Finanzierung realistisch?

Diskutiere Finanzierung realistisch? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Guten Tag! Meine Frau und ich planen in 2010 eine gebrauchte Immobilie zu erwerben. Wäre diese Finanzierung überhaupt darstellbar oder ist es...

  1. #1 Doktor Reich, 24. Juni 2009
    Doktor Reich

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    Guten Tag!

    Meine Frau und ich planen in 2010 eine gebrauchte Immobilie zu erwerben.
    Wäre diese Finanzierung überhaupt darstellbar oder ist es absolut unrealistisch?

    Ankauffinanzierung:
    € 200.000,00 Kaufpreis
    € 10.000,00 Erwerbsnebenkosten 5% v. KP (Maklercourtage entfällt, Kauf direkt vom Eigentümer)
    € 50.000,00 Eigenkapital (wurde innerhalb von 2,5 Jahren angespart und es wird auch weiterhin in dieser Höhe Angelegt)
    € 160.000,00 Finanzierungsbedarf

    Einkommen p. M.:
    € 1.800,00 (Ehefrau 51J. Öffentlicher Dienst/unkündbar)
    € 665,00 (Ehemann 42J. Pfleger von Angehörigen)
    € 400,00 (Ehemann Minijob)
    Gesamteinnahmen: €2.865,00

    Verbindlichkeiten bestehen keine, Schufa positiv!

    Wir planen folgende Konditionen:
    - Zinsfestschreibung 18 Jahre wenn möglich + Laufzeit 18 Jahre
    - Anfängliche Tilgung 2-3%
    - Restschuld wird zu 100% nach 18 Jahren getilgt durch Erlös aus einer zu diesem Zeitpunkt fällige Versicherung

    Ich stelle mir folghende Fragen:
    - mit welchem Eintrittsalter müsste die Finanzierung spätestens beantragt werden bzw. mit welchem Endalter sollte die Finanzierung 100% bedient sein?
    - werde alle Einkünfte als Einkommen anerkannt?
    - welches max. Finanzierungsvolumen wäre für uns denkbar, nur für den Fall das dieses Objekt nicht zum Abschluss kommt?

    Wer kann hier Auskunft geben, vielen Dank

    MfG: D.R.
     
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  3. R.B.

    R.B.

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    Das
    und
    Passt irgendwie nicht. Da bleibt jeden Monat nur noch wenig Geld zum Leben, zumindest wenn man Miete usw. berücksichtigt. Das wären jeden Monat ca. 1.200,- € für die komplette Lebenshaltung.

    Aber unterstellen wir mal, daß Ihr tatsächlich 1.500,- € jeden Monat in die Finanzierung stecken könntet, dann wäre die Finanzierung in etwa 11 Jahren erledigt. Bis zu den geplanten 18 Jahren wäre noch Reserve.

    Mit einer monatlichen Rate von etwa 1.070,- € sollte die Sache in 18 Jahren erledigt sein.

    Für eine genaue Berechnung müsste man noch wissen mit welchem Zinssatz Ihr finanzieren könntet. Also mit den Unterlagen zur Hausbank gehen und mal dort nachfragen.
    Ich denke das sollte darstellbar sein......aber ich bin nicht Deine Bank. Daher ist es ziemlich egal was ich denke.

    Gruß
    Ralf
     
  4. #3 Doktor Reich, 24. Juni 2009
    Doktor Reich

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    Hallo Ralf,

    vielen Dank für deine Antwort. Da hast Du recht, durch die Pflege von Angehörigen, in diesen Fall meine Mutter fließt noch etwas mehr ins Haushaltseinkommen.
    Ist aber vermutlich unrelevant für die Bank, oder? Aber auch unabhängig davon leben wir schon einige Zeit auf Sparflamme um unser Ziel zu erreichen.
    Weil wir sind nicht mehr die jüngsten und uns läuft die Zeit etwas weg. Ich muss gestehen ich habe davor etwas Angst irgendwann von der Bank zu hören
    die Finanzierung sei nicht darstellbar weil wir zu alt sind:(

    Werden eigentlich die Einkünfte (Pflegegeld) die ich durch die Pflege von Angehörigen erziele von der Bank als Einkünfte anerkannt?
    Das Pflegegeld erhält die zu pflegende Person von der Pflegekasse und gibt dieses an mich weiter.

    Als monatliche Annuitätenrate haben wir ca. € 1.000,00 eingeplant zzgl. Sondertilgung.

    Viel interessanter für uns wäre noch in Erfahrung zu bringen wo das maximale Finanzierungsvolumen bei unserer Einkommenssituation, Alter und Eigenkapitalhöhe liegt?
    Und für den Fall das dass Geschäft nicht zum Abschluss kommt und wir auf eine andere Immobilie ausweichen müssen wird der Kaufpreis auf jeden Fall höher ausfallen in dieser Gegend. Sollte das der Fall sein werden wir noch 2 Jahre weiter sparen so das uns dann ein Eigenkapital von ca. €90.000,00 zur Verfügung steht.
    Wo würde dann wohl das maximale Finanzierungsvolumen liegen?

    Vielen Dank!

    MfG: D.R.
     
  5. R.B.

    R.B.

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    Einfach Matehematik.

    Nehmen wir einmal an, die Laufzeit soll max. 18 Jahre betragen. Dann unterstellen wir einen Zinssatz von 4,5%, das ergibt dann eine anf. Tilgung von 3,6%. Rechnen wir das zurück, dann komme ich auf eine Finanzierungssumme von etwa 150.000, -€. Dazu dann Euer Eigenkapital von 50.000,- € Macht insgesamt 200.000,- € budget. Bei 90.000,- € EK wären es halt 240.000,- €. Der o.g. Zinssatz ist natürlich nur ein Beispiel. Mit welchem Wert man hier realistisch rechnet, hängt von Euch bzw. Eurer Bank ab. Bei höherem EK-Anteil werden auch die Zinskonditionen besser. Längere Zinssicherheit erhöht wiederum den Zinssatz.

    Mit einer Rate von 1.350,- €/Monat wäre die Finanzierungssumme bereits 200T€, dazu dann Euer EK, wären 250T€ budget oder im Fall von 90T€ EK schon 290T€ budget.

    Jetzt kommt es darauf an, ob und wie Ihr Sondertilgungen einbringen könntet. Diese laufen aber bei der Berechnung parallel, d.h. sie verkürzen die Laufzeit. Die Rate bzw. deren Höhe bleibt davon unberührt.

    Es gibt viele Möglichkeiten wie man eine Finanzierung aufbaut. Evtl. kommen auch Förderdarlehen in Frage die wieder andere Konditionen aufweisen.

    Die Baufinanzierer haben auf ihren Webseiten oftmals kleine tools mit denen man solche Berechnungen durchführen kann. Im Web finden sich sicherlich auch kleine Programme die man laden kann. Ansonsten Taschrechner, Stift und ein Blatt Papier.

    Was die Einnahmen durch die Pflege betrifft, so kann ich nicht sagen wie die Bank das beurteilt. An sich tragen diese Einnahmen zum Haushaltseinkommen bei, aber sie sollen ja erhöhte Aufwendungen kompensieren. d.h. unter´m Strich dürfte da an sich kein großes Plus übrig bleiben. Fraglich ist auch wie lange diese Einnahmen fließen, denn gerade bei der Pflege älterer Menschen könnte man unterstellen, daß diese Einnahmequelle schnell versiegt.
    Sorry, das klingt vielleicht etwas hart, ist aber nicht so gemeint. Ich kenne die Situation und weiß, daß dieser Job ganz schön Nerven kostet. Andererseits kenne ich aber auch die Banken und für die gelten nur Zahlen. Die schauen ja bereits blöd wenn ein Mensch nur das statistische Durchschnittsalter überlebt. :mauer

    Gruß
    Ralf
     
  6. #5 Ralf Dühlmeyer, 25. Juni 2009
    Ralf Dühlmeyer

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    Für die Bank dürfte, wenn sie denn das Geld aus der Pflege anerkennt, wichtig sein, was mit dem Verdiener passiert, wenn die häusliche Pflege aus irgendwelchen Gründen endet.
    Ein ungelernter Arbeiter wird dann sicher nicht angerechnet, ein ohne Bezüge freigestellter Beamter (der dann sofort wieder Bezüge bekommen könnte) sicher sehr positiv!
    Fraglich ist beim Thema Pflege aber auch, ob die Bank nicht einen ganz anderen Haken sieht:
    Die Haftung Angehöriger für Pflegekosten. Bei hohem Pflegeaufwand reicht die Zahlung der Pflegeversicherung alleine oft nicht, um die Kosten zu decken. Ist dann beim Pflegebedürftigen kein oder wenig Kapital, sind Verwandte dran.

    Daher könnte diese "Einnahme" auch zum Todschlagsargument für die Bank werden.

    Hier einmal vorsichtig vorfühlen!
     
  7. #6 Doktor Reich, 25. Juni 2009
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    Hallo R.B. (Ralf) + Ralf Dühlmeyer,

    vielen dank für die zahlreichen Hinweise. Die Pflege führe ich seit 2003 durch und seit dieser Zeit fließen mir auch diese Einnahmen nachweißlich zu.
    Eigentlich fließt mir regelmäßig noch etwas mehr zu, fraglich ist nur ob ich das in der Selbstauskunft alles angeben sollte?
    Die Ausgaben für die zu pflegende Person sind sehr gering, die Pflege findet in unserer häuslichen Umgebung statt und die Ausgaben außer Lebenshaltungskosten
    fallen überhaupt nicht ins Gewicht.

    Nur wenn ich das Pflegegeld in der Selbstauskunft nicht angebe fallen unsere Einnahmen etwas gering aus und ich könnte mir vorstellen das diese dann nicht
    ausreichend wären um die Finanzierung darzustellen?

    Was meint IHR?

    Vielen Dank und einen schönen Tag noch!

    MfG. D.R.
     
  8. #7 Doktor Reich, 25. Juni 2009
    Doktor Reich

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    Bis zu welchem Endalter müsste eigentlich aus Sicht der Bank das Darlehen bedient sein um eine Finanzierung zu realisieren?

    Gibt es da eine Faustformel?

    Vielen Dank!

    MfG. D.R.
     
  9. R.B.

    R.B.

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    Gute Frage.
    Wenn man unterstellt, daß sich im Rentenalter die Einkünfte reduzieren, dann sollte bis dahin der Kredit erledigt sein. Sonst läuft man Gefahr, daß man dann den Kredit nicht mehr bedienen kann.
    Jetzt gibt es natürlich Sonderfälle wo auch im Rentenalter ein entsprechendes Einkommen zur Verfügung steht. Ist dann inkl. Kreditraten die Lebenshaltung sichergestellt, dann könnte man auch mit einer längeren Frist rechnen.

    Es stellt sich aber die Frage, ob man wirklich an einem Haus abbezahlen soll wenn man den Zeitpunkt der Schuldenfreiheit nicht mehr erlebt.

    Gruß
    Ralf
     
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  11. milan

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    Hallo Ralf,

    Naja, es gibt ja noch die Ueberlegung, dass man den eigenen Kindern ein wenig was auf den Weg geben moechte. Und da ist ein halbes Haus besser als gar keins, wenn man unterstellt, dass der evtl. hinterlassene Schuldenberg die Erben nicht belastet.
    So jedenfalls koennte eine Ueberlegung sein, die auch ueber den eigenen Tod hinausgeht.

    Gruss
    Milan
     
  12. R.B.

    R.B.

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    Ich wußte, daß dieses Argument kommen würde. :D
    Aber von Kindern war in der Eingangsfrage nicht die Rede.

    Zudem, im Prinzip teile ich ja Deine Meinung, aber heute zu planen was meine Kinder in 30 Jahren machen werden....ist schlichtweg unmöglich. Anstatt dann Schulden abzuzahlen, wäre es den Kindern wohl lieber wenn cash auf dem Bankkonto liegt. Stell Dir mal vor Du könntest die Raten gewinnbringend anlegen, was da in dieser langen Zeit zusammenkommt.

    Deswegen gilt: Baue ein Haus in erster Linie mal für DICH !

    Gruß
    Ralf
     
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