Finanzierung mit welchen Bausteinen ?

Diskutiere Finanzierung mit welchen Bausteinen ? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Guten Abend zusammen, meine Lebensgefährtin und ich möchten uns nach reichlicher Überlegung und monatelanger Planung eine schon besichtigte und...

  1. never69

    never69

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    Guten Abend zusammen,

    meine Lebensgefährtin und ich möchten uns nach reichlicher Überlegung und monatelanger Planung eine schon besichtigte und preislich ausgehandelte Immobilie (gebrauchtes Einfamilienhaus) kaufen und suchen nun nach der besten Finanzierungsart.


    Grundlagen:
    Kaufpreis: EUR 360.000,--
    Eigenkapital: EUR 60.000,-- (Ersparnisse, grob 10% für Nebenkosten Notar etc. + 20k als EK)
    Somit Finanzierungssumme: EUR 340.000,--

    Das zur Verfügung stehende Netto-Einkommen reicht nach Bekundung mehrerer Bankmitarbeiter unterschiedlicher Institute für eine saubere Finanzierung aus (beide Vollverdiener, Steuerklasse 1, unbefristetes langjähriges Arbeitsverhältnis mit gutem Gehalt, Alter Anfang 40 und Mitte 30) - keine Kinder, keine Unterhaltszahlungen (nach einer Scheidung vor vielen Jahren), keine Schulden oder Verbindlichkeiten, keine sonstigen Vermögenswerte (ausser zweier recht neuer Fahrzeuge), neuwertige Möbel aus zwei Haushalten vorhanden, Möbel in der neuen Immobilie sind teilweise im Kaufpreis mit enthalten (2x Einbauküche, Möblierung Einliegerwohnung, Einbauschränke etc. - im Kaufpreis separat aufgeführt). Eine Renovierung ist aktuell nicht erforderlich ausser ein wenig Farbe an den Wänden, da die Immobilie trotz eines gewissen Alters quasi Neuzustand hat (Echtholzparkett und Steinfliesen im Haus ohne eine einzige Macke oder Kratzer, Nichtraucherhaushalt, etc.).

    Angedacht ist eine monatliche Rate in Höhe von ca. EUR 1.700,-- bis EUR 1.800,--.

    In einer wirklich sauberen und sehr großzügig kalkulierten Finanzplanung sind monatliche Rücklagen für das Haus (Reparaturen Dach etc. in ein paar Jahren) sowie weitere Rücklagen (für Sondertilgungen, neue Elektrogeräte oder ähnliches) plus alle anfallenden Nebenkosten (Strom, Wasser etc.) plus die bisher auch vorhandenen Lebensunterhaltskosten einkalkuliert - und trotz zweier kalkulierter Rücklagen bleibt noch ein finanzieller Puffer von einigen Hundert Euro im Monat übrig.

    Nun haben uns verschiedene Institute (Hausbank, Direktbank, "unabhängiger Finanzmakler" etc.) zu wirklich unterschiedlichen Modellen geraten.

    Die Hausbank hat beispielsweise die Finanzierungssumme in drei Teile unterteilt:
    1. Annuitäten-Darlehen mit 10 Jahren Laufzeit
    2. Wohnbaurente (Riester) mit insgesamt 24 Jahren Laufzeit (2x ca. 12 Jahre, maximale Fördersumme für 2 Personen)
    3. tilgungsfreies Bankdarlehen mit 10 Jahren Laufzeit
    4. Ansparung eines Bausparvertrages, der nach 10 Jahren zuteilungsreif sein soll und dann die Darlehen 1 und 3 ablösen soll.

    Somit wäre das Haus nach ca. 24 Jahren komplett bezahlt, die monatliche Rate hätte auch gepasst. Das haben wir dankend abgelehnt, da das tilgungsfreie Darlehen gepaart mit einem Bausparvertrag mit 0,5% Guthabenzinsen finanzieller Quatsch sind in meinen Augen. Zudem mag ich keine Wohnbaurente aus hier im Forum schon mehrfach nachgelesenen Gründen (Bindung an die Immobilie, Besteuerung der Förderung im Rentenalter etc.).

    Eine Direktbank hat uns angeboten:
    1. Annuitäten-Darlehen mit einer Zinsbindung von 15 Jahren (hohe 3,97% eff. Jahreszins wegen zu geringem EK, 2% Tilgung, Sondertilgung jährlich bis 5%)
    2. KfW-Darlehen (124) mit üblicher Zinsbindung von 10 Jahren (2,94% eff. Jahreszins, 1,73% Tilgung)

    So in etwa gleichen sich die ganzen Angebote auch der anderen Anbieter, Variationen in der Laufzeit und im Zins sind marginal, im Prinzip kommt es grob (bis auf ganz wenige Tausend Euro) überall auf das gleiche raus => Laufzeit ca. 24 Jahre.

    Nun meine Fragen, für deren Beantwortung ich mich im voraus bedanken möchte:

    1. Sollte man in unserem Falle das KfW-Darlehen nutzen ? Wenn ja, wo sind die Vor-, bzw. Nachteile zu sehen ?

    2. Falls ja, macht das KfW-Darlehen mit einer Tilgung kleiner 2% überhaupt Sinn ?

    3. Macht es Sinn auf dem aktuellen Zinsniveau eine möglichst lange Laufzeit (20 Jahre und länger) zu wählen und dafür den Zinsaufschlag in Kauf zu nehmen oder sollte man lieber eine mittlere Laufzeit (15 Jahre) wählen bei einem noch vertretbaren Zinssatz (mit einem eventuellen Zinsrisiko am Ende der Zinsbindung) ?

    4. Macht es eventuell Sinn, zwei Darlehen mit unterschiedlicher Laufzeit zu wählen ? Beispielsweise die Hälfte über 10 Jahre und die andere Hälfte über 15 oder gar 20 Jahre ? Falls das eine Option wäre, welche der beiden Darlehen sollte man mit Sondertilgungen bedienen ?

    5. Gibt es sonst noch eine sinnvolle Finanzierungsalternative oder einen bisher noch nicht bedachten Baustein ausser Wohnbaurente (Riester), KfW-Darlehen (Programm 124) und tilgungsfreiem Darlehen mit anhängendem Bausparvertrag (für mich ein no go) ?

    Als Laie tut man sich im Dschungel der ganzen Möglichkeiten und Angebote wirklich schwer, das passende herauszusuchen - und leider kann man sich selbst auf die eigene Hausbank trotz langjähriger Kundentreue nicht verlassen, ein seriöses und faires Angebot zu erhalten.

    Besten Dank im voraus und gute Nacht.
    never
     
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  3. #2 ReihenhausMax, 7. Februar 2012
    ReihenhausMax

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    Ist das Konstrukt der Hausbank denn deren letztes Wort? Dürfen die keine 15 jährigen
    Darlehen? Wegen 15/20 Jahren muß man einfach sehen, wie hoch denn der Anschluß-
    zins sein darf, damit der 15 jährige noch besser wegkommt. Nutzt man
    Sondertilgungen, verschiebt es sich zugunsten des 15 jährigen Darlehens.
     
  4. R.B.

    R.B.

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    Ein TA Darlehen mit BSV würde ich auch ablehnen, das passt hier nicht.
    Was mir durch den Kopf geht, "Alter Anfang 40", d.h. die Finanzierung sollte in etwa 20 Jahren gegessen sein. Eine anf. Tilgung von 2% oder gar darunter kommt daher nicht in Frage. Man sollte versuchen in Richtung 3% zu kommen, woraus sich eine Laufzeit von gut 20 Jahren ergibt.

    Das KfW Programm würde ich mit einbinden weil es aufgrund des geringen EK zu einem zinsgünstigeren Darlehen führt. Die etwa 3,2% bei 10 Jahren Laufzeit (aktueller Stand gem. KfW Webseite) sind zwar nicht berauschend, aber immer noch besser als fast 4% bei der finanzierenden Bank. Wenn Du von 2,95% schreibst, dann gibt die Bank wohl einen "Rabatt" auf das KfW Darlehen. Zudem akzeptiert die KfW auch eine Grundschuldeintragung im Nachrang, was die Position der durchleitenden (und finanzierenden) Bank verbessert.

    Ich würde das möglichst einfach halten.

    Bankdarlehen 250T€, Rate bei 4% Zins und 3% anf. Tilgung = 1.458,- €
    (Restschuld nach 10 Jahren Zinsbindung etwa 156T€), nach ca. 21 Jahren komplett getilgt (Abhängig von der Anschlussfinanzierung)
    KfW Darlehen 50T€, , Rate bei 3% Zins und 2% Anf. Tilgung = 208,- €
    (Restschuld nach 20 Jahren Laufzeit ca. 23T€, abhängig von der Anschlussfinanzierung nach den 10 Jahren Zinsbindung)

    Rate gesamt 1.666,- €/Monat

    Sondertilgungen sollten dann beim Bankdarlehen eingesetzt werden. Das verfügbare Nettoeinkommen wurde anscheinend durch die Bank schon geprüft, es wird sich also in der Klasse 4T€+ bewegen. Das reicht dann problemlos für die Lebenshaltung bei 2 Personen, und man hat noch etwas Reserve.

    Gruß
    Ralf
     
  5. never69

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    Vielen Dank schon einmal für eure Antworten - es scheint also wie immer im Leben zu sein: "keep it simple". :28:


    @Ralf
    das gemeinsame Netto-Einkommen liegt über der von dir genannten Zahl, wollte hier nur nicht mit irgendwelchen Einkommenszahlen hausieren gehen.

    Danke auch für deine Einschätzung mit der KfW - das hilft mir schon einmal weiter in meinen weiteren Überlegungen. Die entsprechende Direktbank gibt in der Tat einen Zinsrabat in Höhe von 0,30 Prozentpunkten auf die KfW-Konditionen laut deren Homepage und dem schriftlichen Angebot.

    Wir werden mit deiner Beispielrechnung allerdings nicht ganz hinkommen, weil deine Rechnung ein EK voraussetzt, welches wir aktuell nicht zur Verfügung haben. Das Bankdarlehen wird sich auf 290 TEuro belaufen müssen, da vom verfügbaren EK noch Makler, Notar, Grunderwerbssteuer etc. zu bezahlen sind.

    Aber im großen und ganzen weiß ich nun, dass das vermutlich ein gangbarer Weg werden wird. Nach ausgiebigen Beispielrechnungen müßte bei den angebotenen Zinssätzen das Zinsniveau in 15 Jahren auf über 8% ansteigen, damit sich die Konditionen bei 20 Jahren Zinsbindung gegenüber den Konditionen bei 15 Jahren Zinsbindung lohnen würden. Sprich ich denke 15 Jahre Zinsbindung sind für uns der goldene Mittelweg.


    @Max
    das war das zweite Angebot der Hausbank. Meine Lebensgefährtin ist da seit 17 Jahren Kundin - exakt so lange arbeitet sie auch (immer beim gleichen Arbeitgeber im gleichen Ort) und so lange kennt die Hausbank auch ihre (gute) finanzielle Situation. Das erste Angebot war noch schlimmer, Tilgung 1%, Laufzeit 45 Jahre (man beachte: ich bin 42 und das wußte der Banker auch), Begründung: man wollte mal zeigen was möglich ist in Bezug auf eine möglichst niedrige Rate. :mauer
     
  6. #5 ReihenhausMax, 7. Februar 2012
    ReihenhausMax

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    15 Jahre Zinsbindung hat auch den Vorteil, daß man einfach länger Zeit hat, sich
    einen guten Zeitpunkt für die Anschlußfinanzierung zu suchen. Mit vielleicht noch 2 Jahren Forwarddarlehen hat man einen Zeitraum von 7 Jahren. Bei 10 Jahren
    Zinsbindung steht das KfW und das Hauptdarlehen zeitgleich an. Zu der Hausbank
    fällt mir nichts mehr ein ...
     
  7. R.B.

    R.B.

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    War das nicht bei den "nur" 20T€ EK (anstatt 60T€) schon berücksichtigt?

    Aber Du hast Recht, bei 340T€ Finanzierungssumme hatte ich übersehen, dass dabei die 20T€ schon abgezogen waren. Keine Ahnung warum ich dann auf die 290 anstatt 270 gekommen bin. War wohl noch etwas zu früh am Morgen.

    Bei 290T€ ergäbe sich bei 4% Zins und 3% anf. Tilgung eine Rate von ca. 1.670,- €/Monat, Restschuld nach 10 Jahren Zinsbindung ca. 183T€, gesamte Laufzeit 21,2 Jahre.

    Mit den 208,- € für das KfW wäre das eine monatliche Rate von 1.878,- €.

    Bei einem Alter von 42 Jahren wäre die Sache zu Deinem 64. Geburtstag gegessen. Mit entsprechender SoTi könntest Du das noch reduzieren.

    Gruß
    Ralf
     
  8. Seev

    Seev

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    Hallo never,

    Deine Denkrichtung paßt schon. Wir hatten ganz grob ähnliche Verhältnisse, da kannst Du richtig gut verhandeln gehen, weil die Zahlen Spaß machen. Umso mehr gilt für mich da:
    BSV und alle anderen intransparenten Kombis: no go! Nur "einfache" Bankdarlehen sind m.E. empfehlenswert.

    KfW124 war bei uns und anderen Kollegen bzgl. Zinssatz nicht interessant, als mal einige gute Angebote (für 10-jährige) auf dem Tisch lagen. Möglicherweise war da aber eine höhere EK-Quote schuld dran als bei Dir.
    Weitere u.U. große Nachteile: keine Sondertilgungen möglich, Abhängigkeiten und "Bremsen" bei der Abwicklung oder bei Wettbewerb (s. Forum) zwischen verschiedenen Banken.

    Ich hatte auch schon Finanzierungen mit "fein gesplitteten" Darlehenslaufzeiten. Würde ich heute auch nicht mehr machen, da unnötig.
    Mein Planungshorizont war 10 Jahre, das darüberhinausgehende Risiko nehme ich in Kauf (was man bei o.g. Zahlen m.E. auch kann). Neben dem Zinssatz sind Flexibilität (SoTi, Regeltilgungsanpassung, ...) wichtige Größen.
    Von den angestrebten Zinsbindungszeiten hängt voraussichtlich ab, bei welcher Art Bank Du landest, was oft an den Refinanzierungsarten liegt. Bei uns waren VoBas bis 10 Jahre höchst interessant, darüber aber ganz andere.
    Direktbanken waren bei uns damals generell alle schlechter, da wohl zu sehr standardisiert, um auf uns ideal einzugehen. Dennoch nahm ich die flexiblen Tilgungsmöglichkeiten der I..-.. zum Verhandlungsmaßstab, was sehr gut funktioniert hat.

    Wir mussten wegen Bau mit ARchitekt zudem noch auf die bereitstellungsfreie Zeit und hohe flexible Finanzierungsreserven achten, was Du wohl nicht brauchst, da Kauf.

    Gruss aus der Region,
    Seev
     
  9. never69

    never69

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    Besten Dank Ralf für deine Hilfe - und vielen Dank auch Seev für deine Meinung.

    Heute kam noch ein Angebot rein von einer großen Bank - auf Empfehlung des Maklers (gleiches Institut):

    Finanzierungssumme: 340 TEuro
    Sollzinssatz: 3,5%
    Eff. Jahreszins: 3,56%
    Zinsbindung: 15 Jahre
    Anfängliche Tilgung: 2,68%
    Sondertilgungen bis zu max. 5 % p.a.
    Restschuld 162 TEuro

    Was ist davon zu halten ?

    Ich persönlich muß gestehen, dass ich das recht interessant finde - eben weil kein KfW, kein Riester, kein BSV etc. benötigt wird und das die ganze Sache zumindest für mich als Laien deutlich vereinfacht in der Betrachtung, der Berechnung etc. Eine Summe, ein Zinssatz, eine Laufzeit - einfach und kalkulierbar. :o

    Besten Dank im voraus... :bierchen:
     
  10. Seev

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    Generell ja, da gut vergleichbar. Ich hab an die 10 Banken mit festen, sehr detaillierten Vorgaben angefragt, die meisten aus der Region, was ich weiterempfehlen kann.
    SoTi würde ich mehr wollen, man kann ja nie wissen ... Erbschaft ...
    Auch immer 100% AZ bei den Konditionen anfragen.

    Tipp::mauer Hausbank sofort wechseln, Geschäftsbeziehung abbrechen ...
     
  11. Seev

    Seev

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    unterscheide Laufzeit und Zinsbindung ... Erstere interessiert mich heute nur ganz grob, da ich mit SoTi arbeiten will.
     
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  13. R.B.

    R.B.

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    Klingt für mich ganz ordentlich.

    Gruß
    Ralf
     
  14. Oliver82

    Oliver82

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    Was evtl auch eine Möglichkeit für euch wäre ist der KFW Kredit mit 10 Jahre Zinsbindung zu nehmen und Volltilgung in diesen 10 Jahren zu machen...

    Beim normalen Bankdarlehen in dieser zeit nur mit 1% (oder halt so dass ihr auf eine für euch tragbare rate kommt bei volltilgung KFW) tilgen und nach 10 Jahren das Geld das bisher in den KFW kredit geflossen ist als Sondertilgung zum Bankdarlehen nehmen...

    Der größte Nachteil an den KFW Krediten im vergleich zu einem Bankkredit ist imho die kurze Zinsbindung von 10 Jahren... Mit einer Volltilgung kannst du dieses Problem umgehen...

    Du musst allerdings darauf achten dass deine Konditionen beim Bankkredit nicht darunter leiden... manche Banken verlangen mehr Zins wenn du nur mit 1% tilgst... wenn du den Bankkredit dann noch auf 20 Jahre festschreibst kannst du vollkommen entspannt ohne jegliches Zinsrisiko dein Haus abbezahlen!
     
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