Finanzierungsaufwand ermitteln wenn nach Hauskauf Sanierung ansteht

Hallo BEF-Gemeinde,

wir planen (oder besser: haben erstmal im Sinn), ein älteres EFH zu kaufen, bei welchem energetischer Sanierungsaufwand erforderlich ist. Den reinen Kauf zu finanzieren, sollte keine Hürde sein. Allerdings stehen wir jetzt vor der Aufgabe, den (finanziellen) Sanierungsaufwand und damit den Gesamtfinanzierungsaufwand zu ermitteln. Die Frage ist, wie stellt man das am besten an, wenn
- das Objekt noch nicht gekauft ist
- das Objekt noch vom jetzigen Eigentümer bewohnt wird
- nur grundlegende Angaben / Daten zum baulichen Zustand vorliegen?
Sollte der erste Schritt das Hinzuziehen eines Gutachters / Energieberaters sein, um belastbare Aussagen über Zustand und erforderliche Maßnahmen zu erhalten oder sollte man zuerst die Finanzierung des Erwerbs (sind wir gerade dran) "sicher" haben und sich anschließend um den Sanierungsaufwand kümmern?

Im konkreten Fall geht es um folgendes:

Objekt:
EFH, Baujahr 1957, ca. 120m² Wfl., Heizung, Fenster, Elektrik, Wasserleitungen zuletzt vor 10 Jahren saniert / erneuert, Fassade ungedämmt, Dach ungedämmt, Objekteindruck durchgehend gepflegt, Fassadenfläche ca. 200m², Dachfläche ca. 120m² - Als Maßnahmen stünden also nach erster Einschätzung "nur" Fassadendämmung und Dachdämmung (Dachausbau in Eigenleistung) an.

Finanzierungsaufwand:
Kaufpreis: 130.000 € (inkl. NK ca. 150.000 €)
Grob überschlagener Sanierungsaufwand: 50.000 €
Einsetzbares Eigenkapital: 60.000 €
Finanzierungssumme: ca. 140.000 €

Knackpunkt aus unserer Sicht ist u.a. auch, in welcher Höhe man bsp.weise mit KfW-Darlehen (KfW 124 und KfW 152) rechnen kann, denn 140.000 € komplett über die Hausbank finanzieren oder nur 90.000 € und den Rest über die KfW macht einen deutlichen Unterschied im Finanzierungsplan.

Wenn ihr hierzu Tips und / oder Erfahrungswerte habt - dann her damit ;-)
Danke vorab für eure Meldungen.

 

Hallo Jungs und Mädels,

ich möchte diesen Thread nochmal hervorholen, da wir nun an einem anderen Objekt dran sind, das aufgrund seiner bekannten und zu erwartenden Kosten neue und v.a. grundsätzliche Fragen aufwirft. Die Ausgangslage sieht diesmal so aus:

Objekterwerb inkl. NK: 190.000 €
Erneuerung Wasser / Elektro (unbekannt, ob erforderlich, da fehlende Unterlagen / Informationen): ca. 15.000 €
sonstige nicht-energetische Sanierungsmaßnahmen: ca. 5.000 €
Heizungserneuerung (Gas) und Ergänzung durch Fotovoltaik + Solarthermie: ca. 40.000 €
Summe: ca. 250.000 €
Eigenkap.: 60.000 €
Fremdfinanzierungsanteil: 190.000 €

Der Darlehensbetrag wäre für uns hart an der Grenze des mit ruhigem Gewissen Verkraftbaren und würde keinen Spielraum für "Überraschungen" lassen. Daher stellt sich zwangsläufig die Frage, in welchem Umfang - und v.a. mit welcher Wahrscheinlichkeit - man mit Förderung energetischer Sanierungsmaßnahmen rechnen kann. Es ist klar, daß dies nur mit Vorlage konkreter Maßnahmepläne bei Darlehens- oder Fördermittelgeber möglich ist. Nur wie plant man am besten, wenn das Objekt einem noch nicht gehört und leider bislang entscheidende Pläne und Unterlagen fehlen bzw. nicht vorliegen? Erstmal kaufen und mit Bankdarlehen in voller Höhe (Erwerb und Sanierung) kalkulieren und nach Kauf, nach Sanierungsplanung und -Vorlage auf einen Teil Förderdarlehen hoffen? Für uns wäre diese Option bei weitem zu wackelig, und daher wäre es interessant zu wissen, welche anderen Vorgehenweisen unter den genannten Umständen als sinnvoll erscheinen.

 

Hallo Christian,

danke für Deine Antwort. Was den energetischen Part der "Infrastruktur" anbelangt, wollen wir auf jeden Fall auch auf professionelle Beratung zurückgreifen und haben uns diesbzgl. auch schon informiert. Aber auch Berater wollen Unterlagen / Daten sehen, und wir fragen uns halt, was eine "50%-Beratung" nutzt, wenn entscheidende Informtionen nicht oder nur teilweise vorliegen.

Bei dem von uns angepeilten Objekt sieht es so aus: Gasheizung Anlage, Heizkörper und Leitungen mind. 20-30 Jahre alt - also ist wohl alles raus und alles neu angesagt. Wasser/Abwasser und Elektrik Alter unbekannt - die Extremkalkulation würde eine komplette Erneuerung von beidem bedeuten. Auf diesen Posten verzichten zu können, würde einen ordentlichen finanziellen Puffer schaffen, ihn auf der Rechnung zu behalten das gesamte Unterfangen für uns fast nicht mehr bezahlbar machen.

 

Hallo sanskrits, danke für Deine Rückmeldungen.
So wie Du in der Beispielrechnung das Darlehen zusammensetzt, wäre das natürlich der absolute Optimalfall, mit dem wir als "vorsichtige" Zeitgenossen nicht bedenklos kalkulieren würden. Für den Anfang jedenfalls. Was Spielraum für Überraschungen und mtl. Rate betrifft: Unser Ansatz ist, nach Eigenkapitaleinsatz noch genug auf dem Konto zu haben, um die Renovierung (nicht Sanierung) komplett ohne fremde finanzielle Hilfe stemmen zu können. Man hört hier und da ja mal von der Fausregel, man sollte um auf Nummer sicher zu gehen, nicht mehr als 70-80% von dem, was das eigene Konto hergibt, als Eigenkapital einsetzen. In unserem Falle sind es sogar etwas weniger als 70%, sodaß wir meinen, mit dem Rest auf dem Konto eine ordentliche "Innengestaltung" hinzubekommen. Bei angepeiltem Objekt ist in nahezu jedem Raum nahezu alles zu machen (Wände, Böden, Decken), und weil man ja nicht ewig auf der Baustelle leben möchte, würde halt kein allzu großer Rahmen für Eventualitäten bleiben. Unsere mtl. Rate wäre mit zwischen 700 und 800 € (Tilgung unter 2% ist ja bei den aktuellen Zinsen schon fast Frevel) auch problemlos zu machen, aber laufende Kosten gibt's ja auch noch, und man will sich in seinem Lebensstil ja möglichst wenig einschränken.

@Christian: Kannst Du noch ein bißchen was erzählen zu Deiner Sanierung - Art, Umfang, Zeit- und Kostenaufwand? Ich suche was das betrifft keine Vergleiche, aber vielleicht eine ein super-grobe Orientierung, und interessant ist ein solches Thema allemal.