Finanzierung ohne Eigenkapital möglich

Diskutiere Finanzierung ohne Eigenkapital möglich im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo ich brauche dringend Hilfe, mein Freund und ich (beide um die 30) haben vor das Haus, welches nur ein Erdgeschoß besitzt aufzustocken, d.h....

  1. #1 Dropsknopf, 26. Januar 2008
    Dropsknopf

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    Hallo ich brauche dringend Hilfe,
    mein Freund und ich (beide um die 30) haben vor das Haus, welches nur ein Erdgeschoß besitzt aufzustocken, d.h. 1m Trempelhöhe und dann das Dach. Die Wohnfläche beträgt ca. 120qm.
    Das Haus ist schuldenfrei, dazu gehört ein großes Grundstück, auch schuldenfrei.
    Die Baukosten würden ca. 100.000€ betragen.
    Das Problem ist nur wir haben kein Eigenkapital.:confused:
    Ich habe einen Bausparer, angespart mit ca. 2500€ und könnte ihn mit nutzen (Bausparsumme 8.000€).
    Als monatliche Rate wären 600€ möglich.

    Hat jemand Ahnung ob eine Finanzierung ohne Eigenkapital möglich ist??
    Sollte man lieber über Bank oder über den Bausparer finanzieren ??

    Grüße Dropsl
     
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  3. Stefan61

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    1. Vergessen Sie den Bausparvertrag.
    2. Aus Sicht der Bank haben Sie durchaus Eigenkapital, nämlich ein lastenfreies Grundstück. Das können Sie problemlos beleihen.
    3. Derzeit werden bei 10jähriger Zinsfestschreibung Baudarlehen mit einem nominalen Zinssatz von rund 4,5 Prozent angeboten. Bei 1 Prozent Tilgung kommt das auf eine monatliche Belastung von unter 460 Euro.

    Insofern haben Sie kein Problem. Auf einem anderen Blatt steht natürlich, welche Bausumme Sie nach Abschluß des Vorhabens tatsächlich ausgegeben haben ...
     
  4. #3 Alfred Witzgall, 27. Januar 2008
    Alfred Witzgall

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    Sie hat trotzdem kein Eigenkapital

    Eigenkapital stellt das Grundstück in diesem Fall nicht dar.
    Wenn sie 100 000 benötigt und hat selbst nichts dazu, benötigt sie 100 000 von außen, also fremd = Fremdkapital.
    Das sie das vorhandene Grundstück beleihen kann ist eine andere Sache und beeinflusst den Beleihungswert (Lastenfreiheit vorausgesetzt) positiv.
     
  5. Stefan61

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    Das ist nicht richtig, Herr Witzgall.

    Angenommen, das vorhandene Grundstück sei 200.000 Euro wert und die Erweiterung koste 100.000 Euro. Dann ist es der Bank egal, ob der Fragesteller 200.000 Euro bar mitbringt, um das Grundstück erst einmal zu kaufen, oder ob ihm das Grundstück bereits gehört und er keine Barmittel hat.

    In beiden Fällen steht am Ende ein bebautes Grundstück im Wert von 300.000 Euro, wovon die Bank 100.000 Euro beigebracht hat und der Fragesteller 200.000 Euro. Der Beleihungsauslauf liegt also bei 1/3 und ist unkritisch. Am einfachsten stellt man sich dies in Form einer Bilanz vor, bei der die Werte auf der Passivseite (EK und FK) unabhängig von der Art der aktivischen Mittelaufbringung (Bares oder Grundstück) sind.

    Beträgt der Wert des vorhandenen Grundstücks weniger als 200.000 Euro, sind die obigen Zahlen anzupassen, aber das Prinzip bleibt dasselbe.
     
  6. R.B.

    R.B.

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    Ich möchte mich ja nicht einmischen wenn sich 2 Bilanzprofis mal nicht einig sind, aber ist es bei einer Bilanz nicht so, daß Umlauf- und Anlagevermögen bei der Kennziffernermittlung (und Rating) unterschiedlich bewertet werden?

    Einmal reden wir vom Liquiditätsbedarf, und einmal über Sicherheiten.

    Warum sollte dies beim Rating von Privatpersonen anders sein? Ich bin mir ziemlich sicher, daß Eigenkapital in Form von Barvermögen höher bewertet wird als EK in Form von Anlagevermögen. Man müßte die Daten einmal eingeben, aber ich gehe davon aus, daß dieser Unterschied mindestens 1 Ratingstufe kostet (bei Banken mit feinerer Aufschlüsselung wohl noch mehr).

    Abgesehen davon, reden wir hier von einem "Umbau" bzw. Erweiterung eines bestehenden Gebäudes, und wir unterstellen, daß die Kapitaldienstfähigkeit gegeben ist. Sollten diese Daten bereits grenzwertig sein, dann kann die o.g. Unterscheidung (Bar oder Anlage) schon erhebliche Auswirkungen auf die Kreditentscheidung haben.

    Sicherheiten sind gut und schön, aber die Verwertung sollte ja nicht das primäre Ziel einer Finanzierung sein..:biggthumpup:
    Es geht eben nichts über Bargeld.

    Gruß
    Ralf
     
  7. Stefan61

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    Lieber R. B.,

    die dingliche Sicherheit wird am Verhältnis des Fremdkapitals zum Beleihungswert des fertig bebauten Grundstücks gemessen. Das ist der sogenannte Beleihungsauslauf, den die Banken bei der Konditionsermittlung bestimmen.

    Ihr Denkfehler besteht in folgendem: Bargeld bietet zwar die höchste Sicherheit, aber es ist ja sofort nach der Investition verschwunden (in Stein und Erde umgesetzt).

    Deshalb bleibt es dabei: Ob man 200.000 Euro Bares hat, um ein Grundstück in diesem Wert zu erwerben, oder ob man ein lastenfreies Grundstück dieses Wertes gleich mitbringt, ist der Bank völlig egal. In beiden Fällen setzt sie ein Eigenkapital von 200.000 Euro an. Das habe ich selbst schon oft genug gesehen.
     
  8. R.B.

    R.B.

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    Mag sein, daß ich hier einem Denkfehler aufsitze...man wird es mir nachsehen.

    Wenn die besagten 100T€ finanziert werden sollen, dann fließen diese 100T€ Fremdkapital ja automatisch in das Gebäude und sind dort als "Sicherheit" wieder vorhanden. Dann wäre es egal ob ein lastenfreies Grundstück bzw. Haus vorhanden ist, da dieses für die Beleihung nicht nötig wäre. Man hat ja den "Mehrwert" aus dem Umbau.

    Es stellt sich wohl die Frage, ob dieser "Umbau" isoliert betrachtet werden kann.

    Ich bin mir ziemlich sicher, daß die Bank so eine Finanzierung wie in der Eingangsfrage beschrieben, unterstützt, zumal man trotz "Umbaufinanzierung" nicht nachrangig gehen muß. Hier unterstelle ich, daß Grundstück etc. werthaltig sind. Dann ist die Kreditsumme bezogen auf die verfügbaren Sicherheiten wirklich gering.

    Gruß
    Ralf
     
  9. Stefan61

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    Richtig!
     
  10. #9 Alfred Witzgall, 28. Januar 2008
    Alfred Witzgall

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    welches Ereignis soll denn finanziert werden ?

    Hier die Aufstockung des Hauses.

    Die Aufstockung kostet laut Fragestellerin 100 000 Euro
    Sie hat im Bausparvertrag 2.500 Euro (immerhin 2,5 %) = Eigenkapital
    Sie benötigt also noch 97.500. Borgt sie es sich ist es Fremdkapital. Nur Eigenleistung würde den Fremdkapitalbedarf noch reduzieren.

    Ich sehe in der Regel immer das Ereignis, welches finanziert werden soll.

    Anders ist es bei der Betrachtung der Beleihungs- und Vermögenssituation. Hier zählt der Wert des beliehenen Objektes bzw. zur Sicherung vorhandenes Vermögen. Ist das Objekt von hohem Wert und schuldenfrei, umso besser.

    Falsch kann es nicht sein, eher anders betrachtet.
     
  11. R.B.

    R.B.

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    Vielleicht hängen wir zu sehr an dem Begriff "Eigenkapital" und haben eine unterschiedliche Betrachtungsweise des zu finanzierenden Objekts.

    Wenn ich eine Maschine finanziere, dann betrachten WIR für diese Finanzierung weniger das bilanzielle Eigenkapital, sondern den cash-Bestand (Liqu. 1. Grades?) den ich für die Maschine einsetzen kann. Da ist es egal, ob der Firma noch ein Dutzend Gebäude, Maschinen usw. gehören, auch wenn damit die Sicherheit (zu kaufende Maschine) verstärkt werden könnte.

    Im o.g. Fall des Fragestellers, rechnet die Bank vermutlich ähnlich. Man geht von einer 100% Finanzierung (bzw. 97,5%) des Umbaus aus, hat jedoch aufgrund des lastenfreien Grundstücks bzw. Gebäudes eine sehr werthaltige Sicherheit. Anstatt nur das Ergebnis der Finanzierung (Umbau) als Sicherheit zu haben, kann man sich an erster Rangstelle auf das Gesamtobjekt eintragen lassen.

    Gruß
    Ralf
     
  12. EricNemo

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    bei entsprechend gesichertem Einkommen ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital möglich - bei uns ist es auch so. Wir haben über die Interhyp, also einen unabhängigen Finanzierungsberater finanziert. Uns standen zwei Banken zur Auswahl, die wirklich 100% finanzieren (bei uns nun die ING Diba).

    Bei uns ist es aber so, dass Beamter und öffentlicher Dienst, beides feste Planstellen die mehr oder weniger unkündbar sind (Eigenverschulden ausgeschlossen). Wir sind beide noch sehr jung (unter 30), Kind ist schon da^^ und eigneltich kein zweites geplant. Unter all diesen Umständen haben wir einen recht hohen Kredit ohne Eigenkapital bekommen.
     
  13. baufibemu

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    Hallo,

    für die Bank ist die Beleihungshöhe des Gesamtprojektes ausschlaggebend.
    Da bereits ein Teil dieses Projektes lastenfrei besteht und Ihnen gehört, ist es auch keine Vollfinanzierung, auch wenn kein Eigenkapital in Form von Bargeld in die Finanzierung einfließt.

    Beste Grüße
     
  14. #13 Alfred Witzgall, 28. Januar 2008
    Zuletzt bearbeitet: 28. Januar 2008
    Alfred Witzgall

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    Ich sehe es immer ganz schlicht.

    Sie benötigt für ihr Vorhaben 100 000
    Sie hat selbst 2 500
    muß borgen 97 500

    Ich mach es mal nicht am Begriff Eigenkapital fest. Ich behaupte einfach, für Ihr Vorhaben benötigt sie 97,5 % Fremdkapital.

    Das man solche Finanzierungen bekommen kann, wo man sie bekommen kann, wie der Beleihungswert zu berechnen ist, ob das Bausparen sinnvoll ist, usw. usf. dafür birgt dieses gute Forum enormes Wissen.

    Bei anderen Foren steht jetzt auch immer häufiger

    benutzen Sie die Suchfunktion:
     
  15. Stefan61

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    Letzter Versuch,

    Herr Witzgall: Es ist unsinnig, der OP zu signalisieren, sie benötige eine kipplige 97,5 Prozent-Finanzierung und müsse dafür womöglich auch ordentlich Zinsaufschlag zahlen.

    Denn die OP kann ein lastenfreies Grundstück als dingliche Sicherheit bieten und bekommt deshalb mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit eine Finanzierung zu sehr günstigen Konditionen. Da zu verstehen kann doch nicht so schwer sein.
     
  16. #15 Alfred Witzgall, 28. Januar 2008
    Zuletzt bearbeitet: 29. Januar 2008
    Alfred Witzgall

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    hm, grübel......................???

    Es tut mir ja leid, wenn ich Sie in Ihrem Interpretationsdrang etwas aufhalten muß:mauer,........ aber ich hab das nicht geschrieben...........ehrlich:winken

    Einfach nur so lesen, wie ich auch geschrieben habe, und nix reinbasteln:lock

    Wie der Kapitalbedarf in der Gesamtbetrachtungsweise hinsichtlich der Beleihung zu sehen ist, haben doch alle den gleichen Tenor, da gibt es doch keine Diskussion, oder habe ich da auch etwas anderes "signalisiert"

    Bei jedem Finanzierer läuft eine derartige Maßnahme unter: Umbau/Modernisierung. Dort sind die Fragen nach dem Eigenkapital ganz exakt. z. B. Bank- oder Depotguthaben (bitte Nachweise wie Kontoauszüge etc. beifügen) Einfach mal z. B. eine Selbstauskunft anschauen.

    Die Fragestellerin hat schon gemerkt, dass sie für Ihr Vorhaben 97.500 Euro (fremdes) Kapital benötigt. Das dies womöglich nur einen kleinen Anteil des zukünfigten Objektwertes darstellt ist nicht bestritten und mag ihr und den Banken zum Trost gereichen.

    Das soll es aber meinerseits jetzt zu diesem Thread gewesen sein,:sleeping wenn keine neuen Erkenntnisse gewünscht sind.:konfusius
     
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    es wird doch sowieso immer das grundstück beliehen und nicht was drauf ist.
     
  18. Uli R.

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    Ist eigentlich schon geklärt was dieses lastenfrei Grundstück an Wert darstellt? Vielleicht sinds ja nur 30-40k€ oder noch weniger, groß ist relativ, gem. oberflächlicher Recherche kosten Grundstücke in Gera in guter Lage max 50 € / m², wie ist die Lage? Wissen mer auch nich ...
     
  19. #18 Ralf Dühlmeyer, 29. Januar 2008
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    Wie sicher ist das????? 120 m² um eine ganze Etage aufstocken mit Ausbau und (wahrscheinlich) Umbau und Sanierung der vorhandenen Etage - da sind 100.000 nicht wirklich viel.

    Falsch. Sonst wäre ja niemals mehr als der Wiederverkaufswert des Grundstücks von der Bank zu holen - und Erbpacht ginge gar nicht.
    Nene - das war nix.

    MfG
     
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    im grundbuch steht nix von haus. nur flurstück, rang usw. auch verkauft man nicht sein haus, sondern immer das grundstück (mit dem darauf befindlichen bauwerk letztendlich). aber verkauft wird immer nur der grundbesitz.
     
  22. Julius

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    Dann ist es ja völiig unsinnig, das darauf befindliche Bauwerk näher zu beschreiben oder gar einen Gewährleistungsausschluß dafür zu vereinbaren...

    Also ich hab damals Grundstück und Haus gekauft. Muß sich der Notar wohl geirrt haben.
     
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