermieteten Immobilien stecken.

    Schwierig wird die Überlegung erst, wenn in ein paar Jahren die
    Zinsbindung der Kredite für die vermietete Immobilie ausläuft und man
    eine massive Steigerung der Zinssätze erwartet. Dann kann es ggf.
    sinnvoll sein, da weniger neu finanzieren zu müssen.
     
  7. #6 trinitytrax, 19. Februar 2011
    trinitytrax

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    @ballycoolin

    Sollten die Mieter nicht gerade 2 Jahre nicht zahlen sollte
    ich das hinbekommen.
    Die Schäden die die Mieter an einem massiv Haus hinterlassen
    können sollte ich als Handwerker :hammer: selbst beseitigen können.

    Und wenn ich mich nicht täusche macht das jeder so der Mietshäuser
    besitzt das er mehrere Kredite laufen hat.. oder soll man jedesmal
    20 Jahre warten bis man was neues bauen kann???!!!
     
  8. R.B.

    R.B.

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    Was hat das mit Gewinn zu tun? Du holst Dir unter diesen Bedingungen beim Verkauf doch nur Dein eingesetztes Kapital (Tilgungen) zurück. Gewinn beim Verkauf entsteht doch nur wenn die Immobilie eine Wertsteigerung erfährt.
    Gewinn während der Vermietung entsteht, wenn die Mieteinnahmen über den abzugsfähigen Kosten liegen.

    Der "Gewinn" während der Vermietungszeit ist zu versteuern, der Wertzuwachs beim Verkauf ist nach 10 Jahren steuerfrei.

    Ich gehe mal davon aus, Du hast diese Details vorab mit Deinem StB besprochen. Der sollte Dir das alles im Detail, und anhand Deiner Zahlen, erläutern können.

    Gruß
    Ralf
     
  9. #8 ReihenhausMax, 19. Februar 2011
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    Gewinn im Sinn des Finanzamts entsteht übrigens auch bei gleichbleibendem
    Wert (bleibt ja auch nicht von selber gleich ...) durch die Abschreibung (die
    man ja auch absetzt).
     
  10. R.B.

    R.B.

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    Jetzt geht´s aber schon heftig in die Details, so tief wollte ich an sich nicht einsteigen. ;)

    Die Abschreibung soll ja den Wertverlauf des Objekts darstellen, d.h. wenn er zum Zeitpunkt x verkauft, hat die Hütte aufgrund der Alterswertminderung ja einen geringeren Wert als beim Kauf. Kann er die Immobilie nach 10 Jahren zum Einkaufspreis veräußern, dann liegt bereits eine Wertsteigerung vor.

    Bei im Privatvermögen befindlichen Immobilien die (auch vermietet) für Wohnzwecke genutzt werden, sieht die steuerliche Betrachtung zudem etwas anders aus als bei Gewerbeimmobilien und oder Betriebsvermögen.

    Gruß
    Ralf
     
  11. #10 ballycoolin, 19. Februar 2011
    ballycoolin

    ballycoolin Gast

    Also ganz ehrlich, aber wir reden hier nicht von jemandem, der schon mehrere Mietshäuser besitzt: Du hast dein eigenes(!!) Haus nicht einmal abbezahlt und musst teure Zinsen dafür zahlen. Und anstatt zu schauen, dass du diese tilgst, machst du das nächste Fass auf.
    Und jetzt willst du dir einreden, dass du mit so einem Konstrukt sicheren Gewinn machst?


    Ich weiß ja nicht, welche Leute du kennst, aber diejenigen, die ich kenne und die viele Mietshäuser besitzen, legen einen Großteil der Mieten wieder in Instandhaltungsarbeiten an und lassen ihre Häuser nicht verfallen.
     
  12. #11 ReihenhausMax, 19. Februar 2011
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    Hat er gesagt, was er noch an Restschulden hat? Vielleicht läßt sein
    Kreditvertrag aus früheren Tagen ja auch keine Sondertilgung zu?
    Bei einem Handwerker, der entsprechend Eigenleistung einbringen
    kann, kann ich die Motivation schon verstehen und die aktuellen
    Zinsen laden ja dazu ein. Daß man das knallhart rechnen muß, ist
    ja wohl klar. Die Wertstabilität von Immobilien ist angesichts
    der Demographie längerfristig auch nicht so wirklich sicher gegeben ...
    Da würde ich auch nicht meine gesamte Altersvorsorge drauf aufsetzen
    wollen. Wenn man dann vielleicht noch perspektivisch ein Haus/ETW
    erben wird und die Frau vielleicht auch noch, dann hat man im
    Alter doch recht schnell eine ziemliche Immobilienlastigkeit.
     
  13. musiker

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    Wenn der eigene Kredit keine Sondertilgung zulässt, zieht das Argument, dass man "übriges Geld" am besten in den Kredit für das eigengenutzte Haus stecken soll, nicht.

    M. E. kann hier wirklich nur ein Steuerberater helfen. Man muss ein bisschen aufpassen, dass man sich den vermeintlichen Steuervorteil nicht schönrechnet. So manch einer hat schon wahnwitzige Schuldzinsen in endfälligen Darlehen in Kauf genommen, mit dem Argument, dass er sie ja schließlich von der Steuer absetzen kann. Das Finanzamt schenkt Dir nichts. Wenn Du was absetzen kannst, heißt das, dass Du (nach deren Rechnung) Verlust machst, sprich:
    Die Schuldzinsen zzgl. der rechnerischen Abschreibung und Instandhaltungskosten etc. übersteigt die Mieteinnahmen. Am Anfang kann sich das für Dich trotzdem rechnen, weil die Abschreibung recht hoch ist, nach einiger Zeit sieht das aber anders aus.
    Da freut sich dann manch einer, dass er immer noch was vom Finanzamt zurückbekommt, übersieht aber dabei, dass er mit niedrigeren Schuldzinsen oder höherer Tilgung real schon im Plus wäre (dann aber halt auch Steuern zahlen müsste).

    Wenn der Zinssatz für das neu zu finanzierende Mietobjekt unter oder wenig über dem Zinssatz für das eigengenutzte Objekt liegt und der bestehende Darlehensvertrag für das eigene Objekt Sondertilgung oder eine Erhöhung der regelmäßigen Tilgung erlaubt, dann ist es sicher besser, die Tilgung in diesen Vertrag zu stecken. Wenn aber das neue Objekte einen sehr viel höheren Zinssatz hat (z. B. weil es eine Vollfinanzierung ist und / oder die Bank das Mietausfallrisiko sieht), oder wenn der alte Darlehensvertrag nur sehr bedingt Sondertilgungen / Tilgungssatzwechsel zulässt, dann kann es gut, sein, beim neuen Vertrag eine höhere Tilgung zu wählen.

    Zinsen sind Kosten. Am meisten spart man nicht, indem man Kosten von der Steuer absetzt, sondern, indem man Kosten gar nicht erst entstehen lässt. Je höher die Tilgung eines Darlehens, umso geringer die Kosten.
     
  14. wall

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    Bißchen abenteuerlich. Wer rechnen kann, kommt nicht auf die Idee, ausgerechnet ein Doppelhaus zur Vermietung zu bauen.
     
  15. #14 trinitytrax, 19. Februar 2011
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    Danke für die ganzen Antworten!

    Mir wird nur eine Mietpartei des Gebäudes gehören,
    hatte ich vergessen zu erwähnen.
    Ich werde auch nur 45% der Baukosten tragen und mein Baupartner 55%
    da ich aus dem Handwerk komme und er nicht.
    Das komplette Gebäude wird in Eigenregie erstellt was die Kosten unheimlich sinkt.
    Jetzt mag der eine oder andere sagen das sei nicht möglich,
    aber ich komme aus dem Handwerk und mache den ganzen Tag nix anderes.
    An meiner von mir bewohnten Immobilie waren keine Firmen beteiligt,
    es wurde alles in Eigenleistung erstellt.
    Die Grundstückspreise sind hier sehr niedrig,
    mein Darlehen wird also im 5-stelligen Bereich bleiben.

    Die von meinem laufendem Darlehen zugelassene Sondertilgung
    nutze ich bereits aus, da werde ich so zwischendurch nichts mehr machen können.
     
  16. #15 trinitytrax, 19. Februar 2011
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    @wall

    Warum sollte man kein Doppelhaus bauen??
    Die Kosten eines Doppelhauses sind weitaus geringer,
    da nur ein Grundstück benötigt wird.
    Und bitte bedenken das das Gebäude in Eigenleistung erstellt wird!
     
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    EFH wäre ja noch ungünstiger als Doppelhaus. Doppelhäuser und noch mehr EFHs bringen halt miese Mietrenditen. Wenn schon vermieten, dann Geschosswohnungsbau.

    Wenn es allerdings tatsächlich gelingt, den Einstandspreis extrem niedrig zu halten, sieht das in deiner konkreten Situation vielleicht besser aus.

    Aber: Wenn die Grundstückspreise sehr niedrig sind, spricht das meist nicht für eine Gegend mit guten Mietrenditen.
     
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    Wenn Du die Sondertilgung Deines jetzigen Darlehens schon ausnutzt und damit rechnest, dass Du bei der regulären Tilgung von 1 % Deines neuen Darlehens noch Geld übrig hast, dann musst Du ausrechnen, ob Du besser mehr tilgst (was die absetzbaren Zinsen schmälert, dafür aber auch die Kosten des 2. Darlehens reduziert) oder das übrige Geld anlegst (dabei bedenken, dass auch Guthabenzinsen versteuert werden müssen). Wie gesagt, ein Steuerberater kann da helfen.
     
  19. musiker

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    Es gibt durchaus ländliche Gegenden, wo sich Häuser deutlich besser vermieten lassen als Etagenwohnungen. Und wenn der TE viel selbst machen kann - why not? Vielleicht hat er ja sogar schon einen Mieter im Auge.
    In dem Dorf, wo ich herkomme, gibt es jedenfalls ein paar Handwerker vom Baufach, die auf diese Art ordentlich verdient haben.
     
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    Wahrscheinlich Betonung auf "haben".

    Ob Häuser sich besser vermieten lassen als Etagenwohnungen, sagt noch nichts über die Rendite aus. In Hamburg lassen sich Einfamilienhäuser auch sehr gut vermieten. Aber in den wenigsten Fällen zu den Mieten, die angesichts der Einkaufskosten nötig wären. Einfach mal in die entsprechenden Angebote in den Zeitungen und online schauen und dann nachrechnen.

    Und die Typen, die im Ländlichen zur Miete wohnen, würde ich nicht als Mieter haben wollen. Das ist natürlich eine subjektive Aussage, die auf meiner individuellen Lebenserfahrung basiert.
     
  22. R.B.

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    Dann werden wohl auch die Mieteinnahmen nicht so berauschend sein. In Gegenden in denen die Kosten so niedrig sind, bauen alle "interessanten Mieter" ein eigenes Haus.

    Gruß
    Ralf
     
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