Finanzierung Neubau - Verkauf vorh. Haus

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  1. Markus3110

    Markus3110

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    Hallo zusammen,

    ich habe folgenden Ist-Zustand:

    Einfamilienhaus als Doppelhaushälfte (Stadtvilla)
    Neubau 2005
    Preis inkl. aller Sondersachen ca. 340.000€
    Finanzierungsvolumen 250.000€ zu 4,35% (Diba)
    Restschuld aktuell 130.000€

    Wir möchten gerne ein freistehendes Einfamilienhaus kaufen.
    Das Grundstück müssten wir jetzt relativ Zeitnah erweben.

    Preis ohne Nebenkosten 95.000€

    Das Haus könnte gebaut werden, wann wir wollen. Es gibt keine Frist gemäß Städtebaulichen Vertrag

    Preis voraussichtlich ca. 250.000€

    Die Frage ist jetzt, wie macht man es am besten??

    Ich denke momentan, dass wir zuerst das Grundstück zu 100% finanzieren und neben unserer aktuellen Rate mit 1% Tilgung abzahlen. Die Nebenkosten wie Notar, Grunderwerbssteuer, Grundbucheintragung usw. selbst bezahlen.

    Danach unser vorhandenes Haus verkaufen und dann erst der Startschuss für den Neubau geben. Würde aber bedeuten, dass der Käufer nach Kauf noch ca. 6 Monate warten müsste.

    Demnach müsste ich dann den Neubau zwischen Finanzieren und wenn ich das Geld für das "alte" Haus (300.000€) erwartet, bekommen habe, die Differenz als neue Baufinanzierung laufen lassen.
    Bedeutet 95.000€ Grundstück + 250.000€ Haus - ( 300.000€ alte Immobilie- 130.000€ Restschuld) = Neufinanzierung 175.000€ (verteilt auf 1x 95.000€ und 1x 80.000€)
    Ich müsste dann jedoch die Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, da der Vertrag über 10 Jahre läuft, ich aber nach 8,5 Jahren kündige. Muss ich überhaubt eine Entschädigung zahlen, da ich jedes Jahr die 5% Sondertilgung getätigt habe? Damit hat die Bank ja eigentlich mehr bekommen, als erwartet. Wie hoch ist solch eine Entschädigung?

    Gibt es noch eine andere Möglichkeit? Also das Grundsctück kaufen und die alte Baufinanzierune wieder aufstocken. Wir hatten ja 250.000€ bekommen und in den 7 Jahren die Verschuldung durch Sondertilgung auf 130.000€ runtergedrückt. Wenn das gehen sollte, hätte ich ja wieder einen Schuldstand von 230.000€. Ich müsste dann ja noch neu bauen. Geht dies dann über die Zwischenfinanzierung? Also 250.000€ Zwischenfinanzieren über ca. 6 Monate und dann das Geld des alten Hauses damit verrechnen. Was kostet so eine Finanzierung?

    Würde ja bedeuten....
    aktuelle Schuld erhöt sich von 130.000€ auf 230.000€
    Zwischen Finazierung von 250.000€
    Altes Haus verkauft mit 300.000€
    Guthaben auf unseren Konto von 50.000€

    Den alten Vertag bis zum ende der Laufzeit bezahlen ( Mai 2015) bezahlen. Danach die 50.000€ einlegen und eine neue Finanzierung über 180.000€ abschliessen. Wenn das geht, würde ich mir die Vorfälligkeitsentschädigung sparen, aber für das neue Grundstück erst mal die 4,35% Zinsen zahlen anstatt momentan den 2,5% Zinsen. Risiko....keiner weiss was mit den Zinsen 2015 ist, wenn ich die 180.000€ neu finanzieren muss.

    Wie stelle ich das am sinvollsten an. Habe ich Gedankenfehler oder geht das überhaubt?????

    Vielen Dank für eure Infos!!!

    Sobald es losgeht, werde ich zu dem Haus auch noch in den anderen Rubriken Fragen haben ;-)
     
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  3. Pazifik

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    Wir Durchlaufen gerade so ziemlich die gleiche Situation und haben es - zu unserem eigenen Erstaunen - relativ schnell geschafft, einen Käufer für unser jetziges Haus zu finden, der bereit ist, noch 1 Jahr mit dem eigenen Einzug zu warten, bis wir mit unserem Neubau vorraussichtlich fertig sind. Wir erhalten schon jetzt den Kaufpreis und wohnen dann noch 1 Jahr als Mieter in unserem Haus. Vorteil: Hohe Planungssicherheit + niedrige Zinsen bei der neuen Finanzierung durch höhere EK-Quote. Nachteil: Wir zahlen 1 Jahr Miete, statt Zins+Tilgung sowie höhere Vorfälligkeitsentschädigung. Wobei die Vorfälligkeitsentschädigung zwar ärgerlich ist, wir uns aber dafür die zzt. günstigen Zinssen für die nächsten 10 bis 15 Jahre sichern.
    Ich finde es wichtig, zum Zeitpunkt der Investitionsentscheidung mit möglichst verläßlichen Zahlen kalkulieren zu können. Und wenn ich weiß, wieviel EK ich habe und was ich heute als Zinssatz vereinbaren kann, dann kann ich berechnen, wieviel Haus und welche monatliche Rate ich mir heute leisten kann oder will und wieviel Restschuld in 10 der 15 Jahren übrig sind. Je weniger Rest-Unsicherheit dabei verbleibt, umso ruhiger kann ich schlafen - deshalb haben wir diesen Weg bewählt. :-)
     
  4. Markus3110

    Markus3110

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    Wenn es so läuft, ist es natürlich am einfachsten / sichersten. Leider aber so nicht vor zu planen. Deswegen ja auch die anderen beiden Varianten...die Frage nur, welche ist sinnvoller...???
     
  5. Bautine

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    Ähnliche Situation, wir haben erst das Grundstück gekauft und dann einen Käufer für unser altes Haus gesucht. Gleichzeitig bauen und Käufer suchen war uns zu riskant.

    Als Zwischenlösung - bis zur Fertigstellung des Neubaus - sind wir in ein gemietetes Haus gezogen. Vorteil für uns: keine weiteren Probleme mit dem bisherigen Haus - gekauft und übernommen wie gesehen. Grundstück wurde vorfinanziert, Eigenkapital war dann der Verkaufserlös des schuldenfreien Altbaus. Zur Miete wohnten wir insgesamt 9 Monate.
     
  6. Pazifik

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    Bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung werden bereits deine sämtlichen (Sonder-)Tilgugnsmöglichkeiten (bis zu 5% p.a.) berücksichtigt. So stand es jedenfalls in meiner VFE-Berechnung der DiBa drin. :-)
    Für die Berechnung gibt es diverse Rechner im Web, eine Anruf bei der Bank genügt, und du du erhälst entweder bereits am Telefon oder per Post kostenlos eine ungefähre, unverbindliche Berechnung, was als Anhaltspunkt reichen sollte.

    Die Vorfälligkeitsentschädigung ist nichts anderes, als die abgezinste Differenz zwischen deiner Darlehenskondition und dem aktuellen Pfandbriefzins. In deinem Fall würde ich schätzen ca. 2% * 2,5 Jahe * (aktuelle Restschuld - Sondertilungsmöglichkeiten). Das ganze wird dann noch auf den heutigen "Wert" abezinst (die Abzinsungsformel findest du bestimmt in deinen alten BWL-Unterlagen... ;-)

    Rein rechnerisch ist es - abgesehen von evtl. Bearbeitungsgebühren - also eigentlich egal, ob du heue ablöst, VFE bezahlst und dann zu den heutigen, günstigern Konditionen neu finanzierst oder einfach zu den jetzigen Konditionen weiter laufen lässt. Was die richtige Entscheidung ist, hängt davon ab, wie deine persönliche Einschätzung für die Entwicklung der Zinsen der nächsten 2-3 Jahre ist.

    Gehst du von weiter sinkenden Zinsen aus, wäre es evtl. klüger noch zu warten. Steigende Baukosten werden hoffentlich durch einen ebenfalls steigenden Wert deiner Bestandsimmobilie kompensiert.
    Gehst du von steigenden Zinsen aus, hättest du die Gelegenheit verpasst, dir die heutigen Konditionen für die nächsten 10 Jahre zu sichern.
     
Thema: Finanzierung Neubau - Verkauf vorh. Haus
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