Finanzierungsfrage / ......bank

Diskutiere Finanzierungsfrage / ......bank im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, wir haben uns am Freitag eine Schöne ETW angeschaut, 120qm für 96.000 Euro. Makler ist die .....bank und kommenden Donnerstag...

  1. #1 hf40, 16. August 2010
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 16. August 2010
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    Hallo zusammen,

    wir haben uns am Freitag eine Schöne ETW angeschaut, 120qm für 96.000 Euro. Makler ist die .....bank und kommenden Donnerstag ist Termin bei ....B wegen Finanzierung.
    Zum Kaufpreis kommen noch die üblichen Nebenkosten, Eigenkapital liegt bei 20.000 Euro.
    Wie leben in Haushaltsgemeinschaft, meine Partnerin und ich, wir wollen die Wohnung gemeinsam erwerben. Aus unserer Sicht liegt das Einkommen hoch genug.
    Wir wollen bei 10jähriger Laufzeit eine Volltilgung machen.

    Ist wohl davon auszugehen, dass die .....B eine Finanzierung durchführt? Und wie beurteilt ihr die Verhandlungsbereitschaft bezüglich der Maklergebühren und des Zinssatzes?
    Muß ich ggf. damit rechnen, dass die Immobilie nicht an mich verkauft wird, wenn ich den Konditionen der .....B nicht zustimme?
    Was das Handeln angeht, soll ich es mit Nachdruck versuchen oder mich auf das beste Angebot einlassen?

    Danke für Tipps fürs Verhandlungsgespräch!
     
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  3. Baufuchs

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    In erster Linie ist die Immo-Abtgl. daran interessiert, das Objekt zu verkaufen/vermakeln.

    Wie/mit wem ein mögl. Käufer finanziert ist zweitrangig.

    Ob die Bank die Finanzierung übernimmt? Wenn Bonität stimmt, warum nicht.

    Das über die Maklergebühr verhandelt werden kann, wage ich zu bezweifeln.

    Zinssätze/sonstige Finanzierungskonditionen vergleichen/verhandeln.
     
  4. Skeptiker

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    Das sind zwei Paar Schuhe / Abteilungen. Und mit der Immobilienabteilung dürftest Du bereits einen gültigen Vertrag haben. Ob das eine auf das andere Einfluß hat, wage ich stark zu bezweifeln.
     
  5. #4 ReihenhausMax, 16. August 2010
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 16. August 2010
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    Klingt nicht so, als ob Ihr bei der Finanzierung als Bittsteller auftreten müßt.
    Gerade wenn es das erste Mal ist, verschiedene Angebote einholen,
    nicht nur von Banken. Dann habt Ihr auch Vergleichszahlen mit denen in
    der Hand es sich verhandeln läßt. Und bloß keinen Bausparer aufschwatzen
    lassen.

    Die Maklergebühr ist IHMO nicht verhandelbar. Im Zweifelsfall muß dann halt
    der Eigentümer den Rest drauflegen. Maklergebühr und Kaufpreis muß man
    als Summe sehen. Der Verkaufspreis wird auch gerne so angesetzt, daß
    die Maklergebühren als Spielraum drin sind, Vorstellung 90000, grob 6%
    drauf, gibt 96000 ... Auch beim Verkaufspreis
    sollte man wissen, was marktüblich ist, zumindest einen guten Überblick
    über andere Wohnungsangebote haben und die Bodenrichtwerte (aus den
    tatsächlichen Verkaufspreisen von Häusern und Wohnungen wird eine
    Statistik erstellt, die eine grobe Orientierung gibt). Ansonsten Argumente
    sammeln, warum die Wohnung zu teuer ist. Eine Begehung mit einem
    Sachverständigen ist auch dafür hilfreich, ebenso Protokoll der letzten
    Eigentümerversammlungen, Energieausweis bzw. Abrechnungen, wenn
    es den immer noch nicht gibt. Sind die Fenster OK, Dämmstandard des Gebäudes halbwegs akzeptabel, Schimmelrisiko durch Wärmebrücken und andere Details, Zustand des Gemeinschaftseigentums, Renovierungsstau, geringe Rücklagen, Einbauküche mit uralten Stromfressern die auf den Schrott gehören ...
    Ansonsten nicht zu sehr an einer konkreten Wohnung kleben, es kommen
    immer wieder welche nach. Ggf. einfach ein bischen pokern und das
    Verhandeln üben. Letztlich entscheidet der Verkäufer, ob er Euer Angebot
    annimmt oder nicht. Wie lange ist die Wohnung schon am Markt?
     
  6. hf40

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    Hallo,

    die Wohnung ist erst seit Donnerstag am Markt. Sie liegt fast im Zentrum, in 50 Metern bist du im Kurpark und sie liegt im "Dichterviertel", einer begehrten Wohnlage hier in Bad Oeynhausen.
    Der Kaufpreis liegt mir aufgrund der guten Lage schon fast zu niedrig. Vergleichbar, was die Größe und Lage angeht, ist rein gar nichts. Eine andere Wohnung, allerdings ca. 8 Jahre jünger, wird für 140.000 Euro angeboten.

    Kleinere Einheiten liegen bei unter 80qm bei etwa 1000 Euro/qm.

    Gruß
     
  7. #6 Ralf Dühlmeyer, 16. August 2010
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    1) Welches Kreditinstitut seine Immo-Abteilung hier im Rennen hat, ist völlig unwichtig!

    2) Maklergebühren sind in der Regel zwar unverschämt hoch, aber ebensowenig verhandelbar.
    Kaufpreise kann mensch lange verhandeln. Aber dazu sollte mensch den Marktwert der Immobilie genau kennen.

    3) Ob die Wohnung den geforderten Preis wert ist, kann hier keiner sagen. Vielleicht träumen alle anderen Anbieter und das ist der einzig realistische Preis ist oder ob da ein Haken dran ist, der den Preis erklärt - mit einem eigenen Sachverständigen VOR ORT klären
     
  8. #7 ReihenhausMax, 16. August 2010
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    Wenn der Kaufpreis so niedrig liegt, muß der Wurm entweder beim Objekt
    sein oder der Verkäufer muß schnell verkaufen. Makler, die etwas aus
    Dummheit unter Wert anbieten, sind zumindest selten. Vielleicht könnt
    Ihr ja mal unter einem Vorwand mit künftigen Nachbarn sprechen. Die
    vorab zu kennen schadet eh nicht.
    Meine Schwester hatte bei ihrer jetzigen DHH so erfahren, daß die Sanierung der Straße demnächst ansteht.
     
  9. hf40

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    Hallo Max.

    das mit der Straße könnte passen... fast. Es wird rundherum die Kanalisation erneuert. Ob die Straße hiervon betroffen ist, weiß ich nicht.

    Ich bin aber auch der Meinung, dass solche Baumaßnahmen nicht doppelt vom Anlieger zu zahlen sind.

    Gruß
     
  10. lulu66

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    Ich kann dir eine direkte Erfahrung zu einer Bank dieser Gruppe anbieten:

    Bei uns gab es keine Maklergebühr, die Immobiliengesellschaft der Bank hat das gesamte Gebiet über eine weitere Tochter der Bank projektiert. Steht bei dir eine Maklergebühr im Angebot/Exposé? Falls ja, dann ist sie zu zahlen, da wird wohl kaum verhandelt.

    Man hat uns nahegelegt, dass man erwartet, dass die Finanzierung über diese Bank läuft, dafür aber marktgerechte Konditionen anbietet. Wenn ich mich ganz quer gestellt hätte, wäre die Finanzierung auch anders gegangen, aber den Verkauf hätte man mir wohl nicht verweigert. Die Konditionen waren nicht rekordverdächtig, aber marktgerecht.

    Ob das bei deiner Filiale so zutrifft, weiss ich natürlich nicht, aber auf jeden Fall würde ich die Konditionen hart verhandeln und vorher wie schon geraten den tatsächlichen Wert des Objekts zu ergründen.

    Wenn die Kanalisation aktuell erneuert ist, solltest du darauf achten, dass im Notarvertrag etwas dazu aufgeführt ist, ala "Beiträge für Baumaßnahmen in/an der zugehörigen Straße werden nur dann dem Käufer zugerechnet, wenn sie nach Besitz/Eigentumsübergang begonnen wurden, alle anderen Beiträge sind vom Verkäufer zu tragen." (juristisch sicher nicht korrekt, beschreibt aber die Problematik).
     
  11. hf40

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    Guten morgen erst einmal,

    ich habe heute zunächst einen Beratungstermin bei unserer örtlichen Sparkasse. Kann ich erwarten, dass er mit seinem Sachverstand den Wert der Immobilie beurteilen kann? Zugegeben, er müsste für eine offizielle Finanzierungsbestätigung die Wohnung von innen besichtigen!

    Was den Volksbank-Makler angeht, hier hatte ich gestern noch nachgefragt, ob ich sein Expose weitergegeben darf zwecks Finanzierung und das wurde uneingeschränkt bejaht.

    Welchen Zinssatz kann ich wohl erwarten? Berechnungsbeispiele im Netz sind halt nur "Beispiele". Meinen Schätzungen zufolge dürfte das bei 4% liegen? (Kaufpreis 96.000, 10 Jahre Laufzeit, Volltilger, 2 Berufstätige, Eigenkapital 20.000)

    Danke
     
  12. R.B.

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    Richtig erkannt, im Netz gibt´s nur Beispiele, und meist auch nur schöngerechnete Beispiele. Welcher Zinssatz für Euch anzusetzen wäre, kann man so pauschal nicht sagen. Da spielen mehrere Faktoren eine Rolle.

    Es wird sich wohl irgendwo zwischen 3,5 und 4% bewegen.

    Gruß
    Ralf
     
  13. Mindener

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    Schickes 5-Parteien-Haus!

    Sieht ja so von den Fotos her von aussen nicht so verkehrt aus. :28: Und die Lage ist für Bad Oeynhausen wohl auch nicht so schlecht! Gibt da schlimmere Ecken. :D

    Und wenn das mit den Bädern, dem Aussenanstrich und dem Dach auch soweit stimmt, sollte zumindest da erstmal nix anstehen.

    Blieben andere Sachen Strom-/Wasser-/Abwasserleitungen sowie evtl. mal eine neue Heizungsanlage etc.! Ist ja immerhin dann noch alles Stand 1972 (oder eben schon neu und nur nicht erwähnt)! Wird dann laut Miteigentumsanteil halt auf alle "umgewälzt". Genauso wird es auch mit der Kanalisation und Co. sein!

    Würde auch mal fragen ob die angegebenen 294,00 EUR so passen (auch inkl. Müll? Schornsteinfeger und Co.?) und mir ggf. ne Abrechnung zeigen lassen! Sind im grunde nur Nebensächlichkeiten, aber sicher ist sicher! Gerade Bad Oeynhausen ist von den Abgaben her nicht überall günstig.

    lg René
     
  14. hf40

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    Hallo Herr Nachbar,

    ja, das mit dem Dach stimmt sooo nun leider doch nicht. Lediglich die Decke wurde isoliert, nicht die an die Wohnung angrenzenden Dachschrägen.
    Die Wasserleitungen wurden Ende 1990 im Haus ausgetauscht, Stromleitungen bislang nicht.

    Schade ist hier noch die Wassererwärmung mit Strom, das treibt die Nebenkosten nochmals in die Höhe.

    Ansonsten gehen mir heute/morgen die Protokolle und Abrechnungen zu.

    Viele Grüße
     
  15. #14 ReihenhausMax, 17. August 2010
    ReihenhausMax

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    Dann ist's in der Wohnung im Sommer vermutlich ziemlich warm und die
    Eigentümergemeinschaft hat da natürlich kein großes Interesse was dran
    zu ändern.
     
  16. hf40

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    Guten morgen,

    das Finanzierungsgespräch gestern mit der Sparkasse war außerordentlich erfolgreich.
    Es wurde ein Zinssatz von 3,2% angeboten.

    Jetzt stellt sich noch die Frage, inwieweit der angebotene Kaufpreis verhandelbar ist. Dass er das ist, haben wir schon nachgefragt. Aber wie weit können wir gehen, ohne Unmut auszulösen?

    Gruß
     
  17. Mindener

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    Hey!

    Probieren geht über studieren! Mehr als Nein sagen kann der Verkäufer nicht und wenn er nein sagt, fragste halt an welche Zahl er so gedacht hat?

    Würd einfach argumentieren das du gerne runde Summen hast. Also 90000 EUR und gut.

    Dann haste deine Nebenkosten auch schon mal grob gedeckt!

    Nen Versuch ist es allemal wert. :28: Ist halt auch immer eine Sache der Nachfrage sowie ggf. anderer Interessenten.

    Wir haben bei einem Haus auch schon mal versucht einen Preiskompromiss zu finden. Nen Tag später war ein anderer Interessent da der den Preis bezahlt hat, wie das Haus angeboten wurde. Jetzt darf man raten wer das Haus bekommen hat...

    lg René
     
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  19. hf40

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    Hallo Mindener,

    das habe ich auch genauso vermutet... Der Typ von der Sparkasse fand den angebotenen Preis auch sehr gut!
    Andererseits muß die Maklerin Unklarheiten immer bei der Eigentümerin nachfragen und es fehlen noch aktuelle Protokolle. Wären weitere Interessenten vorhanden, wäre da schon alles verfügbar.

    Gruß
     
  20. R.B.

    R.B.

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    Wenn man das wüsste wäre Vieles leichter. ;)

    Es braucht ein bischen Gespür um die Situation zu erfassen. Dann kann man pokern.

    Gruß
    Ralf
     
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