Finanzierung nachvollziehbar?

Was ist daran "günstiger"? nur weil die Rate niedriger ist? Besparst Du beide Verträge mit JE 85,- € oder 85,- € für beide? Da kommt doch in den 10 Jahren nicht einmal die Mindesteinlage zusammen damit die Verträge zugeteilt werden können. Nehmen wir mal an, 85,- € x 12 x 10 = 10.200,- €, das reicht vielleicht gerade um einen Vertrag zur Zuteilung zu bringen.

Kann ich nicht nachvollziehen. 1. Darlehen 467,20 € + 2. Darlehen 291,39 € + Zins KfW 91,66 € = 850,25 €. Aber was ist mit den Raten die in den BSV eingezahlt werden müssen?

Gleich vorweg, ich kann Dir nur empfehlen eine Rechtsberatung in Anspruch zu nehmen. Die Materie ist für einen Laien nicht leicht zu durchschauen. Ich würde mir zuerst mal einen Vertragsentwurf zuschicken lassen, und diesen mit meinem Rechtsberater ausführlich diskutieren. Da hat man mehr Zeit um über alle Details zu reden.

Aber zurück zu Deiner Frage. Was meint Du mit Nachrang? Das ist doch alles im Erbbaurecht festgelegt. Da gibt es keine Wahlmöglichkeit wenn ich mich richtig erinnere.

Der Erbbaugeber kann sich absichern, beispielsweise wenn es um die Höhe der Belastung des Grundstücks geht (Zustimmung des Erbbaugebers) oder um die Sicherung des Erbbauzins (bei Zwangsvollstreckung). Der Erbbauberechtigte ist zwar dem Eigentümer ähnlich gestellt, aber er ist letztendlich nicht der Eigentümer.

 

Kann man so nicht sagen, da hilft nur ein Gesamtkostenvergleich. Für mich riecht das eher nicht nach einer runden Sache, sondern nur unnötig kompliziert (und daher vermutlich unnötig teuer).

Du verlagerst Schulden in die Zukunft, nur damit die monatliche Belastung passt. Den Sinn dahinter verstehe ich noch nicht. Warum steckst Du die 170,- € anstatt in den BSV nicht einfach in das KfW Darlehen? Ohne jetzt gerechnet zu haben, gehe ich mal davon aus, dass die Gesamtkosten dann niedriger sind.

Gruß
Ralf

 

Nehmen wir mal an, Du investierst die 91,66 € Zinsen und die 170,- € für den BSV direkt in das KfW Darlehen, das wäre eine Rate von 261,66 €. Dann hast Du bei 1. tilgungsfreien Anlaufjahr nach 10 Jahren noch eine Restschuld von etwa 29.000,- €, also 21.000,- € getilgt und ca. 8.600,- an Zinsen bezahlt. Die 29.000,- € stehen dann zur Verlängerung an. Jetzt kommt es darauf an, mit welchen Zinssätzen Du in 10 Jahren rechnest.

Vergleiche nun mit Deiner BSV Lösung, aber bitte alle Kosten berücksichtigen, also inkl. Abschlussgebühren, evtl. Kontoführung, Darlehensgebühr, usw. und Du darfst auch die Guthabenverzinsung berücksichtigen (die wohl eher gering ausfallen wird). Allein für die Zinsen des KfW Darlehens legst Du in den 10 Jahren etwa 11.000,- € auf die Ladentheke.
Deine Einzahlungen in die BSV werden nach 10 Jahren bei 0,5% Guthabenverzinsung gerade mal die 500,- € Abschlussgebühr kompensiert haben.
d.h. Die BSV werden in 10 Jahren ein Guthaben von 20.400,- € aufweisen, also sind 29.600,- € zu finanzieren (zu 2,77%). Du schreibst von einer Darlehensrate von 250,- €, aber nichts zu den Laufzeiten.

Aber Du kannst das alles ja selbst vergleichen.

Gruß
Ralf

 

Wie gesagt, Du darfst nicht nur nach der monatlichen Rate schauen. Die ist genau betrachtet uninteressant, die interessiert nur in sofern, ob Ihr Euch die Raten auch leistet könnt. Wichtig sind die Gesamtkosten und die Laufzeit.

Ich will Dir die BSV Variante nicht ausreden, sondern Dich nur zum Nachdenken bringen. Nicht immer ist der erste Blick der richtige.

Was die VL betrifft, so gibt es dafür mehrere Möglichkeiten. Muss ja nicht zwingend ein BSV sein. Das kommt darauf an, wie Du Deine Altersvorsorge strukturieren möchtest.

Gruß
Ralf

 

Jepp. Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser.

Einfach die Daten in ein Excel-sheet hacken, oder mal Tante Google nach tools fragen. Bei den Bausparkassen kann man sich oft auch komplette Zahlungspläne ausdrucken, da muss man dann nur noch darauf achten, dass der Programmierer auch alle Kosten berücksichtigt hat. Da können ein paar Euro Gebühren im Monat das Ergebnis schon erheblich verfälschen. Ansonsten bleibt einem nichts anderes übrig als die Tarifbedingungen zu studieren, dort steht alles zu Kosten, Zuteil usw. usw.

Letztendlich musst Du dann selbst entscheiden, wie viel Dir die Zinssicherheit wert ist.

Gruß
Ralf

 

Nach neun Jahren fließt die Rate für das Blanko-Darlehen dann in das große Darlehen als Tilgung ein ... ?

Dann vielleicht mal auch über eine Zinsbindung beim großen Darlehen von nur 20 Jahren nachdenken. Ist natürlich eine Frage des Zinssatzes.

 

Wenn ich eines hassen kann, dann ist es die pauschalisierte Verurteilung von Tilgungsaussetzung bzw. endfälligen Darlehen in Kombination mit Bausparkrediten, die hier immer vorgenommen wird. Sog. Möchtergern Finanzierungsrechner in Excel werden dann unter falscher Berücksichtigung etc. zur Rate gezogen...

Grundsätzlich ist das hier dargestellte Finanzierungsmodell erstmal plausibel. So kompliziert wird es, weil versucht wird, das beste Geschäft für beide Seiten herauszuholen, und dabei den Umstand zu beachten, dass hier offensichtlich fast voll finanziert wird - das scheint hier noch niemandem aufgefallen zu sein.

Wenn das Darlehen 1 mit 128 TEUR schon 60% des Beleihungswerts sind, dann sind 210 TEUR Finanzierungssumme eine nahezu 100% Finanzierung. Unter diesen Umständen ein so günstiges und dabei noch zinssicheres Modell überhaupt auf die Beine zu stellen ist lobenswert! Viele Banken wären schon bei den Eckdaten eingeknickt!

Warum kann ich hier meinen Mund soweit aufmachen, obwohl ich nur IT-Trainer bin? Ganz einfach: ich bin gelernter Bankkaufmann und arbeite heute im EDV-Bereich für Banken seit 9 Jahren - als Trainer, Supportler und Entwicklungsfachverantwortlicher für Software im Kredit und Finanzierungsbereich. Das einfach mal als Kompetenzdokumentation.

Bausparverträge in Kombination mit endfälligen Darlehen/Tilgungsaussetzungsdarlehen sind oftmals teurer als echte Bankdarlehen. Aber bei weitem nicht so oft wie es hier im Forum gerne dargestellt wird.

Eine Paradefinanzierung von vor 8 Monaten zeigt das auf:

Finanzierungssumme war 176.000 EUR (= 100% Finanzierung), finanziert wurde nun wie folgt:
- 126.000 EUR endfälliges Darlehen einer Bausparkasse mit 126.000 Riester-Bausparvertrag: Zinssatz endfälliges Darlehen = 2,1%, Zinssatz Rieser-Bausparvertrag 2,65%
- 50.000 EUR endfälliges Darlehen der KfW zu 2,30% über 8 Jahre, anschließend Bausparvertrag über 50.000 EUR zu 1,90%

Die Zinssätze sind hier alle nominal und nicht effektiv, da sei hier nicht zu vergessen. Unter Berücksichtigung von Riester betrug der Gesamteffektivzins 2,61% bei voller Zinsbindung über 24 Jahre und 7 Monate.
Zeigt mir eine Bank die euch ein stinknormales Bankdarlehen für 25 Jahre zu 2,61% effektiv gibt und das bei fast 100% Beleihung!! Selbst bei 15 Jahre Zinssicherheit ist man teurer dran gewesen.

Zu identischen Ergebnisse kommt die Stiftung Warentest (FinanzTest) auch. Sollte eine Detailldarstellung der Berechnung gewünscht sein, dann kann ich die gerne einstellen, ist aber zum Teil auch schon in meinen älteren Beiträgen in diesem Forum geschehen.

 

Nun nochmal zum konkreten Beispiel des TE:

210.000 EUR ist das Finanzierungsvolumen die nahezu 100% des Beleihungswertes zu sein scheinen.
Mehr als 50.000 EUR rückt die KfW als nachrangige Finanziererin nicht raus. Also sind 160.000 EUR anderweitig zu finanzieren, und die mit dem ersten Rang.

Nun kommt es darauf an welche Bedingungen die jeweilige Bausparkasse oder Bank vorgibt, ob sie max. 60% des Beleihungswertes als Kredit ausgibt oder eben auch 80% des Beleihungswertes ausgibt zu normalen, guten Zinsen. Das ist unterschiedlich und nicht zwangsweise bei 60%!! Hier wäre eine Anbieterprüfung seitens des TE zu vorzunehmen!

Bei 80% wäre es sehr einfach:

160.000 EUR durch Bankdarlehen oder Bausparmodell inkl. Vorfinanzierung mit endfälligem Darlehen
50.000 EUR KfW Annuitätendarlehen oder Bausparmodell = KfW als endfälliges Darlehen mit Bausparvertrag
=> Hier wäre es eine reine Vergleichsrechnung der Gesamtkosten, entweder ist die oder andere Variante oder eine Mischung beider die Beste. Aber es reichen zwei Finanzierungsblöcke vollkommen aus.

Setzt der gewünschte Finanzierungsanbieter 60% als Maßstab an, dann muss man echt kreativ werden. Unter den Umständen ist das dargestellte Angebot durchaus legitim.

Fragen dazu:
- Will ich mich wirklich durch einen Anbieter knebeln lassen, der seine Beleihungsgrenze bei 60% setzt?? Ich würds nicht tun!
- Warum wird mit 6.000 EUR Sondertilgung gerechnet - sind die sicher? Oder müssen die erst angespart werden nebenbei?

Kurzum: die Finanzierung ist legitim wird aber so kompliziert, undruchsichtig und teurer durch die 60% Beleihungsgrenze.

 

Wer verurteilt das? Es geht schlichtweg darum die Beispiele nachzurechnen, denn nicht alles was man von Finanzierungsfachleuten serviert bekommt, muss auch für den Kunden richtig sein.

Beim TE wird/wurde nur auf eine niedrige Rate wert gelegt, ohne daran zu denken, dass auch mal ein Zeitpunkt nach der Zinsbindung kommt. Wenn man schon eine TA macht, dann sollte zumindest sichergestellt sein, dass nach Ablauf der Zinsbindung auch das Darlehen ersetzt werden kann. Das funktioniert aber nicht mit einem BSV der bis dahin mangels Einzahlungen noch nicht einmal zugeteilt werden kann. Es ist wohl legitim wenn man einen Kreditsuchenden auf solche Fallstricke hinweist.

Abgesehen davon, die Erklärung mit den 2 x 85,- € kam erst später. Ob es sinnvoll ist in 10 Jahren damit ein KfW Darlehen zu ersetzen, darüber kann man auch streiten.

Sorry, aber das ist Augenwischerei. Rechne mal den Gesamtzins ohne Riester, oder im Vergleich mit einem Riester-Annuitätendarlehen.

und es gilt weiterhin:

Das war vor allen Dingen auf die o.g. "Gesamtbelastung" bezogen, wo er die Raten für die BSV schlichtweg unterschlagen hat.

Gruß
Ralf

 

mal ganz ehrlich:
was genau am sinnvollstens sein könnte, kann hier keiner sagen.

1. Finanzierungssumme 210tsd Euro. Was ist das? 100% Finanzierung? 110% Finanzierung? 50% Finanzierung?
(anhand des Zinssatzes eher tendierend zu nahe 100%)
2. Einkommen. Was genau ist denn monatlich als Annuität, wie auch immer verteilt, machbar? Ob direkt an die Bank, Bauspar, was weiß ich...was ist an Speck monatlich sicher lieferbar?
3. Einkommen (schon wieder): ist das Einkommen innerhalb der Zinsbindung vermeintlich sicher oder sind Änderungen (Kind!) möglich? Sauber finanziert ist man im Regelfall, wenn der Mann das alleine stemmen kann. Keiner weiß wie schnell die Frau wieder wieviel arbeiten kann...das sollte immer als worst case gerechnet werden!

 

Hallo Ralf,
da stimme ich gar nicht zu.
Wichtig sind die Punkte:
1. möglichst wenige Vertragspartner
2. die monatliche Rate, die monatliche Rate, die monatliche Rate!!!!!!!!!!!!!!!
3. die Restsumme nach Ende der Zinsbindung (je länger die Zinsbindung desto uninteressanter)
Also:
-möglichst nur EINE Finanzierung bei EINER Bank (evtl. KfW inkludiert)
-möglichst lange Laufzeit vereinbaren (nach 10 Jahren+6Monaten sowieso Kündigungsmöglichkeit, bei >= 15 Jahren reicht 1% Anfangstilgung)
-die Gesamtkosten sind völlig irrelevant (Inflation) - ob ich nach 20 Jahren 5000 EUR mehr Zinsen gezahlt habe als mit einer anderen Hypotheken-Konstruktion: das ist völlig theoretisch....
-wer mit 100 EUR/Monat +/- ein Problem hat: KANN KEIN HAUS FINANZIEREN
Die ganzen Themen mit Preissteigerungen rund ums Haus (Müll,Steuer, Heizung etc) lass ich jetzt mal aussen vor (aber Intention: siehe den Satz oben).
gruß,
def

 

Bei heutigen Zinssätzen sind bei 1% Anfangstilgung nach 20 Jahren nicht mal 30% der Gesamtsumme getilgt. Eine Anfangstilgung von 1% kann man niemandem empfehlen, der nicht mindestens 46 Jahre Zeit hat.

Bei 2% währen nach 20 Jahren schon 55% bezahlt, bei 3% mehr als 82%...

Marty

 

Das sind wir noch auf einer Linie. Keep it simple.

Das ist zu pauschal.

ziehe ich dann das noch hinzu:

Dann ist es sogar falsch. Wer bei solchen niedrigen Zinssätzen auch noch an der Tilgung schraubt um die Rate zu reduzieren, sollte besser kein Haus bauen oder kaufen. Bei 1% anf. Tilgung verliert die Bude schneller an Wert als man den Kredit tilgen kann. Dann noch mit wenig EK finanziert, und schon hat man eine Schieflage in der Bilanz. Das kann ziemlich böse enden, wenn die Bank im Rahmen der Sicherheitenüberprüfung feststellt, dass sie hier auf einem großen Blankoanteil sitzt. Dann kann (nicht muss) es passieren, dass dem Hausbesitzer ganz schnell ein Schreiben in´s Haus flattert und er um die Stellung weiterer Sicherheiten gebeten wird (siehe Kreditvertrag). Kann er das nicht, dann ist es völlig schnuppe ob er die Zinsen auf 10 oder 20 oder 100 Jahre festgezurrt hat. In diesem Fall ist die Bank berechtigt den Kreditvertrag zu kündigen.

Deswegen sollte man nicht nur darauf achten, dass man schön jeden Monat seine Raten bezahlt, sondern dass auch der Rest des Vertrags eingehalten wird.

Solche Szenarien sind glücklicherweise nicht alltäglich, passieren aber immer öfter wenn Banken ihre Bilanz aufräumen müssen.

 

Hallo

Ich bin eher der Meinung das man sich nicht auf zu wenige Vertragspartner einlassen sollte.
Denn aus meiner Erfahrung hat sich das Modell wie von "derengelfrank" nicht bewährt. Ich hatte so wenig Partner wie irgend möglich...Letzten Endes habe ich draufzahlen müssen, weil ich mich auf zu wenig Vertragsfirmen verlassen hatte . Um die bestehenden Fragen zu Zinsen und Co. zu beantworten, sollte man am besten hier speziell im Internet suchen.