Finanzierung von 260.000 Euro

Diskutiere Finanzierung von 260.000 Euro im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo, möchte mit meiner Frau und 2 Kindern ein Haus bauen, waren auch schon beim Makler, jetzt warten wir nur auf die zusage von der Bank für...

  1. bbmartin

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    Hallo,

    möchte mit meiner Frau und 2 Kindern ein Haus bauen, waren auch schon beim Makler, jetzt warten wir nur auf die zusage von der Bank für die Finanzierung.

    Ich verdiene 1800 Netto im Monat, meine Frau arbeitet zur Zeit nicht, sie bekommt für ihre Kinder unterhalt von der ersten ehe zusammen mit Kindergeld sind es 700 Euro. Eigenkapital haben wir 10.000

    zum Haus, ist ein Einfamielenhaus 125m2 efz70

    meine frage ist würden wir den Kredit von der Bank bekommen ?
    Das Darlehn von der kfw Bank wird das direkt von der ganzen Summe abgezogen und dann Finanziert?
    danke.

    gruss Martin
     
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  3. #2 theoretiker, 20. Januar 2013
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    Bei was für einem Makler wart Ihr denn ??
    Finanzmakler ??

    10.000 EUR EK oder 100.000 EUR???

    Bei 10.000 wird keine banke Euch 250.000 EUR finanzieren
     
  4. bbmartin

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    sollte bei der Baugeselschaft ************ sein, meinte ich mit Makler,

    10.000 ist schon richtig gemeint, kann man Pauschal sagen was wir bekommen könnten?
     
  5. H.PF

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  6. #5 theoretiker, 20. Januar 2013
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    Nix.

    Du bräuchtest also, sofern in den 260.000 EUR sämtliche Nebenkosten wie Notar, Grundbuch, Grunderwerbssteuer usw mit enthalten sind, was ich nicht glaube, 250.000 EUR Kredit. Reine Überschlagsrechnung:

    250.000 zu 4% Zins und 1% Tilgung = 1.000 EUR monatliche Belastung zzgl. Nebenkosten fürs Haus, damit kommen wohl ca. 1300-1500 EUR monatliche Kosten fürs Wohnen auf Euch zu. Das klappt nicht.
     
  7. #6 angoletti1, 20. Januar 2013
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    Ich bin kein Fachmann, aber du solltest dir auch mal Gedanken um die Nebenkosten machen, welche du eben neben dem eigentlichen Hausbau zu tragen hast und nicht von der Bank finanziert werden. Da sind die 10.000 EK garnichts.

    - Grunderwerb
    - Makler
    - Notar
    - Grundbucheinträge
    - Hausanschlüsse
    - Baustrom
    - Baugenehmigung
    - ...

    Ohne eine Steckdose mehr als Standard oder sonst eine "Nettigkeit" kannst schon mal von 20.000-30.000 an Nebenkosten ausgehen.
    Wieviel die Banken bei den 10.000 dazu geben weiß ich nicht, wird aber für ein ganzes Haus sehr knapp.

    Nicht von den Sonderangeboten wie 170.000€ für ein Fertighaus beirrenlassen...
     
  8. bbmartin

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    in den 260.000 ist schon alles enthalten ! das haus kostet 160.000, Grundstück 67.000 + NK

    habe banken gesehen die 2.5% anbieten wäre ca 800+NK ca 1100 im Monat
     
  9. #8 ReihenhausMax, 20. Januar 2013
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    Ich halte es bei diesem Einkommen und Eigenkapital für völlig illusorisch ein Haus bauen zu wollen.
    Bei den aktuellen Zinsen mag vielleicht eine Bestands ETW drin sein, da muß man dann natürlich
    auch sehen, daß man sich möglichst wenig Risiken mit dem Gemeinschaftseigentum einkauft.
     
  10. #9 ReihenhausMax, 20. Januar 2013
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    Du kannst es Dir auch nicht erlauben mit 10 Jahren Zinsbindung was aufzunehmen, sondern solltest
    die Zinsen längerfristig absichern und dann sind das auch keine 2.5% mehr, für die die Eigenkapitalquote
    auch höher sein müßte.
     
  11. #10 ars vivendi, 20. Januar 2013
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    Ähm, Laufzeit 60 Jahre?:mega_lol:
    Bei dem Einkommen wird das nix. Da ihr nicht verheiratet seit (denk ich mal) kannst du versuchen allein einen Kredit zu bekommen und Frau Kids zu verschweigen. Allerdings 250t , das wird def. nix. Wenn deine Frau +die Kinder mit im Kredit einberechnet werden habt ihr lt Bankrechnen so schon jeden Monat fast ein Minus. Ganz von einer Kredittilgung zu schweigen.
     
  12. #11 theoretiker, 20. Januar 2013
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    Die 2,5% kannst Du knicken, bei Euren Daten musst Du hoffen, dass eine Bank Euch überhaupt unter 4% was leiht.
    Das ist leider Realität.
     
  13. #12 theoretiker, 20. Januar 2013
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    Steht ja dort: REINE ÜBERSCHLAGSRECHNUNG
     
  14. #13 ars vivendi, 20. Januar 2013
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    War ja nicht bös gemeint, ich hatte nur fix einen Kreditrechner bemüht(hätte der Threadtersteller im übrigen anhand seiner Daten auch machen können) und bin bei 1000€ bei was um die 62 Jahre gelandet. Unter 950€ monatl. Zahlung wollte er garnix annehmen.:motz
     
  15. Markul

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    Nein. Du wirst keine seriöse Finanzierung bekommen.
     
  16. Ambiente

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    30% oder 78.000 EUR EK sollten es schon sein.
    Mach doch erstmal folgendes. Zieh von Deiner anvisierten Wunschrate von 1100 EUR eure jetzige Kaltmiete ab. Diesen Betrag sparst Du 12 Monate lang. Dann siehst Du ob Du damit zurechtkommst und ob euch noch was zum Leben bleibt. Wenn Du dann zur Bank gehst kannst du gleich vorlegen wie Du deine Anuität trotz des niedrigen Einkommens im Griff hast.
    Ein Jahr ist schnell vorbei und an der Zinsfront wird sich wahrscheinlich auch nicht viel tun.
     
  17. Bauanwalt

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    Unter den dargestellten Rahmenbedingungen könnte der Hausbau nur in einer persönlichen Katastrophe enden. Man muss das leider so deutlich sagen. Das vorhandene Eigenkapital reicht ebenso wenig aus wie das verfügbare Einkommen.

    Es geht gar nicht darum, ob man "den Kredit von der Bank bekommt". Entscheidend ist vielmehr, ob man realistischer Weise in der Lage sein wird, den Kredit jemals zurück zu zahlen. Banken, die sich bei der Kreditvergabe "großzügig" zeigen, verstehen überraschend wenig Spaß, wenn es zu Zahlungsstockungen kommt und fällige Raten nicht bedient werden können. Das führt u.a. zu einer enormen Quote von Privatinsolvenzen unter sog. "Häuslebauern".

    Wer sich ernsthaft mit einer Immobilienfinanzierung befasst, sollte sich zunächst selbstkritisch einige Fragen stellen, um typische Fehler zu vermeiden. Eine Checkliste finden Sie hier:

    http://www.muellensiefen.com/news--facts/immobilienrecht/index.html

    Das KfW-Darlehen ist ein ganz "normales" Darlehen, das (mit meist günstigen Konditionen) neben das Finanzierungsdarlehen der Hausbank tritt und zusammen mit diesem die Gesamtfinanzierung bildet. Die Hausbank tritt im Grunde nur als Vermittler für die KfW auf, die eine Förderbank in der Hand des Bundes ist.
     
  18. driver55

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    Es gibt schon Spassvögel hier...
    Bei diesen Zahlen muss man nicht prüfen, ob man mit dem, was übrig bleibt, zurecht kommt. Da kann nichts übrig bleiben...

    @bbmartin: Wie habt ihr euch das denn vorgestellt?
     
  19. R.B.

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    Überlege mal selbst.
    Bei 260T€ ohne Eigenkapital wirst Du, wenn überhaupt, kaum einen Zinssatz unter 4% bekommen, erst Recht nicht, wenn Du Dir den Zinssatz längerfristig sichern möchtest, was bei den aktuell niedrigen Zinsen empfehlenswert wäre. Dazu kommen min. 2% anf. Tilgung, besser wären 3%, so dass überhaupt eine nennenswerte Tilgung stattfindet, denn sonst hast Du ewig Schulden.

    Somit landest Du bereits bei einer monatlichen Rate von 1.300,- € !

    Natürlich kann man das jetzt noch ein bischen schönrechnen, aber das geht zu Deinen Lasten. Wichtig an den 1.300,- € ist, dass man erst einmal eine Richtung hat in die sich die Sache bewegt. Ob dann 100,- € mehr oder weniger, das spielt im Moment keine Rolle.

    Dann schauen wir uns mal die Einkommensseite an. Über das EK müssen wir nicht diskutieren, das ist nichts mehr als eine Notreserve die man bei einer 4 köpfigen Familie sowieso haben sollte. Du verdienst 1.800,- € netto im Monat. Hinzu kommt Unterhalt und Kindergeld über 700,- €, also max. 2.500,- €, wobei man beachten sollte, dass diese Zahlungen nicht ewig laufen, denn die Kinder werden auch mal größer.

    Aber selbst dann blieben nur 1.200,- € jeden Monat übrig für die Lebenshaltung von 4 Personen die auch noch ein Haus unterhalten müssen (Versicherungen, Steuern, Heizung, Strom usw.). Schau Dir mal die Kosten an die so ein Haus verursacht, das sind ein paar Euro mehr als bei einer Mietwohnung, denn man hat schlichtweg eine größere Fläche zu unterhalten. Es macht halt einen Unterschied ob ich 80m2 oder 125m2 beheizen muss, nur um mal ein Beispiel zu nennen.

    Du musst Dir die Frage stellen, ob Ihr das als Familie langfristig durchstehen könnt. Sicher ist, die Kosten werden ständig steigen, Lebenshaltung, Hausnebenkosten, die Kinder werden älter und "teurer", usw. Das kann man eine begrenzte Zeit durchstehen, aber bei einer Immobilienfinanzierung reden wir von Jahrzehnten, das ist eine verdammt lange Zeit.

    Eine Bank die unter diesen Bedingungen eine Finanzierung vergibt würde fahrlässig handeln. Dir sollte von vornherein klar sein, dass die Bank jeden Monat willenlos abbuchen wird, egal wie es um Euch steht.

    Jetzt stellt sich die nächste Frage, ob es möglich ist, die Einkommensverhältnisse so zu verändern, dass eine Finanzierung in den Bereich des Machbaren rückt.

    Wie sieht es mit einem 2. Einkommen aus? Wird die Frau wieder arbeiten? Wenn ja, wann, und wie wird sich das auf das Einkommen auswirken?
    Vielleicht könnte man ja damit die Einkommensverhältnisse besser gestalten.

    Fazit:
    Mit den bisherigen Rahmendaten ist eine Finanzierung sehr unwahrscheinlich, und selbst wenn etwas angeboten würde, dann würde ich schon aus Eigeninteresse sehr genau überlegen, ob ich so einen Vertrag unterschreibe. Man könnte aber zuerst einmal schauen, ob es nicht möglicht ist, die Rahmenbedingungen zu verbessern. An dem nicht vorhandenen EK kann man kurzfristig wohl nichts ändern, also bleibt nur eine Verbesserung der Einkommenssituation.

    Gruß
    Ralf
     
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  21. Flip74

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    Hallo Martin,

    Bei 260.000 € hast noch keine Nebenkosten dabei, die kannst mal grob mit 10 % nehmen. Dann hast noch keine Aussenanlagen, keine Küche , keine Möbel und das nicht und jenes nicht. Wenn alles fix und fertig sein soll bist schnell bei 350.000 €. Also da würd ich mit Durchfall aufm Kloo sitzen. Günstige Zinsen machen noch lang keine Finanzierung.

    Gruß vom

    Tom
     
  22. #20 Unregistrierter, 21. Januar 2013
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    man muss es im grunde zusammenfassend, zu allem richtigen was schon geschrieben wurde, wie folgt sagen:

    entweder habe ich viel EK oder ein hohes einkommen.
    habe ich beides nicht...sind 260tsd euro schlicht nicht zu stemmen.

    10tsd EK reichen nichtmals für teile der baunebenkosten.
    grunderwerbsteuer, notar, grundbuch, vermesser...geld alle.

    dann fehlen aber noch kleinigkeiten wie hausanschlüsse, baugenehmigung (sind auch schnell nen paar taler, bei uns 870euro) usw ;)

    wenn du überhaupt eine bank findest die das finanziert, was ich ernsthaft bezweifel, dann eher im zinsbereich 4,x%.

    das wäre bei 1% tilgung schon nicht bezahlbar, bei den empfehlenswerten 2+x% tilgung geht es dann gar nicht mehr.

    das kindergeld lasse ich mal unter den tisch fallen, die kinder kosten ja auch geld. von daher geht sich das, mit glück, dann gerade so auf.

    verbleiben 1800euro.

    du sagst 160tsd haus plus 67tsd grundstück plus NK (kennst du die schon?)

    du kalkulierst also 33tsd für die nebenkosten.

    mal grob mit der kelle:
    227tsdeuro kaufpreis, 5% grunderwerbsteuer = 11.350euro
    rund 1,5% für den notar = 3405euro
    baugenehmigung: rund 500euro (in dem dreh, geschätzt)
    grundschuldbestellung, katastereintrag: rund 1100euro
    hausanschlüsse rund 6000euro (geschätzt, strom wasser, gas...je nach leitungslänge. hier angenommen: maximal 8m je versorger. bei zweite reihe grundstücken gerne mal das 3-5fache!)
    vermesser: rechne mal mit rund 3000euro
    bodengutachten: rund 1000euro

    damit wären schon über 26tsd euro der NK verbraten.

    und wir haben noch gar nix gemacht :)

    jetzt kommt der nächste posten:
    tiefbau kann, basierend auf dem bodengutachten, gerne mal fünfstellig teurer werden. bodenaustausch, grundwasser, felsen...ein bunter strauß von kostenfallen.
    dann schau mal in den vertrag des hausanbieters: wetten das die entwässerung nur 1m aus dem gebäude geführt wird? von anschluß an die kanalisation und ggf. erforderlichen revisionsschächten steht da sicher nix drin. von der regenwasserführung von der rückseite des hauses nach vorne sicherlich auch nicht... (alleine dafür habe ich, mal als anhaltspunkt, in summe rund 8tsd euro bezahlt!)

    es wird also hier im regelfall schon scheitern.

    sagen wir es scheitert nicht und klappt gerade eben so:

    dann hast du 0,00euro für die bemusterung, steckdosen usw. zur verfügung. wird nicht passen.
    ich kenne NIEMANDEN der mit dem klargekommen ist, was im preis enthalten war.

    beispiel bei uns:
    die wohnküche ist fast 70qm groß. im preis enthalten waren: 6 steckdosen in der küche und 7 steckdosen für das wohnzimmer. mit jeweils einer deckenbrennstelle und ohne wechselschaltung.
    kann man sicher so planen, kann man aber praktisch nicht mit leben.

    rechne mal alleine für steckdosen und wechselschaltungen etc. rund 2000euro aufpreis. von netzwerk oder TV in mehreren räumen ist da aber dann noch nicht gesprochen.

    dann kommt die badbemusterung: gehe mal stark davon aus das in sachen badkeramik recht einfach geplant wurde und alles was du dir so im neuen haus wünschen würdest extra kostet. bei uns (und wir haben nichts pompöses oder übertriebenes genommen!) kamen alleine für gäste-WC und badezimmer rund 7tsd euro aufpreis zusammen. urinal, schickere fliesen, bodengleiche dusche, zweites waschbecken...nix wildes, kostet aber.

    dann kommen noch kleinigkeiten wie wand und bodenbeläge. (mal als tipp: je nachdem was man so will, ist das MASSIV teuer. wir haben betontreppen, diese werden gefliest, wir wollten keine schrottfliesen sondern was schickes in 30*60 haben....das waren mal eben in summe 30 mille! OHNE WAND ODER DECKE. ist aber ein größeres haus, keine panik, würde bei deiner größe nicht ganz so teuer werden. wollte dir nur den gleichen schock gönnen, den ich erleiden musste :) man unterschätzt solche kosten schnell)
    selbst wenn man das alles selber macht und mit preiswertem material: das sind ein paar euro. 120qm boden, 400-600qm wände, dann noch die decken...
    was ist mit der küche? wenn nicht vorhanden sind das nochmal mindestens 5tsd euro.

    aber wir gehen mal mit der rosabrille vor: deine NK reichen auf den kopf, du brauchst keine extras, material für wand und decke sind enthalten oder werden von der oma gesponsort.

    es bleibt die finanzlage, und die wird nicht passen.
    selbst wenn du wie ein bescheidener bettelmönch leben willst und kannst und du von deinen 1800euro gerne 1500euro für das haus bezahlen willst (annuität plus nebenkosten (strom, heizung usw), die bank wird dir das nicht glauben.

    die rechnet sehr einfach:
    227tsd euro haus, 33tsd euro nebenkosten die im regelfall nicht wertsteigernd sind (hausanschlüsse sind obligatorisch, ohne ist ein haus nicht bewohnbar, steuern sind weg, notar ist weg usw.) bedeuten jetzt schon eine beleihung von fast 115%. 95% der banken steigen spätestens bei 110% aus, einige wahnsinnige geben auch, dann aber mit derben strafzinsen, 120%.

    nur selbst das ist geschönt!

    die bank rechnet zwei dinge ein:

    1. einen sicherheitsabschlag, im regelfall 10-15%...daher rechnet die bank: was 227tsdeuro gekostet hat, ist in der verwertung maximal 200tsd wert
    (dann biste jenseits der 120% und im grunde aus der nummer raus)
    2. es werden, egal was du versichern und versprechen kannst, feste beträge für die lebenshaltung angesetzt. bei zwei erwachsenen OHNE kinder (war bei mir so) sind das 900euro im monat.
    mag von bank zu bank leicht abweichen, aber im regelfall wird gerechnet: 600euro für eine person, jede weitere 300euro. kindergeld wird bei kindern gegengerechnet. (da kommt also bei dir nix groß drauf)

    dann bleibt als fazit: 1800euro-900euro lebenshaltung= 900euro verfügbares einkommen.

    dafür kriegste die bude nichtmals bei 2,5% inklusive unterhaltskosten finanziert.

    wenn es denn jetzt ein haus sein soll und man kein EK mehr ansparen kann/will: dann musste den kaufpreis dramatisch reduzieren. ich würde da so 120-130tsd euro maximal sehen

    grob überschlagen, deckt sich mit den meisten empfehlungen der fachleute, sollte die annuität (rate) des hauses 30% des dauerhaft verfügbarem nettoeinkommens keinesfalls überschreiten.
    das wären bei dir 600euro im monat.

    für 600euro kriegt man, 4% zinsen gesetzt, da hohe beleihung, rund 120tsd euro (4% zinsen, 2% tilgung)

    aber als kreditsumme zu verstehen, INKLUSIVE ALLEM, und nicht als hauspreis!

    dafür kann man ein kleines zechenhaus kaufen, wo allerdings noch ne menge eigenleistung anfallen wird, oder aber man muss was an der knete ändern.
    mehr einkommen oder länger sparen um EK zu haben.

    ich rechne das übrigens nicht so vor um den großkotz zu spielen, der grund ist viel netter:
    ich habe es im umfeld erleben dürfen: leute bauen sich ihr eigenes gefängnis.
    haus ne nummer zu groß, auf keinen gehört und jetzt nicht mal mehr das geld um im sommer ne wurst auf den grill zu werfen.
    klar bietet ein haus lebensqualität und man ist bereit woanders zurück zu stecken, keine frage. aber die grundlebensqualität darf es nicht dramatisch reduzieren!
    am ende des tages muss man klar sagen: man gewöhnt sich an alles, nach einiger zeit kommste schlicht nach hause, wie in der mietwohnung jetzt auch.
    kein neues handy, kein neues auto, den kindern nix bieten können, die frau kriegt keine schuhe, auf den grill kommt kein gutes fleisch...das machste nicht lange mit ohne es zu hassen.
     
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