Finanzierung mit Kapital der Eltern! Möglich?

Finger weg von dieser "Finanzierung"!
Nur kurz, da mir augenblicklich die Zeit, fehlt ein paar Punkte zum Nachdenken.
Nicht nur das Erbrecht kann Dir hier einen gehörigen Strich durch die Rechnung machen.
Hast Du Geschwister?
Weiterhin müssten in dieser Situation Deine Eltern die Mieteinnahmen versteuern.
Was ist, wenn Ein Elternteil pflegebedürftig wird und Pflegekosten entstehen, die sonst nicht zu decken sind.
Hier wird dann sehr schnell das "Eigentum" versilbert werden (müssen).
Wenn Du dann später "Deine" Immobilie erbst/geschenkt bekommst, bleibt zu prüfen, ob Du innerhalb des Dir per Gesetz zustehenden Freibetrages bleibst.
Anderenfalls wird Erbschafts- oder Schenkungssteuer fällig.

Wieviel Eigenkapital bringst Du ein?

Ich kann mir nicht vorstellen, dass die 150T€ der Eltern alles an Kapital sein soll um Deine Immobile zu erwerben.

Wegen des Geldes der Eltern: Hier lieber einen wasserdichten Darlehensvertrag mit den Eltern schliessen. Ggf. Immobilie als Sicherheit für die Eltern. (Ggf. mit Grundbucheintrag)
Dies aber auch der Bank mitteilen, da die wohl auch begründetes Interesse an Sicherheiten hat.

VG

Zuendler

 

Von diesem Betrag kannst Du Dich gleich wieder verabschieden.
- Maklergebühren?
- Grunderwerbsteuer 3,5%
- Notarkosten
- Sonstige Nebenkosten

 

Ja was jetzt, wollen sie Euch das Geld leihen oder das Haus selbst kaufen?

Hier würde ich erst einmal einen Beratungstermin mit einem Notar vereinbaren, auch ein Gespräch mit Eurem Steuerberater wäre zu empfehlen. Je nach Alter der Eltern, deren Vermögenssituation, könnte es nämlich schnell passieren, dass das Finanzamt gerne mit von der Partie wäre.

Es sollte auch der Fall bedacht werden, was passiert, wenn Deine Eltern pflegebedürftig werden.

Sollte das Haus Deinen Eltern gehören und später der Erbfall eintreten, dann könnte es trotz Freibeträgen zu Forderungen des FA kommen. Schwieriger wird es noch dadurch, wenn das Haus ja von einem Kind bewohnt wird, usw. usw.

Das alles sollte man mit einem Profi besprechen der auch die jur. Hintergründe kennt und die Sache beurteilen kann.

Ich sehe keine Probleme von einer Bank den Differenzbetrag zu bekommen. Die Frage ist nur welche Sicherheiten erforderlich werden, und da wird die Bank wohl gerne in´s Grundbuch des Gebäudes gehen, egal wem es nun wirklich gehört.

Also, nehmt Euch die Zeit und klärt das alles VORHER.

Gruß
Ralf

 

Bitte beachten:
Im Falle einer finanziellen Not (z.B. Pflege) können Schenkungen mWn 10 Jahre lang zurückgefordert werden.

Bei Euch wäre es z.B. möglich, dass Ihr kauft und die Eltern mit dem Kredit in den 2. Rang im Grundbuch gehen. Banken (für die Restsumme) wollen immer ersten Rang.
Dann wären die Eltern abgesichert. Wenn Ihr dann noch einen ordentlichen Kreditvertrag mit denen macht, dann kann ein finanzieller Engpass nicht dazu führen, dass Ihr gegen den Willen aller aus der Bude fliegt, weil irgendein Gläubiger das Haus in die Versteigerung haut.
Der kann dann "nur" mit dem Kreditvertrag zicken.

 

Macht 17,8 Jahre Rückzahlung an die Eltern bei zinslosen 150T€ und 700€ monatliche Rate.
Manche Eltern sind dann gerne von diesem Zeitpunkt an permanenter Ratgeber in allen Lebenslagen
Da wäre mir persönlich die Bank oftmals lieber

 

Ja, warum nicht. Die Bank wird die Rate an die Eltern zwar bei den Lebenshaltungskosten berücksichtigen, aber da hast Du ausreichend Reserve. Bei den paar Euro die dann noch fehlen wäre sowieso zu überlegen, wie man diese am besten finanziert.

Ich würde mal mit den Eltern reden wie hoch deren Rate sein muss, und dann das Bankdarlehen mit kurzer Laufzeit abschließen und möglichst schnell tilgen. Den Rest machst Du dann mit Deinen Eltern aus, weil die Bank bereits wieder aus dem Grundbuch "entfernt" wurde.

Wie gesagt, es gibt viele Möglichkeiten, und noch mehr Fallstricke. Deswegen mein Rat das Ganze mit einem Notar und StB besprechen, und erst dann weiter planen.

Gruß
Ralf

 

Hm, schwierig.
Ich persoenlich würde mich in diesem Fall von einer Anwaltskanzlei (mit Erbrecht) beraten lassen.
Die sollten auch in der Lage sein einen Darlehensvertrag mit Dir und Deinen Eltern auszuarbeiten, der beide Seiten für den Fall der Fälle absichert.

Ansonsten bin ich da mit meinem Vorposter konform, die Restfinanzierung mittels kurzfristigem Kredit über eine Bank abzudecken um die baldmöglichst wieder aus dem Grundbuch draussen zu haben.

 

Der allererste Schritt ist m. E. erstmal den möglichen Kaufpreis für das Objekt zu bestimmen und die Immobilie mit einem eigenen Sachverständigen (z. B. Architekt) unter die Lupe nehmen.
Danach in etwa ermitteln wie hoch die Renovierungsarbeiten sind. Da kommen ganz schnell mal 50.000 - 100.000 € zusammen.
Baunebenkosten abschätzen, übrigens Grunderwerbsteuersatz ist nur noch in Hessen, Bayern und Sachsen bei 3,5 %. Alle anderen haben auf 4,5 % bis 5 % erhöht.
Kostet Euch die Immobilie 200.000 € + 100.000 € Renovierung, dann habt ihr neben dem Darlehen von den Eltern über 150.000 € noch ein Darlehen bei der Bank von 150.000 € zu bedienen. Baunebenkosten noch nicht mitgerechnet.

 

'tschuldigung, aber das würde ich vermeiden wollen.

Wer 3/4 des Kapital gibt, kommt hier mit einer Hypothek an die erste Rangstelle. Lieber zahlt man der Bank 0,5 % p.a. mehr, lässt diese aber nicht in das Vergnügen des ersten Ranges kommen.

Wenn du mit zwei Banken finanzierst oder nach finanzierst gibt es auch Banken, die in den zweiten Rang müssen. Damit ist das Risiko der Zwangsversteigerung wegen eines eher untergeordneten Kredites gebannt.

Da würde ich als erstes mit der Hausbank über die zweitrangige Unterstützung sprechen, da die in der Regel die Einkommens- und Finanzsituation am besten kennen.

 

Auch der 34. Rang kann eine Zwangsversteigerung beantragen. Das einzige was gebannt ist, dass das Haus zu einem geringeren Preis versteigert wird als der Kredit von den Eltern. Wenn die Bank einfach Kreditbetrag von den Eltern + 1 Euro bietet, ist das Haus weg.

 

Hi abcdef,

mal direkt zu Deinen Fragen:

Wenn Du nicht Eigentümer des Grundstücks bist, bekommst Du auch keine Baufinanzierung mit dem Grundstück als Sicherheit. Das wäre für die finanzierende Bank im Verwertungsfall viel zu heikel.

Die Idee, Eltern kaufen eine Immobilie und vermieten an die Kinder wird sehr häufig umgesetzt, hat aber ihre Tücken und wird eher als Steuersparmodell und nicht zur Schenkung verwendet - also eher nicht geeignet. Zudem bestehen die bereits erwähnten Tücken im Todesfall (z.B. Geschwister), im finanziellen Notfall der Eltern (z.B. Pflege) oder im Falle einer Scheidung bei Euch (beide zahlen für das Haus - es gehört aber keinem von beiden???).

Das kann gut gehen, muss aber nicht !

Wenn ich richtig sehe, kommen inkl. Kaufpreis, Kaufnebenkosten und Renovierung/Sanierung min. 250 - 270 KiloEuro auf Euch zu. Dem gegenüber habt Ihr mit 15 TEUR recht wenig Eigenkapital. Das wird mit irgendwann nur einem, wenn auch guten Gehalt ein ganz schöner Kraftakt. Seit Euch dessen bitte bewusst. Ich habe schon viele Baufinanzierungen gemacht und auch schon einige Verwertungen gesehen!

An Eurer Stelle würde ich wie folgt vorgehen:

1.) günstige 60% Finanzierung von der Bank für den Kaufpreis (ca. 100 TEUR) mit langer Zinsfestschreibung bei dem derzeit niedrigen Zinsniveau (Förderprogramme lohnen sich schon bald gar nicht mehr....).
2.) Euer Eigenkapital dazu ca. (15 TEUR)
3.) den Rest leiht Ihr Euch mit einem ordentlichen Darlehensvertrag von Deinen Eltern - hierbei hilft der Fachanwalt, Notar und Steuerberater. Da ihr einen Teil der 150 TEUR für den Kaufpreis fest und einen weiteren Teil in Raten und noch unbekannter Höhe (Sanierung/Renovierung) benötigt seit Ihr so flexibel. Und ob Deine Eltern ins Grundbuch wollen ??? - Ich hab das in der Praxis noch nicht erlebt. Und sollte ich es einmal erleben - würde ich spätestens dann von einer "Familienfinanzierung" abraten.....! Wenn gar nicht zu vermeiden, dann müssen sich Deine Eltern mit einem hinteren Rang begnügen - sonst wird es nix mit der günstigen Bankfinanzierung und Du kannst Dir das Modell sparen.

Nun aber zu Eurer Belastung:

Für die ersten 100 TEUR müsst ihr derzeit (!) bei 1%-anfänglicher Tilgung mit ca. 450 - 500 EUR mtl. rechnen. Hinzu kommen die von Dir erwähnten 700 EUR an Deine Eltern. Sind 1200 EUR nur fürs kalte Wohnen - min. 1500 EUR warm.
Da bleiben Dir noch 600 EUR von Deinem Gehalt und das, was Deine Frau mit 50% rauskriegt. Rechnet Euch das bitte durch - insbesondere wenn Kinder hinzukommen. Rechnet bitte vor allem auch damit, dass ein Bankdarlehen nach Ablauf der Zinsfestschreibung auch deutlich teurer sein kann als heute! (auch, wenn es derzeit nicht danach aussieht)

Kommt Ihr nach aller Rechnerei auf ein positives Ende - dann auf zur Bank. Ein vernünftiges Institut wird das Elterndarlehen miteinbeziehen können.

Und eines noch: Wenn Ihr schon dabei seit. Spätestens jetzt wäre es Zeit für einen Ehevertrag, ein gemeinsames Testament und auch das Testament Deiner Eltern :-).

Viele Grüße und toi, toi, toi
Der Garagennutzer

 

Das ist das geringste Problem. Die Bank nimmt die Sicherheit, egal wem sie gehört. Wenn ein solventer Bürge zur Verfügung steht wird auch der problemlos akzeptiert, also warum sollte die Bank zicken wenn das Grundstück auf den Namen der Eltern steht?

Im Verwertungsfall wird das nicht für die Bank heikel, sondern für den Sicherungsgeber.

Wenn wirklich aufwendigere Reparaturen und Sanierungsmaßnahmen anstehen, dann wackelt meine obige Strategie, da stimme ich zu. Deswegen zuerst einmal den Kostenaufwand und das notwendige budget kalkulieren, dann kann man über die Finanzierung sprechen. Sollte der Fremdfinanzierungsanteil so hoch sein, dann wird sich die Bank sowieso nicht mit einem Nachrang begnügen, sondern ein engagement vorher ablehnen. Auch wird es nicht möglich sein, die Bank mit einer Finanzierung mit kurzer Laufzeit aus dem Grundbuch zu drücken, denn dann bleibt kein Einkommen für die Lebenshaltung übrig.

Gruß
Ralf

 

Theoretisch gebe ich Dir Recht, praktisch nicht. Der Sicherungsgeber muss ein eigenes (finanzielles) Interesse an der Finanzierung haben. Und das besteht regelmäßig nicht bei Fremdbürgschaften - auch innerhalb der Familie. Insofern kann der Sicherungsgeber die Verwertung durch eine Reihe von Klagen, Einreden etc. verhindern oder zumindest verzögern. Insofern sind Banken da zumindest zurückhaltend.

Viele Grüße
Garagennutzer

 

Ich bin kein Jurist, aber dafür hätte ich gerne Belege. Wenn ich für ein Darlehen bürge, dann kann ich eine Verwertung zwar verzögern (wie jeder andere auch), aber letztendlich nicht verhindern. Eine Verzögerung der Verwertung wäre dahingehend möglich, dass ich meinen Betrag für den ich bürge auch liefere, und damit evtl. der Grund für eine Verwertung der Immobilie nicht mehr gegeben ist. Genau betrachtet ist das Einfordern der Bürgeschaft jedoch bereits (aus Sicht der Bank) eine Verwertung, denn es wird eine Sicherheit zu Geld gemacht. Ich als Bürge bin an die gegebene Bürgschaft gebunden, egal ob ich ein eigenes finanzielles Interesse an der Finanzierung habe oder nicht.

Wenn der Kreditgeber also die Bürgschaft einfordert, dann bin ich dabei, ohne Wenn und Aber. Das hat zuerst einmal mit der Verwertung nichts zu tun, denn ich bürge für einen Betrag x den ich bringen muss.

Gruß
Ralf

 

Hi Ralf,

BGH-Urteil vom (z. B.) 25.04.2006 - zwar nicht in Sachen einer Baufi - aber das ist hier nicht kriegsentscheidend:

Und jetzt ersetzte mal "Ehegatte" durch "Eltern" und schon sind wir nahe am vorliegenden Fall. :-)

Deshalb werden von (zumindest meinem) Kreditinstitut Bürgschaften zwar noch herein genommen, häufig aber nicht mehr als Sicherheit bewertet und haben somit eher "symbolischen" Charakter.

VG Garagennutzer

 

Das ist doch ein ganz anderes Thema. Wenn meine vermögenden Eltern für mich bürgen, dann wird sich kein Richter finden der so eine Bürgschaft als sittenwidrig ansieht.
In Deinem Fall ging es darum, dass beispielsweise die Ehefrau, ohne Vermögen oder ausreichend eigene Einkünfte, für Beträge bürgen sollte (bzw. gebürgt hat) die sie bei Inanspruchnahme der Bürgschaft finanziell überfordern.

Das war eine unsinnige aber gängige Praxis der Banken.

Gruß
Ralf