Finanzierung

Diskutiere Finanzierung im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo, wir planen einen Neubau und die Finanzierung steht soweit, d.h. der Darlehensvertrag liegt uns vor. Wir benötigen insgesamt 305 T €...

  1. #1 Sebastian344, 14. August 2013
    Sebastian344

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    Hallo,

    wir planen einen Neubau und die Finanzierung steht soweit, d.h. der Darlehensvertrag liegt uns vor.

    Wir benötigen insgesamt 305 T €
    Eigenkapital sind 35T€ + Puffer (15% der Bausumme) (relativ wenig, da wir die letzten Jahre ein Boot gebaut haben, was ca. 60T€ Material gekostet hat, hierfür haben wir 1200€ im Monat aufgebracht)
    Dementsprechend finanzieren wir 270T € zu 3.25% mit 2% Tilgung = 1181€ monatlich bei 30 Jahren Zinsbindung (Volltilgung nach 29 Jahren 7 Monaten)

    Jedoch vermieten wir 145m² bei einer durchschnittlichen Miete von 7€ bis 7,5€m² = 1015€ abzgl. Steuern

    Unser Nettoeinkommen liegt bei 4414€ + Kindergeld + 93€ Familienzuschlag.
    Ab 1.1.2014 sind es 312€ mehr.

    Wir sind beide 25 Jahre alt, haben also noch etwas Zeit bis zur Rente.

    Ebenso ist von ca. 5000€ bis 7500€ jährlich durch "Überstunden" usw. auszugehen (war die letzten 4 Jahre so).


    Die Banken rechnen ein ja alles schön und sagen kein Problem, wie seht ihr das, wo liegen evtl. Fallstricke?

    Danke im Vorraus
     
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  3. R.B.

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    Für mich sind keine Fallstricke erkennbar. Allein die Mieteinnahmen decken fast schon die Finanzierungskosten, und wenn es mal zu Ausfällen kommen sollte, reicht das Einkommen problemlos aus um das zu kompensieren.

    Klar das EK ist schwach, und man könnte auch noch darüber philosophieren was passiert wenn ein Einkommen ausfällt oder weitere Kinder angesagt sind, aber selbst dann sehe ich keine Probleme. Genau so könnte man darüber spekulieren was passiert wenn die Welt untergeht.

    Ich würde mir an Deiner Stelle keine Gedanken machen, das funktioniert.

    Gruß
    Ralf
     
  4. #3 Sebastian344, 14. August 2013
    Sebastian344

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    Die wichtigste Sache habe ich vergessen ....
    Sowohl meine Lebensgefährtin als auch ich sind Offizier bei der BW.
    Wir haben beide noch 7 Jahre Restdientzeit.
    Allerdings bekommen wir danach dann je einmal 6x vom letzten Netto und 2 Jahre 70% vom letzten Netto monatlich.
    Für mich ist das Problem, dass ich noch nicht weiß, ob ich dabei bleiben möchte oder nicht ....
    Beide habe wir auch studiert ich bin Dipl. Ing. Nachrichtentechnik und meine Frau Historikern.

    Hier stellt sich die Frage ist, was ist wenn wir mal nicht mehr so gut verdienen, aber nach 7 Jahren ist ja auch schon ein Teil abgezahlt insbesondere mit den Sondertilgungen und der Abfindung nachher.
    Wobei auch kein Angestellter mehr sicher sein kann, dass er in 7 Jahren noch den gleichen Arbeitgeber hat.
     
  5. Detman

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    die 145m² Mietfläche sehe ich in sofern kritisch, da die Auswahl an gescheiten Mietern bei so große Wohnflächen sehr gering ist

    Wer gibt schon 1050 Euro Kaltmiete aus in MeckPom, das sind doch nur Peter Hartz Familien mit 5 Kindern.... und was dann passiert, solltest du mal in deine planung mit einbeziehen:)
     
  6. Jan81

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    Dafür dass ihr beide erst 25 seit, habt ihr doch viel geld. Habt ihr das Boot schon abbezahlt oder alles bar bezahlt.

    Vermietet ihr die 145qm oder wollt ihr noch nach dem bauen vermieten, weil dann könnte man doch ein TEil des Hauses Abschreiben und da bekommt doch was zurück. Da muss man einen Finazberater fragen.
    Überstunden würde ich nicht anrechnen, weil in Zukunft werden es weniger werden, aber bezahlen müsst ihr 30 Jahre.
     
  7. #6 Sebastian344, 14. August 2013
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    deswegen planen wir die Teilung in 2 WE eine kleine 2 Zimmer Wohnung und eine größere 3 Zimmer Wohnung.
    Von der Lage her ist es sehr dicht am größten Marinestützpunkt in MV, durch entsprechende Kontakte hoffe ich auf solche Vermieter.
    Für die kleine Wohnung hätten wir schon jemanden
     
  8. #7 Sebastian344, 14. August 2013
    Sebastian344

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    Boot wurde monatlich immer mit 1200€ bezahlt, es war keine Finanzierung sondern ein Neubau durch uns, dementsprechend habe ich immer Material gekauft.
    Von daher sind wir es gewohnt 1200€ im Monat weg zu legen ....
     
  9. Detman

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    macht Sinn.. jedoch hast du dann wiederum das Problem, dass du ein 3-Familienhaus bzw Mehrfam.haus baust.
    wsa ja kostentechznisch auch wieder etwas unschöner wird, da da mehr bandschutzkram und diverse andere anforderungen kommen.
    zudem kann es sein, dass ein mfh dort gar nicht genemight wird wo ihr bauen wollt.
     
  10. R.B.

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    Vorsicht mit Sondertilgungen, wenn diese nicht vereinbart sind, dann kannst Du auch nichts sondertilgen. Bei einer festen Laufzeit von 30 Jahren wäre es auch sinnfrei mit Sondertilgungen zu arbeiten, höchstens man möchte die Laufzeit verkürzen.

    Genau so ist es. Wenn man immer nur an den worst case denkt, dann dürfte man kein Haus bauen, denn jeder kann irgendwann mal ohne Einkommen da stehen.

    Wichtig ist dann nur, dass der Wert des Gebäudes die Restverbindlichkeiten deckt, so dass man im schlimmsten Fall mit einem blauen Auge davon kommt. Die Hütte ist dann zwar weg, aber dafür ist man schuldenfrei und hat seine monatliche Belastung reduziert.
    Das ist ja ein Schwachpunkt bei Immofinanzierungen mit wenig EK. Das Haus verliert schneller an Wert als die zugehörigen Verbindlichkeiten abgebaut werden. Im Ernstfall bleibt man dann trotzdem noch auf einer Restschuld sitzen.

    Aber ich hatte es oben schon geschrieben, man könnte auch über den Weltuntergang philosophieren. Es wird immer ein Restrisiko bleiben, damit muss man leben. Absolute Sicherheit gibt es nirgendwo.

    Gruß
    Ralf
     
  11. Jan81

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    Ich persönlich würde von vermieten abstand nehmen. Meine Eltern vermieten eine Wohnung und ich selber habe auch 3 Jahre vermietet und wir haben viele schlechte Erfahrungen gemacht. Die Mieterrechte hier in Deutschland sind der Stark und Papier ist geduldig. Nebenkosten rechnungen nicht bazahlt, zum teil Miete nicht bezahl. ein mal mussten meine Eltern die Wohnung räumen lassen usw.

    Ihr braucht nur ein mal pech haben und euch fehlt 6-8 Monate Miete und dass ist viel Geld, aber die Bank will dann von euch das Geld und nciht von dem Mieter.
     
  12. Oliver82

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    Wenn ich das richtig verstanden habe, dann wollte ihr ein Haus mit +-300m² Wohnfläche bauen, in der einen hälfte selber Wohnen und die andere Hälfte vermieten (als 1 WE oder in 2 kleineren WE).
    Wenn das korrekt ist, dann frage ich mich wie Ihr das mit 305k € anstellen wollt?

    Grundstück ist ja anscheinend auch nicht vorhanden (oder hast du nur vergessen das als EK anzuführen?)...

    Also Grundstück + Mehrfamilienhaus mit ~300m² Wohnfläche != 305k gesamtkosten...
    Selbst WENN Ihr schon das Grundstück besitzt, werden 305k kaum ausreichen um ein MFH in dieser Größenordnung zu bauen!

    Und wenn Ihr aus irgendwelchen Gründen wirklich so günstig bauen könnt, dann würde ich mir überlegen nur ein EFH zu bauen... Könnt Ihr zwar nix vermieten, benötigt aber auch nur die hälfte an Geld.... und Ihr habt keinen Ärger mit Mietern und den Garten/Haus für euch alleine....

    nach 10 Jahren kann man imho den Kreditvertrag auch teilweise kündigen was ja im prinzip einer "Sondertilgung" entspircht.
     
  13. #12 Sebastian344, 14. August 2013
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    Sondertilgungen sind bis zum 5. Jahr in 5% p.a. mgl. danach unbegrenzt, was wir aber nur für den eigengenutzen Anteil machen wollen
     
  14. R.B.

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    Denke bei so einer Konstellation auch an die steuerlichen Fallstricke, damit das FA auch die zugehörigen Kosten anerkennt.

    Gruß
    Ralf
     
  15. Detman

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    das stimmt natürlich.... wozu zusätzlichen Wojnraum bauen, der dan doch nuzr vermietet wird.
    bei 7 € bis 8 € Miet pro m² macht man in der Regel eh keine gute Rendite bei einem NEubau aufgrund der hohen Kosten.

    ich habe das mal mit meinen Formeln durchgerechnet, nach denen ich baue/vermiete...
    und bei 7 € pro m² hättest du 4,6% Rendite (nach abzug Wertverlust, Instandhaltung), wenn die 145m² nur günstige 145.000 Euro Baukosten verursachen.

    Nach Steuer (bei euren Steuersatz) und Tilgung bleibt euch dann ca 200 Euro cash im Jahr netto über!
    Also der ganze Srtess für 2mal essen gehen.. sofern das mit 145K überhaupt möglich ist zu bauen.

    Im Normalfall kosten 145m² ja eher so 200.000 Euros in der Sparvariante. Dann Rendite 2,5% und ein jährliches Cash wg Tilgung von -2500 Euro

    Vllt lieber klein bauen und später dann nochmal anbauen bei Bedarf
     
  16. Detman

    Detman

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    außerdem kommt noch dauzu dass ich gerade sehe dass ich bei euch den Zinssatz und die Tilgung verwechselt habe... was die Rendite nochmal 1% runterschraubt
     
  17. R.B.

    R.B.

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    Wenn Du schon die Tilgung mit einrechnest, dann musst Du auch die Abschreibung gegenüber stellen.

    Gruß
    Ralf
     
  18. Detman

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    die ist natürlich drinne mit 1%
     
  19. Detman

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    ok wenn man es als Holzhaus baut, kann man vllt 2% beim DFinanzamt durchbekommen.. dann bleibt etwas mehr Geld übrig
     
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  21. #19 Sebastian344, 14. August 2013
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    Problem ist Baugnehmigung und Planung würde ich mit Grundstück kaufen ....
     
  22. R.B.

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    Eine Nutzungsdauer von 50 Jahren für den vermieteten Teil sollte problemlos durchsetzbar sein, auch ohne "Holzhaus".

    Gruß
    Ralf
     
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