Finanzierungslücke durch Vorausdarlehen/Bausparvertrag schließen?

Diskutiere Finanzierungslücke durch Vorausdarlehen/Bausparvertrag schließen? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo! Wir haben bei der Finanzierung eines Hauskaufs eine Finanzierungslücke: Neben fast 45 % Eigenkapital haben wir theoretisch einen weiteren...

  1. #1 DummeFragen, 13. Januar 2016
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 14. Januar 2016
    DummeFragen

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    Hallo!


    Wir haben bei der Finanzierung eines Hauskaufs eine Finanzierungslücke: Neben fast 45 % Eigenkapital haben wir theoretisch einen weiteren größeren Betrag (die restliche Finanzierung = Summe X); wissen aber nicht, wann wir über ihn verfügen können. Es kann sein, dass wir ihn in 3 Monaten haben, es könnten aber auch 3 oder 5 Jahre sein.

    Grundsätzlich wäre es wohl sinnvoll einen langfristigen Immobilienkredit aufzunehmen. Es wäre nur blöd, wenn wir dann Summe X nach 6 Monaten doch haben - dann stehen wir blöd da.

    W...... hat mich nun auf den Bausparvertrag Flex C/F hingewiesen - ein Bausparvertrag mit einem Vorausdarlehen. Bei einer Laufzeit von 5 Jahren würden wir monatlich 240 Euro Zinsen zahlen und mit 300 Euro die Bausparsumme ansparen. Sollten wir Summe X zwischendrin bekommen, müssten wir zwar bis zum Laufzeitende die Zinsen zahlen, könnten aber dann als Sondertilgung Summe X einzahlen. Nach fünf Jahren würden wir mit dem angesparten Bausparguthaben den Kredit ablösen und aus dem Vertrag aussteigen. Nachteil wäre die Abschlußgebühr von 2500 Euro und die Zinszahlung (auch wenn wir das fehlende Geld dann hätten).

    Leider habe ich von Bausparverträgen keine Ahnung und möchte gerne wissen, ob diese Konstruktion sinnvoll ist?

    Der Berater sprach von flexibeler Höhe der Zahlungen zum Ansparen und Sondertilgungsmöglichkeiten. Im Angebot, das ich mir gerade in Ruhe durchlese, ist nun aber von Sondertilgungen von max. 5% jährlich die Rede.

    Weiterhin sprach der Berater davon, dass ich nach 5 Jahren einen garantierten Zins von 1,3% hätte. Ich frage mich im Nachhinein nun: für was? Die Sollzinsbindung ist fünf Jahre laut Angebot. Oder ist das für die dann theoretische Zuteilung gemeint? Ich habe ja das entsprechende Ansparguthaben nach 5 Jahren nicht erbracht und will es auch nicht erbringen. Die Gesamtraten wären da auch nicht für mich zu erbringen. Der Berater stellte in Aussicht, dass sich nach 5 Jahren dann eine weitere "Phase Vorausdarlehen" anschließen würde, wenn ich Summe X doch noch nicht hätte.

    Die Abschlußgebühr ist laut Angebot für die 1. Tranche fällig. Was ist damit gemeint?

    Leider hat mir der Berater das Ausgedruckte Angebot erst beim Gehen in die Hand gedrückt.

    Wie gesagt - ich habe von Basuparverträgen keine Ahnung und das macht es mir noch schwerer das Ganze zu verstehen.


    Ich
     
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  3. artibi

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    Warum nicht einfach ein variables Darlehen oder zumindest eins mit sehr kurzer Zinsbindung? BSV scheint mir für das Konstrukt nicht die richtige Wahl. 2500€ Abschlussgebühr ist natürlich super (für den Verkäufer).
    Wichtiger Grundsatz: Nichts abschließen das du nicht verstehst
     
  4. dimitri

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    Würde ich auch machen. Des weiteren steht man definitiv nicht blöd da, wenn man während der Bauzeit plötzlich mehr Geld hat ;)
    Über die Sondertilgung könnt ihr das überschüssige Geld auch recht schnell wieder los werdend, falls ihr einfach ein normales Annuitätendarlehen über 10 oder 15 Jahre abschließt.
     
  5. #4 supersonic92, 14. Januar 2016
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    Zumal man nach 10 Jahren den Kreditvertrag auch kündigen kann i.d.R.
     
  6. R.B.

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    Wenn die Rahmenbedingungen nicht feststehen dann gibt es nur 2 Wege, entweder auf Nummer sicher gehen, oder pokern mit Risiko. In beiden Fällen kann man den Kürzeren ziehen, wobei im ersten Fall zumindest feststeht, was an max. Mehrkosten auf Dich zukommen kann.

    Was ist wenn aus den 6 Monate, 3 Jahren oder 5 Jahren dann 10 Jahre oder mehr werden? Spekulierst Du auf einen Lottogewinn, eine Erbschaft oder wird dann EK frei? Wenn ja, dann würde ich dieses Geld einfach mal beiseite lassen und für die aktuelle Finanzierung NICHT betrachten. Ich würde also die sichere Variante wählen, auch auf die Gefahr hin, dass ich irgendwann während der Zinsbindung an Geld komme das dann mehr oder weniger unverzinst auf einem Konto liegt, während ich für die Finanzierung jeden Monat Zinsen bezahlen muss. Die Schmerzen kann man ein wenig lindern indem man eine entsprechende SoTi Vereinbarung trifft, und das Risiko kann man durch die Laufzeit/Zinsbindung steuern. Unter´m Strich dürfte diese Variante nicht teurer sein als die BSV Variante.

    Ich sehe in der BSV Variante keinen Vorteil, zumal wenn das Vorausdarlehen nicht getilgt, und stattdessen in einen BSV angespart wird. Man muss beachten, dass bei solchen Verträgen bis zur Zuteilung immer etwas Zeit vergeht (Stichwort Bewertungszahl), selbst wenn man den BSV komplett füllt. d.h. Selbst wenn Du morgen das Geld zur Verfügung hättest, könntest Du die BSV Variante nicht komplett ablösen. Du müsstest zuerst den BSV auffüllen, dann abwarten bis die Bewertungszahl erreicht ist, und erst dann kannst Du alles auflösen. Die Bedingungen des Vorausdarlehens spielen hier auch noch eine Rolle, denn wenn dafür eine Zinsbindung von beispielsweise 5 Jahren vereinbart ist, dann spielt es keine Rolle was mit dem BSV passiert, dieses Darlehen läuft dann über die vereinbarte Zeit. Somit ist das nichts anderes als ein Darlehen mit 5 Jahren Laufzeit, nur mit dem Nachteil, dass man zusätzlich für den BSV zahlen muss. Der Witz and er Sache, man könnte in der Zukunft nicht einmal von niedrigen Bausparzinsen profitieren, denn dann steht ja das Eigenkapital zur Verfügung. Man könnte das auch Umsatz- oder Provisionsoptimierung nennen.

    Ich würde einen Zahlungsplan aufstellen, für die BSV Variante, für ein variables Darlehen (Zinsen schwer abzuschätzen), und für eine kurze Zinsbindung von beispielsweise 5 Jahren.

    Letztendlich ist das eine Wette auf die Zukunft und die Entwicklung der Zinssätze. Diese sind aktuell aber so niedrig, dass man kaum verlieren kann, selbst wenn die Zinsen ansteigen sollten. Hat man dann freies Kapital im Rücken, dann könnte man von den steigenden Zinsen aber auch profitieren, denn man kann das Guthaben zu besseren Zinssätzen verzinsen und damit die Schuldzinsen beim Darlehen etwas abmildern. Gleichzeitig kann man die Schulden durch Sondertilgungen etwas reduzieren.

    Ich würde daher versuchen abzuschätzen, wie hoch die Wahrscheinlichkeit ist, dass das Kapital zum Zeitpunkt x zur Verfügung steht und dann eine kurz- oder mittelfristige Zinsvereinbarung treffen, in Verbindung mit einer möglichst großzügigen Sondertilgungsvereinbarung. Es müssen ja nicht immer die 5% sein, evtl. spielt die Bank bei der kurzen Zinsbindung mit und man kann sich auf 10% einigen. Ein eventueller Zinsaufschlag dürfte angesichts der aktuell niedrigen Zinssätze moderat ausfallen. Wenn nicht, dann ist das auch kein Beinbruch. Gleichzeitig würde ich eine entsprechend hohe anf. Tilgung ansetzen, zumindest wenn das Einkommen das zulässt.

    Mein 2. Favorit wäre eine Vereinbarung mit variablem Zinssatz. Diese Variante birgt ein höheres Risiko in sich, aber auch das wäre begrenzt, wenn man davon ausgeht, dass das Geld zur Ablösung in x Jahren definitiv zur Verfügung steht. Sollten die Zinsen über Nacht drastisch steigen, was ich im Moment nicht sehe, dann müsste man überlegen, ob man auf eine kurze Zinsbindung wechselt, oder man zahlt halt einen kurzen Zeitraum etwas höhere Zinsen (die man dafür zu Beginn gespart hat).

    Die Abschlussgebühr ist normalerweise fällig sobald der BSV unterzeichnet ist.
     
  7. #6 DummeFragen, 14. Januar 2016
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    Klar hat der BSV negative Seiten: Ich zahle die Zinsen - auch wenn ich das Geld dann schon haben sollte - und die Abschlussgebühr. Dafür sind 240 Euro Zinsen für 250.000 Euro und 300 +/- X zum Ansparen natürlich moderat und ich könnte das Ding nach 5 Jahren ablösen (wenn das Geld dann da ist). Logisch- ich würde auch Geld "verbrennen".
     
  8. artibi

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    Du hast den letzten Beitrag gelesen? Lies nochmsl das Thema Bewertubgszahl durch...
     
  9. #8 DummeFragen, 14. Januar 2016
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    Danke für die ausführliche Antwort. Zum Thema Lottogewinn bringe ich dann doch mal ein konkreteres Beispiel meiner Situation:

    Kosten des Kaufobjektes: 470.000 €
    Eigenkapital: 220.000 €
    Eigenkapital in Form einer Eigentumswohnung (Schätzwert laut Makler): 250.000 €

    Also alles in Butter! Problem:
    - Eigentumswohnung ist von einer Person bewohnt und vor deren Auszug - in 3 Monaten, 3 Jahren, 5 Jahren, wann auch immer - nicht verkaufbar (fiktives Beispiel)
    - Wohnung ist schuldenfrei, bringt keine Einnahmen, verursacht für mich Kosten (Hausgeld)

    Die Finanzierung wird somit durch das (zunächst) fehlende Eigenkapital und das geringere zur Kreditfinanzierung zur Verfügung stehende monatlich verfügbare Kapital (Wohngeld) erheblich eingeschränkt. Freie monatliche Mittel +/- 700 Euro.

    zu Deiner Antwort:

    Wenn ich beim BSV (sagen wir 5 Jahre Ansparzeit) in der Zwischenzeit das Geld bekomme, tilge doch mit dem Geld UND dem Angesparten Bausparbetrag das Darlehen - oder nicht? Ich will den BSV ja nicht voll ansparen. Es wäre eher ein Hilfskonstrukt: Die Belastung wäre mit 240 Euro Zinsen für 250.000 Euro für 5 Jahre recht moderat zuzüglich des Ansparens (was in der monatlichen Höhe ja flexibel ist). Natürlich habe ich den Nachteil der Abschlußgebühr und Zahle Zinsen auch dann noch, wenn ich das Geld habe.

    Es gibt ja noch die CAP-Darlehen als Möglichkeit. Großer Vorteil ist ja, dass man die jederzeit zurückzahlen kann. Ich habe aber keine Ahnung, ob ich mir den Aufschlag bei den Darlehen leisten kann.

    Eine hohe anf. Tilgung wird wohl angesichts der obig geschilderten Situation nicht klappen (höchstens 2 oder 2,5%).

    Ich könnte einen Kredit auf die Wohnung aufnehmen. 250.000 Euro bräuchte ich - für ein Jahr zahle ich bei 2,64% Zinsen und 2% Tilgung aber für 100.000 € schon 361 € monatlich (also wohl zu teuer). Würde ich es vorzeitig ablösen, müsste ich auch dafür zahlen und ich müsste mich bei eventuell steigenden Zinsen von Jahr zu Jahr hangeln.

    Der variable Zinssatz ist natürlich interessant aber halt auch - wie du sagst - mit Risiko behaftet.
     
  10. #9 DummeFragen, 14. Januar 2016
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    ja, sorry, ich werde es googlen - kenne mich mit Bausparverträgen null aus
     
  11. Duddla

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    Lass dir doch alternativ einfach mal einen "normalen" Baukredit mit 5 Jahren Zinsbindung und möglicht hoher Sondertilgung anbieten.

    Solch undurchsichtige Finanzierungsmöglichkeiten werden leider oft dazu verwendet die eigentlichen Kosten für den Kunden nicht gleich ersichtlich zu machen. Hier wie oft einfach mal das gute alte Excel hernehmen und mal berechnen was dich die Finanzierung letzendlich kostet.
     
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  13. SirSydom

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    Ich verstehe nicht, warum für die überhaupt ein Bausparer gemacht werden soll.
    Die haben schon ihre Berechtigung, aber doch nur wenn es um sehr lange Laufzeiten geht.

    Du brauchst doch das Geld nur für 5 Jahre.
    Du darfst nicht mit einem Annuitätendarlehen vergleichen, denn du willst ja nicht zurückzahlen, sondern nur Zinsen.
    Du brauchst also ein endfälliges Darlehen.

    Schätze 1% für 5Jahre Zinsbindung und 1,5% für 10 Jahre.
    Das wären bei 250k ca. 300€/Monat.
     
  14. R.B.

    R.B.

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    Was diese BSV Konstruktion in Grenzen auch darstellt, da wird ja auch nicht getilgt, sondern in den BSV angespart, ohne nennenswerte Guthabenverzinsung.

    Aber ich stimme Dir zu, man könnte das Darlehen auch endfällig auslegen. Tilgung würde nur die Zinskosten, während der ohnehin (verhältnismäßig) kurzen Laufzeit etwas reduzieren. Das sollte kein K.O. Kriterium sein.
    Man hätte vielleicht einen kleinen Vorteil, denn der Wert der Wohnung wurde nur mal durch einen Makler geschätzt, und wer weiß, wie sich der Wert entwickelt bis die Wohnung verkauft ist. Würde man in den 5 Jahren etwas tilgen, dann hätte man hier etwas Puffer, denn je nach Lage würde ich so eine Wertschätzung mit Vorsicht genießen.

    Vorteil der Tilgung, man reduziert die Kosten für die Zinsen und baut etwas Puffer auf für den Verkauf der Wohnung. Würde man die paar Euro auf die hohe Kante legen, dann hätte man davon gar keinen Nutzen. Ich setze voraus, dass es schon Rücklagen für den Notfall gibt. In dem Fall wäre die Tilgung der Darlehenssumme so etwas wie eine Spardose.

    Bsp.:
    250T€, 1% Zins, 2,5% anf. Tilgung, monatliche Rate 726,- €
    Zinskosten in 5 Jahren 11.720 €, Restschuld 218T€

    250T€, 1%Zins, 0% Tilgung, monatliche Rate 208,- €
    ZInskosten in 5 Jahren 12.500,- €, Restschuld 250T€

    Das "gesparte" Geld von etwas über 400,- € bringt so zumindest fiktive 1,2% Gutrhabenzins, und zwar ohne Risiko. Da kann der BSV nicht mithalten.
     
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