Finanzierungsangebot unter die Lupe nehmen

Diskutiere Finanzierungsangebot unter die Lupe nehmen im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo liebe Experten, wir (Er 29J, Sie 31J, Kind 2J, 2. Kind im Januar) wollen uns eine Doppelhaushälfte bauen und benötigen dafür eine...

  1. Rost

    Rost

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    Hallo liebe Experten,

    wir (Er 29J, Sie 31J, Kind 2J, 2. Kind im Januar) wollen uns eine Doppelhaushälfte bauen und benötigen dafür eine Finanzierung.

    Gesamtkosten (Neubau, Grund, Nebenkosten): 300000€
    Eigenkapital: 40000€

    Bleibt eine Summe von 260000€ zu finanzieren. Nun haben wir folgendes Angebot einer Bank erhalten:

    BSV 1 (mit Riester): 75000€, Sollzins 3,55% 13 Jahre, Darlehenszins 2,95%
    BSV 2 (mit Riester): 75000€, Sollzins 3,55% 12 Jahre, Darlehenszins 2,95%
    Annuitätendarlehen: 110000€, noch zu verhandeln, ca. 3,7-4,0% auf 10 Jahre

    Das macht bei optimierter Tilgung des Annuitätendarlehen (1-1,5%) eine monatliche Belastung von etwas weniger als 1300€, was für uns machbar ist.
    Jetzt habe ich immer gehört und auch hier gelesen, dass diese BSVs keine wirklich gute Alternative zu den Annuitätendarlehen sind. Ich habe dieses Angebot mal ein wenig auseinandergenommen und mit einem reinen Annuitätendarlehen über 260000€ verglichen. Ich nehme desweiteren an, das wir jährlich ca. 3000€/Jahr Sondertilgungen in die Annuitätendarlehen fließen lassen können. Nach den 10 jahren nehme ich für beide Annuitätendarlehen einen Zinssatz von 6% an. Bei beiden Varianten haben wir ca Anfang 2035 keine Restschuld mehr.

    Bei meinem Vergleich komme ich für die beiden Modelle auf folgende Gesamtkosten:

    Angebot der Bank: ca. 384000€
    Annuitätendarlehen: ca. 421000€


    Kann das sein? Habe ich vielleicht irgendwas vergessen oder übersehen? Ich denke somit das für uns das Angebot der Bank das Bessere ist.

    Über Hinweise, Ratschläge, Tipps und jeglichen Kommentaren wäre ich sehr dankbar!

    Vielen Dank schon mal vorab...

    Liebe Grüße
    Sebastian
     
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  3. bluesky99

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    1. Auf jeden Fall unterscheiden ob "normaler" BSV oder mit Riester. Bei Riester solltest Du die Riester Nachteile auch bewußt in Kauf nehmen. Haus muss von euch bewohnt bleiben, Summe wird im Rentenalter nachversteuert usw.

    Insbesondere die Nachversteuerung im Rentenalter in Deinen berechnungen nicht vergessen.

    Frage: Mit welchem Zinssatz hast du das Annuitätendarlehen angesetzt. Marktkonditionen liegen hier bei 85% Beleihung bei ca. 4,00%.

    2. Mach doch einfach mal einen Zahlungsplan, wie du es wohl schon gemacht hast und vergleich die Beiden. Wichtig ist, dass beim BSV keine Versteckten Zinsen , Kosten oder änliches drin stecken. Ebenfalls kann nicht zu 100% garantiert werden, wann der Fälllig ist. Ebenfalls dran denken, was wäre in 10 Jahren wenn die Zinsen steigen. Könntet Ihr dann auch 1500 oder 1800 Euro im Monat in die Kredite stecken und gleichzeitig die laufenden Ausgaben bringen.
     
  4. bluebohne

    bluebohne

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    wir haben die Riester BSV's gekündigt und haben dadurch die monatliche Belastung um ca. 300€ verringert, da diese ja gleichzeitig einbezahlt und Zinsen gezahlt werden.

    KFW Darlehen nicht vergessen!
    (KFW 153 / 124)
     
  5. ecobauer

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    Gibt es die Bausparverträge schon oder sollen die neu abgeschlossen werden???
     
  6. Rost

    Rost

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    Hallo,

    vielen Dank für die Antworten.

    @Bluesky:
    Es handelt sich um einen BSV mit Riesterförderung. Die spätere Nachversteuerung habe ich in meiner Rechnung noch nicht berücksichtigt. Diese macht zusammen ca 21000€ aus. Die Annuitätendarlehen habe ich in den ersten 10 Jahren mit 4% gerechnet, danach mit 6%. Neuer Gesamtkostenvergleich:
    Angebot Bank: 405000€
    Annuitätendarlehen: 421000€
    Desweiteren habe ich bei dem Bankangebot weniger Risiko, da ich für einen großen Teil Zinssicherheit für 25 Jahre habe.

    @Blubohne:
    Mir gehts nicht darum die monatliche Belastung zu drücken, sondern die Gesamtkosten. KFW-Kredite werde ich mal in meinen Berechnungen mit einfließen lassen, aber ich denke die werden nicht viel rausreißen, da bei dem Bankangebot auch einen Teil über Annuitäten läuft und auch hier ein KFW-Kredit eingesetzt werden kann.

    @ecobauer:
    Die beiden BSVs müssen neu abgeschlossen werden. Die Abschlussgebühren sind in den Gesamtkosten schon mit aufgeführt.


    Versteht mich nicht falsch... ich bestehe nicht darauf dieses Angebot anzunehmen, aber so lange ich keine weiteren Nachteile, vor allem in Punkt Kosten sehe, ist dieses Angebot einfach das Bessere. Noch ein Problem könnte der Zeitpunkt der Zuteilung sein. Kann man sich vertraglich festhalten lassen, dass zu dem Zeitpunkt xy mit eingezahlten Betrag xy der BSV zugeteilt wird, oder ist sowas nicht möglich.

    Schöne Grüße
    Sebastian
     
  7. Bankmensch

    Bankmensch

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    Beim o.g. Angebot handelt es sich wohl um ein Angebot vom Bausparfuchs.

    Noch Interessanter sollte Deine Berechnung werden, wenn Du ein Riester Annuitätendarlehen verwendest und keinen Bausparer.

    Hier liegen die Zinsen bei 25 Jahren Zinsfestchreibung aktuell bei 4,06 % eff 4,15 (je nach Beleihungsauslauf/Bonität)

    Dazu gibts Sondertilgungsoption und alles in einem Baustein. Nach 10 Jahren kannst Du jederzeit durch BGB Sonderkündigungsrecht aussteigen (falls Zinsen niedriger oder Lottogewinn)

    Dann sollte Deine Entscheidung fest stehen ...
     
  8. alfredino

    alfredino

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    Nachdem du ja in Bayern wohnst, hätte ich bezüglich deiner Finanzierung noch einen anderen Vorschlag. Hast du eigentlich schon mal daran gedacht, einen Teil (etwa 50 bis 60 %) deines benötigten Darlehens über die BayernLabo - Bewilligungsstelle ist meist im örtlichen Landratsamt - zu finanzieren? Dadurch hättest du für die restliche Bankfinanzierung auch einen günstigeren Beleihungswert! :biggthumpup:

    Link: http://www.bayernlabo.de/index.php

    Wir haben erst Ende Juni zwei beantragte Labo Darlehen in voller Höhe - Gesamtvolumen 137.00 Euro - bewilligt bekommen: Zinsverbilligungsprogramm zu 3,20 % (10-jährige Bindung) und Wohnungsbauprogramm zu genialen 0,50 % (15-jährige Bindung). Hab noch mal in unseren Broschüren nachgelesen und darin für die Einkommensgrenzen das folgende Berechnungsbeispiel für ein junges Ehepaar mit zwei Kindern gefunden:

    * Zwei-Personen-Haushalt: 42.340 €
    * weitere haushaltsangehörige Personen: 2x 9.280 €, also 18.560 €
    * davon haushaltsangehörige Kinder: 2x 1.420 €, also 2.840 €
    * bei jungem Ehepaar (weniger als 5 Jahre): weitere 7.140 €

    Die für ein Labo Darlehen relevante Jahres-Bruttoeinkommensgrenze würde bei dieser Beispiel-Familie bei stolzen 70.880 € liegen!!!

    P.S.: Pro Kind - auch für das noch nicht geborene!!! - würdet ihr weitere 1500 € also insgesamt 3000 € geschenkt bekommen... :28:
     
  9. #8 WuWuWuschel, 14. Dezember 2010
    WuWuWuschel

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    Voraussetzung für Labo: 20% EK bzw. Eigenleistung (Muskelhypothek)
     
  10. alfredino

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    Wieso bezeichnest du die Voraussetzungskriterien für ein Labo-Darlehen als "Muskelhypothek"?

    Unsere Sachbearbeiterin hat uns erklärt, dass 15 % der Gesamtkosten als EK vorausgesetzt werden. Ist doch eigentlich bei der geplanten Summe sehr vernünftig. Die Auflagen wären also mit 45.000€ EK erfüllt. In diesem Fall fehlen doch lediglich nur noch 5.000€...:konfusius
     
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  12. theoretiker

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    Ja,
    kenne ich auch so, 15% EK erforderlich, dafür 10 Jahre (?) mehr oder weniger Zinsfrei, nur 1% Tilgung pro 1/4 Jahr (?), dazu kommt ein einmaliger Betrag von 1.500 EUR/Kind (bei Kauf Bestandsimmobilie, bei Neubau 3.000 ??) über die EK_Steuererklärung verrechnet.

    Also so hab ichs noch im Kopf.
    Alleridngs gibt es dann auch Einkommensgrenzen, das rechnen die aber gerne mal durch.
     
  13. Bautz

    Bautz

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    Bauspar-Sofortfinanzierungen sind meist so gestrickt, dass sie am Anfang eine hohe Belastung haben (weil neben den Sollzinsen für das Darlehen noch der BSV angespart werden muss), die sich dann nach der Zuteilung deutlich verringert. Beim Annuitätendarlehen hingegen sind die Belastungen in der Regel über die Gesamtlaufzeit gleich.

    Um beide Varianten wirklich vergleichbar zu machen, müsste man beide Zahlungsreihen abzinsen. Für Dich als Darlehensnehmer ist eine Zahlung umso günstiger, je weiter sie in der Zukunft liegt (weil diese zukünftige Zahlung durch fehlenden Zinsverlust bzw. Inflation real weniger Wert ist). Aus dieser Perspektive heraus sind viele BS-Sofortfinanzierungen tendenziell eher ungünstig, weil sie einen hohen Liquiditätsabfluss in den Anfangsjahren zur Folge haben.

    Was wirklich günstiger ist, findet man nur durch besagtes Abzinsen heraus. Vergleiche von Effektivzinssätzen oder "Gesamtkosten" bringen da nichts.
     
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