Finanzierung mit Zwischenfinanzierung und BSV

Diskutiere Finanzierung mit Zwischenfinanzierung und BSV im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Servus, eigentlich wollt' ichs ganz einfach für unser Bauvorhaben (Gesamtkosten 600k, 320k Eigenmittel, jeweils mit Grundstück) 50k KFW...

  1. SirSydom

    SirSydom

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    Servus,

    eigentlich wollt' ichs ganz einfach für unser Bauvorhaben (Gesamtkosten 600k, 320k Eigenmittel, jeweils mit Grundstück)

    50k KFW
    100k 10J Annuität
    130k 15J Annuität

    Dafür habe ich auch ein Angebot einer Direktbank:
    15J: 1,81% eff.
    10J: 1,36% eff.


    Heute waren wir bei einer Genossenschaftsbank und haben folgendes Alternativangebot bekommen, dass ich am Ende überaschend attraktiv fand, trotz BSV! Jetzt kommen aber Zweifel.

    50k KFW
    100k 10J Annuität
    2mal:
    65k Zwischenkredit (13Jahre, 1,45% eff.)
    Bausparer 65k mit einem Jahreszins nach Zuteilung nach PAngV von 2,77%
    Gesamtkosten als jährlicher Prozentsatz (ohne Riesterförderung): 1,94%

    So - nu hört sich doch 1,94% für 23Jahre Zinssicherheit nicht so schlecht an, oder?
    Mir kommt das aber fast zu günstig vor, als dass die Sache nicht einen Haken hätte..

    Ich befürchte aber fast, die die 1,94% NUR für den Bausparer sind und die 1,45% da nochmal oben drauf kommen..

    Kann mir jemand helfen Licht in das Dunkel zu bringen?
     
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  3. R.B.

    R.B.

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    Nachrechnen, alle Kosten in eine Tabelle, dann weiß man mehr. Bedenke, Du bekommst zwar 13 Jahre lang einen Zinssatz von 1,45%, aber während dieser Zeit wird kein Cent getilgt. Während dieser Zeit zahlst Du alleine schon 24.505,- € für die Zwischenfinanzierung zzgl. 1.300,- € Abschlussgebühr, macht 25.805,- €. Zusätzlich musst Du den BSV ansparen, für diese Sparraten kriegst Du aber keine vernünftige Guthabenverzinsung, und das über einen Zeitraum von 13 Jahren, da kommt Einiges zusammen.

    So, jetzt rechne mal wie sich ein Annuitätendarlehen entwickeln würde, wenn Du die monatliche Belastung gleich wählst. Beachte auch, wie sich die Rate entwickelt wenn der BSV zugeteilt und das Darlehen in 10 Jahren getilgt wird. Bis zur Zuteilung des BSV hat ein Annuitätendarlehen sicherlich die Nase vorne. Ich tippe mal grob um die 10T€, je nach Zinssatz. Dann beginnt die Spekulation auf den Zinssatz in der Zukunft mit dem Du die Restschuld finanzieren kannst. Mal über den ganz dicken Daumen gepeilt, ohne jetzt mit Deinen Zahlen gerechnet zu haben, dürfte der BSV im Vorteil sein wenn die Zinssätze bis dahin bei 4% oder 5% oder darüber liegen. Sollten die Zinssätze nicht so stark steigen, und davon gehen wohl auch Banken und Bausparkassen aus, dann wäre ein Annuitätendarlehen im Vorteil.
     
  4. SirSydom

    SirSydom

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    gut, für einen fairen Vergleich muss man es mit einem Annuitätendarlehen mit gleicher Zinsbindugn vergleichen. Sonst ist es Äpfel mit Birnen.
    Für 20J liegt man wohl bei 2,2%, bei 25J 2,4%.

    Gesamtaufwand 78.611€ (Darlehensbetrag 65.000€). Laufzeit 275 Monate (Rate schwankt ein bischen). Ich rechne noch.
    Nicht so leicht mit der schwankenden Rate.

    Würde ich ein Annuitätendarlehen mit einer konstante Rate von 3430€ p.a. rechnen, Laufzeit 275 Monate, kommt ein Gesamtaufwand von 78606€ raus. Zinssinst dann 1,65% ?? Das kann noch ned stimmen..
     
  5. SirSydom

    SirSydom

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    ok, Gesamtaufwand sind 3696 (24x 154 Riesterzulage) mehr. Also 82.307€.
    Ein vergleichbares Annuitätendarlehen mit konstanter Rate, gleicher Rate und gleichem Gesamtaufwand hat einen Zins von 2,07%.
    Passt schon eher. Und der niedrigere Effektivzins der BSV-Kombi erklärt sich durch eine ansteigende Rate mit fällig werden des BSV..
     
  6. Bockreiter

    Bockreiter

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    Hast du die nachgelagerte Besteuerung des Wohnristerkontos bei Renteneintritt mit in den Kosten berücksichtigt?
    Es gibt auch dafür Rechner im Internet (z.B. Rechner). Bei uns hätte sich die Riesterförderung erst ab dem dritten Kind wirklich gerechnet und das ist gar nicht geplant (selbst das zweite lässt noch auf sich warten).

    Du musst nicht zwingend das Annuitätendarlehen mit gleicher Laufzeit der BSV-Variante rechnen. Diese Rechnung macht nur dann Sinn, wenn du auf die Zinssicherheit bestehst (beide Varianten bis zur vollständigen Tilgung fix).

    Man kann auch mit Annuitätendarlehen mit kürzerer Laufzeit rechen. Die Anschlussfinanzierung nach der Zinsbindung einfach mit der gleichen Raten (bzw. mit der BS-Darlehn-Rate rechnen, wenn diese steigt) weiter rechnen. Dafür solange den Zinssatz anpassen, bis das Restdarlehn getilgt ist. Dadurch bekommst raus, wie hoch der Zinssatz steigen kann/muss bevor die Zinssicherung des BS für dich günstiger wäre.

    Ich habe diese Rechnung ebenfalls gerade gemacht. 21J BS-Variante vs. 10/15 Annuitätendarlehn. Am Ende war die 10jährige Variante die günstigste, solange der Zinssatz für die Anschlussfinanzierung in den nächsten 10 Jahren nicht über 7,4% steigt. Meine Wette auf die Zukunft.

    Gruß Bockreiter
     
  7. baufibemu

    baufibemu

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    Hallo, um hier eine wirkliche Aussage zu treffen, benötigt man die Vorlage des kompletten Angebotes.
    Einen effektiven Vergleichszins bei dem Bausparkonstrukt kann man nur an Hand der vollständig zu zahlenden Kosten ermitteln.
    Das geht nur, wenn man alle Monatsraten inkl. Gebühren ermittelt.
    Leider ist bei deiner Aufstellung kein Hinweis darauf. So kann man auch nichts berechnen.
    Auch fehlt die Angabe zum Zins- und Tilgungssatz für das Darlehen mit 10 Jahren Zinsbindung, wenn ich nichts übersehen habe.
    Das gehört aber auch zur Gesamtfinanzierung.
    Bei Bausparvorfinanzierungen wird auch oftmals ein kleines bisschen nachgeholfen, um ein besseres Ergebnis zu erzielen.
    Ein Trick ist z.B. nicht die Regelbesparung einzuhalten und dem Kunden zu erzählen, dass es mit der Zuteilung trotzdem klappt.
    Irgendwo im Angebot steht dann versteckt der Hinweis auf die Regelbesparung.
    Ein weiterer Trick ist z.B. dem Kunden zwar eine Bausparvorfinanzierung von in Deinem Fall z.B. 13 Jahren vorzurechnen, die Zinsbindung des Vorfinanzierungsdarlehens ist aber in Wahrheit nur 10 Jahre.
    Als nächstes stellt sich die Frage, warum überhaupt die Aufteilung in 10 und 15 Jahre Zinsbindung?
    Das würde nur Sinn machen, wenn das Darlehen mit 10 Jahren Zinsbindung nach Ende der Zinsbindung vollständig getilgt ist.
    Was ist, wenn Du die Finanzierung jetzt bei der Volksbank machst und nach 10 Jahren bei der Anschlussfinanzierung der ursprünglichen 100.000 Euro einen grottenschlechten Zinssatz erhältst? Dann sind alle Vergleichsrechnungen für die Tonne. Das gilt im übrigen auch bei der Annuitätenfinanzierung.
    Zudem ist Dein Eingangssatz, Ihr wolltet die Finanzierung ganz einfach gestalten. Eine einfache Finanzierung besteht nur aus Zins und Tilgung.
    Das ist bei der Bausparvorfinanzierungsvariante eher nicht der Fall.

    Beste Grüße
     
  8. SirSydom

    SirSydom

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    Zuteilungsreif: nach 12 Jahren und 10 Monaten (BZ 44), 26.679€ Guthaben
    Wahlzuteilung 38%, nur mit Zustimmung der Bausparkasse.

    Nominalzins Bauspardarlehen: 2,5%, effektiv 2,77%
    Tilgunsrate incl. Zinsen: 343€ / Monat
    Laufzeit: 10 Jahre und 3 Monate

    Zwischenfinanzierung:
    1,45% effektiv
    65.000€ Summe
    75,83€ Rate pro Monat
    Zinsbindung: Bis Zuteilung des Bausparers.

    Ja, es ist tatsächlich geplant und auch gar nicht so unwahrscheinlich, dass wenn die nächsten 10 Jahr so laufen wie geplant (ich arbeite, meine Frau macht 2 Jahre Elternzeit und 2 Jahre Pause, dann 50%) und wir unseren Konsum nicht deutlich erhöhen (Mehrkosten durch Kinder bereits einkalkuliert) dass wir nacj 10 Jahren den KFW und das 10jährige komplett getilgt haben bzw. tilgen können.
    Kommt noch Karriere dazu, wirds einfacher.

    Passiert die Katastrophe (Jobverlust, Unfall, Scheidung whatever) sind halt nach 10 Jahren noch ca. 100.000€ zum dann gültigem Zins zu finanzieren.
    Aber das ist - denke ich - ein Risiko, dass man eingehen kann.
     
  9. baufibemu

    baufibemu

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    Und wie hoch ist der Zins für das Darlehen über 100.000 Euro und 10 Jahren Zinsbindung?
    Und welche Tilgung ist geplant?
     
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  11. SirSydom

    SirSydom

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    1,66 eff. / 2,7 anfängliche Tilgung
    10% Sondertilgung p.a.

    Ja, die Direktbank hat bessere Konditionen.

    Ein paar € ist mir aber die Filliale vor Ort und die persönliche Beratung und Betreuung wert.
    Es scheint auch alles viel flexibler abzulaufen als bei der Direktbank. KFW55 wäre auch möglich (bei der Direktbank nicht).
     
  12. baufibemu

    baufibemu

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    Okay, danke. Das dachte ich mir.
    Fällt Dir bei dem Angebot über 10 Jahre etwas auf, im Vergleich zu dem Angebot über fast 13 Jahre Zinsbindung?
    Ich denke Du sprichst bei der Direktbank über die die Bank und du?
    Die Angebote enden ohnehin am Freitag.
    Du brauchst nicht auf eine Filialbank zu verzichten, um an gute Angebote zu kommen.
    Es ist ziemlich schwierig jemanden etwas zu raten, wenn man Ross und Reiter nicht nennen darf.
    Ganz ehrlich? Ich sags jetzt einfach mal so, wie mir der Schnabel gewachsen ist.
    Entweder möchte die Volksbank ihre Kunden für dumm verkaufen, oder sie kann es nicht besser.
    Der zweite Teil des Darlehens, ist von den Konditionen wirklich nicht schlecht, wenn man so eine Art der Finanzierung möchte.
    Das ist aber eben nur ein Teil der Finanzierung. Und dieser wird durch das schlechte Angebot des ersten Teils wieder kaputt gemacht.
    Damit sponsored die Bank wahrscheinlich die Konditionen des Bausparmodels.
    Ich würde mir hier ziemlich auf den Arm genommen vorkommen. Wenn ich ein Bausparverträglein mache, bekomme ich ein gutes Angebot, auch für das Vorfinanzierungsangebot und wenn nicht, sind die Konditionen jenseits von gut und böse. Siehe zehnjähriges Darlehen.
    Ich würde in jedem Fall das zehnjährige Angebot nachjustieren lassen.
    Ich kenne jetzt nicht alle Vorfinanzierungsangebote für Bausparverträge der Filialbanken bei Euch vor Ort, das muss man bei diesen Konstrukten individuell anfragen, aber auch hier wäre ich nicht überrascht, wenn zumindest das gleiche Angebot bei herauskommt und ein wesentlich besseres für das zehnjährige Darlehen.

    Beste Grüße
     
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